Urbanistický přístup k revitalizaci kasáren Klimentov

Revitalizace vojenského brownfieldu v obci Velká Hleďsebe 3.

V minulých číslech se čtenáři seznámili se s netradičním revitalizačním projektem v obci Velká Hleďsebe, a to z pohledu filosofie a koncepce projektu a jeho organizačně právního uspořádání. Dnes navážeme na předchozí články z pohledu urbanistického řešení areálu kasáren Klimentov.

Hlavním problémem bylo nalezení možného využití areálu kasáren i spojeného území obce jako celku tak, aby nosná funkce nekonkurovala okolním lokalitám v průmyslu či lázeňství a současně byla dostatečně atraktivní pro obec i možné investory. Hledání funkční náplně probíhalo za podnětné účasti zastupitelstva obce, odborné i laické veřejnosti. Toto zapojení přispělo rozhodující měrou k tomu, že výsledkem studie není pouze teoretická úvaha nad možným využitím dané lokality, nýbrž praktické řešení z pohledu občana obce, jemuž má projekt soužit a kterému má nejen porozumět, ale též jej přijmout za vlastní. Nejde tedy o urbanistické řešení pro developery, investory nebo politickou reprezentaci, ale o studii orientovanou na občana v pozici obyvatele, spotřebitele, podnikatele, zaměstnance, úředníka, pacienta či dočasného rekreačního uživatele.

"Vnitřní" zadání

Základním "vnitřním" zadáním pro urbanistické řešení začlenění kasáren Klimentov do obecního celku Velká Hleďsebe bylo zachovat maximum z původních budov předaných obci, zachovat a rozvinout přírodní a krajinné hodnoty včetně alejové zeleně podél vnitřních komunikací a umožnit etapovitý rozvoj tak, aby v každé fázi byl projekt využitelný pro obec i bez dostavby dalších etap. Schema etapizace viz obr.

Dále se požadovalo přizpůsobit funkční náplň potřebám obce a vytvořit prostor pro chybějící služby, které si obec bez kapacitního růstu nemůže dovolit (zdravotnický areál, bazén, sportoviště, školský areál, obchodní a kulturní vybavenost). Přitom bylo nutné zajistit kapacitní dopravní obsluhu s vazbou na novou trasu komunikace vedoucí od dálnice D5 na Cheb a vyloučit současně průjezdnou dopravu z centra obce i pro etapy samotné stavby.

Bylo nutné rovněž ponechat průmyslové plochy se samostatným dopravním napojením, které umožní nezávislý rozvoj a obsluhu na zbývajícím areálu a umožnit urbanistickou strukturou návrhu ekologické formy výstavby s minimálními přesuny hmot a využitím místní materiálové základny.

Cílem bylo vytvořit atraktivní prostředí pro migrační dosídlení novými obyvateli variabilitou typů bydlení i ubytování.

Souběžně s tvorbou urbanistické studie na využití kasáren okamžitě započaly práce na změnách územního plánu obce, tak aby bylo možno v budoucnosti využít získané pozemky pro výstavbu objektů, či komunikací. Poslední územní plán obce řešil areál kasáren pouze částečně, nikoli v celém rozsahu katastrálního území. V současné době se projednává zcela nový územní plán -- stupeň koncept, zahrnující celé katastrální území obce. Dodnes byly provedeny průzkumy a rozbory, schváleno zadání a před projednáním je koncept územního plánu.

"Vnější" vlivy

Způsob zastavění kasáren vychází kromě výše zmíněných "vnitřních" požadavků také z řady "vnějších" objektivních omezení a vlivů na urbanistické řešení.

Omezeními jsou myšleny zejména stávající technické podmínky, zejména je to využitelnost stávajících objektů v areálu -- stavební stav budov, jejich vybavení, inženýrské sítě a potenciál pro další využití z hledisek funkčních, estetických a urbanistických.

Omezujícím faktorem je také míra dopravní dostupnosti -- ponechán byl stávající vjezd do území, na tomto místě byla jako vjezd do území navržena nová okružní křižovatka. Další křižovatka byla navržena na komunikaci III. třídy spojující Velkou Hleďsebi a sousedící obec Valy bez občanské vybavenosti. Tvar a umístění této křižovatky byl dán obchvatem Velká Hleďsebe -- spojení komunikací I/21 a III/2114. Toto napojení bylo projednáno změnou územního plánu a je zahrnuto i do konceptu nového ÚP

Mezi vnější vlivy především přírodního a sociálního charakteru pak patří zejména lokalizace a přírodní podmínky v území -- blízkost CHKO Slavkovský les, morfologie terénu, výhled na okolní krajiny, orientace ke světovým stranám, nadregionální biokoridor Kosího potoka. Dále je to návaznost na urbanistickou strukturu obce -- sousedství obytné zástavby, stávající komunikační vazby, doplnění již založené kompoziční osy v areálu kasáren, návaznost pěších a rekreačních tahů tvořících "zlatý kříž" -- trasa od kostela přes ulici Pohraniční stráže i zelený biokoridor podél vodoteče a její vyústění u areálu kasáren.

