Bytová výstavba v obcích ČR v letech 1997–2011

Počet dokončených bytů v jednotlivých obcích je významným ukazatelem při hodnocení vývoje a rozvoje jednotlivých obcí. Patří mezi významné socioekonomické ukazatele, hodnocené v rámci tzv. ÚAP – územně analytických podkladů, což jsou podkladová data pro tvorbu územně plánovacích podkladů, zejména Politiky územního rozvoje za ČR, Zásad územního rozvoje pro jednotlivé kraje a územních plánů jednotlivých obcí.

Kromě územního plánování slouží i při tvorbě jiných plánovacích dokumentů, např. strategických plánů rozvoje nebo koncepcí bytové politiky. Zejména ve městech střední a větší velikosti, kde je objektivní potřeba bytů největší, je užitečné znát konkrétní počty dokončených bytů, aby bylo možno upozornit na města, kde se daří řešit bytový problém vhodně uplatňovanou bytovou politikou, a naopak varovat před nebezpečím bytové nouze v těch případech, kde bytová výstavba dlouhodobě zaostává ve vazbě na rostoucí počet obyvatel resp. domácností, na případnou imigraci i na rostoucí neuspokojenou poptávku.

Počty obcí a četnost výstavby

Obr. 1. Rozmístění nové bytové výstavby 2011 podle obcí

Na území České republiky existovalo k 31. 12. 2011 celkem 6251 obcí (včetně 5 vojenských újezdů). Z tohoto počtu se v období 1997–2011 podle údajů ČSÚ nepostavil ani jeden byt ve 240 obcích (3,2 % z úhrnu obcí), tedy alespoň jeden byt se postavil v 6011 obcích, tedy v 96,2 % celostátního úhrnu. Více než 20 bytů bylo postaveno v 2569 obcích, které tvoří více než dvě pětiny (41,1 %) počtu všech obcí. Z hlediska změn v čase lze uvést, že rozmístění počtu dokončených bytů na území státu je stále plošnější (obr. 1). Jestliže ještě v roce 1997 nebyl ani jeden byt postaven ve 3748 obcích, v roce 2010 absentovala bytová výstavba již pouze v 2317 obcích (tedy v přibližně 37 % celostátního počtu). V roce 2011 ovšem takových obcí bylo 2414 (38,9 %). Naopak počtu obcí s více než dvaceti dokončenými byty s rozvojem bytové výstavby (přes částečně kolísavý vývoj) až do r. 2008 přibývalo. Teprve v posledních třech letech se projevil mírný pokles počtu obcí, které dokončily více než 20 bytů ročně.

Obce podle dokončených bytů

K vývoji počtu obcí s dokončovanými byty je nutno uvést, že byty dokončené v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penziónech, byty v nebytových budovách a byty získané stavebními úpravami nebytových prostorů jsou statistickým výkazem podchycovány teprve od roku 1999, takže pro roky 1997 a 1998 v celkových součtech chybí (tab. 1).

Pozn.: Dokončení byty v letech 1997 a 1998 bez bytů dokončených v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penziónech, bytů v nebytových budovách a bez bytů získaných stavebními úpravami nebytových prostorů.

V průměru nejméně 25 dokončených bytů ročně za období 1997 až 2011, tedy úhrnem 375 a více bytů, bylo dokončeno ve 153 obcích. Jedná se především o větší a středně velká města, avšak mezi souborem obcí s největším počtem postavených bytů lze nalézt i některé menší obce, případně obce, v nichž počet výrazně vzrostl během sledovaného období právě zásluhou mohutné bytové výstavby. Příkladem mohou být Milovice, kde se během 15 let postavilo 1357 bytů, a to z velké části rozsáhlou přestavbou budov využívaných původně sovětskou vojenskou posádkou. Ještě větší objem bytové výstavby byl realizován v Jesenici a Hostivici, ležících v bezprostředním zázemí Prahy, kde se stavělo v převážné míře pro obyvatelstvo vázané na hlavní město. Přitom zde významnou roli hrály vedle rodinných domů také novostavby bytových domů. Tab. 2 uvádí seznam obcí s nejvyšším počtem dokončených bytů ve sledovaném období.

Pozn.: Ostatní menší obce s rozsáhlými stavebními aktivitami v letech 1997–2011 jen potvrzují již zmíněný proces suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí velkých měst po roce 1990. V zázemí Prahy se jedná o následující obce: Šestajovice, Rudná, Odolena Voda, Klecany, Zdiby, Kamenice, Chýně, Velké Přílepy, Psáry, Nupaky, Průhonice, Vestec, Hovorčovice, Horoměřice, Nehvizdy, Květnice, Dolní Břežany, Zeleneč, Bašť a Jirny. K nim se přiřazují také menší města v nejbližším i širším okolí Prahy, kromě Milovic dále Roztoky, Čelákovice, Králův Dvůr, Úvaly a Týnec nad Sázavou. Kromě hlavního města se další suburbanizované obce nacházejí v zázemí Brna (Bílovice nad Svitavou, Modřice a Moravany), Plzně (Vejprnice), Českých Budějovic (Litvínovice a Srubec) a Pardubic (Sezemice).

Intenzita výstavby

Obr. 2. Počet dokončených bytů a intenzita bytové výstavby 1997–2011 ve vybraných městech do 10 000 obyvatel

V tab. 3 jsou uvedeny obce s hodnotou intenzity bytové výstavby za sledované období vyšší jak 25 dokončených bytů na 1000 obyvatel. V seznamu obcí s vysokou intenzitou bytové výstavby nalezli vedle Špindlerova Mlýna i další horské obce, které jsou atraktivní pro bytovou výstavbu rekreačních bytů, většinou ve formě apartmánů. Nutno však zdůraznit, že se zde jedná o růst tzv. „druhého bydlení“, a to ještě ve spekulativní podobě, které nijak neodpovídá poptávce po trvalém bydlení. Počet dokončených bytů a intenzita bytové výstavby v letech 1997 až 2011 ve vybraných městech do 10 tisíc obyvatel je přehledně vyznačen na obr. 2.

