Koncepce bytové politiky

V březnu schválila vláda Koncepci bytové politiky. Oblast bydlení přitom považuje za důležitou součást životní úrovně a celkové kvality života obyvatel. S vědomím důležitosti bydlení jsou v tomto dokumentu stanoveny základní směry vývoje a konkrétní cíle v oblasti bydlení.

Koncepce bydlení respektuje roli státu v této oblasti, která je obvyklá v evropských zemích - právo na bydlení není chápáno jako nárokové a úloha státu nespočívá v přímém poskytování bydlení, nýbrž ve vytváření takové situace, kdy si lidé sami či s určitou pomocí státu zajistí odpovídající bydlení.

Materiál se vypořádává s novými faktory, které vyplývají z našeho členství v Evropské unii, zejména v souvislosti s dodržováním principu nežádoucí veřejné podpory. Koncepce obsahuje úvod, současný stav v oblasti bydlení a dále střednědobou koncepci do roku 2010 a krátkodobý realizační program pro období 2005 až 2006. Plné znění rozsáhlého materiálu včetně příloh naleznete na  www.mmr.cz.

Současná situace

Bytový fond zahrnoval k 1. březnu 2001 celkem 4 366 293 bytů; z toho 3828 tisíc trvale obydlených, tedy v průměru 427 bytů na 1000 obyvatel a 374 trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel. Hlavním problémem je nízká finanční dostupnost bydlení, která se dotýká zejména sociálně slabších domácností.

Ve struktuře bytového fondu jsou zastoupeny všechny typy bydlení (47 % bytů je užíváno vlastníkem domu či bytu, 17 % představuje družstevní bydlení, 29 % tvoří nájemní byty; z tohoto počtu však 17 % činí byty obecní.

Průměrná velikost bytu v roce 2001 činila 76 m² celkové plochy. Vybavenost obyvatelstva bytovým fondem se postupně dále zlepšuje a zvyšuje se rovněž kvalita bydlení. Pořizovací ceny dokončených bytů byly v roce 2003 za 1 m² užitkové plochy bytu v rodinném domě 17,1 tis. Kč a v bytovém domě 21,6 tis. Kč.

S rostoucím zájmem o nákup bytů se snižuje poptávka po pronájmech. Sazby dříve regulovaného maximálního nájemného se pohybují v bytech I. kategorie od 15,23 Kč/m² v obcích s počtem obyvatel do 10 tisíc až po nejvyšší sazbu 37,07 Kč/m² v Praze. Podíl výdajů na bydlení z celkové konečné spotřeby všech domácností činil v roce 2002 celkových 23,36 %.

Naprostá většina domácností (80 %) je se svým současným bydlením spokojena. S vlastní situací není vůbec spokojeno pouze 6 % osob, často se jedná o mladé lidi, kteří jsou nuceni poptávat bydlení na volném trhu.

Problémem je rostoucí skupina lidí, kteří si nejsou schopni zajistit nebo udržet odpovídající bydlení a začíná tak docházet k vytěsňování a k prohlubování jejich sociální a prostorové segregace.

Politika státu a role obcí

V bytové politice došlo v uplynulých letech k odstranění většiny prvků administrativně přídělového přístupu a byly vytvořeny nástroje zaměřené na podporu nové výstavby.

Právní rámec bydlení je poměrně složitý, roztříštěný a v některých případech zastaralý. Situaci komplikuje také absence některých právních norem, obtížná vymahatelnost práva a nízké právní vědomí lidí.

V obecním nájemním bydlení je možnost naplňování záměrů státu ztěžována také nevyjasněnou rolí obcí v oblasti bydlení. Obce mají v současné době "dvojjedinou" roli -- jednak mají s péčí řádného hospodáře maximalizovat výnos ze svého majetku tak, aby se účinně naplňovala příjmová stránka obecního rozpočtu, a jednak mají obce za úkol pečovat o rozvoj podmínek pro své občany, včetně podmínek bydlení.

Hledání rovnováhy mezi hlediskem péče řádného hospodáře a hlediskem sociálně zaměřeného nakládání s obecním bytovým fondem není jasně vymezeno -- a tak obce více nebo méně upřednostňují jedno z obou hledisek. Koncepce počítá s tím, že konečnou roli v řešení sociálních problémů je třeba svěřit obci, která může reagovat na lokální poměry na bytovém trhu a vytvořit jim pro to potřebné podmínky.

K řešení těchto sociálních problémů by měl v budoucnosti přispět nejen sociálně zacílený bytový fond, ale také různá úsporná ubytovací zařízení, která mohou přispět k odstranění akutních problémů.

Právní nástroje

Pokud jde o základní rámec právních nástrojů pro zajištění bydlení, pak koncepce počítá s tím, že:

• pro občany s nadprůměrnými příjmy jsou dostupné nástroje hypotéčního financování vlastnického bydlení,
• pro občany se středními příjmy je určeno stavební spoření a nově koncipovaná pravidla výstavby nájemních bytů bytovými družstvy za podpory z prostředků SFRB (zákon je v legislativním procesu),
• pro občany s nižšími příjmy je určen nově koncipovaný sektor neziskového bydlení zajišťovaného obcí prostřednictvím neziskových bytových společností (legislativní proces bude dokončen v roce 2005),
• pro občany s nízkými příjmy a na okraji společnosti je určena výstavba obecních bytů podporovaných ze zdrojů MMR a SFRB se speciálním určením a stávající nájemní byty obce.

