Deprimující zóna nebo brownfields?
V roce 2005 poskytlo Ministerstvo pro místní rozvoj společnosti ÚRS Praha, a. s., v rámci skupiny výzkumů pro potřeby regionů, dotaci na podporu dvouletého projektu, jehož cílem bylo připravit metodický postup a na jeho základě podstatně snížit výskyt deprimujících neprůmyslových objektů a ploch ve městech a urbanizovaných územích, zlepšit vzhled zejména okrajových částí měst a obcí a také zlepšit stav obytného a životního prostředí.
Práce na projektu pod názvem "Omezení negativního působení nevyužívaných neprůmyslových objektů a ploch" byly ukončeny v listopadu 2006. Jednalo o projekt ze skupiny výzkumů tzv. skupiny WB, proto došlo v průběhu první poloviny roku 2007 k zapracování některých poznatků souvisejících s možnostmi financování revitalizace deprimujících zón prostřednictví finančních prostředků Evropské unie, především připravovaného Integrovaného operačního programu pro období 2007--2013.
V úvodu se zpracovatel zaměřil na vyjasnění pojmu deprimující zóna, charakteristiku vzniku těchto zón v České republice a také na popis strategie jejich revitalizace, a to jak na úrovni státní a regionální správy, tak i na úrovni obcí samotných.
Pasportizace území
Navržené zadání předpokládalo provedení monitoringu (pasportizace) deprimujících zón (případně využití již existujících databází) na území Ústeckého a Jihočeského kraje a také v hlavním městě Praze. Bylo proto nutné nejprve posoudit využitelnost stávajících přístupů k problematice kategorizace a sledování jednotlivých typů deprimujících zón.
V rámci pasportizace byly deprimující zóny sledovány nejen z pohledu jejich četnosti, příslušnosti k jednotlivým typům, celkové rozlohy a rozlohy zastavěného území, vlastnických vztahů, exponovanosti v území a ekologické zátěže, ale také byla provedena socioekonomická analýza měst a obcí, ve kterých se tyto zóny nacházejí. Pozornost byla věnována obcím, které se nacházejí v tzv. deprimovaných územích, tedy tam kde negativní dopad této zóny může být výraznější, nežli v exponovaných územích.
Vzhledem k jedinečnosti sledovaného jevu se vypracování jednotného metodického pokynu ukázalo jako velmi obtížné a projekt byl proto doplněn o 4 případové studie, které v detailnější úrovní řešily problematiku revitalizace neprůmyslových deprimujících zón.
Vyjasnění pojmů
Pojem deprimující zóna je synonymem pro velmi frekventovaný výraz brownfields. Obsah tohoto pojmu se však mění.
Brownfields, tedy urbanizované území, které pozbylo svojí původní funkci je fenomén, který se vyskytoval již v dávné minulosti. Do popředí zájmu se dostal v polovině 70. let minulého století, v důsledku masivního nárůstu opouštěných průmyslových areálů. Jednalo se o důsledek ropné krize a převažovala představa, že se jedná pouze o území, která měla průmyslový charakter a nacházela se na území města.
Teprve s postupným rozvojem regenerace průmyslových brownfields a zjištěním, že některé modely jsou aplikovatelné i v jiných případech, začalo se uvažovat se zařazením nevyužívaných komerčních, administrativních a obytných objektů v jednotlivých městech a zemědělskými a vojenskými objekty a areály mimo obytné území měst. V některých zemích dnes definice zahrnuje také zanedbané a zpustlé části jinak prosperujících podniků, parkoviště, okolí čerpacích stanic a sídlištní extravilán.
V ČR se zájem o problematiku regenerace deprimujících zón začíná datovat rokem 1998 a teprve v roce 2000 se tato otázka stává předmětem zájmu veřejné správy.
Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) definuje tato území jako "všechny pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svojí původní funkci nebo jsou nedostatečně využité". Tyto nemovitosti ekonomicky a fyzicky deprimují sama sebe a své okolí. Složitostí a nákladností problémů spojených s renovací a ozdravěním pak tyto nemovitosti odrazují soukromý kapitál od účinné intervence. K ekvivalentu "brownfields" je proto používán termín "deprimující zóna". Z pohledu MMR je tento pojem oprávněný, protože bydlení vedle opuštěné továrny snižuje jeho hodnotu, opuštěné plochy ve městě snižují efektivnost infrastruktury, vznikají ekologické hrozby apod.
