Přidělování bytů ve vlastnictví obce – pravidla a zásady

6. 11. 2023 Obec a finance Legislativa

V souladu s ustanovením § 2 odst. 2 zákona o obcích je obec veřejnoprávní korporací, jejíž postavení, hospodaření a vnitřní poměry upravuje zákon o obcích. Za hlavní činnost obce je pak považována péče o všestranný rozvoj jejího území, o potřeby svých občanů a ochrana veřejného zájmu vyjádřeného v právních předpisech. Jedním ze způsobů, jak obec může v samotné působnosti pečovat o potřeby svých občanů, je i například uspokojování bytové potřeby občanů prostřednictvím obecních bytů, jak uvádí ustanovení § 35 odst. 2 zákona o obcích.

KVB advokátní kancelář
226 259 401
pravnik@akkvb.cz
www.akkvb.cz

Ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů (dále jen  „zákon o obcích“) vymezuje obec jako právnickou osobu veřejného práva, tj. veřejnoprávní korporace, která má vlastní majetek, v právních vztazích vystupuje svým jménem a nese odpovědnost z těchto vztahů vyplývající. V právních vztazích pak obec vystupuje ve dvojím postavení, a to současně jako

  1. vykonavatel veřejné moci a
  2. právní subjekt vstupující do právních vztahů soukromého práva.[1]

V soukromoprávních vztazích pak obec může disponovat se svým majetkem jako jakýkoliv jiný vlastník – ačkoliv i takové dispozice jsou částečně omezeny, což souvisí s postavením obce jako veřejnoprávní korporace. Obec tedy například může nabývat do svého výlučného vlastnictví byty, které může následně jiným osobám přenechat do užívání, typicky na základě nájemního vztahu.

Pravidla jako vnitřní předpis

Pravomoc rozhodovat o pronájmu obecních bytů pak spadá do zbytkové pravomoci rady obce dle § 102 odst. 3 zákona o obcích. V obcích, kde se rada obce nevolí, rozhoduje o uzavření nájemních smluv starosta obce, pakliže si toto nevyhradí zastupitelstvo obce.[2] Z důvodu zajištění transparentnosti a rovnosti při výběru nových nájemníků obecních bytů některé obce přistupují k vydání pravidel či zásad pro přidělování bytů (dále již jen společně jako „pravidla“), jež obsahují pro obec závazná pravidla, která musí při výběru nového nájemníka obecního bytu dodržovat. Obdobně pak mohou tato pravidla vymezovat i situace, za kterých je obec oprávněna určitým skupinám osob přidělit byt přednostně. Pravidla pro přidělování bytů jsou svou povahou vnitřním předpisem obce, který je přijímán ve formě usnesení, rozhodnutí nebo jiného opatření orgánu obce v samostatné působnosti[3] – většinou jsou pravidla přijímána usnesením rady (zastupitelstva) obce.

Jelikož jsou pravidla pro přidělování bytů svou formou de facto vnitřním předpisem obce, tak právní úprava neobsahuje žádné formální požadavky na jejich obsah, který je tedy nutno dovozovat toliko z jejich smyslu a účelu. Pravidla pro přidělování bytů by tak měla minimálně obsahovat:

  1. název obce a orgánu, který pravidla pro přidělování bytů vydal;
  2. způsob podání žádosti o přidělení bytu a místo, kam je takovou žádost nutno podat;
  3. uvedení informací, které má žadatelova žádost o přidělení bytů obsahovat;
  4. délku doby, na kterou se obecní byty úspěšným žadatelům přidělují (zdali jsou pravidla vydána na dobu neurčitou či určitou, případně na jak dlouho);
  5. kritéria hodnocení podaných žádostí;
  6. informaci o tom, jakým způsobem je žadatel vyrozuměn o přidělení či nepřidělení obecního bytu, jakož i informaci o tom, kde se může žadatel domáhat sdělení aktuálního stavu jeho žádosti (zveřejňuje-li obec seznam volných bytů, tak i způsob jak a kde se může žadatel s takovýmto seznamem seznámit);
  7. uvedení orgánu, který rozhoduje o přidělení nebo nepřidělení obecního bytu a uvedení orgánu, který vede seznam žádostí;
  8. informaci o tom, který orgán obce je oprávněn uzavřít nájemní smlouvu (resp. rozhodnout o jejím uzavření);
  9. účinnost pravidel pro přidělování bytů.

