Podpora nájemního bydlení a převody bytů v případě neplatnosti smluv
V současné době se v praxi setkáváme s problematikou převodů bytů vystavěných v rámci Programu podpory nájemního bydlení. Obcím, které se programu účastnily, poskytl stát dotace na výstavbu bytů za podmínky, že tyto budou po určitou dobu (např. 20 let) využity pro nájemní bydlení. Výstavba byla ze státní podpory financována pouze částečně. Zbylá část financování byla realizována za přispění investorů (fyzických osob), kteří poskytli obci finanční prostředky formou půjčky. Následně obec s investory uzavřela nájemní smlouvu. Dle dohody stran došlo také k zápočtu investic na pohledávku obce z titulu hrazení nájemného. Nájemci si tedy investici do výstavby „odbydleli“.
Obec pak s nájemci uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SOSBK), dle které měl být byt, po uplynutí doby, po kterou měl být užíván k nájemnímu bydlení, převeden do vlastnictví nájemce za symbolickou částku (např. za 1 Kč).
Otázka platnosti smlouvy
V řadě případů však po letech vyvstala otázka platnosti uzavřené SOSBK z hlediska zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení OZř). Ve smyslu § 85 písm. a) zákona o obcích podléhá SOSBK schválení zastupitelstvem. Smlouva by tak měla být opatřená tzv. doložkou schválení ve smyslu § 41 odst. 1 zákona o obcích. Dle uvedeného ustanovení ve spojení s § 39 odst. 1 téhož zákona by pak SOSBK měla být opatřená také doložkou o předchozím zveřejnění záměru takovou smlouvu uzavřít. Neschválení uzavření SOSBK nebo její nezveřejnění je dle § 39 odst. 1 a ve smyslu § 41 odst. 2 sankcionováno neplatností smlouvy.
Byť samotná absence doložek neplatnost smlouvy automaticky nezpůsobuje, vyvolávají chybějící doložky pochybnost o platnosti SOSBK. S ohledem na značný časový odstup je pak obtížné zjistit, zda byly splněné zákonné podmínky pro platné uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
V případě sporu o platnost SOSBK se tak obec i nájemce ocitají ve velmi nejisté situaci. Obec má ze zákona (§ 38 odst. 1) povinnost při hospodaření se svým majetkem postupovat s péčí řádného hospodáře. Z tohoto důvodu není pro obec přípustné přenechat byty ve svém vlastnictví nájemcům za symbolickou částku. Na druhou stranu by obec měla ctít zásadu pacta sunt servanda (dohody se mají dodržovat).
Možnosti řešení
Nájemci je zpochybněno jeho právo k nabytí vlastnického práva k bytu za podmínek sjednaných v SOSBK. Zároveň se nájemce nemůže dovolávat toho, že platnost smlouvy měla zajistit obec, neboť dle konstantní judikatury si měl nájemce sám ověřit, zda jsou splněné podmínky pro její platné uzavření.
Řešení věci žalobou o určení (ne)platnosti SOSBK je nejen časově a finančně náročné, ale výsledek takového řízení je i krajně nejistý. Nájemce má k dispozici více možností, jak prokázat schválení (např. zápisem z jednání zastupitelstva) a zveřejnění smlouvy (výslechy bývalých pracovníků úřadu, zprávy zveřejněné v místních médiích apod.). Byť je pro nájemce důkazní situace ztížená, obec musí počítat s možným neúspěchem ve sporu.
Jako nejvhodnější řešení se tedy jeví dohoda stran. Není totiž vyloučeno, aby obec stanovila nové podmínky převodu bytu do vlastnictví nájemců, a to například za kupní cenu, která zohlední investici do výstavby bytu případně i další investice vynaložené nájemcem bytu na jeho udržení a další zhodnocení. Takový postup by byl odůvodnitelný i z hlediska ustanovení § 38 odst. 1 zákona o obcích.
Nájemce se s obcí může dohodnout i na dalších podmínkách. Strany mohou sjednat úhradu kupní ceny ve splátkách, nebo vázat převod vlastnictví bytu k úhradě první splátky za současného sjednání časově omezeného předkupního práva obce (do doby úhrady plné kupní ceny), nebo sjednat časově omezený zákaz zcizení. Nelze vyloučit ani úhradu kupní ceny bytu v rámci zvýšeného nájmu.
Článek byl zpracován pro Iuridicum Remedium, z. s., a vznikl za přispění prostředků státního rozpočtu ČR z programu Ministerstva práce a sociálních věcí.