K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Solon – elektronická publikace pro pracovníky veřejné správy a návštěvníky knihoven

Několik poznámek k bytovému spoluvlastnictví

(Obce a nový občanský zákoník 7.)

Datum: 8. 9. 2014, zdroj: OF 3/2014, rubrika: Legislativa

V tomto článku se v rámci pokračování série informací k dopadu rekodifikace soukromého práva na obce zaměříme na souvislosti nového občanského zákoníku a bytového spoluvlastnictví. Nový občanský zákoník zrušil a nahradil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, což má velký vliv na výkon vlastnických práv k bytovým a nebytovým jednotkám, jakož i na chod společenství vlastníků jednotek.

Nový občanský zákoník se stal základním předpisem soukromého práva, integroval v sobě řadu základních právních institutů a upravil nejtypičtější otázky soukromého života nepodnikajících právnických osob a lidí. Soukromé právo stojí na třech pilířích, jimiž jsou ochrana člověka a rodiny, ochrana vlastnického práva a konečně ochrana smluvní svobody (autonomie vůle). Právě vlastnictví bytu (bytové či nebytové jednotky), do něhož spadá právo věc držet (ius possidendi), právo věc užívat a požívat její plody a užitky (ius utendi et fruendi), jakož i právo s věcí nakládat (ius disponendi) je komplexně upraveno v celé řadě ustanovení nového občanského zákoníku.

Aby obec mohla řádně vykonávat svá vlastnická práva k uvedeným nemovitým věcem, je nutné se seznámit se změnami, které nový občanský zákoník přinesl. Tento text je určen těm obcím, které již (ne)bytové jednotky vlastní, nebo nabytí vlastnického práva k nim zvažují. Obce mohou být již jen vlastníky některých jednotek v domě, nebo se mohou nacházet v pozici statutárního orgánu či osoby odpovědné za správu domu.

Přechodná ustanovení

Režim zrušeného zákona č. 72/1994 Sb.

Pro začátek je vhodné začít tím, že zmíněný zákon o vlastnictví bytů, byť již zrušený a neplatný, není radno ztrácet ze zřetele. Má přinejmenším dva významné dopady, které se i nadále uplatní. První z nich má vliv na vymezení jednotek – (ne)bytové jednotky, tak jak byly vymezeny prohlášením vlastníka, nebo smlouvou o výstavbě do 31. prosince 2013, zůstávají v nezměněné podobě a na jejich rozsahu/kvalitě/velikosti se nic nemění (posuzováno optikou nového občanského zákoníku, který jednotku definuje jinak). Proto se setkáte s tím, že na výpisu z listu vlastnictví katastru nemovitostí se k jednotce připisuje údaj o tom, zda jde o jednotku zřízenou v režimu zákona o vlastnictví bytů (nebo naopak podle nového občanského zákoníku). Zákonodárce při přechodu na novou úpravu zvolil režim vstřícný vlastníkovi budovy, když v § 3063 NOZ stanovil, že postačí převod vlastnického práva k první jednotce do 31. prosince 2013, aby i k ostatním jednotkám v domě vzniklo vlastnické právo podle zmíněného zákona. Tím se mohl vlastník vyhnout komplikovanému přepracovávání podkladových dokumentů.

Druhý významný dopad míří na právnickou osobu, která za časové působnosti zákona o vlastnictví bytů ex lege vznikala – totiž na společenství vlastníků jednotek (SVJ). Není málo situací, kdy původní vlastník budovy rozdělil budovu na jednotky, vlastnictví k nim postupně převedl, ale pro nezájem vlastníků se ještě nesešla ustavující (usnášeníschopná) schůze SVJ. V takovém případě tato právnická osoba, byť např. nebyl znám její konkrétní název, ze zákona vznikla a pro vnitřní úpravu právních poměrů začaly platit i vzorové stanovy, vydané nařízením vlády (č. 371/2004 Sb.). A tyto stanovy se v některých bodech dostávají do konfliktu s novou právní úpravou a měly by jí být co nejrychleji přizpůsobeny. Je proto důležité nenechat se zmást tím, že se ještě ustavující schůze nekonala – v těchto případech již SVJ de iure existuje (a nic na tom nemění, že ještě není zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek).

