K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Nový zákon o hazardních hrách – dopady na obce

Nedostatky daně z nemovitých věcí

Datum: 14. 5. 2014, zdroj: OF 2/2014, rubrika: Ekonomika

Daň z nemovitých věcí je přímou daní majetkového typu a je upravena v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Daň z nemovitých věcí v sobě vlastně sdružuje dvě daně, a sice daň z pozemků a daň ze staveb.

Cílem tohoto článku je nejprve seznámit čtenáře s tím, jakým způsobem v současné době mohou obce ovlivňovat zdanění nemovitostí na svém území, a poté upozornit na nedostatky současné právní úpravy a navrhnout alternativní zákonné řešení daně z nemovitých věcí. K naplnění tohoto cíle článek mj. používá srovnání se zahraniční právní úpravou.

Zhodnocení současného právního stavu

Základem daně z pozemků u zemědělských, popř. lesních, pozemků je cena těchto pozemků, u ostatních pozemků je to jejich výměra. U daně ze staveb je základem daně podlahová plocha. Daň z nemovitých věcí je tedy z hlediska teorie zásadně daní jednotkovou, pouze v případě zemědělských či lesních pozemků na ni lze nahlížet jako na daň valorickou. Podle některých názorů je potřeba zavést systém, který by byl zcela valorický a odvozený od skutečné tržní ceny nemovitosti. Tržní cenu nemovitosti by pak měla zjišťovat obec (nikoliv znalci), na jejímž území se nemovitost nachází. Takto zjištěná cena by se pak měla použít i pro účely jiných daní. Kromě toho by obce měly být oprávněny stanovovat sazbu daně v určitém vymezeném intervalu (např. 0,05–0,5 %), přičemž vyšší daně by se uplatnily pro zastavěné pozemky a stavby používané k podnikatelským účelům, nižší sazba by se uplatnila pro rodinné domy a byty sloužící k bydlení.

V současné době mají obce jen omezené možnosti, jak ovlivnit výši daně z nemovitostí. U pozemků, kde je stanovená specifická sazba daně, a u staveb mohou obce ovlivnit výši daně pro jednotlivé části obce zvýšením nebo snížením tzv. polohové renty, což je číslo, kterým se násobí základní sazba daně. Polohové renty jsou shodné pro daň z pozemků i ze staveb, použijí se však jen u stavebních pozemků a některých staveb a jednotek. Možnosti úprav polohové renty lze přehledně ukázat v uvedené tabulce.

Tab. 1. Polohové renty
Počet obyvatel/Obec Polohová renta
Zákonná Snížená Zvýšená
do 1000 1,0 - - - 1,4
1001–6000 1,4 - - 1,0 1,6
6001–10 000 1,6 - 1,0 1,4 2,0
10 001–25 000 2,0 1,0 1,4 1,6 2,5
25 001–50 000 2,5 1,4 1,6 2,0 3,5
50 001 a více, Františkovy Lázně, Luhačovice, Mariánské Lázně, Poděbrady 3,5 1,6 2,0 2,5 4,5
Praha 4,5 2,0 2,5 3,5 5,0

Zdroj: Radvan, 2008

U všech nebo u jen u některých staveb a jednotek může obec obecně závaznou vyhláškou stanovit tzv. obecní koeficient ve výši 1,5. Je to číslo, kterým se vynásobí základní sazba daně (popř. sazba daně upravená polohovou rentou).

Kromě toho mohou obce obecně závaznou vyhláškou stanovit tzv. místní koeficient ve výši 2, 3, 4, nebo 5, což je číslo, kterým se vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, zdanitelných staveb nebo jednotek, popřípadě jejich souhrny, s výjimkou orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů.

Obce mohou obecně závaznou vyhláškou osvobodit pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů od daně z pozemků. Vedle toho mohou nejdéle na dobu 5 let obecně závaznou vyhláškou osvobodit od daně nemovité věci na svém území dotčené živelní pohromou. V praxi se však osvobození zemědělských pozemků ani nemovitých věcí dotčených živelnou pohromou příliš nevyužívá. Daň placená ze zemědělských pozemků totiž představuje zejm. u malých obcí velkou část rozpočtových příjmů, jejichž výpadek si nemohou dovolit. Jsou-li obce zasaženy živelními pohromami, potřebují zase peníze na odstranění škod, takže si opět zpravidla nemohou dovolit toto osvobození od daně.

