K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
ISSS 2017

Dispozice s nemovitým majetkem obce 2.

(Dispozice s nemovitým majetkem obce 2.)

Datum: 15. 12. 2011, zdroj: OF 4/2011, rubrika: Legislativa

Dříve byla publikována první část textu o nakládání s nemovitostmi obce. Nemovité věci tvoří významnou část obecního majetku. Patří sem zejména pozemky, stavby, byty a nebytové prostory. Postup obce při nakládání s nemovitostmi má zpravidla tři fáze.

Postup byl podrobněji popsán v první části, stejně jako platnost příslušných právních úkonů, záměr obce nakládat s nemovitostí a jeho právní charakter.

První část textu se rovněž zabývala orgánem obce, který je příslušný k přijetí záměru nakládat s nemovitostí. Popisuje právní úkony, na které se vztahuje povinnost zveřejnit záměr a zmínil se o výjimkách z povinnosti záměr zveřejňovat.

V následujícím textu se zmíníme o náležitostech záměru, způsobech a době jeho zveřejnění, o rozhodnutí orgánu obce o právním úkonu i o významných znacích úplatného převodu.

Náležitosti záměru

Obecní zřízení v § 39 odst. 1 nestanoví vyčerpávajícím způsobem všechny náležitosti záměru. Zákon pouze uvádí, že nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru, přičemž v této souvislosti odkazuje na poznámku pod čarou č. 15a, která obsahuje odkaz na § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. I když poznámka pod čarou není závaznou součástí právního předpisu (nemá normativní obsah), lze pro přesnou a správnou identifikaci nemovitosti vyjít právě z § 5 katastrálního zákona.

Z ustanovení § 5 odst. 1 katastrálního zákona vyplývá, že

  • pozemky se označují parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu,
  • pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, se označují parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží,
  • budovy se označují označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
  • rozestavěné budovy se označují označením pozemku, na němž jsou rozestavěny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu,
  • byty a nebytové prostory se označují označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány,
  • rozestavěný byt a nebytový prostor se označují označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor,
  • vodní dílo se označuje označením pozemku, na němž je postaveno, a způsobem využití vodního díla.

Má-li být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena, pokud z listin předložených pro zápis do katastru vyplývá realizace všech nezbytných změn právních vztahů podle takového geometrického plánu (§ 5 odst. 2 katastrálního zákona).

Z povahy záměru vyplývá, že vedle jednoznačného označení obecní nemovitosti, musí záměr rovněž obsahovat zamýšlený právní úkon (prodej, směna, darování, nájem nebo výpůjčka obecní nemovitosti).

K náležitostem záměru se vyslovil i Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 19. května 2009, sp. zn. 30 Cdo 1932/2008, ve kterém uvádí, že zákon přesně stanoví, jaké povinné náležitosti záměru obce k nakládání s majetkem obce musí být splněny, a jeho povinné náležitosti tedy nelze rozšiřovat na údaje zákonem nevyžadované a z jejich absence pak dovozovat absolutní neplatnost následně uzavřeného právního úkonu. Je logické, že naprosto postačí, aby záměr obce obsahoval pouze zákonem stanovené základní informace, když jeho smyslem je pouze informovat o tom, že obec hodlá určitým způsobem s určitým majetkem obce naložit.

Způsob zveřejnění záměru

V souladu s § 39 odst. 1 obecního zřízení je povinností obce zveřejnit záměr o příslušné dispozici s obecním nemovitým majetkem jeho vyvěšením na úřední desku obecního úřadu. Podle § 26 odst. 1 správního řádu (zákon č. 500/2004 Sb.) každý správní orgán (včetně obcí) zřizuje úřední desku, která musí být nepřetržitě veřejně přístupná. Pro orgány územního samosprávného celku (obce nebo kraje) se zřizuje jedna úřední deska. Obsah úřední desky se zveřejňuje i způsobem umožňujícím dálkový přístup. Případné nezveřejnění záměru na elektronické úřední desce však zákon nesankcionuje (na rozdíl od nezveřejnění na „klasické“ úřední desce) absolutní neplatností následného právního úkonu.

Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým, což je možnost (nikoliv zákonem uložená povinnost) obce (např. zveřejnění záměru v místním obecním zpravodaji, obecním rozhlase apod.).

Obecným smyslem zveřejnění záměru je umožnit komukoliv (tedy nejen občanům dané obce), aby se k němu mohl případně vyjádřit a předložit své nabídky.

Doba zveřejnění záměru

Záměr se podle § 39 odst. 1 obecního zřízení musí zveřejnit na úřední desku obecního úřadu po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce o majetkové dispozici s obecní nemovitostí, která je uvedena ve zveřejněném záměru.

Podle § 65 odst. 3 zákona č. 499/2004 Sb., o archivnictví a spisové službě a o změně některých zákonů, platí, že má-li být dokument vyvěšen na úřední desce, činí se tak vyvěšením jeho stejnopisu opatřeného datem vyvěšení. Po sejmutí se vyvěšený stejnopis opatří datem sejmutí a zařadí do příslušného spisu jako doklad o vyvěšení dokumentu na úřední desce (uvedené ustanovení se nevztahuje na zveřejňování dokumentů na elektronické úřední desce). Účelem uvedené obecné povinnosti je možnost následně ověřit, po jakou dobu příslušný dokument byl vyvěšen na úřední desce. V případě povinnosti stanovené obecním zřízením má nezveřejnění záměru po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce za následek absolutní neplatnost následného právního úkonu.

Zákon výslovně nestanoví, že uvedená patnáctidenní lhůta musí bezprostředně předcházet rozhodnutí v příslušném orgánu obce. Záměr může být zveřejněn po dobu nejméně 15 dnů i v delším časovém odstupu od rozhodnutí příslušného orgánu obce o majetkové dispozici s obecní nemovitostí, avšak na druhou stranu by větší časová prodleva neměla být nepřiměřeně dlouhá a na „újmu“ případným novým zájemcům o obecní nemovitost, kteří by se mohli v pozdějším časovém termínu k záměru vyjádřit a předložit své nabídky. Pokud by o dispozici s obecní nemovitostí měl rozhodovat příslušný orgán obce ve větším časovém odstupu po řádném zveřejnění záměru, lze doporučit opětovné vyvěšení záměru a tím zvýšit žádoucí transparentnost nakládání s obecními nemovitostmi.

Rozhodnutí orgánu obce o právním úkonu

Obecní zřízení vymezuje, který z orgánů obce má pravomoc rozhodnout o příslušném právním úkonu, jež se týká nakládání s obecními nemovitostmi. Při určování příslušného orgánu obce zavádí obecní zřízení pojem tzv. vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce (§ 84 odst. 2 a § 85), vyhrazené pravomoci rady obce (§ 102 odst. 2) a tzv. „zbytkovou“ pravomoc (§ 102 odst. 3).

Vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce upravuje obecní zřízení v § 84 odst. 2 (zde jsou uvedeny svým způsobem základní pravomoci zastupitelstva) a v § 85 (upravuje významné majetkoprávní úkony obce).

Z hlediska nakládání s obecním nemovitým majetkem je třeba uvést, že zastupitelstvu obce je vyhrazeno rozhodování o těchto majetkoprávních úkonech:

  • nabytí a převod nemovitých věcí včetně vydání nemovitostí podle zvláštních zákonů, převod bytů a nebytových prostorů z majetku obce,
  • zastavení nemovitých věcí.

Podle § 84 odst. 4 obecního zřízení si zastupitelstvo obce může vyhradit další pravomoc v samostatné působnosti obce mimo pravomoci vyhrazené radě obce podle § 102 odst. 2.

V případě rady obce uveďme § 102 odst. 2 písm. m) obecního zřízení, podle něhož je radě obce vyhrazeno rozhodovat o

  • uzavírání nájemních smluv a
  • smluv o výpůjčce (tj. včetně těch, jejichž předmětem jsou nemovité věci); tuto působnost však může rada obce svěřit příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce zcela nebo zčásti.

