Směna obecních pozemků

Dotazy a odpovědi 2026 2.

Obec by v rámci směny získala část pozemku, která je využívána jako přístupová cesta k obecnímu majetku, avšak plošně by při směně přišla o více metrů, než získá. Musí být směna pozemků mezi obcí a fyzickou osobou provedena v přesně stejných výměrách, nebo je rozhodující spíše přiměřenost hodnoty směňovaných pozemků a zájem obce (např. zajištění přístupu k obecní komunikaci)?

• Je v takovém případě povinností obce nechat zpracovat znalecký posudek na cenu obvyklou směňovaných pozemků, nebo postačí odůvodnění směny v souladu s péčí řádného hospodáře a schválení zastupitelstvem obce?
• Pokud se směňuje část pozemku, kdo by měl hradit náklady na geometrický plán – obec, fyzická osoba, nebo je to věcí vzájemné dohody?
• Kdo by měl podat návrh na vklad směnné smlouvy do katastru nemovitostí a nést s tím spojené poplatky?
• Existuje v tomto směru nějaké doporučení nebo ustálená praxe?

Zákon nestanovuje povinnost směňovat pozemky o stejné výměře. Rozhodující je hodnota pozemků a zájem obce, například zajištění přístupu k obecnímu majetku. Směna je projevem smluvní svobody mezi stranami, a pakliže tedy s uvedeným souhlasí obě smluvní strany, nic jim nebrání takovou smlouvu uzavřít. Avšak v případě, kdy by obec chtěla směnit své pozemky, jejichž cena je oproti pozemkům, které by směnou měla nabýt do svého vlastnictví, vyšší, obec je povinna v souladu s povinností péče řádného hospodáře takové jednání řádně odůvodnit.

Obec nemá zákonem uloženou povinnost nechat si vypracovat znalecký posudek o směňovaných nemovitostech, ale měla by znát jejich cenu v místě a čase obvyklou. Cenu v místě a čase obvyklou lze zjistit např. srovnáním nabídek realitních kanceláří, cenovou mapou, přičemž lze i oslovit ostatní obce v daném regionu, s jakou náhradou (cenou) při převodu nemovitostí počítají – znalecký posudek ale představuje zpravidla nejjistější formu, jak cenu obvyklou zjistit.

Zákon nestanovuje, kdo hradí náklady spojené se směnou, a je proto jejich úhrada záležitostí dohody smluvních stran. V praxi je běžné, že náklady nese strana, která směnu iniciuje, nebo se náklady dělí mezi obě strany.

Návrh na vklad směnné smlouvy do katastru nemovitostí může podat kterákoliv ze smluvních stran, obvykle ten, kdo má na zápisu největší zájem, často obec, pokud nabývá pozemek. Správní poplatek za návrh na vklad činí 2000 Kč a hradí ho obvykle navrhovatel, pokud se strany nedohodnou jinak.

Závěrem je třeba zdůraznit, že směnnou smlouvu musí schválit zastupitelstvo obce (neboť obec nabývá i pozbývá pozemky), přičemž je nutné, aby zastupitelstvo schválilo alespoň všechny podstatné náležitosti, které by směnná smlouva měla obsahovat (tj. identifikaci stran, identifikaci směňovaných pozemků a vůli stran směnu provést). Doporučujeme nicméně, aby zastupitelstvo obce schválilo celý text smlouvy, což se jeví jako jistější z pohledu platnosti tohoto právního jednání.

Jakub Kaplan, právník junior

Na otázky z praxe obcí a měst odpovídají dlouhodobě experti advokátní kanceláře KVB, která získala opakovaně ocenění Právnická firma roku.

Seriál Dotazy a odpovědi 2026

1. Obecní byty a podmínky nájemní smlouvy, 9. 1. 2026
2. Směna obecních pozemků, 16. 1. 2026 (právě čtete)
3. Užívání služebního vozidla pro soukromé účely, 23. 1. 2026
4. Neplatné zasedání zastupitelstva, 30. 1. 2026
5. Poplatek z pobytu a měsíční hlášení, 6. 2. 2026
6. Obecní majetek – převod nájmu a jeho zveřejnění, 13. 2. 2026