Správu daně z nemovitostí vykonávají finanční úřady, i přestože je celý výnos daně z nemovitých věcí příjmem obecních rozpočtů. Pro zavedení výše navrhovaných změn by bylo nutné, aby se obce staly správci daně a poplatníci měli možnost se odvolat např. k finančním úřadům. Stávající právní úprava dle mého názoru vytváří ne příliš efektivní a též zbytečně složitý systém, který místní samosprávy připravuje o jejich potenciální rozpočtové příjmy, na které by mohly dosáhnout, kdyby byl systém změněn tak, jak je naznačeno níže.

Úvahy de lege ferenda za využití mezinárodní komparace

(De lege ferenda znamená posuzování otázky z hlediska možné nebo žádoucí úpravy zákona, naopak úvahy de lege lata jsou z hlediska platného zákona)

Při opodstatnění zdanění nemovitých věcí se vychází ze tří principů, a sice z principu užitku, z principu schopnosti daňové úhrady a z ekologického principu.

Podle principu užitku by mělo zdanění poplatníku přinést nějaký užitek. Uvážíme-li, že z daňových výnosů z daně z nemovitých věcí může být místními samosprávami stavěna např. infrastruktura, jež zhodnocuje vlastníkovu nemovitost, splňuje daň z nemovitých věcí princip užitku.

Podle principu schopnosti daňové úhrady mají majetkové daně, kam patří i daň z nemovitých věcí, regulovat společenské důsledky nerovnoměrnosti rozdělení bohatství, které mají být řešeny odděleně od důsledků nerovnoměrného rozdělení spotřeby. Jak bude vidět níže, současná právní úprava tento princip příliš nerespektuje.

Konečně ekologický princip vychází z toho, že půda je omezeným přírodním zdrojem, pročež by se mělo zdaňovat její využívání podle toho, jak jednotlivé způsoby využití půdy znehodnocují krajinu. Na tomto principu je konstruována daň z nemovitostí např. v Německu nebo Chorvatsku. Souhlasím sice s tím, že některé způsoby využití půdy znehodnocují krajinu více než jiné, avšak nedomnívám se, že daň z nemovitých věcí je v tomto případě vhodným nástrojem pro internalizaci externalit – za ty lze považovat např. platby za emisní povolenky apod. O tom svědčí i výše zmíněný fakt, že obce málokdy využívají osvobození zemědělských pozemků od daně z pozemků.

Správa daně

Dle mého názoru je zcela zásadním problémem daně z nemovitých věcí to, že její správu vykonávají finanční úřady. V současné době dochází k tomu, že daň se platí finančnímu úřadu, jenž musí následně zajistit převod celého jejího výnosu do místních rozpočtů. Je všeobecně známo, že každá transakce je spojena s transakčními náklady. Kdyby správu daní vykonávaly obce samy (v přenesené působnosti), ušetřilo by se jedné transakce, když by daňový subjekt daň uhradil rovnou jejímu příjemci. Zbytečná transakce navíc tak místní samosprávy v současné době připravuje o část jejich potenciálních příjmů. Nedomnívám se, že veřejné správě jako celku by se zvýšily náklady na správu daně z nemovitých věcí tím, že by ji namísto finančních úřadů vykonávaly obce, neboť úřední osoby, které jsou zaměstnanci finančního úřadu, by namísto toho mohly být zařazeny do obecních úřadů. V malých obcích by ovšem správu daně mohli vykonávat starostové sami zejména tehdy, když by byl zaveden níže v článku navrhovaný systém, který by vycházel ze stanovování základu daně pomocí akviziční hodnoty. Přenesení správy daně z nemovitých věcí na obce tedy pokládám za nutné.

Konstrukce daně

S přenesením správy daně na obce by nutně muselo být spjato zjednodušení konstrukce daně. V úvodu tohoto článku bylo vidět, že výpočet daně z nemovitých věcí není příliš jednoduchý. Podle mého názoru by obecní úřady zejména v malých obcích zjišťovaly výše daně jen s velikými obtížemi, kdyby současná konstrukce daně zůstala zachována.

Současný stav, kdy základ daně je tvořen zásadně výměrou pozemku (popř. podlahovou plochou u staveb) a skutečná hodnota nemovitosti se do základu daně z nemovitosti promítne jenom okrajově, se jeví jako naprosto nevhodný. Zcela totiž opomíjí předpoklad, dle kterého by měl ten, jehož nemovitost je hodnotnější, být schopen zaplatit též vyšší daň (princip schopnosti daňové úhrady tedy není respektován). Nynější systém sice částečně koriguje daňové zatížení tak, aby se v lukrativnějších lokalitách (ve větších městech) platila vyšší daň, ale v žádném případě nezohledňuje stav nemovitosti. Je jasné, že nemovitost v dezolátním stavu nebude mít takovou cenu jako novostavba.