Další definice
Existence deprimující zóny tedy vytváří tzv. negativní externality, které omezují rozvoj území a snižují jeho hodnotu. Podle další definice MMR jsou deprimující zóny nemovitosti, které se nacházejí na současně nebo v minulosti zastavěném území, které nejsou efektivně využívané a které jsou zanedbané a případně i kontaminované. Deprimující zóny obvykle vznikají jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční nebo jiné aktivity a jejich problematiku lze řešit buď obnovením původní funkce, nebo zavedením nového typu využití. Deprimující zóny reprezentují tedy všechny oblasti ekonomiky a jsou rozmístěny v centrech i okrajích zastavěných území. Existence deprimujících zón působí negativně na své okolí, které ztrácí atraktivitu pro obyvatele a investory.
Neprůmyslové deprimující zóny jsou z hlediska původního použití především staré zemědělské objekty, nevyužívané drážní pozemky, bývalé vojenské prostory, vybydlené čtvrti, nefunkční objekty občanské vybavenosti apod. Pojem používaný MMR, koresponduje svým významem s pojmem používaným Ministerstvem životního prostředí (MŽP), tedy narušené pozemky, příp. Ministerstvem průmyslu a obchodu (MPO) používaným pojmem brownfields.
Lze tedy konstatovat, že pojem brownfields a pojem deprimující zóna je téměř totožný s tím, že pojem používaný MMR je již spíše definicí problémových vazeb vzniklých již samotnou existencí brownfields. Termín brownfields navíc stále evokuje představu deprimujících zón, vzniklých především průmyslovou činností. Jsou také spory, zda lze za řešené území považovat pouze pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území nebo na jeho okraji a mimo ně.
Celková rozloha
V roce 2006 agentura CzechInvest spolu s jednotlivými kraji České republiky zpracovala tzv. "Vyhledávací studii brownfields" pro území ČR. Vznikl tak ucelený přehled deprimujících zón, který bude nejen podkladem pro strategie regenerace a vypracování "Národní strategie regenerace brownfields", ale také databází na jejímž základu budou vybírány projekty pro regeneraci a rozvíjení dalších investorských aktivit. Zároveň přinese jasno do problematiky vymezování lokalit a odpoví na otázku co ještě lze, a co již nelze považovat za deprimující zónu.
Podle předběžných výsledků je v České republice (bez území hlavního města Prahy) celková rozloha deprimujících zón cca 12 tisíc hektarů, tedy 120 km2. Průmyslové deprimující zóny představují cca 30 %, neprůmyslové 70 %, tedy cca 8400 hektarů (84 km2). Logicky nejvyšší podíl připadá na zemědělské areály (35 %). Podíly ve zbývajících kategorií jsou zhruba vyrovnané, svých charakterem se však výrazně liší. Ekologická zátěž se podle předběžných výsledků projevuje u cca 40 % deprimujícících zón a více nežli 65 % jich je v soukromém vlastnictví.
Lze tedy úspěšně polemizovat s doposud zažitým názorem, že se jedná pouze o bývalé průmyslové areály, krajiny poškozené těžbou a maximálně opuštěné vojenské areály. Neprůmyslové deprimující zóny jsou minimálně postiženy ekologickou zátěží, na jejíž odstranění se jinak odhadují náklady ve výši 1800 Kč na 1 m2.
"Vyhledávací studie brownfields" nepokrývá území hlavního města Prahy, ke kterému agentura CzechInvest přistupuje jako k lokalitě, kde tržní ekonomika danou problematiku vyřeší samostatně. Vzhledem k předpokladu, že vyhledávací studie bude sloužit k vytipování projektů, které bude možno podpořit v rámci existujících i připravovaných programů EU v programovacím období 2007 až 2013, je přístup agentury k území hlavního města Prahy logický.
Projekt zpracovaný ÚRS Praha, a. s., zmapoval deprimující zóny v hlavním městě Praha, je proto nadále pozornost věnována pouze tomuto území.
