Revitalizace a konverze bývalého vojenského areálu v obci Hrušovany

17. 3. 2008 OF 5/2007 Regiony

V minulém čísle byl publikován článek "Deprimující zóna nebo brownfields?", který vycházel z projektu Ministerstva pro místní rozvoj "Omezení negativního působení nevyužívaných neprůmyslových objektů a ploch", který realizovala společnost ÚRS Praha, a. s., v rámci výzkumu pro potřeby regionů.

Podstatná část příspěvku byla věnována pasportizaci neprůmyslových deprimujících zón na území hlavního města Prahy. Zpracovatel se však také věnoval i dalším regionům, konkrétně Ústeckému a Jihočeskému kraji. Součástí projektu bylo i zpracování případových studií. Jako příklad dobrého přístupu k problematice revitalizace a konverze bývalých vojenských areálů je uváděn nástin již proběhlého a plánovaného řešení v obci Hrušovany, které zpracovatel výzkumného úkolu konzultoval s představiteli obce.

Obec Hrušovany se nachází v Ústeckém kraji ve východní zemědělské části okresu Chomutov. Na výměře 1257,4 ha žije 379 obyvatel. Převážná část obyvatel je koncentrována do Hrušovan, menší část sídlí v Lažanech. Třetí část obce, Vysočany, byla v 70.--80. letech minulého století přestavěna na odkaliště popílku z tepelné elektrárny Tušimice. Z původní vesnice se dochovalo jen torzo církevního areálu, kostel, fara a hospodářské stavení.

Plavení popílku z elektrárny bylo ukončeno v červenci 1999. Obec tak ztratila významný příjem obecního rozpočtu a na jejím území zůstala zdevastovaná plocha o rozloze 150 ha. Ve vrstvě o mocnosti 38 metrů je zde uloženo 10 miliónů tun popílku. Toto území však není hlavním předmětem zájmu této studie.

Vojenský areál -- klady a zápory

V katastru obce se též nalézá bývalý areál Armády České republiky o rozloze 50 ha. Tento areál byl v roce 2004 bezplatně převeden do majetku obce, na základě zákona 174/2003 Sb., o převodu některého nepotřebného vojenského majetku na územní samosprávné celky.

Bývalý vojenský areál navazuje svým východním cípem na výstavbu nových rodinných domů, která probíhá v nejvíce obydlené části obce, v Hrušovanech. Tato poloha představuje na jedné straně dobré podmínky pro další rozvoj obce. Jsou to příležitosti k rozvoji drobného podnikání, možnosti vybudování kvalitního bydlení pro střední i příjmově slabší skupiny obyvatel. Některé plochy areálu je možné využít pro vybudování zařízení pro volný čas, v areálu je i prostor pro zařízení přispívající k ekologičtějšímu provozu domů. Na straně druhé jsou však možná rizika, která vznikají při neuváženém přístupu k využití areálu či jeho ponechání ladem. Je potřebné zmínit, že i ponechání areálu bez povšimnutí by jednoznačně vedlo ke zhoršení kvality života v obci. Nespornou výhodou je, že se v areálu nacházela týlová část armády zajišťující převážně ubytování. Oproti jiným plochám a zařízením převáděným z majetku státu na obce, především majetku původně využívaným Sovětskou armádou, je celý areál bez ekologické zátěže, což velmi usnadňuje další rozhodnutí a umožňuje soustředit finanční prostředky na rozvoj obce.