Pakliže dochází k nahrazení původních pravidel pro přidělování bytů, pak by nová pravidla měla rovněž obsahovat i doložku, která bude původní pravidla rušit. Pro úplnost je nutno doplnit, že obdobně minimální obsah pravidel pro přidělování bytů vymezuje i Ministerstvo vnitra.[4]

Soulad se zákonem

Již zde je nutno upozornit na skutečnost, že pravidla pro přidělování bytů jsou aktem, který může být předmětem dozoru ze strany Ministerstva vnitra na základě ustanovení § 124 odst. 1 zákona o obcích. Ministerstvo vnitra je u těchto pravidel oprávněno přezkoumávat jejich soulad se zákonem nebo jiným právním předpisem, což ostatně i ministerstvo aktivně činí[5]. Přezkum souladu pravidel pro přidělování bytů se zákonem nebo jiným právním předpisem ze strany Ministerstva vnitra však není jedinou možnou kontrolou těchto pravidel. Systém kontroly veřejné správy lze totiž rozlišovat na

  1. správní kontrolu veřejné správy, která je vykonávaná orgány veřejné správy, a na
  2. vnější kontrolu veřejné správy, která je vykonávána jinými subjekty než orgány veřejné správy.[6]

V rámci správní kontroly veřejné správy může kontrolu pravidel pro přidělování bytů provést například kontrolní výbor zastupitelstva obce na základě ustanovení § 119 odst. 3 písm. a) zákona o obcích. V souvislosti s vnější kontrolou veřejné správy lze uvažovat například o kontrole pravidel ze strany soudů[7] či veřejného ochránce práv, do jisté míry pak je možné sem zařadit i veřejnou kontrolu ze strany občanů obce.[8]

Nedostatky v pravidlech

Pro účely tohoto příspěvku je nutno akcentovat zejména kontrolní činnost Ministerstva vnitra. Za nejčastější nedostatky v pravidlech pro přidělování bytů pak Ministerstvo vnitra v minulosti považovalo stanovení následujících plošných požadavků, které museli žadatelé o přidělení obecního bytu splňovat:

  1. požadavek na občanství České republiky;
  2. neexistence vlastnického a nájemního vztahu k jinému bytu či domu v obci;
  3. požadavek na bezdlužnost vůči obci nebo obcí zřízeným organizacím, jakož i vázání přidělení bytu na předchozí platební morálku žadatele;
  4. nemožnost přidělení bytů osobám, které pobíraly sociální dávky či se nacházely v insolvenčním řízení;
  5. požadavek na doložení všech příjmů od všech členů žadatelovi domácnosti a stanovení minimálního příjmu takové domácnosti pro přidělení bytu;
  6. zákaz přidělení bytu žadatelům z ubytoven;
  7. požadavek na minimální délku doby trvalého pobytu na území obce či České republiky.[9]

Je však nutno doplnit, že ne všechny tyto požadavky považuje Ministerstvo vnitra a priori za rozporné s právní úpravou. Ministerstvo připouští, aby obec některé výše uvedené požadavky vzala v potaz v rámci individuálního posouzení – obec tedy může k některým požadavkům skutečně přihlížet, avšak nesmí je stanovit jako plošné podmínky. Obec tedy dle Ministerstva vnitra může v rámci individuálního posouzení přihlížet k tomu, zdali má žadatel dluh vůči obci či obcí zřízeným organizacím, obec však musí v takovém případě přihlédnout i k tomu, zdali žadatel svůj dluh splácí. Obdobně Ministerstvo vnitra připouští, aby obec individuálně přihlédla k tomu, zdali žadatel není vlastník jiného domu či bytu, který by bylo možné využít pro jeho bytovou potřebu, či zdali bude žadatel o obecní byt schopen hradit náklady spojené s bydlením v obecním bytě.

