Příspěvek prezentuje hlavní závěry z nejnovější Územní analýzy aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (2017), kterou Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) zpracovává každoročně od roku 2009[1]. Jejím cílem je přinášet objektivní pohled na pražský trh s novými byty z hlediska vývoje nabídky, poptávky, průměrných cen a dalších klíčových charakteristik.
Nově je zařazena část, ve které jsou z dlouhodobějšího pohledu analyzovány vybrané územně-kvalitativní aspekty nové výstavby. Analýza se tedy zaměřila kupříkladu na to, jaká je převažující struktura okolí developerských projektů, jaká je dostupnost k nejbližší zastávce veřejné hromadné dopravy, k nejbližšímu parku atd.
Metodika analýzy nedoznala od roku 2009 žádných podstatných změn a údaje z jednotlivých let (2009–2017) jsou tedy bez větších obtíží porovnatelné.
Pro zařazení projektu do analýzy musí být splněny následující podmínky:
Dále musí být splněna alespoň jedna z těchto podmínek:
Uvedené podmínky umožňují jeden developerský projekt zařazovat do analýzy opakovaně.
V průběhu září 2017 evidoval IPR Praha na území hlavního města celkem 118 rezidenčních developerských projektů a v rámci těchto projektů je realizována výstavba 13 206 bytových jednotek (přibližně 1/4 bytů byla dokončena do září 2017, zbylé 3 do konce roku 2019). Celkový objem nové výstavby je na relativně vysoké úrovni, disponibilní nabídka nových volných bytů je však nízká v porovnání s předchozími lety (jen 2,9 tisíc bytů) a zájemci o nový byt mají jen velmi omezené možnosti výběru.
Počet developerských projektů a celkový počet nových bytů se v září roku 2017 příliš neodlišoval od stavu v předchozích letech (viz graf č. 1). Bytů se ve srovnání s minulostí nestaví málo, nabídka však nedokáže reagovat na velmi vysokou poptávku, která odpovídá růstové fázi hospodářského cyklu. Pražský trh s byty není pružný, rostoucí poptávka se na počtu dokončených bytů neprojevuje. V nabídce projektů zbývá jen omezené množství volných bytů a jejich ceny rostou.
Výraznější výstavbě, brání především omezený počet investičních příležitostí související s rozdrobenou vlastnickou strukturou stavebních pozemků a nízkou ochotou vlastníků se těchto pozemků zbavovat. Bariérou je také nízká připravenost projektů, která souvisí se značnou složitostí a nepředvídatelností povolovacích procesů v rámci územního a stavebního řízení. Příslibem zlepšení je novela stavebního zákona účinná od 1. ledna 2018.
Vývoj na pražském rezidenčním trhu souvisí s pozitivním hospodářským vývojem celé ČR. Rostou reálné příjmy a koupěschopnost části domácností. Narůstá poptávka po novém bydlení, ale také po investičních bytech. Růstu významně pomáhá situace ve finančním sektoru. Nízké úrokové sazby, působí na dostupnost hypotéčních úvěrů a podněcují větší aktivitu investorů, kteří stále častěji zhodnocují své volné finanční prostředky na pražském trhu s byty. Ten se díky značné rezidenční atraktivitě Prahy a populačnímu růstu hlavního města dlouhodobě ukazuje jako perspektivní a relativně stabilní. Podle odhadů činí v Praze podíl prodejů nových bytů pro investiční účely přibližně 30–40 % v závislosti na lokalitě a charakteru konkrétního projektu.
Uvedený narůst poptávky, doprovázený obtížemi při přípravě nových bytových projektů, má vliv nejenom na růst cen, ale i na omezené možnosti z hlediska výběru nových bytů. To je dáno tím, že v rámci aktuálních bytových projektů je většina bytových jednotek rozprodána, a to často velmi rychle po uvedení projektu na trh. To potvrdila i analýza. V září 2017 bylo na pražském trhu k dispozici přibližně jen 2,9 tisíc volných bytů (z celkového počtu 13,2 tis. nových bytů), což je absolutně nejnižší objem disponibilní nabídky v historii monitoringu (viz graf č. 2).
Průměrná vnitřní užitná plocha nových bytů, realizovaných v rámci developerských projektů aktuálních k září 2017, dosahovala 82,7 m2 (mediánová hodnota činila 75,5 m2). Při započtení ploch balkonů, lodžií či teras průměrná plocha nabízených bytů dosahovala dokonce rovných 100 m2 (medián 87,1 m2). Z těchto údajů je tedy zjevné, že mezi volnými byty převažují v cenících jednotlivých developerských projektů spíše ty s velkými výměrami a pochopitelně tedy i vyššími cenami.
