Analýza bytových developerských projektů v Praze (2017)
Příspěvek prezentuje hlavní závěry z nejnovější Územní analýzy aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (2017), kterou Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) zpracovává každoročně od roku 2009[1]. Jejím cílem je přinášet objektivní pohled na pražský trh s novými byty z hlediska vývoje nabídky, poptávky, průměrných cen a dalších klíčových charakteristik.
Nově je zařazena část, ve které jsou z dlouhodobějšího pohledu analyzovány vybrané územně-kvalitativní aspekty nové výstavby. Analýza se tedy zaměřila kupříkladu na to, jaká je převažující struktura okolí developerských projektů, jaká je dostupnost k nejbližší zastávce veřejné hromadné dopravy, k nejbližšímu parku atd.
Metodika
Metodika analýzy nedoznala od roku 2009 žádných podstatných změn a údaje z jednotlivých let (2009–2017) jsou tedy bez větších obtíží porovnatelné.
Pro zařazení projektu do analýzy musí být splněny následující podmínky:
- Projekt je realizován na území hl. m. Prahy;
- Projekt je realizován formou novostavby bytových domů (nejsou zařazeny projekty rodinných domů, nástaveb, vestaveb či rekonstrukcí;
- Vzniká minimálně 10 nových bytových jednotek.
Dále musí být splněna alespoň jedna z těchto podmínek:
- Projekt byl zkolaudován v průběhu roku 2017;
- Projekt byl v době pořízení analýzy ve výstavbě;
- Výstavba nebyla zahájena, ale v průběhu září 2017 již však probíhal předprodej.
Uvedené podmínky umožňují jeden developerský projekt zařazovat do analýzy opakovaně.
Aktuální bytové projekty 2017
V průběhu září 2017 evidoval IPR Praha na území hlavního města celkem 118 rezidenčních developerských projektů a v rámci těchto projektů je realizována výstavba 13 206 bytových jednotek (přibližně 1/4 bytů byla dokončena do září 2017, zbylé 3 do konce roku 2019). Celkový objem nové výstavby je na relativně vysoké úrovni, disponibilní nabídka nových volných bytů je však nízká v porovnání s předchozími lety (jen 2,9 tisíc bytů) a zájemci o nový byt mají jen velmi omezené možnosti výběru.
Vývoj nabídky nového bydlení
Počet developerských projektů a celkový počet nových bytů se v září roku 2017 příliš neodlišoval od stavu v předchozích letech (viz graf č. 1). Bytů se ve srovnání s minulostí nestaví málo, nabídka však nedokáže reagovat na velmi vysokou poptávku, která odpovídá růstové fázi hospodářského cyklu. Pražský trh s byty není pružný, rostoucí poptávka se na počtu dokončených bytů neprojevuje. V nabídce projektů zbývá jen omezené množství volných bytů a jejich ceny rostou.
Výraznější výstavbě, brání především omezený počet investičních příležitostí související s rozdrobenou vlastnickou strukturou stavebních pozemků a nízkou ochotou vlastníků se těchto pozemků zbavovat. Bariérou je také nízká připravenost projektů, která souvisí se značnou složitostí a nepředvídatelností povolovacích procesů v rámci územního a stavebního řízení. Příslibem zlepšení je novela stavebního zákona účinná od 1. ledna 2018.
Poptávka a počet volných bytů
Vývoj na pražském rezidenčním trhu souvisí s pozitivním hospodářským vývojem celé ČR. Rostou reálné příjmy a koupěschopnost části domácností. Narůstá poptávka po novém bydlení, ale také po investičních bytech. Růstu významně pomáhá situace ve finančním sektoru. Nízké úrokové sazby, působí na dostupnost hypotéčních úvěrů a podněcují větší aktivitu investorů, kteří stále častěji zhodnocují své volné finanční prostředky na pražském trhu s byty. Ten se díky značné rezidenční atraktivitě Prahy a populačnímu růstu hlavního města dlouhodobě ukazuje jako perspektivní a relativně stabilní. Podle odhadů činí v Praze podíl prodejů nových bytů pro investiční účely přibližně 30–40 % v závislosti na lokalitě a charakteru konkrétního projektu.
Uvedený narůst poptávky, doprovázený obtížemi při přípravě nových bytových projektů, má vliv nejenom na růst cen, ale i na omezené možnosti z hlediska výběru nových bytů. To je dáno tím, že v rámci aktuálních bytových projektů je většina bytových jednotek rozprodána, a to často velmi rychle po uvedení projektu na trh. To potvrdila i analýza. V září 2017 bylo na pražském trhu k dispozici přibližně jen 2,9 tisíc volných bytů (z celkového počtu 13,2 tis. nových bytů), což je absolutně nejnižší objem disponibilní nabídky v historii monitoringu (viz graf č. 2).
