K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
ISSS 2017

Revitalizační projekty v době finanční krize

(Revitalizace vojenského brownfieldu v obci Velká Hleďsebe 4.)

Datum: 14. 1. 2009, zdroj: OF 5/2008, rubrika: Regiony

Prožíváme období, kdy se celý svět se vyrovnává se světovou ekonomickou krizí, jejíž dopady bývají mnohdy drtivé. Evropská komise predikuje praktické zastavení ekonomického růstu EU jako celku a například Evropská banka pro obnovu a rozvoj (EBRD) ve svých stanoviscích otevřeně hovoří o recesi v některých zemích Střední a Východní Evropy.

Pokračování finanční krize, která se na podzim ještě prohloubila, si vybírá své oběti nejen ve sféře financí, obchodu a ve spotřebitelské důvěře. Citelně zasažena je i výrobní sféra, průmysl, zemědělství a stavebnictví, motor reálné ekonomiky. U nás je to markantní zejména u společností orientovaných na vývoz. Již zdaleka nejde jen o to, nakolik jim odbyt produktů v zahraničí ztěžuje dlouhodobě posilující koruna.

Příležitosti pro privátní sektor

V některých případech, jakkoliv se to může zdát zvláštní, může současný stav nejistoty napomoci některým dobrým, ale dříve na první pohled méně atraktivním investičním projektům. Investoři dnes hledají, kde by svůj kapitál vhodně a hlavně s menším rizikem investovali. Ekonomická krize mění dosavadní poměry a paradoxně se mohou do popředí dostat rozvojové a revitalizační projekty, kterým by se dříve pozornosti nedostávalo.

Z hlediska revitalizace a budoucího rozvoje daného území nejde jen o investice do nemovitostí, ale jedná se o nastartování zvyšování společenské atraktivity a sociálně ekonomického růstu daného území. Jednou z možností jsou investice do komplexních projektů, které souvisí s celkovým rozvojem a společenskou i hospodářskou emancipací menších nebo větších územních celků a municipalit. Jde zejména o lokality, kde realitní trh není ještě přesycen a kde se předpokládá, že poptávka po formě vlastního bydlení se nezmění, a pokud, tak k lepšímu. Prostředky investované do takových projektů, popř. dílčí investice do nemovitostí na projektem zvelebovaném teritoriu pak budou proti vlivům krize lépe chráněny. Především ze střednědobého a zejména dlouhodobého hlediska se jeví tyto investice jako stabilní a výhodné. Pro takové řešení hovoří zkušenosti z minulých krizí, které zažily například Velká Británie, Německo nebo Japonsko.

Revitalizační projekty

Za tohoto stavu mezinárodní ekonomiky se perou o své bytí a nebytí i revitalizační projekty měst a obcí v ČR. Uspět mohou jen některé, přičemž lze očekávat určitý posun v charakteristikách těch úspěšných.

Příležitost mají kvalitně připravené komplexní projekty, které kombinují bydlení, práci, sociální jistoty a jiné formy vyžití potenciálních obyvatel, tvořící aktuální poptávku po zvýšení kvality života formou komplexního řešení jejich potřeb. Takové projekty pak mají šanci uspět v konkurenci s developerskými projekty ve velkých městech.

Stupeň nasycenosti pražského realitního trhu zvýšil přitažlivost investic pro volný kapitál zvláště v regionálních centrech a výjimečných místech. Přestože je hodnota realizovaná v pražských developerských projektech vyšší, stala se tato alternativa natolik atraktivní, že umožní rozumným firmám upevnění pozice na trhu kvalitní přeměnou nabízených forem bydlení.

Spolupráce privátních investorů a municipalit je nutnou podmínkou pro hospodářský růst obcí. Privátní sektor přináší know-how a potřebný kapitál, který v rámci spolupráce s veřejným sektorem (PPP -- Public Privat Partnerships) může být efektivněji vynaložen. K tomu účelu jsou pro municipality též vypisovány jednotlivé dotační tituly, které napomohou kofinancovat méně ziskové záměry infrastrukturního a sociálního charakteru.

Opravdu Nový Klimentov

Projekt Opravdu Nový Klimentov (ONK), který se zabývá revitalizací bývalých kasáren v obci Velká Hleďsebe v těsném sousedství Mariánských Lázní. Projekt je od svého počátku koncipován jako záměr oživující hospodářský růst obce i mikroregionu.

