Právo stavby
Soukromý stavebník chce na pozemku obce zřídit účelovou komunikaci ke svému pozemku určenému pro stavbu dvou rodinných domů. Délka komunikace je 160 m. Jaké právo stavby je nutné zřídit? Právo stavby do katastru nebo jen právo provést stavbu pro účely stavebního povolení nebo služebnost.
Jsou v zásadě možné všechny váděné možnosti, bude nutné posoudit, jaký postup bude obci a případně i stavebníkovi nejvíce vyhovovat na základě konkrétních okolností (rozsah komunikace, lze vzít v potaz i povrch, zda půjde o cestu patrnou v terénu, či vyasfaltovanou atp.).
Právo stavby zásadně slouží k oddělení vlastnického režimu pozemku a stavby, která je jinak součástí pozemku, lze jej zřídit pouze jako dočasné a zpravidla za úplatu (což však není podmínkou). Doplňujeme, že v případě zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce je nutné zveřejnit záměr.
Smlouva o právu provést stavbu by byla smlouvou tzv. nepojmenovanou (v zákoně výslovně neupravenou), bylo by nutné v ní práva a povinnosti stran konkrétně upravit a dle jejího obsahu by se následně posuzovala. V této souvislosti považujeme za vhodné na tomto místě upozornit na nedávný rozsudek Krajského soudu v Plzni (č. j. 55 A 15/2023-69 ze dne 20. 12. 2023), v němž soud uvedl, že dle jeho názoru pojem „smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce“, s nímž zákon o obcích spojuje povinnost zveřejnit záměr (a rozhodování o tomto právním jednání je též vyhrazeno zastupitelstvu obce), je pojmem obecným, „zahrnující(m) v sobě jakékoli jednání, kterým dojde k umožnění jinému právo stavět na pozemku obce a tím jej zatížit,“ (odst. 59 daného rozhodnutí).
Soud v daném případě s odkazem na požadavek transparentnosti nakládání s majetkem obce dovodil, že jestliže má být dosaženo obdobného výsledku, kterého by bylo dosaženo uzavřením smlouvy o právu stavby, musí dojít ke zveřejnění záměru a schválení uzavření této smlouvy zastupitelstvem obce. Je nutné doplnit, že dle našeho názoru je tento výklad extenzivní, nicméně nebyl dosud podroben přezkumu Nejvyššího správního soudu a považujeme tak za nutné na něj upozornit. Doporučujeme tak zvážit, která konkrétní práva a povinnosti by případně měla být obsahem dané smlouvy „o právu provést stavbu“ a v případě pochybností, zda nejsou naplněny jakési soudem dovozené „znaky práva stavby“ dle výše uvedeného rozhodnutí lze za současného stavu spíše doporučit, aby byl záměr pro jistotu zveřejněn a o uzavření dané smlouvy rozhodlo zastupitelstvo obce.
Služebnost cesty zřízená jako pozemková pak zakládá právo vlastníka daného panujícího pozemku (ve tomto případě pozemků s rodinnými domy) přes služebný (obecní) pozemek jezdit jakýmikoli vozidly, přičemž, není-li toto upraveno ve smlouvě jinak, je osoba, které přísluší služebnost cesty, povinna přispívat k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. Záměr obce zřídit služebnost pak povinnosti zveřejnění na úřední desce obecního úřadu ze zákona nepodléhá.
Vzhledem k uvedenému se nám tedy jako nejjednodušší řešení jeví zřízení služebnosti cesty, které by dle našeho názoru mělo též pro daný účel postačit.
Na otázky z praxe obcí a měst odpovídají dlouhodobě experti advokátní kanceláře KVB, která získala opakovaně ocenění Právnická firma roku.
- Seriál Dotazy a odpovědi 2024
-
- Poskytnutí informace o pracovní náplni zaměstnanců obecního úřadu, 5. 1. 2024
- Povinnost placení poplatku za odpady pro občany Ukrajiny, 12. 1. 2024
- Pravomocné zamítnutí žádosti o povolení užívání stavby, 19. 1. 2024
- Ubytování sociálně slabého staršího občana v nebytovém prostoru ve vlastnictví obce, 26. 1. 2024
- Přečíslování budovy, 2. 2. 2024
- Odměňování kronikářů, 9. 2. 2024
- Pokládka optické sítě, 16. 2. 2024
- Pronájem nebytových prostor, 23. 2. 2024
- Změna územního plánu, 1. 3. 2024
- Znečištění místní komunikace, 8. 3. 2024
- Výběrové řízení, 15. 3. 2024
- Hloubkový audit, 22. 3. 2024
- Poplatek za komunální odpad, 28. 3. 2024
- Parkování na chodníku, 5. 4. 2024
- Platnost obecně závazné vyhlášky, 12. 4. 2024
- Územní plán, 19. 4. 2024
- Daň z nemovitých věcí a místní koeficient, 26. 4. 2024
- Smlouva na služby a zakázka malého rozsahu, 3. 5. 2024
- Veřejné ohniště a odpovědnost, 10. 5. 2024
- Úhrada za mobilní telefon pro místostarostu, 17. 5. 2024
- Prodej obecního pozemku dražbou, 24. 5. 2024
- Stížnost na krmení toulavých koček, 31. 5. 2024
- Smlouva obcí o užívání pohřebiště, 7. 6. 2024
- Výsledky kontrol a zastupitelstvo, 14. 6. 2024
- Kácení stromů – poplatek za místní šetření, 21. 6. 2024
- Osvobození od poplatku za komunální odpad, 28. 6. 2024
- Pravomoc starosty a zastupitelstva, 4. 7. 2024
- Funkční období ředitelky školy a veřejná funkce, 12. 7. 2024
- Dělení veřejné zakázky, 19. 7. 2024
- Sleva při prodeji stavebního pozemku, 26. 7. 2024
- Informace pro zastupitele, 2. 8. 2024
- Investice do pronájmu, 9. 8. 2024
- Zvýšená odměna místostarosty, 16. 8. 2024
- Střet zájmů při výstavbě v obci, 23. 8. 2024
- Povinnost zajistit fotbalové hřiště, 30. 8. 2024
- Zveřejnění jména dárce, 6. 9. 2024
- Právo stavby, 13. 9. 2024 (právě čtete)
- Zasedání zastupitelstva a identifikace účastníků, 20. 9. 2024
- Prodej historické budovy města, 27. 9. 2024
- Skartace, kroniky a archivnictví, 4. 10. 2024
- Jaká jsou pravidla zvedání telefonu po pracovní době zaměstnanci, kteří mají přidělený pracovní telefon?, 11. 10. 2024
- Povinnost pořídit pasport budov, 18. 10. 2024
- Daň z nemovitostí u neudržovaných objektů, 25. 10. 2024
- Parkovací automaty v obci, 1. 11. 2024