10 změn, které přináší nový stavební zákon
Stavební řízení v České republice je považováno za nepřiměřeně složité a dlouhé. Nový stavební zákon se měl s těmito problémy vypořádat. Jak se to povedlo? Nejdůležitější změny, které nový zákon přináší, pro vás shrnujeme níže.
1. Soustava stavebních úřadů
Původní znění NSZ z roku 2021 vytvářelo novou soustavu státních stavebních
úřadů, v čele s Nejvyšším stavebním úřadem. Novela z roku 2023 ale vrátila
kompetence k povolování většiny staveb na obecní a krajské úřady s tím, že
krajské úřady budou ve více případech než dosud rozhodovat v 1. stupni.
Současně zanikají specializované (vodoprávní, dopravní, báňské) stavební
úřady.
Výjimku představuje vznik Dopravního a energetického stavebního úřadu
(DESÚ), který bude rozhodovat o vyhrazených stavbách, vymezených v příloze
č. 3 NSZ (například dálnice, dráhy, letecké stavby, stavby jaderného
zařízení, nově po novele také velké výrobny z obnovitelných zdrojů nebo
rozsáhlé stavby pro výrobu a skladování v tzv. transformačních plochách
apod.).
2. Zrychlení, zjednodušení a integrace rozhodování?
Jedním z hlavních cílů NSZ mělo být zavedení jednotného, integrovaného
řízení o povolení stavby, namísto současného územního a stavebního řízení,
řady dalších „zvláštních postupů” a až desítek stanovisek dotčených orgánů.
Tento cíl zjednodušeně vyjadřovalo heslo „jeden úřad – jedno řízení – jedno
razítko“. Ani původně schválená verze NSZ mu plně neodpovídala. Důsledkem
novely pak je zachování ještě většího počtu potřebných samostatných
„razítek“.
Z původní koncepce zůstalo jedno základní řízení o povolení stavby. Jeho
alternativou je zrychlené řízení, které v jednodušších případech a při
splnění stanovených podmínek, mimo jiné doložení souhlasu všech sousedů a
dalších účastníků, umožňuje vydat povolení ihned po podání žádosti.
I po novele rovněž platí, že odvolací stavební úřad nebude oprávněn
rozhodnutí vydané v 1. stupni rušit a vracet, ale vždy bude muset rozhodnout
s konečnou platností. Tím se zabrání opakovanému projednávání věci, tzv.
„úřednímu ping-pongu”.
Naopak integraci rozhodování, založenou na přesunu kompetencí z dotčených
orgánů na stavební úřady, novela z větší části opouští, což souvisí se
zrušením státních stavebních úřadů. Namísto toho se mají uplatnit dílčí
prvky integrace, které popisujeme dále. Tím však nedochází k naplnění
původního cíle.
3. Jednotné environmentální stanovisko
Jednotné environmentální stanovisko (JES) nahrazuje závazná stanoviska,
vyjádření či rozhodnutí z oblasti životního prostředí, vydávaná dosud podle
devíti různých zákonů (například zákona o ochraně přírody a krajiny, lesního
zákona, vodního zákona, zákona o ochraně ovzduší apod.). Pokud se jedná o
záměr vyžadující posouzení vlivů na životní prostředí (EIA) a stavebník o to
požádá, bude JES zahrnovat i závazné stanovisko EIA. Jde tedy o dílčí
integraci v oblasti posouzení záměru z hlediska předpisů o životním
prostředí.
JES je však vydáván mimo samotné řízení o povolení stavby. Navíc nenahrazuje
všechny podkladové akty z oblasti životního prostředí . Jestliže se záměr
nachází ve zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě nebo ptačí
oblasti, jedná se o povolení provozu stacionárního zdroje znečištění
ovzduší nebo je potřebné povolení k nakládání s vodami pod, budou nadále
vydávána samostatná povolení. .
4. Koordinovaná závazná stanoviska a vyjádření
Pokud záměr vyžaduje vydání více závazných stanovisek nebo vyjádření, a k
jejich vydání je příslušný stejný správní orgán (například stejný obecní,
městský nebo krajský úřad), musí být podle NSZ vydáno jediné koordinované
závazné stanovisko nebo vyjádření.
To bude zahrnovat i JES, pokud ovšem není spojeno se stanoviskem EIA – to se
vydává samostatně. V rámci koordinovaného stanoviska by mělo dojít k
vyvážení a koordinaci jednotlivých dotčených zájmů. Tento princip se měl
podle původního znění NSZ uplatnit na posouzení a povolení záměru jako
celku. V důsledku znovuzavedení odděleného posouzení záměrů dotčenými orgány
a stavebním úřadem to však není možné.
5. Společné jednání
NSZ dále zavádí institut společného jednání mezi stavebním úřadem a
ostatními dotčenými orgány (za případné účasti stavebníka a dalších
účastníků řízení) jako způsob koordinace jednotlivých stanovisek či
vyjádření a způsob, jak se pokusit vyhnout nutnosti řešit rozpory mezi
stanovisky u nadřízených orgánů.