Deprimující zóny v Praze
Problematika v hlavním městě Praze je specifická a odlišná od ostatního území ČR. Praha zaujímá zvláštní postavení a nevyužívané plochy jsou většinou předmětem velkého zájmu a to jak ze strany podnikatelských subjektů, tak ze strany městských orgánů, tj. organizací rozpočtové sféry. V Praze se skutečné deprimující zóny vyskytují v poměrně omezeném množství a zpravidla po kratší době dochází k jejich novému využití.
Přesto jsou zde některé nevyužívané objekty a plochy, které na své okolí působí deprimujícím dojmem a eliminace tohoto působení je velmi zdlouhavá. Příčin tohoto jevu je více a patří k nim vlastnické vztahy, nedokončené převody majetku státu (zejména Ministerstva obrany a Ministerstva dopravy), spolu se snahou získat prodejem a oddalováním tohoto prodeje co možná nejvyšší finanční výnos. Další příčinou je nedostatek finančních prostředků na straně majitelů a neujasněnost představ o dalším využívání objektů a ploch.
Představy o budoucím využití území dané územním plánem jsou vzhledem k jejich projednávání a k vyhodnocení všech připomínek zpravidla v souladu se zájmy skutečné podnikatelské sféry, pokud ovšem tato sféra disponuje dostatečnými finančními prostředky. Především nedostatek finančních prostředků vede k tomu, že nové formy využití starých objektů a zejména pozemků na kterých jsou umístěny, jsou stále oddalovány.
Vytipování zón na území Prahy bylo provedeno po konzultaci s pracovníky Útvaru rozvoje města. Jednalo se většinou o území, která se z hlediska rozvoje jeví jako problematická a jsou delší dobu nevhodně využívána. Jednalo se o plochy a objekty ležící především v okrajových částech města. Dalším krokem bylo upřesnění vymezení a ověření návrhů na využití obsažených v územním plánu.
Metodika postupu
Vybrány nebyly pouze opuštěné a zcela nevyužívané objekty a plochy, ale i takové objekty, které jsou využívány k jiným účelům, než pro které byly vybudovány a zároveň jsou využívány jen zčásti, nebo zůstávají po delší dobu zcela nevyužity. Do výběru byly zařazeny i takové plochy, jejichž využití je sice navrhováno v územně plánovací dokumentaci, ale dlouhodobě se nedaří navrhované záměry prosadit. To by sice nebylo negativním jevem, pokud by se takové objekty i plochy postupně nedegradovaly a neměnily se v naprosto opuštěná území se značně deprimujícím dopadem na okolí. Mezi takové případy nejen patří bývalé plochy využívané Armádou ČR, ale také plochy, na kterých je navrhována dopravní infrastruktura ve vzdálenějším výhledu a zůstávají tak dlouhodobě nevyužívány.
Pasportizace zahrnuje 51 vybraných lokalit, členěných do několika skupin, z nichž uvádíme jen ty nejpočetnější:
- zemědělské plochy a zařízení (11 areálů);
- areály velkých zahradnictví (4 areály);
- dopravní plochy (9 areálů);
- plochy a objekty Armády ČR (5 areálů);
- skládky a recyklační areály (4 areály);
- plochy po výstavbě a staveništích (5 areálů).
Dále jsou zde sportovní a stavební areály, areály resortních výzkumných ústavů aj.
Provedený výběr si nečiní nárok na úplnost, jsou do něj zařazeny nejvýznamnější lokality a zároveň lokality, které jsou v Praze typické. Pro jednotlivé lokality byly sestaveny pasporty se základními charakteristikami, tj. poloha, název lokality, bližší charakteristika polohy, vlastnické vztahy, přístup k lokalitě a dopravní obsluha, podrobná charakteristika, rozloha v hektarech, charakter zástavby, stavebně technický stav objektů, způsob využití podle územního plánu.
Následně byl proveden terénní průzkum všech lokalit a pořízena dokumentace. Při hodnocení bylo přihlédnuto i k tomu, že jejich stav lokalit a jejich dlouhodobé nevyužívání vede k tomu, že deprimující vliv působí i na širší okolí.