Uzavření smlouvy

Vedle způsobu vytváření vůle uvnitř obce, tj. rozhodnutí o tom, zda a jaký právní úkon má obec učinit a který z orgánů obce je zákonem povolán k tvorbě této vůle, je související záležitostí následně samotné právní jednání, kdy se jedná o projev takto již vytvořené vůle navenek směřující vůči třetím osobám, kdy cílem je založit, změnit nebo zrušit právní vztah. Tím, kdo je obecně povolán k projevu vůle obce navenek, je starosta obce, a to na základě § 103 odst. 1 obecního zřízení, podle něhož starosta zastupuje obec navenek.

Je vhodné zdůraznit, že starosta nemá postavení statutárního orgánu ve smyslu soukromoprávních předpisů (viz § 20 odst. 1 občanského zákoníku), neboť obec je právnickou osobou veřejného práva, a tudíž rozdělení kompetencí v rámci obce je upraveno pouze předpisy práva veřejného, přičemž starosta toliko zprostředkovává právní úkony obce navenek. Samotná tvorba vůle obce vstoupit do určitého právního vztahu je však primárně záležitostí zastupitelstva obce, popř. rady obce.

Úplatný převod nemovitostí

S otázkou nakládání s nemovitým majetkem obce úzce souvisí § 39 odst. 2 obecního zřízení, který ukládá obci povinnost sjednat při úplatném převodu majetku zpravidla cenu obvyklou v daném místě a čase. Uvedené ustanovení dopadá na všechny úplatné převody obecního majetku (prodej, směna), a to bez rozdílu, zda se jedná o majetek movitý nebo nemovitý.

I přesto, že § 39 odst. 2 obecního zřízení výslovně dopadá pouze na úplatné „převody“ obecního majetku, je nezbytné, a to s odkazem na obecnou zásadu účelného a hospodárného využívání obecního majetku zakotvenou v § 38 odst. 1 obecního zřízení, vztáhnout požadavek aplikace ceny obvyklé i na jiné právní vztahy, u nichž sice nedochází k “převodu“ obecního majetku na jiné subjekty (fyzické či právnické osoby nebo stát), ale v nichž obec majetek naopak nabývá (obec by tedy neměla nabývat majetek za cenu vyšší než je cena obvyklá), nebo se jedná o jiný úplatný právní vztah, např. vztah nájemní (obec by jako pronajímatel věci movité nebo nemovité měla sjednat nájemné alespoň ve výši nájemného obvyklého v daném místě a čase, nejedná-li se pochopitelně o nájemné regulované státem).

Úplatný převod nemovitostí se realizuje za určitou cenu. Cena je peněžní vyjádření (majetkové) hodnoty. Základním cenovým předpisem je zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Pojem „obvyklá cena“ se v našem právním řádu vyskytuje ve více významech (srov. § 2 odst. 6 zákona o cenách a § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů).

Pravidlo o povinnosti obce sjednat při úplatném převodu majetku cenu ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, je spojeno se slovem „zpravidla“. To znamená, že ne každý úplatný převod obecního majetku se musí realizovat za cenu obvyklou. Obecní zřízení v § 39 odst. 2 stanovuje z uvedeného pravidla výjimku, kterou je úplatný převod za cenu regulovanou státem.

Vzor doložky osvědčující splnění zákonných podmínek pro uzavření smlouvy (v rámci textu smlouvy)

Čl. X

Doložka podle § 41 odst. 1 obecního zřízení

  1. Záměr obce Nákolníkov o převodu nemovitostí uvedených v čl. I této smlouvy byl zveřejněn na úřední desce Obecního úřadu Nákolníkov od 12. března 2011 do 28. března 2011.
  2. Převod nemovitostí uvedených v čl. I této smlouvy byl schválen Zastupitelstvem obce Nákolníkov dne 5. dubna 2011.

Mgr. Jan Břeň

Seriál Dispozice s nemovitým majetkem obce

  1. Dispozice s nemovitým majetkem obce 1., 3. 10. 2011
  2. Dispozice s nemovitým majetkem obce 2., 15. 12. 2011 (právě čtete)
TOPlist
TOPlist