Úskalí valorické daně

Ztotožňuji se tedy s názorem, že jednak je potřeba zavést valorickou daň z nemovitostí a jednak je nutné místním samosprávám v tomto ohledu přenechat více působnosti. To s sebou však může přinést řadu úskalí, které je třeba se vyřešit.

Hlavním problémem zavedení valorické daně z nemovitých věcí je určení hodnoty nemovitosti. Běžným je odvozování základu daně z tzv. katastrální hodnoty (takový systém je používaný např. ve Francii, v Itálii, ve Španělsku, v Dánsku či v Lucembursku). Při výpočtu katastrální hodnoty se vychází z cenových map, avšak častým nešvarem je malá frekvence aktualizací cenových map, což vede k velkým odchylkám katastrální hodnoty od skutečné ceny pozemku.

Dle některých názorů by optimálním řešením, kdyby se při stanovování odhadní ceny pozemku vycházelo z cenových map vydaných obcemi, které znají ceny nemovitostí na svém území nejlépe. Domnívám se, že efektivnost tohoto řešení je přinejmenším diskutabilní. Jak je známo, obce musí při úplatných převodech nemovitého majetku vycházet z tzv. ceny obvyklé. S určením této ceny obvyklé si často zastupitelé, případně úředníci obecních úřadů, neví rady. Představu, že obce by bez větších obtíží samy sestavovaly cenové mapy, které si můžeme představit jako mapy těchto tzv. cen obvyklých, tedy považuji za až příliš optimistickou.

Za příhodnější řešení pokládám systém podobný systému zavedenému v sedmdesátých letech v Kalifornii, který počítá při konstrukci základu daně z nemovitých věcí s tzv. akviziční hodnotou. Základ daně tvoří cena, za kterou byla nemovitost převedena. Pokud nemovitost setrvávala ve vlastnictví jedné osoby, aniž by byla převáděna, cena se upravovala podle míry inflace, nejvýše však o 2 %. Pokud nemovitost během fungování systému nebyla převedena vůbec, považovala se za základ daně odhadní cena z roku 1975. Nedostatkem tohoto systému je, že ceny nemovitostí stoupají podstatně více než o 2 % ročně. Z nemovitostí, které byly často převáděny, se pak platily menší daně než z nemovitostí, které zůstaly ve vlastnictví jednoho subjektu. Tento rozdíl se podařilo částečně odbourat, když byly nemovitosti přeceňovány alespoň při přechodu vlastnictví ze zůstavitele na dědice.

Základem akviziční hodnota upravená o inflaci

Za optimální považuji systém, který by vycházel z akviziční hodnoty, která by se každoročně upravovala o skutečnou inflaci, a to bez omezení. Protože oficiální míra inflace každého roku bývá Českým statistickým úřadem zveřejňována až začátkem roku následujícího, bylo by nutné stanovit splatnost daně z nemovitých věcí až po skončení příslušného zdaňovacího období. Takový systém by podle mého názoru umožnil stanovení ceny odpovídající realitě za současného minimálního administrativního zatížení místních samospráv při zjišťování ceny nemovitosti, která by tvořila základ daně, když by bylo povinností poplatníka nahlásit příslušnému správci daně, za jakou cenu pořídil nemovitost, přičemž by tuto cenu měl poplatník též prokázat příslušnou smlouvou. Při přechodu majetku ze zůstavitele na dědice by se pak základ daně odvíjel od ceny zjištěné v dědickém řízení. Nahlásit tuto cenu by bylo opět povinností poplatníka. Tento systém by, jak je vidět, pro obce neznamenal významný nárůst jejich administrativních nákladů. Jak jsem již uvedl výše, lze se ztotožnit s názorem, že obce by měly mít možnost stanovit samy daňovou sazbu v určitých zákonných mantinelech. Obce by měly dostat též možnost daň z nemovitých věcí vůbec nevybírat, aby měly možnost např. přilákat investory.

Je tedy patrné, že dobře nastavený systém vycházející z akviziční hodnoty by základ daně více přiblížil skutečné hodnotě nemovitosti a zároveň by nebyl administrativně náročný pro místní samosprávy ani pro poplatníky.

Použité zdroje

Michael Šefčík, student 5. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity, junior právník Společnosti pro rozvoj veřejné správy

TOPlist
TOPlist