K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Úplatný převod majetku a podmínky platnosti právního úkonu

(Základní principy hospodaření obce 6.)

Datum: 26. 4. 2011, zdroj: OF 1/2011, rubrika: Ekonomika

Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, v § 39 odst. 2 stanoví jeden ze základních principů obecního hospodaření, kterým je povinnost obce sjednat při úplatném převodu majetku cenu zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (nejde-li o cenu regulovanou státem), přičemž případné odchýlení od ceny obvyklé musí zdůvodnit.

Ustanovení § 41 obecního zřízení obsahuje další základní princip hospodaření obce, který spočívá v opatřování písemnosti doložkou o tom, že byly splněny podmínky platnosti právního úkonu obce, pokud je zákonem platnost právního úkonu obce podmíněna předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem.

Úplatný převod majetku

Ustanovení § 39 odst. 2 obecního zřízení ukládá obci povinnost sjednat při úplatném převodu majetku zpravidla cenu obvyklou v daném místě a čase. Je vhodné v úvodu upozornit, že toto ustanovení obecního zřízení není vhodně systematicky zařazeno. Zatímco zbývající odstavce obsažené v § 39, tj. odstavce 1 a 3 se zabývají pouze nakládáním s nemovitým majetkem obce, dopad odstavce 2 ustanovení § 39 je mnohem širší.

Ustanovení § 39 odst. 2 obecního zřízení dopadá na všechny úplatné převody obecního majetku (prodej, směna), a to bez rozdílu, zda se jedná o majetek movitý nebo nemovitý. Pravidlo o povinnosti obce sjednat při úplatném převodu majetku zpravidla cenu obvyklou v daném místě a čase je nutno vztáhnout s ohledem na zásadu účelného a hospodárného využívání obecního majetku (§ 38 odst. 1 obecního zřízení) i na nakládání s dalšími složkami obecního majetku, jako jsou majetková práva nebo jiné majetkové hodnoty (např. převod cenných papírů, postoupení pohledávky). I tyto transakce s obecním majetkem je tedy nutno realizovat zpravidla za cenu obvyklou v daném místě a čase.

Navzdory tomu, že § 39 odst. 2 obecního zřízení výslovně směřuje pouze na úplatné "převody" obecního majetku, je nutné (opět s odkazem na obecnou zásadu účelného a hospodárného využívání obecního majetku zakotvenou v § 38 odst. 1 obecního zřízení) vztáhnout požadavek použití ceny obvyklé i na jiné právní vztahy, u nichž sice nedochází k "převodu" obecního majetku na jiné subjekty (fyzické či právnické osoby nebo stát), ale v nichž obec majetek naopak nabývá (obec by tedy neměla nabývat majetek za cenu vyšší než je cena obvyklá), nebo se jedná o jiný úplatný právní vztah, např. vztah nájemní (obec by jako pronajímatel věci movité nebo nemovité měla sjednat nájemné alespoň ve výši nájemného obvyklého v daném místě a čase, nejedná-li se pochopitelně o nájemné regulované státem – viz zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění zákona č. 150/2009 Sb.).

Cena

Úplatný převod majetku se realizuje za určitou cenu. Cena je peněžní vyjádření (majetkové) hodnoty. Cena je objektivní záležitost "změřitelná" penězi (peněžní částkou), hodnota naopak představuje subjektivní záležitost, kterou pozorovatel přisuzuje určité věci, službě apod. Tomáš Sedláček v článku "O hodnotě a ceně" publikovaném v Hospodářských novinách 20. ledna 2011 v této souvislosti připomíná poměrně výstižný citát Oscara Wilda "Cynik je člověk, který zná cenu všeho, ale hodnotu ničeho". Z obsahu tohoto citátu lze mj. dovodit, že cena a hodnota jsou sice dvě související kategorie, které však nemusejí vždy znamenat totéž, resp. se mohou od sebe velmi výrazně lišit (například některá věc může mít pro někoho velkou hodnotu, zatímco pro jiného nemá žádnou hodnotu).

