Bytová výstavba posledních let

21. 11. 2005 OF 4/2005 Bydlení a stavby

Po skončení druhé světové války byla statistika bytové výstavby jednou z prvních, která byla obnovena a rozšířena. Již v roce 1946 bylo zjištěno 4140 dokončených bytů. Od roku 1948, kdy bylo dokončeno 11 017 bytů, je v oficiálních publikacích uváděno podrobnější členění dokončené bytové výstavby.

Největšího rozmachu dosahovala bytová výstavba v sedmdesátých letech minulého století, každoročně bylo dokončováno od 70 do necelých 100 tisíc bytů. Po roce 1989 dochází k uzavření státních dotací, což se promítlo v postupném snižování počtu dokončovaných bytů až do roku 1995, kdy bylo dokončeno 12 998 bytů.

Od roku 1996 je možné sledovat mírné oživování bytové výstavby. V rozmezí let 1997--2004 se počet dokončených bytů každoročně zvyšoval s výjimkami v letech 2001 a 2003. K výraznějšímu růstu počtu dokončených bytů došlo až v roce 2004, kdy bylo dokončeno o 5141 bytů více než v roce předcházejícím. I přes takto významné zvýšení počtu dokončovaných bytů je potřebné zmínit, že vzhledem ke stále rostoucímu počtu domácností narůstá i potřeba bytů. K uspokojení této poptávky by bylo zapotřebí dokončovat průměrně ročně okolo 45--50 tisíc bytů.

Výstavba podle velikostí obce

Rozdělením obcí do devíti velikostních kategorií podle počtu obyvatel získáme podrobnější přehled o rozmístění bytové výstavby do měst a obcí. Od roku 1997 do roku 2004 bylo výkazem evidováno ve všech formách výstavby 195 571 dokončených bytů na území České republiky.

Z tohoto počtu se nejvíce stavělo ve velkoměstech se 100 tisíci a více obyvateli, kde 44 889 dokončených bytů představuje 23 % celostátního objemu. S odstupem 17 647 dokončených bytů následují obce s 2--5 tis. obyvateli, které se na republikovém počtu dokončených bytů podílely 13,9 %. Více než desetinové zastoupení na celostátní bytové výstavbě v hodnoceném osmiletém období mají obce s 1--2 tis. a obce s 5--10 tis. obyvateli. Nejméně bytů se naproti tomu postavilo ve městech s 50--100 tis. obyvateli.

V 16 městech této velikosti by měla být, vzhledem k vyššímu podílu soužití více domácností v jednom bytě a z toho vyplývající vysoké potřebě bytů, výstavba nájemních bytů podstatně vyšší. Opak je však pravdou. V uvedeném období bylo v této velikostní skupině dokončeno jen 12 081 bytů, čili 1510 bytů ročně (tedy 94 bytů v jednom městě průměrně ročně). Vývoj v jednotlivých letech je znázorněn v tabulce 1.

Tab. 1: Vývoj počtu dokončených bytů v letech 1997--2004 a intenzita bytové výstavby v období 1997--2004 podle velikostních skupin obcí
Rok, období Velikostní skupina obcí (počet obyvatel)
Do 500 500--999 1000-- 1999 2000-- 4999 5000--9999 10 000--19 999 20 000--49 999 50 000--99 999 100 000 a více Celkem
Počet dokončených bytů v roce, období
1997 1 125 1 350 1 518 2 159 1 906 1 722 1 526 1 175 2 678 15 159
1998 1 358 1 675 1 810 2 729 1 924 1 794 2 013 1 259 5 465 20 027
1999 1 708 2 058 2 652 2 869 2 461 2 438 1 919 1 788 5 841 23 734
2000 2 144 2 644 2 849 3 709 2 590 2 177 2 250 1 329 5 515 25 207
2001 2 193 2 681 3 141 3 467 2 383 1 912 2 167 1 646 5 168 24 758
2002 2 330 2 749 3 484 4 278 2 658 1 899 2 303 1 595 5 995 27 291
2003 2 337 2 645 3 337 3 861 2 820 1 956 2 551 1 429 6 191 27 127
2004 2 694 3 016 4 233 4 170 3 603 2 307 2 349 1 860 8 036 32 268
1997--2004 15 889 18 818 23 024 27 242 20 345 16 205 17 078 12 081 44 889 195 571
Počet bytů na 1 000 obyvatel v období 1997--2004
1997--2004 2,38 2,67 3,15 3,06 2,72 2,09 1,67 1,27 2,62 2,39

Intenzita výstavby

Ukazatel intenzity bytové výstavby, který potlačuje rozdíly v počtu obyvatel v jednotlivých velikostních kategoriích, vyjadřuje počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu. Porovnáním intenzitního ukazatele za jednotlivé velikostní skupiny se potvrzuje nepříznivá situace je ve městech s 20--100 tisíci obyvateli. Ani v největších městech není situace v průměru let 1997--2004 příliš uspokojivá. Stavělo se zde sice intenzivněji než v celorepublikovém průměru, ale vzhledem k již zmiňované stále sílící poptávce po bytech by bylo potřebné dosahovat průměrné intenzity bytové výstavby 4--5 bytů na 1000 obyvatel středního stavu.