Největší zastavěnou plochu v areálu zaujímá komplex budov bývalých ubytoven o celkové zastavěné ploše 0,48 ha. Je rozdělena na tři křídla, celkově v dobrém stavu. Čtyřpatrové křídlo "A", o zastavěné ploše 0,183 ha, bylo ve třech podlažích přestavěno na bytové jednotky, neboť obec v roce 2004 získala státní dotaci na podporu výstavby bydlení pro sociálně slabší obyvatele. Za přispění této dotace a dofinancování zbytku investice z obecního rozpočtu bylo získáno 29 nových bytových jednotek o užitkové ploše od 32 do 92 m2. Rozpočet na přestavbu jedné bytové jednotky činil přibližně 900 tis. Kč. Formou dotace bylo získáno 630 tis. Kč na bytovou jednotku, zbytek byl dofinancován z rozpočtu obce. Poslední, zatím ještě nepřestavěné patro, je zahrnuto v rozvojových plánech obce zvažuje se zde vybudování dalších bytových jednotek.

Rekultivace prostředí

K dokončeným bytovým jednotkám byla vybudována asfaltová přístupová komunikace, zbývá však ještě veřejné osvětlení. Do zbylých křídel zatím investováno. Obec objekty temperuje, aby nedošlo k chátrání a zničení rozvodů vody. Plochy v okolí domu byly z části rekultivovány. Na východní straně bylo vybudováno malé dětské hřiště a podél komunikace byly vysázeny ovocné stromy.

Do obecního rozpočtu se v roce 2006 podařilo získat dotaci od firmy ČEZ, a. s., která byla využita v pokračující rekultivaci prostředí kolem nových bytových jednotek. Na místě původního hřiště, již zcela nevhodného, byly vybudovány dva víceúčelové dvorce s umělým povrchem.

Areál je dobře zajištěn z hlediska připojení na inženýrské sítě. Na hranici areálu se nachází regulační stanice zemního plynu, v areálu je trafostanice a kanalizace je svedena do čističky odpadních vod, která se nachází v jeho těsné blízkosti.

Při hledání dalších možností využití areálu vedení obce vyhovělo žádosti občanského sdružení Gopála o poskytnutí pomoci při stavbě domu na půl cesty. Obec přislíbila poskytnutí pozemku na stavbu objektu. Dům na půl cesty je zařízení, v němž by po přechodnou dobu mohli zůstat mladí lidé mezi 17 a 24 lety bez funkčního rodinného zázemí. Často mají tyto domy chráněné dílny, kde si osvojují pracovní návyky, učí se soustavně docházet do práce. Jedná se především o dospělé, kteří opouštějí dětské domovy, případně diagnostické ústavy a buď nemají žádnou rodinu, nebo jejich biologická rodina nefunguje. V době, kdy opustí brány ústavu nemají většinou kam jít.

Další možnosti využití

V blízkosti víceúčelových dvorců se nacházejí dva objekty: zděný objekt a vedle něj dřevěná stavba. Zděný objekt původně sloužil zřejmě jako sklad materiálu. Plán využití této budovy předpokládá vybudování šaten, sociálního zařízení a malé klubovny. Možné je i vybudování posilovny, solária a občerstvení. Druhý, dřevěný objekt, je vzhledem ke svému špatnému technickému stavu vhodný pro demolici a uvolněnou plochu je možno využít k rozšíření klubovny nebo ji zatravnit a používat jako příslušenství k dvorcům.

V západní části areálu se nachází dvě spojené budovy, dílny a bývalá kotelna. Objekt je v dobrém technickém stavu. V budově je 6 garáží s vraty vhodnými i pro vjezd nákladních automobilů. Bylo navrženo využít tyto prostory k pronájmu malé logistické firmě nebo pro nehlučnou výrobu. Prostory vzniklé po bývalé kotelně jsou vhodné pro vybudování kanceláří. Alternativně by také bylo možné využití pro malou automobilovou opravnu.

Obec Hrušovany leží v blízkosti okresního města (12 km) a výhodou je také necelých 7 km vzdálená průmyslová zóna Triangl. Neustále se zlepšující životní podmínky, dobrá dostupnost bydlení a výhodná poloha způsobují, že v obci se zvyšuje počet zájemců o trvalé bydlení. Dokladem je i vývoj počtu trvale bydlících obyvatel. Od roku 2001 se počet obyvatel zvýšil o 131, což představuje více jak 50 % přírůstek.