Základní aspekty studie

Skutečnost, že realizace projektu může ve svém důsledku zdvojnásobit počet obyvatel obce, vyvolala zpočátku obavy z jednostranné skladby obyvatel, která by v případě výstavby rezidentního bydlení vyšší kategorie, nebo pouze při orientaci na klienty v důchodovém věku přinesla pro obec nepříjemné sociální efekty. Jednostranná orientace na tento typ obyvatel by byla skutečně problematická. Vhodnější se ukazuje kombinace jednotlivých typů bydlení s možností reakce na proměnlivou poptávku.

Hlavní devizou návrhu je variabilita multifunkčních částí a pěší dostupnost služeb v areálu do 7 minut. Komfort pěší docházky pro seniory, rodiny s dětmi i pro studenty je právě to, co nabízí pouze výjimečná místa. Areál je rozdělen do šesti etap a 28 investičních celků s velkým potencionálem stability jednotlivých částí a těsnou vazbou na stávající obec Velká Hleďsebe.

Kompozice a kapacita

Kompoziční osa celého areálu využívá dvouproudové komunikace s alejí v jejím prodloužení od kostela ve vlastní obci k obchodnímu centru k vytvoření polarity mezi duchovním a spotřebním světem. Jako základ byly použity stávající budovy, které mohou být doplněny nástavbami, dostavbami, celkovou rekonstrukcí a změnou užívání. Prostorová a výšková diferenciace vychází ze založené urbanistické struktury -- nejvyšší a nerozsáhlejší budovy jsou soustředěny kolem hlavní osy procházející areálem. Směrem k okrajům území hustota i výška zástavby klesá -- dotýká se stávající venkovské zástavby nebo přechází do volné krajiny. Celkově lze shrnout, že stávající zástavba svojí hustotou a výškou neodpovídá urbanistické struktuře obce.

Cílem návrhu bylo zjemnit a doplnit stávající zástavbu tak, aby vzniklo území identifikovatelné a srostlé se svou mateřskou obcí. Základní nastavení regulativů na výstavbu respektující dnešní výšky objektů, tj. 3--4 nadzemní podlaží, vytváří kapacitu 2000 obyvatel. Při zvýšení bytových domů o jedno podlaží by se kapacita zvýšila na vypočtené maximum, tj. 2972 obyvatel (z toho 680 přechodných). Kapacita cca 400--800 pracovních míst v současných nebo upravených prostorách. Záměr však není reálný bez migračního posílení obyvatel s vazbou na nově vytvořené pracovní příležitosti a služby pro bydlící.

Funkční skladba

Otevřenost návrhu ve funkční skladbě (školství, bydlení, zdravotnictví, ubytování, sociální péče, sport a služby) poskytuje možnost interakce mezi jednotlivými věkovými, sociálními i profesními skupinami. Každý investiční celek má svoje funkční a prostorové vymezení a současně je sousedem další svébytné skupiny. Dopravní struktura je proto navržena, tak aby pěší dostupnost byla nadřazena automobilové obsluze. Průjezd územím bydlení je nežádoucí.

Zvolené formy bydlení jsou rozmanité. Od bytů se zdravotní obsluhou, přes sociální typy bydlení v rekonstruovaných objektech, izolované i řadové domky, bytové domy s obchodním parterem až po rezidenční bydlení. Speciálním typem bydlení jsou tzv. hnízda rodinných dvojdomků s možností úpravy kapacity od rodinného domu až po šest samostatných bytových jednotek dle požadavku klientů. Vytvoření "Hnízd" je příkladem sociální zásady návrhu areálu, kdy je skupina nebo investiční celek jasně prostorově definován a odlišen od veřejného prostoru. Uvnitř skupin jsou poloveřejné plochy pro každodenní sousedská setkání. Soukromé, neveřejné objekty bydlení jsou s orientací kuchyní a obývacích pokojů do skupiny a ložnic mimo ni, do zeleně.

Závěrem

Urbanismus jako strategické řízení a plánování změn v našem okolí se v současné době opírá o čtyři základní pilíře. Jde především o určité hodnoty zamýšlené změny, které jsou označeny za klíčové a kterým se další kroky podřizují. Dále jde o dostatečný kognitivní potenciál, tedy detailní poznání prostoru, o kterém má být rozhodnuto, a ve kterém má dojít k příslušným změnám. Dalšími jsou institucionální nástroje na provedení takových změn, jde tedy o to, kdo na sebe vezme odpovědnost za provedení takové změny i za její výsledek. V neposlední řadě je klíčovým faktorem strategického řízení úroveň sociálního kapitálu neboli jednoduše řečeno stupeň důvěry mezi jednotlivými aktivními i pasivními aktéry změny.

Můžeme konstatovat, že výsledkem implementace rozvojové studie v obci Velká Hleďsebe je pozitivní posun na všech čtyřech zmíněných pilířích,, což zásadním způsobem z urbanistického hlediska usnadňuje její realizaci.

Ing. arch. Miroslav Míka

Seriál Revitalizace vojenského brownfieldu v obci Velká Hleďsebe

1. Průmysl stáří, 28. 5. 2008
2. Financování veřejnoprávních projektů, 30. 6. 2008
3. Urbanistický přístup k revitalizaci kasáren Klimentov, 1. 9. 2008 (právě čtete)
4. Revitalizační projekty v době finanční krize, 14. 1. 2009
5. Sociálně-ekonomické aspekty veřejnoprávních projektů, 21. 1. 2009