K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Dispozice s nemovitým majetkem obce 1.

(Dispozice s nemovitým majetkem obce 1.)

Datum: 3. 10. 2011, zdroj: OF 3/2011, rubrika: Legislativa

Významnou složku obecního majetku tvoří – vedle movitých věcí a majetkových práv – rovněž nemovité věci. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, stanoví (zejména) ve svém § 39 specifická pravidla pro disposice (nakládání) s obecními nemovitostmi.

Podle § 119 odst. 2 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nemovitostmi jsou tedy všechny druhy pozemků bez omezení a ze staveb pouze ty, které jsou spojené se zemí pevným základem.

Pozemky

Pozemkem se podle § 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Vzhledem k tomu, že občas dochází k záměně pojmů pozemek a parcela, je vhodné vymezit i pojem parcela. Parcelou se podle § 27 písm. b) katastrálního zákona rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Ze vzájemného srovnání obou definic je tak zjevné, že pojem pozemek je velmi relativní (při použití odlišných kritérií můžeme vymezit vždy jiný pozemek), naopak obsah pojmu parcela je zcela přesný a nezaměnitelný (každou parcelu je totiž možno unikátním způsobem identifikovat).

Z dalších pojmů použitých katastrálním zákonem lze zmínit např. stavební parcelu [§ 27 písm. c)] katastrálního zákona], kterou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří (jde tedy o specifický typ parcely; u stavební parcely je před jejím parcelním číslem uvedena zkratka "st.", čímž se odlišuje od ostatních pozemkových parcel, které žádnou "upřesňující" zkratku nemají).

Pozemky člení katastrální zákon podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (těchto šest účelových kategorií pozemků představuje zemědělskou půdu), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy (zbývající čtyři účelové kategorie představují půdu nezemědělskou).

Stavby

K druhému typu nemovitosti, tj. stavbě spojené se zemí pevným základem, je možné uvést, že tento pojem občanský zákoník nedefinuje (pojem stavba chápaný veřejnoprávními, tj. stavebněprávními předpisy není vždy využitelný v soukromoprávních vztazích). Stavby, které nejsou spojené se zemí pevným základem (např. nejrůznější altány, přenosné garáže zahradní chatky, kůlny) tedy nejsou nemovitými věcmi.

Byty a nebytové prostory

V souvislosti s vymezováním nemovitostí je vhodné zmínit, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být v souladu s § 118 odst. 2 občanského zákoníku též byty nebo nebytové prostory. Byty a nebytové prostory sice tedy nejsou samy o sobě nemovitostmi (viz definice nemovitostí uvedená v § 119 odst. 2 občanského zákoníku), avšak mohou být samostatným předmětem nejrůznějších dispozic (lze je např. prodávat nebo pronajímat), pokud jsou v podobě tzv. jednotek reálně (prostorově) vymezeny jako části budov.

V souladu s § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Podle § 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb. se nebytovým prostorem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu).

Na základě § 3 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. se právní vztahy k jednotkám (jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona č. 72/1994 Sb.) řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.

Postup obce při nakládání s nemovitostmi

Podle obecního zřízení lze při realizaci právních úkonů obcí s nemovitým majetkem obce (např. uzavření kupní, darovací či nájemní smlouvy) rozlišovat tři fáze, z nichž první fáze se týká pouze některých dispozic, zatímco dvě následující se týkají veškerých dispozic s nemovitým majetkem:

  1. fáze – zveřejnění záměru podle § 39 obecního zřízení (týká se s některými výjimkami prodeje, směny, darování, nájmu nebo výpůjčky obecní nemovitosti),
  2. fáze – vytvoření vůle obce příslušným orgánem obce (zastupitelstvo, rada nebo starosta) o tom, že právní úkon bude učiněn (např. prodej, směna, darování, nájem nebo výpůjčka obecní nemovitosti),
  3. fáze – projevení vůle obce, která byla vytvořena v předchozí fázi realizace právního úkonu, navenek (zpravidla starostou na základě § 103 odst. 1 obecního zřízení).