Analýza potvrdila výrazný nárůst cen nových bytů v Praze, který v posledním období pokračuje s nebývalou dynamikou především v důsledku vysoké poptávky a snižujícího se počtu volných nových bytů. V září 2017 dosahovala průměrná nabídková cena volných bytů v rámci aktuálních developerských projektů 75 007 Kč/m2 (medián dosahoval 71 985 Kč/m2), což je meziroční zdražení téměř o 18,6 %. Ve srovnání s rokem 2015 byl nárůst cen dokonce 31,3 % (téměř 18 tisíc Kč/m2). V rámci aktuálních developerských projektů identifikovaných k září 2017 stál volný byt v průměru 7 007 675 Kč, přičemž jak již bylo uvedeno, levnější byty mizí z ceníků jednotlivých projektů většinou jako první.
Mezi lety 2017, 2016 a 2015 se vlivem razantního zdražování nových bytů zásadně proměnilo zastoupení aktuálních developerských projektů v jednotlivých cenových kategoriích (viz graf č. 3). V září 2017 přesahovala u většiny projektů průměrná cena volných bytů 80 tisíc Kč/m2 (to se týkalo 51 z celkového počtu 89 projektů se zjištěnými cenami), z čehož dokonce u 22 projektů byla překročena hranice 100 tisíc Kč/m2 průměrné ceny za volný byt.
V důsledku uvedeného cenového vývoje dochází v posledních letech (od roku 2014) ke zhoršování finanční dostupnosti nového bydlení, a to i přes relativně významný nárůst průměrných mezd. Zatímco v roce 2014 bylo potřeba vynaložit na koupi průměrně drahého nového bytu o výměře 70 m2 celkem 9,5 průměrných ročních hrubých mezd, tak v roce 2017 bylo nutné vynaložit 11,8 průměrných ročních hrubých mezd.
Pro účely zpracovávání nejrůznějších územně zaměřených analýz a vnitroměstských rozborů definoval IPR Praha pro území hlavního města celkem 5 pásem – tzv. prstenců, které oproti administrativnímu členění Prahy lépe sdružují oblasti města do relativně homogennějších pásem s obdobnou charakteristikou. Takto definovanými prstenci jsou: jádro, střed, heterogenní město, modernistické město a krajina.
Prstenec modernistického města představoval v rámci Prahy opětovně nejvýznamnější území nové výstavby, bylo zde soustředěno bezmála 40 % celopražské kapacity nových bytů vznikajících prostřednictvím sledovaných projektů. V roce 2017 se v porovnání s rokem 2016 nicméně snížil relativní význam modernistického města pro bytovou výstavbu. V roce 2017 byla bytová výstavba poměrně významná i na území prstenců heterogenního města (29 % z celopražského objemu) a krajiny (24 %), naopak význam středu, a především jádra města byl prakticky zanedbatelný.
Analýza prokázala, že se vzrůstající vzdáleností od jádra města se navyšuje průměrná velikost developerských projektů vyjádřená počtem bytů a zároveň bylo podle očekávání zjištěno, že čím je prstenec vzdálenější od jádra, tím se snižuje průměrná nabídková cena volných bytů (schéma č. 1).
Správní obvod Praha 5 byl v září 2017 vyhodnocen jako nejvýznamnější z hlediska celkového počtu nových bytů realizovaných v rámci developerských projektů a spolu se severovýchodní částí hlavního města (viz schéma č. 2) představoval nejdůležitější oblast bytové výstavby. V rámci 25 projektů byla v Praze 5 realizována výstavba celkem 2079 bytů, což představuje vůbec nejvyšší objem, jaký byl identifikován na území jakéhokoliv správního obvodu v historii našeho sledování (od roku 2009). Zároveň byl na území správního obvodu Praha 5 zaznamenán nejvyšší meziroční absolutní nárůst nové bytové výstavby. Mezi lety 2016 a 2017 zde přibylo 725 nově realizovaných bytů.
Značný význam z hlediska celkového objemu nové bytové výstavby si udržel správní obvod Praha 9, jehož území v posledním období představovalo jádrovou oblast rezidenční výstavby celé Prahy. V září 2017 zde bylo v 8 aktuálních projektech či jejich dílčích etapách alokováno celkem 1 772 nových bytů, tedy téměř stejně jako v roce 2016.