To by mohlo přispět k efektivnějšímu a rychlejšímu vedení řízení. Bude však
záležet primárně na přístupu jednotlivých správních orgánů, zda nebudou
alibisticky trvat na svých vyjádřeních a na předkládání rozporů nadřízeným
orgánům. V takovém případě by společné jednání představovalo pouze další
krok, který bude řízení zbytečně protahovat.
6. Účast spolků v řízení o povolení stavby
Na základě pozměňovacího návrhu novela stavebního zákona umožňuje účast ekologických spolků v řízeních o povolení záměrů, pro které se povoluje kácení stromů nebo uděluje výjimka ze zákazů u památných stromů nebo zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů. Původní verze NSZ přitom umožňovala, v rámci integrovaného řízení, účast spolků ve všech řízeních, v nichž by byly dotčeny zájmy ochrany přírody a krajiny.
7. Přísnější podmínky pro dodatečné povolování „černých“ staveb
Oproti stávající úpravě zpřísňuje NSZ podmínky pro dodatečné povolení tzv.
„černých staveb”, postavených bez povolení nebo v rozporu s jeho podmínkami.
Takové stavby bude nově možné zlegalizovat pouze za splnění následujících
podmínek:
- stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (jsou splněny
odstupové vzdálenosti nebo dotčení sousedé dají souhlas, je splněn
koeficient zastavění pozemku apod.),
- byla uhrazena pokuta za přestupek,
- stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného
právního předpisu.
Za výše uvedených okolností stavební úřad stavbu povolí novým rozhodnutím.
8. Změny v územním plánování
Územně plánovací dokumentace na všech úrovních, tedy územní rozvojový plán
pro území celého státu, zásady územního rozvoje kraje, územní plány obcí a
regulační plány, budou pořizovány v jednotně upraveném procesu. Podrobněji
je upravena možnost pořizování změn územně plánovací dokumentace a
regulačních plánů z podnětu oprávněných osob – investorů, dotčených
vlastníků a úřadů.
Územně plánovací dokumentace se bude povinně vyhotovovat v elektronické
verzi ve strojově čitelném formátu a její vybrané části v tzv. jednotném
standardu, tedy stejným formálním způsobem ve všech případech. To ovšem může
přinést značné problémy obcím, které budou nuceny i kvůli dílčím změnám
svých územních plánů převést celý územní plán do nové grafické formy.
Praha, Brno a Ostrava mají možnost vydat vlastní stavební předpisy, které
stanoví podrobné požadavky na výstavbu odchylně od „celostátních”
prováděcích předpisů ke stavebnímu zákonu. Od zákonem a prováděcími předpisy
stanovených požadavků na výstavbu bude také možné se odchýlit v některých
chráněných územích, u veřejně prospěšných staveb a v některých dalších
případech, pokud takové řešení lépe ochrání veřejný zájem.
Zákon také nově obsahuje definici „modrozelené infrastruktury” a její
obecnou podporu v územním plánování jako nástroje pro efektivní hospodaření
s vodou ve městech.
9. Plánovací smlouvy ošetří vztahy obcí a investorů
Zákon obsahuje podrobnou úpravu plánovacích smluv, která poskytuje obcím,
městským částem Prahy i investorům větší právní jistotu ohledně toho, co
může být obsahem jejich vzájemných závazků v oblasti budoucího využití
území, zejména při budování veřejné infrastruktury.
Obec může v územním plánu stanovit uzavření takové smlouvy jako podmínku
realizace určitého stavebního záměru. Ve smlouvě uzavřené na základě
dobrovolné dohody stran se obec může zavázat mj. i podniknout kroky ke změně
územního plánu nebo jej naopak po určitou dobu neměnit. Tento závazek působí
jen mezi stranami smlouvy, není právní překážkou pro výkon pravomoci orgánů
obce.
Závazky investorů se mohou týkat například účasti na výstavbě veřejné
infrastruktury nebo jiných staveb vyvolaných jejich záměrem, případně
převzetí nákladů na tuto výstavbu nebo poskytnutí peněžního nebo věcného
plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace.
10. Změny v požadavcích na výstavbu
Novelou stavebního zákona dochází k upuštění požadavku na „přímé“ denní osvětlení obytné místnosti. Zajištění dostatečného denního osvětlení obytných místností tak na základě novely bude posuzováno podle konkrétních okolností případu stavebním úřadem.
Dochází také ke zrušení konkrétně stanovených odstupových vzdálenosti 7 m mezi rodinnými domy a tzv. “sklopné výšky” v případě protilehlých stěn s okny. Jedinou konkrétní odstupovou vzdáleností zůstávají 2 m od hranice pozemku, vyjma veřejného prostranství.
Podle NSZ musí vzájemné odstupy staveb splňovat “urbanistické a architektonické a požadavky” a umožňovat údržbu staveb. Vyhláška o požadavcích na výstavbu dále doplňuje, že se stavba umisťuje v souladu se stavební čárou stanovenou podle převažujícího charakteru zástavby a jejího vztahu k veřejnému prostranství a umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku.
Dále musí být stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek. Posouzení, zda jsou tyto podmínky splněny, bude tedy na zvážení konkrétní situace v území stavebním úřadem.