Obecně lze rozlišovat mezi soukromoprávními a veřejnoprávními majetkovými hodnotami. Soukromoprávními majetkovými hodnotami, které jsou penězi ocenitelnými hodnotami, lze řadit především předměty občanskoprávních vztahů. Podle § 118 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění) jsou předmětem občanskoprávních vztahů věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty; předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. Do skupiny veřejnoprávních majetkových hodnot penězi ocenitelnými patří ty, které vycházejí především z účetních či daňových předpisů (např. opravná položka k nabytému majetku, technické zhodnocení věci, pěstitelské celky trvalých porostů).

Základním cenovým předpisem je zákon o cenách (č. 526/1990 Sb.), ve znění pozdějších předpisů. Podle § 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb. je cena peněžní částka

  • sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 zákona č. 526/1990 Sb. (tj. zahrnující problematiky sjednávání cen, případné regulace cen a cenové evidence a cenových informací), nebo
  • zjištěná podle zvláštního předpisu [viz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů] k jiným účelům než k prodeji.

Do kategorie "zboží" zákon č. 526/1990 Sb. v § 1 odst. 1 zahrnuje výrobky, výkony, práce a služby.

Cena obvyklá

Pojem "obvyklá cena" se v našem právním řádu vyskytuje ve více významech. Zákon o cenách a zákon o oceňování majetku pro své účely vymezují cenu obvyklou následovně:

  1. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v § 2 odst. 6 pro své účely rozumí obvyklou cenou cenu shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávanou mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.
  2. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v § 2 odst. 1 obvyklou cenou pro své účely rozumí cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Způsoby oceňování majetku

V souladu s § 1 odst. 1 zákona o oceňování majetku upravuje tento zákon způsoby oceňování majetku, tj. věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Předpisy, které odkazují na zákon o oceňování majetku, jsou např. daňové předpisy (zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů).

Zákon o oceňování majetku platí i tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění (kompetence) nebo dohodnou-li se tak strany.

Podle § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, přičemž podle § 2 odst. 3 citovaného zákona je oním jiným způsobem oceňování nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou.

Výjimky z ceny obvyklé

Pravidlo o povinnosti obce sjednat při úplatném převodu majetku cenu ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, je spojeno se slovem "zpravidla". To znamená, že ne každý úplatný převod obecního majetku se musí realizovat za cenu obvyklou. Obecní zřízení v § 39 odst. 2 stanovuje z uvedeného pravidla výjimku, kterou je úplatný převod za cenu regulovanou státem. V této souvislosti je vhodné uvést, že obecní zřízení zmiňuje cenovou regulaci státu, kterou je třeba rozumět též regulaci cen prováděnou územními samosprávnými celky v přenesené působnosti, a to formou nařízení obce nebo kraje (viz § 10 zákona o cenách).

Podle § 3 odst. 1 zákona o cenách se regulací cen rozumí stanovení cen, mezí, ve kterých mohou být sjednávány, usměrňování výše cen nebo i stanovení postupu při sjednávání, uplatňování a vyúčtování cen nemovitostí, jejich částí a služeb spojených s jejich užíváním cenovými orgány. Jednotlivé způsoby regulace cen jsou stanoveny v § 4 odst. 1 zákona o cenách, kterými jsou:

  • stanovení cen (tzv. úředně stanovené ceny jsou ceny určeného druhu zboží stanovené cenovými orgány jako maximální, pevné nebo minimální),
  • usměrňování vývoje cen v návaznosti na věcné podmínky (tzv. "věcné usměrňování cen"),
  • cenové moratorium (cenovým moratoriem, které stanoví vláda nařízením, se rozumí časově omezený zákaz zvyšování cen nad dosud platnou úroveň na trhu daného zboží; cenové moratorium lze stanovit nejdéle na dobu dvanácti měsíců).

Předpisy o regulaci cen zveřejňuje Ministerstvo financí v Cenovém věstníku, Ministerstvo zdravotnictví ve Věstníku Ministerstva zdravotnictví, Energetický regulační úřad v Energetickém regulačním věstníku a Český telekomunikační úřad v Poštovním věstníku. Jejich vydání vyhlašují ve Sbírce zákonů. Cenové rozhodnutí nabývá platnosti dnem uveřejnění v příslušném věstníku a účinnosti nabývá dnem stanoveným v cenovém rozhodnutí, nejdříve však dnem uveřejnění (§ 10 odst. 2 zákona o cenách).