Velikost volných nových bytů
Průměrná vnitřní užitná plocha nových bytů, realizovaných v rámci developerských projektů aktuálních k září 2017, dosahovala 82,7 m2 (mediánová hodnota činila 75,5 m2). Při započtení ploch balkonů, lodžií či teras průměrná plocha nabízených bytů dosahovala dokonce rovných 100 m2 (medián 87,1 m2). Z těchto údajů je tedy zjevné, že mezi volnými byty převažují v cenících jednotlivých developerských projektů spíše ty s velkými výměrami a pochopitelně tedy i vyššími cenami.
Vývoj cen nových bytů
Analýza potvrdila výrazný nárůst cen nových bytů v Praze, který v posledním období pokračuje s nebývalou dynamikou především v důsledku vysoké poptávky a snižujícího se počtu volných nových bytů. V září 2017 dosahovala průměrná nabídková cena volných bytů v rámci aktuálních developerských projektů 75 007 Kč/m2 (medián dosahoval 71 985 Kč/m2), což je meziroční zdražení téměř o 18,6 %. Ve srovnání s rokem 2015 byl nárůst cen dokonce 31,3 % (téměř 18 tisíc Kč/m2). V rámci aktuálních developerských projektů identifikovaných k září 2017 stál volný byt v průměru 7 007 675 Kč, přičemž jak již bylo uvedeno, levnější byty mizí z ceníků jednotlivých projektů většinou jako první.
Mezi lety 2017, 2016 a 2015 se vlivem razantního zdražování nových bytů zásadně proměnilo zastoupení aktuálních developerských projektů v jednotlivých cenových kategoriích (viz graf č. 3). V září 2017 přesahovala u většiny projektů průměrná cena volných bytů 80 tisíc Kč/m2 (to se týkalo 51 z celkového počtu 89 projektů se zjištěnými cenami), z čehož dokonce u 22 projektů byla překročena hranice 100 tisíc Kč/m2 průměrné ceny za volný byt.
V důsledku uvedeného cenového vývoje dochází v posledních letech (od roku 2014) ke zhoršování finanční dostupnosti nového bydlení, a to i přes relativně významný nárůst průměrných mezd. Zatímco v roce 2014 bylo potřeba vynaložit na koupi průměrně drahého nového bytu o výměře 70 m2 celkem 9,5 průměrných ročních hrubých mezd, tak v roce 2017 bylo nutné vynaložit 11,8 průměrných ročních hrubých mezd.
Lokalizace aktuálních bytových projektů podle prstenců města
Pro účely zpracovávání nejrůznějších územně zaměřených analýz a vnitroměstských rozborů definoval IPR Praha pro území hlavního města celkem 5 pásem – tzv. prstenců, které oproti administrativnímu členění Prahy lépe sdružují oblasti města do relativně homogennějších pásem s obdobnou charakteristikou. Takto definovanými prstenci jsou: jádro, střed, heterogenní město, modernistické město a krajina.
Prstenec modernistického města představoval v rámci Prahy opětovně nejvýznamnější území nové výstavby, bylo zde soustředěno bezmála 40 % celopražské kapacity nových bytů vznikajících prostřednictvím sledovaných projektů. V roce 2017 se v porovnání s rokem 2016 nicméně snížil relativní význam modernistického města pro bytovou výstavbu. V roce 2017 byla bytová výstavba poměrně významná i na území prstenců heterogenního města (29 % z celopražského objemu) a krajiny (24 %), naopak význam středu, a především jádra města byl prakticky zanedbatelný.
Analýza prokázala, že se vzrůstající vzdáleností od jádra města se navyšuje průměrná velikost developerských projektů vyjádřená počtem bytů a zároveň bylo podle očekávání zjištěno, že čím je prstenec vzdálenější od jádra, tím se snižuje průměrná nabídková cena volných bytů (schéma č. 1).
Lokalizace aktuálních bytových projektů podle správních obvodů
Správní obvod Praha 5 byl v září 2017 vyhodnocen jako nejvýznamnější z hlediska celkového počtu nových bytů realizovaných v rámci developerských projektů a spolu se severovýchodní částí hlavního města (viz schéma č. 2) představoval nejdůležitější oblast bytové výstavby. V rámci 25 projektů byla v Praze 5 realizována výstavba celkem 2079 bytů, což představuje vůbec nejvyšší objem, jaký byl identifikován na území jakéhokoliv správního obvodu v historii našeho sledování (od roku 2009). Zároveň byl na území správního obvodu Praha 5 zaznamenán nejvyšší meziroční absolutní nárůst nové bytové výstavby. Mezi lety 2016 a 2017 zde přibylo 725 nově realizovaných bytů.