V současné době existuje na území České republiky 6249 obcí, avšak pouze v některých se v období 1997--2004 odehrávala bytová výstavba. Nicméně rozmístění počtu dokončených bytů na území státu je rok od roku plošnější, jak ukazuje tabulka 2.

Tab. 2: Četnost obcí podle počtu dokončených bytů v obci v letech 1997--2004
Interval počtu dokončených bytů v obci Počet obcí
absolutně v %
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1997--2004 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1997--2004
0 3 748 3 564 3 315 3 001 3 008 2 933 3 075 2 914 684 60,0 57,0 53,0 48,0 48,1 46,9 49,2 46,6 10,9
1--2 1 629 1 657 1 698 1 822 1 814 1 827 1 765 1 841 1 202 26,1 26,5 27,2 29,2 29,0 29,2 28,2 29,5 19,2
3--5 467 554 620 728 702 738 733 687 1 165 7,5 8,9 9,9 11,6 11,2 11,8 11,7 11,0 18,6
6--10 169 215 280 317 328 329 298 346 972 2,7 3,4 4,5 5,1 5,2 5,3 4,8 5,5 15,6
11--20 112 125 166 168 205 208 153 215 901 1,8 2,0 2,7 2,7 3,3 3,3 2,4 3,4 14,4
21 a více 124 134 170 213 192 214 225 246 1 325 2,0 2,1 2,7 3,4 3,1 3,4 3,6 3,9 21,2
Celkem 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Počet obcí v nejnižším intervalu, tedy počet obcí, ve kterých se nepostavil ani jeden byt, opět poklesl a dostal se tak na svou ve sledovaných osmi letech nejnižší hodnotu. V této kategorii počet obcí klesal každý rok tohoto období s výjimkou v roce 2003.

V roce 2004 nebyl postaven ani jeden byt ve 2914 obcích. Naopak počet obcí s více než 20 dokončenými byty po celé osmileté období rostl s výjimkou v roce 2001. Více jak 20 bytů bylo v roce 2004 dokončeno v 246 obcích. V roce 1997 byl alespoň jeden byt postaven ve 2501 obci České republiky, které představovaly 40 % celkového úhrnu obcí. Do roku 2004 se tento počet zvýšil na 3335 obcí, tedy na 53,3 % celostátního úhrnu počtu obcí. Nutno ještě uvést, že byty dokončené v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penzionech, byty v nebytových objektech a byty získané stavebními úpravami nebytových prostorů jsou statisticky sledovány teprve od roku 1999, což se rovněž promítlo do vyššího počtu obcí s bytovou výstavbou v posledních pěti letech.

Rozmístění bytů

Zaměříme-li se nyní na přiložený kartogram znázorňující rozmístění bytové výstavby v letech 1997--2004 podle obcí, je na první pohled patrná zvýšená stavební aktivita v zázemí velkých měst.

Suburbanizace, jak je tento jev nazýván, se nejvíce projevuje v okolí měst Prahy a Brna, ale i na dalších místech s vyšší koncentrací bytové výstavby: kolem Plzně, Hradce Králové a Pardubic, Ostravy a Olomouce. Atraktivní místa pro bytovou výstavbu se nacházejí také v rekreačních oblastech, dokladem toho je vysoký počet dokončených bytů v Harrachově, Špindlerově Mlýně nebo v Železné Rudě.

V okolí hlavního města bylo ve sledovaném osmiletém období dokončeno nejvíce bytů v obcích Hostivice a Jesenice (obě jsou z okresu Praha-západ), v okolí Brna to byly obce Bílovice nad Svitavou a Troubsko (z okresu Brno-venkov), v okrese Plzeň jih se stavělo v obcích Dobřany a Starý Plzenec, bytová výstavba v okrese Pardubice probíhala v Sezemicích a v Holicích (jedná se samozřejmě pouze o ilustrativní výběr několika obcí v zázemí velkých měst).

Z hlediska struktury bytové výstavby není v zázemí velkých měst soustředěna pouze výstavba rodinných domů, výhody klidnějšího a zdravějšího prostředí s dobrou dostupností do center měst jsou využívány i pro stavbu bytových domů. Například v obcích v blízkosti Prahy, ve Vestci a v Hostivicích, převládala v letech 1997--2004 výstavba bytových domů, v Jesenici zaujímaly byty dokončené v bytových domech 35% podíl. Naopak v Sulici, Šestajovicích, Hovorčovicích a ve Zdibech tvořili byty v rodinných domech (včetně nástaveb a přístaveb) 99--100% podíl na úhrnu dokončených bytů.