Zdůvodnění odchylek

Ustanovení § 39 odst. 2 obecního zřízení ve větě druhé (nepřímo) připouští, že se lze při úplatném převodu obecního majetku (vedle případu státem regulovaných cen) obecně odchýlit od ceny obvyklé, avšak toto případné odchýlení od ceny obvyklé musí obec zdůvodnit. Obecní zřízení nestanoví formu a obsah odůvodnění odchýlení od ceny obvyklé. Zpravidla toto zdůvodnění bude přímo součástí usnesení orgánu obce, který schválil úplatný převod majetku, jenž se odchyluje od ceny obvyklé. Z povahy věci a s ohledem na zásadu účelného a hospodárného využívání obecního majetku (§ 38 odst. 1 obecního zřízení) však vyplývá, že zdůvodnění bude vyžadovat situace, kdy obec úplatně převádí majetek za cenu nižší než obvyklou. V opačném případě, kdy obec převádí svůj majetek výhodněji, tj. za cenu vyšší než obvyklou (nedochází tedy ke snížení celkového objemu obecního majetku) postrádá toto odůvodnění svůj racionální význam.

Případy, kdy obec převádí svůj majetek za cenu nižší než obvyklou, by měly být spíše výjimečné. Jde především o situace, kdy obec vystupuje v pozici "pečovatelské" a plní svoji sociální funkci ve vztahu ke svým občanům. Půjde tedy o takové případy, kdy obec upřednostní vytváření vhodných podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů (srov. § 35 odst. 2 obecního zřízení) před ekonomickými přínosy. Takovýto postup by však neměl znamenat libovůli a diskriminační přístup vůči jiným občanům obce.

Příkladem nesprávného postupu obce může být např. prodej obecního bytového fondu za symbolickou cenu stávajícím nájemcům, kdy se tito občané mohou doslova "ze dne na den" stát velmi bohatými (mají-li např. velké byty v lukrativních částech velkých měst), a to však na úkor těch občanů (také daňových poplatníků), kteří tuto možnost "spravedlivé privatizace" neměli. Obec by si při těchto postupech měla být velmi dobře vědoma možných komplikací, které ji hrozí např. z hlediska možné nedovolené veřejné podpory, a to ze strany Evropské komise, která nad veřejnými podporami vyvíjí dohled.

Opatřování písemností doložkou

U některých právních úkonů, které obec činí, musí podle obecního zřízení předcházet zveřejnění (na úřední desce obecního úřadu), schválení nebo souhlas (kompetentního orgánu obce), jinak jsou sankcionovány absolutní neplatností.

V těchto případech vzniká obci povinnost v souladu s ustanovením § 41 odst. 1 obecního zřízení opatřit příslušnou listinu (např. kupní smlouvu) doložkou, kterou se dosvědčí, že byly naplněny podmínky pro platnost příslušného právního úkonu (tj. je-li platnost daného právního úkonu obce podmíněna jeho předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem).

Případná absence doložky však neznamená neplatnost konkrétního právního úkonu obce. Doložka ve smyslu § 41 odst. 1 obecního zřízení není povinnou podmínkou platnosti právního úkonu. Smyslem doložky je "pouze" osvědčit, že byly splněny zákonem stanovené podmínky. Neplatnost příslušného právního úkonu obce mohou vyvolat pouze skutečnosti, které jsou výslovně stanoveny v zákoně (např. jeho neschválení kompetentním orgánem obce – viz § 41 odst. 2 obecního zřízení, nebo nezveřejnění záměru obce ohledně její dispozice s nemovitým majetkem podle § 39 odst. 1 obecního zřízení).

Neplatnost právního úkonu tak podle platné právní úpravy nemůže způsobit skutečnost, že listina nebyla opatřena příslušnou doložkou.

Mgr. Jan Břeň

Seriál Základní principy hospodaření obce

  1. Základní principy hospodaření obce 1., 10. 6. 2010
  2. Základní principy hospodaření obce 2., 20. 7. 2010
  3. Základní principy hospodaření obce 3., 22. 9. 2010
  4. Základní principy hospodaření obce 4., 13. 12. 2010
  5. Sledování pohledávek a vymáhání dluhu, 23. 2. 2011
  6. Úplatný převod majetku a podmínky platnosti právního úkonu, 26. 4. 2011 (právě čtete)
TOPlist
TOPlist