Z výše uvedeného je tedy zjevné, že při uzavírání příslušných smluv (obdobně též při činění jednostranných právních úkonů) jsou povinné vždy druhá a třetí fáze (vytvoření vůle obce a její projevení navenek). První fáze je povinná pouze pro případy, které se týkají nakládání s obecními nemovitostmi podle § 39 odst. 1 obecního zřízení (s výjimkami vymezenými v § 39 odst. 3 obecního zřízení).

Předmětný právní úkon vzniká až naplněním třetí fáze (při faktickém projevení vůle obce navenek, kdy je již obec právně vázána daným právním úkonem), neboť pouhým vytvořením vůle obce (druhá fáze) na základě rozhodnutí příslušného obecního orgánu ještě nevznikají třetím osobám žádná práva a povinnosti. Nicméně vytvoření vůle obce zákonem stanoveným způsobem je nezbytným předpokladem pro následnou platnost příslušného právního úkonu, bude-li nakonec realizován. Např. prodej obecní nemovitosti musí být schválen zastupitelstvem obce; pokud by byl schválen pouze radou, jednalo by se o absolutně neplatný právní úkon (viz § 41 odst. 2 obecního zřízení).

V těch obcích, kde se nevolí rada obce, vykonává (mnohé) její pravomoci starosta (§ 99 odst. 2 obecního zřízení). V tomto případě splývají druhá a třetí fáze realizace příslušného právního úkonu v jeden úkon (tím, že starosta uzavřel smlouvu, "musel" zároveň předtím vytvořit vůli obce).

Platnost právních úkonů

Obecně platí pravidlo, že právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení podle § 41 odst. 2 obecního zřízení od počátku neplatné (tzv. absolutní neplatnost).

Absolutní neplatností jsou sankcionovány rovněž takové právní úkony, u nichž nebyl splněn zákonný požadavek na předchozí zveřejnění (konkrétně se jedná o nezveřejnění záměru o některých dispozicích s obecním nemovitým majetkem podle § 39 odst. 1 obecního zřízení).

U těch právních úkonů obce, kterým musí podle obecního zřízení předcházet zveřejnění (na úřední desce obecního úřadu), schválení nebo souhlas (příslušného orgánu obce), vzniká obci na základě § 41 odst. 1 obecního zřízení zároveň povinnost opatřit příslušnou listinu (např. kupní smlouvu) doložkou, kterou se dosvědčí, že byly naplněny podmínky pro platnost příslušného právního úkonu (tj. je-li platnost daného právního úkonu obce podmíněna jeho předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem). Případná absence doložky však neznamená neplatnost konkrétního právního úkonu obce. Tato doložka tedy nepředstavuje povinnou podmínku platnosti právního úkonu. Smyslem doložky je "pouze" osvědčit, že byly splněny podmínky stanovené zákonem.

Záměr obce nakládat s nemovitostí

Předpokladem realizace některých právních úkonů obce, které souvisejí s jejími nemovitými věcmi, je podle obecního zřízení povinné předchozí zveřejnění záměru, ve kterém obec deklaruje navenek možné uzavření zveřejňovaného právního úkonu (smlouvy). Případy, kdy je zveřejnění záměru o nakládání s obecními nemovitostmi povinné, stanoví taxativním (úplným) způsobem § 39 odst. 1 obecního zřízení. Nesplnění dané povinnosti, tj. nezveřejnění záměru v zákonem stanovených případech, vyvolává absolutní neplatnost následného právního úkonu.

Právní charakter záměru obce

Zveřejněný záměr ve smyslu § 39 odst. 1 obecního zřízení má povahu veřejnoprávního úkonu, který sleduje zvýšení hospodárnosti a transparentnosti nakládání s obecními nemovitostmi. Zveřejněný záměr nelze považovat za úkon z oblasti soukromého práva (záměr např. není veřejným návrhem na uzavření smlouvy podle § 276 obchodního zákoníku).

Jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. července 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, účelem právní úpravy publikace záměru obce mj. prodat nemovitý majetek je především informovat občany o dispozicích s obecním majetkem; jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost projevit sami zájem o nabytí věcí, resp. práv plynoucích z obecního majetku. Účel publikace záměru obce prodat nemovitost není naplněn jen tehdy, obsahuje-li listina obecné sdělení o záměru převést nemovitosti a výslovnou výzvu občanům k předložení jejich nabídek. Tento účel může být splněn i v případě, že je zveřejněn záměr obce prodat nemovitosti konkrétnímu zájemci, s jasnou a určitou identifikací nemovitostí a s výzvou občanům uplatnit v zákonné lhůtě připomínky k zamýšlenému převodu.

V jiném rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. září 2010, sp. zn. 30 Cdo 1250/2009, je konstatováno, že samotné zveřejnění záměru obce (města) prodat nemovitý majetek, jímž obec (město) plní vůči občanům informační povinnost a zaručuje jim rovnou příležitost se o prodeji nemovitosti dozvědět a předložit nabídku ke koupi za podmínek stanovených v nabídce, není rozhodováním o nabytí a převodu nemovitých věcí, neboť právě proto, že jde jen o záměr, se nejedná o jednostranný adresovaný právní úkon [o návrh – nabídku (ofertu) prodeje konkrétnímu individuálně určenému adresátovi (oblátovi) ve smyslu ust. § 43a obč. zák.].

Orgán obce příslušný k přijetí záměru

Obecní zřízení výslovně nestanoví, který obecní orgán je příslušný k přijetí, resp. schválení záměru, na základě něhož teprve může příslušný orgán obce přistoupit ke schválení právního úkonu uvedeného v záměru.

Na daný problém se vyskytují dva právní názory. První názor stojí na tom, že záměr může schválit pouze ten orgán obce, který je zároveň příslušný ke schválení následného právního úkonu (schvaluje-li např. zastupitelstvo obce prodej obecní nemovitosti, může podle tohoto názoru schválit záměr pouze tento obecní orgán). Druhý názor vychází z toho, že záměr není žádným úkonem v oblasti soukromého práva (právně nezavazuje obec jednat na základě zveřejněného záměru), a proto kompetencí ke zveřejnění záměru disponuje na základě "zbytkové" nevyhrazené pravomoci uvedené v § 102 odst. 3 obecního zřízení rada obce.

S ohledem na právní povahu záměru je nutno se přiklonit k druhému právnímu názoru, tj. schválení záměru je nevyhrazenou pravomocí rady obce, resp. starosty v těch obcích, kde se rada obce nevolí. Tento právní názor byl opakovaně potvrzen i stávající judikaturou Nejvyššího soudu.

Právní úkony, na které se vztahuje povinnost zveřejnit záměr

Povinnost zveřejnit záměr obce podle § 39 odst. 1 obecního zřízení se vztahuje na následující dispozice s obecními nemovitostmi:

  • prodej (z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu – § 588 občanského zákoníku),
  • směna (smluvní strany si směňují věc za věc, a to tak, že každá ze stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou směnou přijímá, za stranu kupující – § 611 občanského zákoníku),
  • darování (darovací smlouvou dárce něco bezplatně přenechává nebo slibuje obdarovanému, a ten dar nebo slib přijímá; darovací smlouva musí být písemná, je-li předmětem daru nemovitost – § 628 odst. 1 a 2 občanského zákoníku),
  • nájem [nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky – § 663 občanského zákoníku], nebo
  • výpůjčka (smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně užívat – § 659 občanského zákoníku).

Výjimky z povinnosti zveřejnit záměr

V § 39 odst. 3 obecního zřízení jsou stanoveny výjimky, kdy není dána povinnost zveřejnit záměr. Konkrétně se jedná o následující případy:

  • jde-li o pronájem bytů a hrobových míst, anebo
  • pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů,
  • nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí.

Mgr. Jan Břeň

Seriál Dispozice s nemovitým majetkem obce

  1. Dispozice s nemovitým majetkem obce 1., 3. 10. 2011 (právě čtete)
  2. Dispozice s nemovitým majetkem obce 2., 15. 12. 2011
TOPlist
TOPlist