Právní úprava nájemného

Dne 31. března 2006 nabyl účinnosti Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon nabývá účinnosti v podobě, kterou schválil Senát, tedy bez ustanovení občanského zákoníku, která měla, upravovat postup v situaci, kdy ve "standardním období" nedojde mezi nájemcem a pronajímatelem k prvotní dohodě o změně nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu.

Cílem zákona je vytvořit podmínky pro skutečně efektivní využití smluvního přístupu k nájemnému, kdy je nájemné při uzavírání nájemní smlouvy i jeho změna v průběhu trvání nájemního vztahu věcí dohody nájemce a pronajímatele. Nástrojem k dosažení tohoto cíle je dočasné zavedení jednostranného zvyšování nájemného a dále úprava vybraných ustanovení občanského zákoníku vedoucí k lepšímu vyvážení práv a povinností nájemce a pronajímatele.

Jednostranné zvyšování nájemného

Čtyřleté "přechodné období", jehož cílem je sblížení hladiny dosaženého a smluvního nájemného, je upraveno v První části zákona. Zákon určuje postup ve formě jednostranného zvyšování nájemného, kterým je pronajímateli umožněno, aby i bez nutnosti dohody s nájemcem, účtoval po 1. 1. 2010 nájemné ve výši tzv. "cílové hodnoty nájemného", která je hrubou simulací hladiny smluvního nájemného v lokalitě.

Zákon tím vytváří podmínky pro snadnější dosažení dohody o výši nájemného po skončení přechodného období, neboť odstranění nejhrubších cenových deformací, vyplývajících z dříve uplatňované regulace nájemného, pomůže zlepšit představu smluvních stran o ceně bydlení.

V souvislosti s uvedenou úpravou jednostranného zvyšování nájemného se jeví jako účelné upozornit na některé skutečnosti.

Obnovení regulace

Zákon obnovuje regulaci, ale pouze dočasně, ve formě možnosti omezeného jednostranného zvyšování nájemného, v případech, kdy nedojde k dohodě smluvních stran. Tato regulace je zcela nezbytná. Dohoda o změně nájemného, která je dnes možná, nefunguje v situaci, kdy je navrhované zvýšení příliš velké (a nájemci se obávají příliš velkého zvýšení nájemného).

Proces jednostranného zvyšování nájemného začne 1. ledna 2007 a skončí 31. prosince 2010. Vůbec se nedotkne nájemních vztahů, kde se nájemce s pronajímatelem sami dohodnou na případné změně nájemného (dohoda má přednost).

Jednostranné zvyšování nájemného se nebude týkat všech nájemních bytů, pouze těch, u nichž se po ukončení "přechodného období" předpokládá využití smluvního přístupu.

Krytí nákladů

Jednostranné zvyšování nájemného během "přechodného období" v mnoha případech neumožní pokrýt ekonomicky oprávněné náklady na pořízení a provoz nájemních bytů. Tuto skutečnost je nutno akceptovat především proto, že cílem postupu v přechodném období není vytvoření podmínek pro uplatňování nákladového nebo ekonomického nájemného, nýbrž vytvoření podmínek pro uplatnění smluvního nájemného, jehož výše je výsledkem nabídky a poptávky po bydlení. Proto není možné, ani s poukazem na dosavadní nálezy Ústavního soudu, označovat regulaci ve formě jednostranného zvyšování nájemného za neústavní.

Diferenciace jednostranného zvyšování

Jednostranné zvyšování nájemného v "přechodném" období směřuje k dosažení "cílové hodnoty nájemného", která velmi zhruba odpovídá předpokládané hladině smluvního nájemného. Větší diferenciace "cílové hodnoty" není v tomto období nutná, neboť smyslem "přechodného období" není simulovat tržní způsob, ale co nejvíce sblížit obě hladiny nájemného, aby bylo možno začít efektivně využívat smluvní systém.

I při malé diferenciaci "cílových hodnot nájemného" mohou být konkrétní přírůstky nájemného velmi rozdílné, neboť se budou odvíjet od různých hodnot platného nájemného či od míry, s jakou budou jednotliví majitelé využívat možnosti jednostranného zvýšení nájemného.

Cílové hodnoty nájemného zachytí změny trhu tím, že jsou odvozeny od reálně existujících cen bytů, které budou uvedeny v každoročně aktualizovaných Sděleních MMR.

Sblížení hladin nájemného

Cílem jednostranného zvyšování nájemného je sblížení hladin dříve regulovaného a předpokládaného smluvního nájemného. Je možné, že nájemné na konci "přechodného období" bude v některých případech stále nižší než skutečné smluvní nájemné placené v konkrétní lokalitě. Po ukončení "přechodného období" bude pouze na smluvních stranách, zda a jak se na zvýšení nájemného dohodnou. Již nebude existovat žádný zvláštní právní předpis umožňující jednostranné zvyšování nájemného.

Dohoda smluvních stran zakotvená od 31. března 2006 v ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku bude však výrazně usnadněna nejen snížením disproporce mezi placeným a požadovaným nájemným, ale také úpravou dalších ustanovení občanského zákoníku a pravděpodobně i přístupem soudů.

Novela občanského zákoníku

Novela vybraných ustanovení občanského zákoníku provádí zejména: zavedení kaucí, povinnost oznámení o změně počtu osob v domácnosti nájemce včetně jejich identifikace, podmínky přechodu nájmu bytu a výpověď bez přivolení soudu ve vztahu k vybraným výpovědním důvodům.