Na volných plochách areálu by mohly vzniknout další bytové domy. Nejvíce je preferována varianta domů s maximálně čtyřmi patry, s jedním nebo dvěma vchody po deseti bytech. V plánu jsou také zahrnuty bezbariérové byty. Včetně domu na půl cesty by tak mohlo vzniknout 90 nových bytových jednotek postavených na "zelené louce". Dalších 42 bytových jednotek by bylo možné získat přestavbou či nástavbou prozatím nevyužívaných částí budov.

Elektrárna jako zdroj příjmů

V zatím nevyužívaném křídle "C" hlavní budovy je možné vybudovat menší prodejnu potravin nebo smíšeného zboží. Alternativně se prostory mohou využít pro vybudování kulturního či společenského zařízení.

Při rozhodování o využití prostranství, které se nachází jižně od bytových jednotek bylo nejvíce pozornosti věnováno možnosti vybudování fotovoltaické elektrárny. Část pozemku by nadále zůstala pronajímána jako zahrádkářská kolonie. Zbývající plocha jižně orientovaného svahu by byla využita pro stavbu fotovoltaických článků. Odborným odhadem bylo zjištěno, že by svah byl vhodný pro vybudování natáčecí fotovoltaické elektrárny o výkonu 300 elektrických kilowatů.

Další možností na umístění článků využívajících solární energii jsou ploché střechy již stojících i plánovaných bytových domů. Na každém, vhodně orientovaném, domě by tak mohla vzniknout soustava produkující celkem 66 elektrických kilowatů. Vedení obce plánuje tuto energii z obnovitelných zdrojů nabídnout k výkupu provozovateli distribučních soustav za výhodnou cenu, kterou umožňuje nová legislativa (13,20 Kč/kWhod.). Obec uvažuje o této variantě jako o možném zdroji příjmů obecního rozpočtu. Očekávaný příjem cca 6,8 mil. Kč znamená návratnost takovéto investice (90 mil. Kč) přibližně za 13 let. Životnost solárních panelů je odhadována na 30 let. Pokud by došlo k realizaci tohoto projektu, jednalo by se o největší solární elektrárnu v České republice. Pro požadovaný výkon 600 kW by bylo nutné instalovat panely o ploše 5000 m2.

Závěrem

Zrušení vojenské posádky přineslo obci nemalé ekonomické potíže. Odchod vojáků znamenal nejenom výrazné zmenšení odběratelů výrobků a služeb, ale také snížení počtu pracovních příležitostí. Chátrající areál působí negativně na životní prostředí obyvatel, může být zdrojem úrazů, v horším případě příležitostí pro koncentraci nezákonné činnosti. V každém případě vyžaduje investování finančních prostředků do zakonzervování nebo do rozvoje. Účelnější je investice do rozvoje obce. Proces začlenění areálu do obce je dlouhodobý a finančně náročný. Odborný odhad předpokládá náklady na zamýšlenou konverzi areálu cca 213 mil. Kč. 

I v malé obci je možné využít potenciálu brownfield ku prospěchu obce. Prvním předpokladem je aktivní zájem obce na zlepšení životních podmínek svých obyvatel. Vedení obce uchopilo nevyužité území jako příležitost a již v počáteční fázi nakládání s opuštěným vojenským prostorem byla vytvořena koncepce budoucího využití, která se postupně vyvíjí. Záměry jsou pravidelně konzultovány s obyvateli obce a ve spolupráci s nimi vzniklo dětské hřiště a dva víceúčelové sportovní dvorce. Zapojení obyvatel do realizace tak rozsáhlého projektu je velmi důležitý předpoklad nejen jeho úspěšného dokončení, ale především spokojenosti při jeho využívání.

Ing. David Firbach, Úsek regionálního rozvoje a bydlení, ÚRS Praha, a. s.