Pozn.: Nejvyšší intenzita byla v obci Nupaky v bezprostředním sousedství Prahy (123,87 bytů na 1000 obyvatel středního stavu 1997–2011), které tak nahradily obec Květnice v podobné poloze (78,53 bytů na 1000 obyvatel 1997–2010). Na následujících místech jsou především další obce v suburbanizovaném zázemí Prahy (Nová Ves, Květnice, Herink, atd.), v zázemí dalších regionálních center (Němčice u Pardubic, Popůvky u Brna, Jenišov u Karlových Varů), případně dalších měst (Bradlec u Mladé Boleslavi, Dolní Pěna u JIndřichova Hradce). Často se zde objevují horské nebo obecně rekreační obce (Ostružná, Říčky v Orlických horách, Špindlerův Mlýn, Lipno nad Vltavou), kde rozsáhlá výstavba bytů v apartmánech (velmi často vzniklá transformací ubytovacích zařízení, např. bývalých hotelů ROH) nemá nic společného s obyvatelstvem obce.

Pro zajímavost je možné uvést data za rok 2011, i když nemají příliš velkou vypovídací schopnost, protože se jedná ve velké většině o náhodné jednorázové výkyvy. Na prvním místě byla ovšem obec Nupaky s intenzitou 181,11 bytů na 1000 obyvatel), na 4. místě obec Zlatá (131,58) a na 6. místě obec Nová Ves (112,24), které patří do dlouhodobě se rozvíjejícího okolí Prahy. Naproti tomu obce Skryje (173,08) u Brna, Srní (131,78) a Modrava (114,75) v okrese Klatovy představují uvedený výkyv, protože jsou výsledkem relativně jednorázového vyššího objemu dokončených bytů v relativně malé obci. Podobně v roce 2010 nejvyšší intenzitu dosáhla obec Říčky v Orlických horách (467,39), protože v roce 2010 vzniklo 43 nových bytů (které jsou ale určeny převážně k rekreačním účelům) v obci s méně než 100 obyvateli. Právě proto je vhodnější uvádět údaje za delší období (nejlépe 1997–2011), které tyto výkyvy vyrovnává.

Malá města a obce

Rozdíly v intenzitě bytové výstavby ve vybraných obcích s méně než 10 tisíci obyvateli jsou mnohem výraznější (viz tab. 4) než u měst s 10 tisíci a více obyvateli, zejména co se týká maximálních hodnot.

Pozn.: Vybraná města a obce do 10 000 obyvatel tvoří všechna města a obce s 5000–9999 obyvateli a dále 12 sídel správních obvodů obcí s rozšířenou působností s méně než 5 tis. obyvateli.

Zcela extrémní intenzitní ukazatel za uplynulé patnáctileté období (36,82 dokončených bytů na 1000 obyvatel) zaznamenává Jesenice, která zatím není městem, ačkoliv má sedm tisíc obyvatel a která leží, podobně jako Hostivice (23,02), v bezprostředním zázemí Prahy a kde se ve větším rozsahu stavěly jak rodinné, tak i bytové domy. Třetí nejvyšší intenzitu bytové výstavby zaznamenávají Milovice, kde se na vysoké hodnotě počtu bytů mimo rodinné domy podílela vedle nástaveb, přístaveb a vestaveb k bytovým domům především výstavba bytů stavebními úpravami nebytových prostorů. Jedná se zejména o budování bytových jednotek v bývalém vojenském areálu.

Také obce s méně než 10 tis. obyvateli s vysokou intenzitou bytové výstavby se ve velké míře nacházejí v blízkosti největších měst republiky, ať již Prahy (vedle Jesenice a Hostivice a Milovic ještě Roztoky, Odolena Voda, Králův Dvůr, Černošice a Úvaly), nebo Plzně (Nepomuk) a Brna (Židlochovice).

Bytové a rodinné domy

Vedle měst se zcela dominantní výstavbou bytů mimo rodinné domy (Odolena Voda, Nepomuk, Milovice) napomohla v některých případech vysoké hodnotě intenzitního ukazatele i rozsáhlá výstavba rodinných domů. To se týká v prvé řadě Černošic, kde se byty mimo rodinné domy stavěly v zanedbatelné míře. V roce 2011 nejvyšší výstavba obcí této kategorie byla v Hostivici.

Skupina vybraných měst a obcí s méně než 10 tis. obyvateli s nejnižšími hodnotami je na rozdíl od desetitisícových měst územně podstatně více rozptýlená. Jsou zde zastoupeny jako obvykle regiony severních a severozápadních Čech (Mimoň, Kraslice, Habartov, Duchcov a Lovosice), tak také jižní Čechy (Týn nad Vltavou, Vimperk), ale i střední Morava (Kojetín, Lipník nad Bečvou). V průměru však tato města vykazují vyšší než celorepublikovou intenzitu, pouze v 7 městech se v období 1997–2011 dokončil méně než jeden byt na 1000 obyvatel. Seznam měst s nejnižší intenzitou bytové výstavby v posledních čtyřech letech ukazuje na výrazné meziroční změny bytové výstavby v menších městech, alespoň v nejvíce zaostávajícím souboru, když některá města se v jednotlivých letech opakují (Týn nad Vltavou).

RNDr. Jiří Klíma, ÚRS Praha, a. s.

© 2022 Triada, spol. s r. o., Praha, spolupráce: Webhouse, s. r. o.