Naopak vlastní právní život právnické osoby (v tomto případě společenství vlastníků jednotek) je plně podřízen novému občanskému zákoníku (a starý zákon o vlastnictví bytů se neuplatní).

Jednotka v domě a změna pojetí

Odlišnosti v pojetí

Nový občanský zákoník jednotky v domě výslovně prohlašuje za nemovité věci (původní úprava naopak takto jasná nebyla, protože stanovila, že „Právní vztahy k jednotkám se řídí (…) ustanoveními (…), které se týkají nemovitostí“. To je změna definiční, podstatnější je však změna faktická, která se týká vlastního předmětu vlastnického práva. V typickém případu podle staré právní úpravy byly předmětem vlastnického práva de iure tři (samostatné) věci: jednotka (jen jako vymezená část domu), spoluvlastnický podíl na společných částech domu a spoluvlastnický podíl na pozemku. Nově je jednotka definována co do svého obsahu tak, že „jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné“ – půjde tak o věc jedinou. To jistě usnadní koncipování smluv, práv či povinností k jednotce, ale zaběhnuté postupy je nutné přizpůsobit nové situaci.

Odlišné prostorové vymezení jednotek

Naprostou novou je však odklon od původní prostorové definice jednotky (původně se do půdorysu jednotky – její podlahové plochy – nezapočítávaly společné části domu – např. svislé nosné konstrukce).

Nově se podlahovou plochou bytu v jednotce míní půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu (nařízení vlády č. 366/2013 Sb.).

Dopad této úpravy nastane hlavně do poměrů velkých bytů (oproti malometrážním). Ty malé totiž nemají tolik příček, jako ty velké; podle staré právní úpravy se podlahová plocha sčítala jako plochy místností, tj. půdorys stěn se nezapočítával – to se od 1. 1. 2014 k novým jednotkám změní.

Založení a vznik SVJ

Založení SVJ, jeho vznik, činnost, soustava orgánů a jejich působnost atd. se od 1. ledna 2014 řídí ustanoveními o bytovém spoluvlastnictví (§ 1158 až § 1222 NOZ), přičemž se podpůrně v některých záležitostech použijí vybraná ustanovení NOZ o spolku (§ 214 až § 302 NOZ) a také některá obecná ustanovení NOZ o právnických osobách a jejich orgánech (§ 118 až § 213 NOZ).

Podle § 1204 NOZ vzniká společenství vlastníků jednotek nově až dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek (podle staré úpravy vznikalo ze zákona). Nově vzniklá společenství musí mít své vlastní stanovy, protože SVJ se nyní zakládá právě schválením stanov; nějaký předpis či metodická pomůcka, které by alespoň vzor stanov poskytovaly, vydány nebyly. Nezbude než se spolehnout na doporučení práva znalých osob, aby stávající stanovy náležitě upravily.

Nová právní úprava nevzala na zřetel specifickou situaci tohoto typu bydlení a podmínila vznik společenství vlastníků jednotek souhlasem všech vlastníků. To pak rezultuje v závěr, že se na ustavující schůzi buď musejí všichni vlastníci jednotek osobně dostavit, anebo se nechají zastoupit na základě plné moci, která však musí být sepsána ve formě notářského zápisu (lze pořídit jen u notáře za cenu kolem 1000 Kč bez DPH).