Značný význam z hlediska celkového objemu nové bytové výstavby si udržel správní obvod Praha 9, jehož území v posledním období představovalo jádrovou oblast rezidenční výstavby celé Prahy. V září 2017 zde bylo v 8 aktuálních projektech či jejich dílčích etapách alokováno celkem 1 772 nových bytů, tedy téměř stejně jako v roce 2016.
Kromě dvou uvedených správních obvodů, Prahy 5 a Prahy 9, kde bylo v letošním roce dohromady téměř 30 % celopražského objemu nové výstavby realizované v rámci sledovaných projektů, byl vysoký počet nových bytových jednotek zaznamenán rovněž ve správních obvodech Praha 18 (1378 bytů), Praha 8 (1241 bytů) a Praha 12 (1208 bytů).
Lokalizace aktuálních bytových projektů podle katastrálních území
Schéma č. 2 znázorňuje celkový počet nových bytů vznikajících prostřednictvím aktuálních developerských projektů v jednotlivých katastrálních územích. I v letošním roce vznikalo nejvíce nových bytů v katastrech, které mají z pohledu intenzity bytové výstavby tradičně velký význam. Konkrétně jde o Modřany (964 bytů), Letňany (911 bytů), Uhříněves (796 bytů), Vysočany (711 bytů), Košíře (702 bytů), Stodůlky (690 bytů) a další.
Ze schématu č. 2 je dobře patrné, že v září 2017 se dvě nejvýznamnější těžiště bytové výstavby nacházela především v západní části hlavního města (zahrnuje sousedící katastry Smíchova, Košíř, Jinonic, Hlubočep a Stodůlek) a v severovýchodním pásu zasahujícího od částí širšího centra – Karlína, Holešovic, Libně a Vysočan – až do vzdálenějších katastrů, jakými jsou Letňany, Čakovice a Hloubětín.
Analýza územně-kvalitativních aspektů nové bytové výstavby (2009–2016)
Databáze aktuálních developerských projektů, kterou IPR Praha každoročně zpracovává od roku 2009, nám umožnila přistoupit k analýze vybraných územně-kvalitativních aspektů nové bytové výstavby. Celkem 382 aktuálních projektů z let 2009 až 2016 (bez roku 2017) bylo prostřednictvím geografického informačního systému (GIS) posuzováno primárně ve vztahu k charakteristikám místního prostředí, v rámci kterého tyto projekty novostaveb bytových domů vznikaly.
Na základě této analýzy nebyly zjištěny žádné jednoznačně definovatelné
lokalizační faktory a prostorové rámce, podle kterých by na území Prahy byla
v uplynulém období realizována developerská výstavba nových bytových domů.
Přesto bylo v období 2009–2016 možné za typický developerský bytový
projekt považovat takový, který splňoval níže uvedené charakteristiky:
Závěr
Pro pražský rezidenční trh byl v roce 2017 příznačný především pokračující růst cen a snižující se nabídka volných nových bytů. I přes jejich aktuální nedostatek analýza znovu poukázala na značný zájem stavebníků realizovat své projekty na území hlavního města, a to navzdory obtížím, které jsou spojeny především s akvizicemi stavebních pozemků a dlouhým a komplikovaným povolováním nových rezidenčních projektů. Přestože se oproti předchozímu období nestavělo v roce 2017 málo nových bytů, nabídka nebyla schopna pružně zareagovat na aktuálně velmi silnou poptávku po novém bydlení.
Ve vztahu k efektivnímu a trvale udržitelnému rozvoji města lze hodnotit pozitivně, že řada developerských projektů (i když spíše těch méně rozsáhlých) vzniká v částech širšího centra (v prstencích středu a heterogenního města). Zároveň je dobře, že v současné době dochází i k využívání ploch brownfields pro účel nové bytové výstavby (jde např. o areál Waltrovky v Jinonicích a konečně je již postupně přeměňován areál bývalé ČKD ve Vysočanech), stále se však nedaří stavebně využít především velká transformační území, která těsněji přiléhají k území centra města (např. Bubny-Zátory, Nákladové nádraží Žižkov atd.). Jedním z aspektů, který lze v případě nové výstavby z dlouhodobého hlediska hodnotit rovněž negativně je, že většina developerských rezidenčních projektů vzniká v Praze mimo přímý dosah kolejové veřejné dopravy (metra, ale i tramvaje).
S ohledem na aktuální vývoj v oblasti zahajované bytové výstavby a rovněž i na základě odhadu bytové výstavby pro období 2016–2020, který IPR Praha publikoval v listopadu 2015, lze očekávat, že do roku 2020 bude objem dokončené bytové výstavby v Praze mírně klesat, popřípadě stagnovat na úrovni výstavby z roku 2017.
Poznámky
- V celém rozsahu je analýza k dispozici na www.iprpraha.cz/bydleni.
Mgr. Michal Němec, Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy
© 2022 Triada, spol. s r. o., Praha, spolupráce: Webhouse, s. r. o.