Za další časté nedostatky pravidel pro přidělování bytů Ministerstvo vnitra rovněž označilo i vyžadování informací a dokladů nad míru nezbytně nutnou, automatické vyřazení žádosti o přidělení bytu bez oznámení žadateli či zkoumání zavinění špatné sociální situace žadatele.

Pro úplnost lze doplnit, že k nedostatkům pravidel pro přidělování bytů se v minulosti vyjadřoval i veřejný ochránce práv, který vydal tzv. „desatero rovného zacházení v přístupu k bydlení“. Podle obsahu tohoto desatera by tak obec rovněž neměla znevýhodňovat žadatele (pracovníky) z jiného členského státu Evropské unie či stanovit kritérium pro přidělení bytu v podobě počtu dětí[10] (tím však není dotčena možnost omezit počet osob obývajících obecní byt z hygienických a kapacitních důvodů).

Závěrem

je tedy možno uzavřít, že obce by měly při tvorbě pravidel pro přidělování bytů věnovat dostatečnou pozornost jejich obsahu, přičemž by vždy měly posuzovat, zdali některá část nemůže působit diskriminačně vůči některým žadatelům – bez toho, aniž by byl tento důvod diskriminace opřen o legitimní cíl a prostředky k jeho dosažení byly považovány za přiměřené. Nelze přitom opominout, že současná právní úprava nestanovuje obcím žádnou povinnost pravidla pro přidělení bytů přijmout, je tedy pouze na úvaze obce, zdali k jejich vydání přistoupí či nikoliv.

Poznámky

  1. Blíže k tomu například srov. VEDRAL, Josef. § 2 [Obec jako veřejnoprávní korporace]. In: VEDRAL, Josef, VÁŇA, Lukáš, BŘEŇ, Jan, PŠENIČKA, Stanislav. Zákon o obcích (obecní zřízení). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, s. 14.
  2. § 99 odst. 2 ve spojení s § 102 odst. 3 zákona o obcích.
  3. K tomu srov. Obecní bydlení z pohledu práva na rovné zacházení a role obci při řešení bytové krize. Výzkum veřejného ochránce práv 2020 [online]. Veřejný ochránce práv, 2020.
  4. K tomu srov. Viz VESELÝ, Miroslav. Pravidla přidělování obecních bytů [online prezentace]. Ministerstvo vnitra [cit. 26. 10. ].
  5. K intenzivním kontrolám pravidel pro přidělování bytů Ministerstvo vnitra přistoupilo na základě Strategie boje proti sociálním vyloučení 2016–2020, která byla schválena usnesením vlády České republiky č. 134 ze dne 17. 2. 2016.
  6. PRŮCHA, Petr. Správní právo: obecná část. 8., dopl. a aktualiz. vyd., Brno: Doplněk, 2012, str. 329–330.
  7. Zejména institut antidiskriminační žaloby dle § 10 odst. 1 zákona č. 198/2009 Sb., o rovném zacházení a o právních prostředcích ochrany před diskriminací a o změně některých zákonů (antidiskriminační zákon), ve znění pozdějších předpisů.
  8. Samozřejmě připadají v úvahu i další kontrolní instituty jako například kontrola ze strany zastupitelů obce, kontrola ze strany poskytovatele dotace (byla-li dotace čerpána) a přezkum hospodaření obce. K tomu blíže srov. VESELÝ, Miroslav. Pravidla přidělování obecních bytů [online prezentace]. Ministerstvo vnitra [cit. 26. 10. 2023].
  9. Viz VESELÝ, Miroslav. Pravidla přidělování obecních bytů [online prezentace]. Ministerstvo vnitra [cit. 26. 10. 2023].
  10. Srov. Doporučení veřejného ochránce práv k naplňování práva na rovné zacházení s žadateli o pronájem obecního bytu [online] Brno: Veřejný ochránce práv, 2010.

Jan Novotný, junior právník, Advokátní kancelář KVB, www.akkvb.cz