Kromě dvou uvedených správních obvodů, Prahy 5 a Prahy 9, kde bylo v letošním roce dohromady téměř 30 % celopražského objemu nové výstavby realizované v rámci sledovaných projektů, byl vysoký počet nových bytových jednotek zaznamenán rovněž ve správních obvodech Praha 18 (1378 bytů), Praha 8 (1241 bytů) a Praha 12 (1208 bytů).
Schéma č. 2 znázorňuje celkový počet nových bytů vznikajících prostřednictvím aktuálních developerských projektů v jednotlivých katastrálních územích. I v letošním roce vznikalo nejvíce nových bytů v katastrech, které mají z pohledu intenzity bytové výstavby tradičně velký význam. Konkrétně jde o Modřany (964 bytů), Letňany (911 bytů), Uhříněves (796 bytů), Vysočany (711 bytů), Košíře (702 bytů), Stodůlky (690 bytů) a další.
Ze schématu č. 2 je dobře patrné, že v září 2017 se dvě nejvýznamnější těžiště bytové výstavby nacházela především v západní části hlavního města (zahrnuje sousedící katastry Smíchova, Košíř, Jinonic, Hlubočep a Stodůlek) a v severovýchodním pásu zasahujícího od částí širšího centra – Karlína, Holešovic, Libně a Vysočan – až do vzdálenějších katastrů, jakými jsou Letňany, Čakovice a Hloubětín.
Databáze aktuálních developerských projektů, kterou IPR Praha každoročně zpracovává od roku 2009, nám umožnila přistoupit k analýze vybraných územně-kvalitativních aspektů nové bytové výstavby. Celkem 382 aktuálních projektů z let 2009 až 2016 (bez roku 2017) bylo prostřednictvím geografického informačního systému (GIS) posuzováno primárně ve vztahu k charakteristikám místního prostředí, v rámci kterého tyto projekty novostaveb bytových domů vznikaly.
Na základě této analýzy nebyly zjištěny žádné jednoznačně definovatelné
lokalizační faktory a prostorové rámce, podle kterých by na území Prahy byla
v uplynulém období realizována developerská výstavba nových bytových domů.
Přesto bylo v období 2009–2016 možné za typický developerský bytový
projekt považovat takový, který splňoval níže uvedené charakteristiky:
Pro pražský rezidenční trh byl v roce 2017 příznačný především pokračující růst cen a snižující se nabídka volných nových bytů. I přes jejich aktuální nedostatek analýza znovu poukázala na značný zájem stavebníků realizovat své projekty na území hlavního města, a to navzdory obtížím, které jsou spojeny především s akvizicemi stavebních pozemků a dlouhým a komplikovaným povolováním nových rezidenčních projektů. Přestože se oproti předchozímu období nestavělo v roce 2017 málo nových bytů, nabídka nebyla schopna pružně zareagovat na aktuálně velmi silnou poptávku po novém bydlení.
Ve vztahu k efektivnímu a trvale udržitelnému rozvoji města lze hodnotit pozitivně, že řada developerských projektů (i když spíše těch méně rozsáhlých) vzniká v částech širšího centra (v prstencích středu a heterogenního města). Zároveň je dobře, že v současné době dochází i k využívání ploch brownfields pro účel nové bytové výstavby (jde např. o areál Waltrovky v Jinonicích a konečně je již postupně přeměňován areál bývalé ČKD ve Vysočanech), stále se však nedaří stavebně využít především velká transformační území, která těsněji přiléhají k území centra města (např. Bubny-Zátory, Nákladové nádraží Žižkov atd.). Jedním z aspektů, který lze v případě nové výstavby z dlouhodobého hlediska hodnotit rovněž negativně je, že většina developerských rezidenčních projektů vzniká v Praze mimo přímý dosah kolejové veřejné dopravy (metra, ale i tramvaje).
S ohledem na aktuální vývoj v oblasti zahajované bytové výstavby a rovněž i na základě odhadu bytové výstavby pro období 2016–2020, který IPR Praha publikoval v listopadu 2015, lze očekávat, že do roku 2020 bude objem dokončené bytové výstavby v Praze mírně klesat, popřípadě stagnovat na úrovni výstavby z roku 2017.
Mgr. Michal Němec, Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy
© 2022 Triada, spol. s r. o., Praha, spolupráce: Webhouse, s. r. o.