Pro pořízení bytů na trhu dostupných jsou koncipovány nástroje podpor (například půjčky mladým občanům apod.)

Obecní nájemní sektor

Vláda se v následujícím období zasadí o to, aby došlo k vyjasnění role obecního bytového fondu, a to zejména ve vztahu k úkolům, které vyplývají ze zákona o obcích. Záměrem je, aby obecní nájemní byty sloužily především k naplňování veřejného zájmu, tzn. aby byly využívány především těmi občany, kteří si nemohou obstarat bydlení na volném trhu.

Bude usilováno především o to, aby obecní bytový fond byl co nejefektivněji využíván a aby hospodaření s ním nebylo ztrátové. Existující obecní bytový fond, jehož část bude podle uvážení jednotlivých obcí privatizována, bude doplňován novou výstavbou, která bude podporována státem. Pokračovat bude poskytování sociálně úzce zacílených dotací. Kromě nich budou vytvořeny i nové podpůrné nástroje, které umožní obcím podílet se na výstavbě nájemních bytů pro střední příjmové vrstvy obyvatelstva (viz neziskové nájemní bydlení).

Tab. 1: Odhad finančních nároků na státní rozpočet v letech 2005 až 2010 (mil. Kč)

Stávající podpůrné nástroje v oblasti bydlení

A. Programy financované ze státního rozpočtu (MMR)

1. Program "Podpora rozvoje bydlení"

1.1. Podpora regenerace panelových sídlišť -- podle nařízení vlády č. 494/2000 Sb.,  podmínkách poskytování dotací ze státního rozpočtu na podporu regenerace panelových sídlišť
1.2. Podpora výstavby nájemních bytů
1.2.1. Podpora výstavby nájemních bytů na venkově
1.2.2. Podpora výstavby technické infrastruktury pro následnou výstavbu bytových a rodinných domů
1.3. Podpora výstavby podporovaných bytů (Chráněný byt, Byt na půl cesty, Vstupní byt)
1.4 Podpora oprav vad panelové bytové výstavby
1.5 Podpora oprav domovních olověných rozvodů

2. Podpora hypotečních úvěrů

2.1. Podpora hypotečního úvěrování pro mladé lidi do 36 let -- podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb.

B. Podpory financované ze Státního fondu rozvoje bydlení

1. Podpora výstavby nájemních bytů pro příjmově vymezené osoby -- podle nařízení vlády č. 146/2003 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou bytů pro příjmově vymezené osoby
2. Poskytování nízkoúročených úvěrů mladým lidem do 36 let na novou bytovou výstavbu -- podle nařízení vlády č. 97/2002 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let, ve znění nařízení vlády č. 665/2004 Sb.
3. Poskytování nízkoúročených úvěrů mladým lidem do 36 let na pořízení bytu -- podle nařízení vlády č. 616/2004 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let
4. Program PANEL -- podle nařízení vlády č. 299/2001 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů, ve znění pozdějších předpisů

C. Podpory poskytované jinými resorty

1. Podpora stavebního spoření -- zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění pozdějších předpisů
2. Příspěvek na bydlení -- zákon č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů
3. Dávky sociální péče -- zákon č. 482/1991 Sb., o sociální potřebnosti, ve znění pozdějších předpisů
4. Podpora vlastníků při zateplování objektů
5. Úhrada majetkové újmy bankám

D. Nepřímé formy podpory (daňové úlevy)

1. Daňové úlevy vázané na daň z příjmu -- podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů
2. Daň z nemovitosti -- podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů
3. Daňové úlevy vázané na daň z přidané hodnoty -- podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů

Krátkodobý realizační program

Vybrané konkrétní cíle krátkodobého realizačního programu na roky 2005 a 2006:

• Schválit v Parlamentu návrh zákona o podpoře výstavbu družstevních bytů
• Zpracovat paragrafové znění zákona o vlastnictví bytů
• Vyhodnotit statistickým šetřením odlišnosti existujících hladin nájemného
• Předložit paragrafované znění zákona o nájemném z bytu
• Analyzovat situaci v oblasti úpravy služebních bytů a projednat návrhy na řešení situace jednotlivých resortů
• Posuzovat slučitelnost poskytovaných podpor v oblasti bydlení s právem ES
• Připravit dlouhodobý výhled činnosti Státního fondu rozvoje bydlení
• Připravit návrh na ponechání snížené sazby DPH pro stavební práce pro účely bydlení
• Pro účely možného uplatnění snížené sazby DPH na stavební práce od roku 2008 vymezit pojem "sociální bydlení"
• Připravit analýzu role obcí v oblasti bydlení a navrhnout změny v zákoně o obcích (řešení bydlení pro osoby, které jsou znevýhodněny zdravotním stavem, věkem, sociálními okolnostmi svého života a které jsou ohroženy chudobou a sociálním vyloučením)
• Realizovat projekt Prostorová a sociální segregace zaměřený na analýzu příčin a možnosti její prevence
• Pokračovat v poskytování podpory určené mladým manželům a osobám do 36 let
• Zahájit poskytování dotací na výstavbu technické infrastruktury v souladu s předpisem Evropských společenství podle pravidla de minimis
• Jednat o možnosti využití Strukturálních fondů Evropské unie pro oblast bydlení
• Řešit dlouhodobě zanedbávanou údržbu zejména panelových domů
• Pokračovat s pořádáním tzv. konzultačních dnů

-as-