Minimální náležitosti stanov

Nový občanský zákoník jasně a jednoznačně určuje, co všechno musí stanovy společenství vlastníků jednotek obsahovat. Tuto otázku upravuje § 1200 NOZ, podle nějž stanovy musí mít minimálně následující body:

  • název, který obsahuje slova „společenství vlastníků“;
  • označení domu, pro který společenství vzniklo;
  • sídlo by mělo být určeno v domě, pro který společenství vzniklo (není-li to možné, tak na jiném vhodném místě);
  • členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování;
  • určení orgánů, jejich působnost, počet členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsob svolávání, jednání a usnášení;
  • určení prvních členů statutárního orgánu;
  • pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí;
  • pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pravidla pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Požadavek účasti notáře

Stanovy vyžadují formu veřejné listiny, což je dle § 3026 odst. 2 NOZ zpravidla notářský zápis. Tuto formu stanovy nevyžadují, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo smlouvou o výstavbě. Z uvedeného plyne, že účast notáře bude nutná vždy i při změnách stanov, kromě dvou uvedených výjimek (tam ani pro změny stanov nutná účast notáře nebude).

Je s podivem, že nový občanský zákoník tento formální požadavek stanovil, ačkoli na dosavadní praxi, kdy si vlastníci sami mohli rozhodnout ohledně nutnosti účasti notáře, žádné stížnosti vznášeny nebyly; nadto nový občanský zákoník sám situace přijímání stanov a jejich změnu bez účasti notáře připouští. Záležitost by nebyla tak palčivá, kdyby notářů bylo dostatek a jejich ceny byly smluvní.

Další novoty

Stanovení podílu na společných částech nemovitosti

Zákon č. 72/1994 Sb. stanovil ve vztahu ke zřízení jednotek prohlášením vlastníka budovy praktické a jednoduché pravidlo, že podíl na společných částech domu byl dán poměrem podlahových ploch. Nový občanský zákoník umožňuje změnit toto právní pravidlo tak, že rozhodující nemá být v prvé řadě jen poměr podlahových ploch, ale do výše podílu mohou být promítnuty např. povaha a umístění bytu (což má vazbu k hodnotě bytu). Význam tu může mít tedy nejen velikost bytu, ale i jiné jeho vlastnosti, např. umístění bytu v určitém podlaží nebo na určité straně domu, prostor, který má vlastník jednotky ve své výlučné dispozici (v domě mohou být např. místnosti s různě vysokými stropy) apod. Určení velikosti podílu na společných částech domu podle poměru podlahových ploch bylo v novém občanském zákoníku ponecháno pro případ, že velikost podílu nebude určena jinak.

Statutární a další orgány

Statutárním orgánem SVJ může být (obdobně jako podle zákona o vlastnictví bytů) buď kolektivní statutární orgán (výbor), nebo jednočlenný statutární orgán (nově pojmenován jako „předseda společenství vlastníků jednotek“). Společenství vlastníků může mít i kontrolní orgán („kontrolní komisi“), což ovšem neplyne přímo z úpravy bytového spoluvlastnictví, ale z právní úpravy spolku (jež je v této věci použitelná). Obdobně si může SVJ zřídit „stížnostní výbor“ („ombudsmana“) apod. Bude věcí stanov každého SVJ, jak se k těmto možnostem postaví a jako prostřednictvím stanov shromáždění posléze určí.

Působnost statutárního orgánu

Statutárnímu orgánu náleží působnost ve veškerých záležitostech kromě těch, které jsou ve výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek (popřípadě také v působnosti kontrolní komise, pokud ji SVJ podle svých stanov zřizuje). Vzhledem k tomu, že jednou z povinných náležitostí stanov SVJ je také určení působnosti jednotlivých orgánů společenství vlastníků, musí stanovy i nadále obsahovat také působnost statutárního orgánu. Z pohledu zákona však zmínku o působnosti statutárního orgánu nenaleznete v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví (vyjma ustanovení o svolávání shromáždění vlastníků jednotek), ale v základní úpravě o postavení statutárního orgánu právnických osob v § 151 až § 167 NOZ; v tomto smyslu náleží statutárnímu orgánu SVJ veškerá působnost, kterou zákon a stanovy nesvěřují jinému orgánu SVJ.