Projekt nabízí komplexní řešení potřeb stávajících i nových obyvatel obce, zejména bydlení, sociální a zdravotnické služby, vzdělávací složku, volnočasové aktivity, jakož i zabezpečení pracovních míst nejen pro nově příchozí. Celý projekt je rozdělen do několika dílčích záměrů, které jednotlivé složky naplňují. Tyto záměry byly podrobeny zkoumání z finančního a právního pohledu pro potřeby spolupráce veřejného a privátního sektoru (PPP). Výsledkem jsou konkrétní doporučení k zabezpečení realizace a provozu těchto aktivit.

Podstatným argumentem pro případnou spolupráci privátních investorů je dotační potenciál, který obec do projektu přináší. V současné době jsou vedena jednání o spolupráci formou PPP v oblastech vědy a výzkumu, vzdělávání, zdravotnictví a sociálních služeb, vybudování podnikatelské zóny a inovačního podnikání. Výše zmíněné záměry mají za cíl nastartovat hospodářský růst obce a tím zvýšit poptávku investic do bydlení.

Celkové náklady projektu se kalkulují asi na 5 mld. Kč, z toho cca 1,5 mld. Kč je potřeba pro zabezpečení technické a sociální infrastruktury v obci, jež zůstane v majetku obce. Ostatní náklady jsou rozděleny do bydlení a investic do podnikatelských aktivit potenciálních investorů z privátní sféry.

Jednou ze základních hodnot, vytvořených v přípravné projektové fázi, je právně administrativní a finanční analýza (PAFA), která analyzovala jednotlivá hlediska a předurčovala způsoby řešení v různých situacích, a je tak jen stěží docenitelným pomocníkem nositelů rozhodnutí v dnešní nelehké době. Uvedená analýza je i přirozeným vodítkem při vytváření podmínek spolupráce privátního a veřejného sektoru. Její klíčovou kvalitou je skutečnost, že stanoví velmi přesně, kam až jednotliví partneři, obec, rozvojová společnost, politické, správní, veřejnoprávní i soukromé instituce mohou zajít, kde se mohou a kde se nesmí potkávat.

Výstupy projektu Cílový stav
Revitalizovaný areál 55,2 ha
Rodinné domky 173
Bytové domy 560 bytů
Školství -- studenti, žáci, učni 1350
Administrativa -- plochy pro kanceláře 4300 m2
Obchodní plochy 12 440 m2
Kultura a sport 4100 míst
Průmysl 12 644 m2
Nová pracovní místa 600
Nová čtvrť -- kapacita obyvatel 2000--3000

Základem je důvěra

Sociální a ekonomické funkce obdobných revitalizačních projektů jsou již dlouho předmětem spíše morální podpory státních i samosprávných orgánů. Nejinak je tomu i u popsaného projektu. Finanční hlediska jsou však nezbytným atributem a existují reálné schopnosti obce potřebné peníze nejen přilákat, ale i s plnou odpovědností přijmout, tedy prokázat svým chováním a komunikací uvnitř i navenek důvěru investorů.

Při realizaci velkých revitalizačních projektů tedy nejde zdaleka jen o technické a organizační podmínky pro přijetí takové investice na místní úrovni a jejich splnění. To je podmínka nutná, nikoliv však postačující. Nejdůležitější je totiž důvěra partnerů, kde není důvěry, tam se peníze neusadí. Tuto důvěru vytvářejí obě strany budoucího úzkého vztahu, tedy obec i investor. Na její tvorbě se však aktivně podílí i širší prostředí projektu.

Alternativa umístění volného kapitálu do regionálních projektů formou ideově uceleného řešení revitalizace brownfieldů a dalšího rozvoje daného teritoria představuje dobrým řešením. Pro investory i pro obec je pak dobrou zprávou, že obdobné nastartování sociálně ekonomického růstu činí území přitažlivým doslova pro všechny -- pro podnikání, bydlení i společenské aktivity. Jen takové území pak může být do budoucna zdrojem plného, zdaleka tedy nikoliv pouze jen přímého finančního, uspokojení investora. Obec Velká Hleďsebe a její rozvojová společnost Klimentovská, a. s., mají pro projekt Opravdu Nový Klimentov, na základě právní a finanční analýzy dosavadních zkušeností, rozpracován postup možného financování projektu, který stojí právě na postupném zhodnocování daného území. Stalo se již tradicí, že členové realizačního týmu projektu seznamují se svými zkušenostmi nejen všechny zájemce, ale rovněž širší odbornou i laickou veřejnost.

Tak tomu bylo po celý tento rok i na stránkách tohoto časopisu.

JUDr. Karel Zuska

TOPlist
TOPlist