Působnost shromáždění

Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství vlastníků. V ustanovení § 1208 písm. g) bodech 1, 3 a 4 NOZ je stanovena výlučná působnost shromáždění, kterou nelze přenést na jiný orgán SVJ, zatímco působnost pod bodem 2 je možné dělit mezi shromáždění a statutární orgán SVJ způsobem, který je uveden v § 13 prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb., pokud stanovy neurčí jinak. Účel jednotlivých ustanovení § 1208 písm. g) pod bodem 1 až 4 NOZ je třeba vyložit tak, že jde o rozhodování, které může činit shromáždění jedině v rámci činností týkajících se správy domu a pozemku, vykonávané v rozsahu a způsobem stanoveným v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví, přičemž podrobnosti pro činnosti týkající se správy domu a pozemku stanoví prováděcí právní předpis (vydaný podle § 1222 NOZ). Tyto podrobnosti jsou stanoveny v § 7 až § 14 zmíněného nařízení vlády, dále v § 15 a 16 téhož nařízení jsou uvedena některá ustanovení o hospodaření SVJ při správě domu a pozemku a v § 17 vymezen pojem některých nákladů vlastní správní činnosti. Ve zmíněné výlučné působnosti tak půjde o udělování předchozího souhlasu v záležitostech nabytí nemovitých věcí do vlastnictví SVJ a dále o zcizení těchto věcí z majetku SVJ (např. prodejem jiné osobě), nebo k jejich zatížení (např. věcným břemenem či služebností), popřípadě o jiném nakládání s těmito nemovitými věcmi ve vlastnictví SVJ (např. zřízení zástavního práva). Dále půjde o rozhodování ve shodných záležitostech jako pod bodem prvním, avšak pro situaci, kdy půjde o movité věci ve vlastnictví SVJ (a jak uvedeno shora, je zde možná dělba působnosti mezi shromážděním a statutárním orgánem); za třetí jde o rozhodování o tom, zda SVJ sjedná s bankou smlouvu o poskytnutí úvěru a v jaké výši a za jakých podmínek (v podstatě tedy shromáždění bude mít ve své působnosti udělit předchozí souhlas k tomu, aby SVJ uzavřelo konkrétní smlouvu o úvěru) – vždy však jen pro účely správy domu a pozemku. Bod čtvrtý stanoví shromáždění právo rozhodnout, zda má SVJ sjednat smlouvu o zřízení zástavního práva k jednotce, či k více nebo ke všem jednotkám, vždy však s předchozím písemným souhlasem vlastníků těchto jednotek. Opět by se jednalo o sjednání zástavní smlouvy jedině pro účely správy domu a pozemku, zejména např. v případech, kdy banka by požadovala k zajištění pohledávky z úvěru poskytnutého SVJ (např. na zateplení domu, apod.) sjednání zástavní smlouvy k jednotkám a vlastníci dotčených jednotek by s tím souhlasili. V takovém případě se vyžaduje k uzavření zástavní smlouvy předchozí souhlas shromáždění.

Určení společného zástupce ve věcech vyúčtování

Zákon nově stanoví, a to i pro manžele, povinnost zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.

Vyúčtování záloh

Ačkoli občanský zákoník obsahuje dílčí úpravu rozúčtování záloh skládaných na služby poskytované s užíváním jednotky (§ 1181), bylo toto ustanovení nepřímo derogováno zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů. Zmíněné ustanovení nového občanského zákoníku se tedy v tomto směru nepoužije. Zmíněný zákon č. 67/2013 Sb. komplexně upravuje problematiku služeb spojených s užíváním (ne)bytu, stanoví obecná pravidla rozúčtování, podrobně upravuje práva a povinnosti stran, postupy a lhůty pro rozúčtování.

***

Lze uzavřít, že bytové právo, nejen bytové spoluvlastnictví, ale i úprava nájmu, doznaly dramatických změn. Výše popsané novinky jsou jen velmi omezenou výsečí některých z nich. Vzhledem k rozsáhlosti a naléhavosti se k tématu bytového spoluvlastnictví vrátíme v některém z dalších příspěvků.

Mgr. Ludvík Matoušek, KVB advokátní kancelář, s. r. o.

TOPlist
TOPlist