Národní bohatství

Nové byty představují značné národní bohatství. V roce 2004 byla celková pořizovací hodnota všech dokončených bytů odhadnuta na cca 59,5 mld. Kč. Pořizovací hodnotu dokončených domů a bytů vyčíslují stavebníci, resp. investoři, je uváděna bez hodnoty pozemku. V roce 2004 pokračovala tendence víceméně plynulého zvyšování nákladů na výstavbu nových rodinných domů. V roce 2004 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2713 tis. Kč, ve rovnání s rokem 1997 byla o 569 tis. Kč (o 26,5 %) vyšší. V roce 2004 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém bytovém domě 1424 tis.Kč, což je o 341 tis. Kč (o 31,5 %) více než v roce 1997.

Jelikož údaj o průměrné pořizovací hodnotě jednoho bytu zastírá rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých bytů či domů, je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu.

Pořizovací hodnota

Pořizovací hodnota za 1 m3 kubatury rostla od roku 1997 u rodinných domů ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během osmi let se ukazatel u rodinných domů zvýšil o 37,2 %. Podstatně menší, avšak rovněž plynulé tempo zaznamenává nárůst cen za 1 m2 obytné plochy (o 21 % na 27 960 Kč) a za 1 m2 užitkové plochy bytů v rodinných domech (o 27 % na 17 910 Kč). Vývoj cen 1 m2 obytné a užitkové plochy v bytových domech byl v jednotlivých letech více rozkolísaný, avšak oproti roku 1997 jeho hodnota také vzrostla (1 m2 obytné plochy o 21,5 % na 29 982 Kč, užitkové plochy o 23,5 % na 21 360 Kč).

Náklady na výstavbu nových bytů se liší podle toho, v jak velké obci se staví. Závislost pořizovacích nákladů na velikosti obce dokumentuje tabulka 3 zachycující zároveň vývoj ukazatele za rodinné a bytové domy (bez nástaveb a přístaveb) v letech 1997--2004.

Tab. 3: Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v letech 1997--2004 podle druhu objektů a podle velikosti obcí
Velikostní skupina obcí Rodinné domy1) Bytové domy1)
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Do 500 12 089 13 372 13 495 14 511 15 199 15 475 15 947 16 986 10 710 12 254 12 938 14 747 15 115 18 670 19 476 15 083
500--999 13 217 13 962 14 156 14 241 15 028 15 300 16 628 16 874 16 350 16 237 15 978 17 165 16 281 20 336 19 544 14 513
1 000--1 999 12 357 13 308 13 842 14 239 15 133 15 827 17 144 16 910 14 309 19 206 15 841 15 705 14 260 16 096 17 194 16 654
2 000--4 999 14 104 14 844 15 015 15 495 15 612 17 049 16 839 17 129 13 718 16 041 17 528 17 648 15 610 16 996 15 644 14 704
5 000--9 999 12 154 13 260 13 534 13 913 14 830 15 361 16 200 19 927 14 320 15 653 17 184 17 129 15 418 15 905 18 861 20 491
10 000--19 999 13 052 13 821 14 804 15 604 15 481 15 766 16 539 16 744 13 678 16 392 18 318 12 266 17 234 17 403 16 374 18 709
20 000--49 999 12 105 14 049 14 665 14 632 15 391 16 219 16 690 17 809 14 448 16 686 20 751 16 673 15 565 17 803 18 550 20 096
50 000--99 999 13 577 15 248 16 837 16 706 16 734 17 023 17 343 17 016 14 246 17 214 18 101 20 499 21 002 17 483 19 020 23 803
100 000 a více 20 024 19 064 19 330 19 572 19 706 19 827 20 344 22 556 21 592 22 682 21 038 21 985 25 756 23 918 25 769 24 072
Celkem 14 100 14 894 15 158 15 364 15 856 16 447 17 109 17 910 16 332 19 898 19 555 18 984 20 930 20 193 21 597 21 360

1) Bez nástaveb a přístaveb.

Pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových rodinných domech s růstem velikosti obce víceméně roste, tato závislost však není po celé velikostní škále jednoznačná a rozdíly mezi některými velikostními se v posledních letech sledovaného období zmenšily. Patrný je zejména rozdíl mezi městy s více než 100 tis. obyvateli v porovnání s ostatními obcemi, ve velkoměstech se ve srovnání s obcemi menší velikosti staví podstatně dráže. Na nižší velikostní úrovni ukazatel od jedné velikostní kategorie ke druhé kolísá.

Nejlevněji v malých obcích

V roce 2004 se nejlevněji stavělo v obcích od 10 do 20 tisíc obyvatel. Rozdíly hodnotového ukazatele jsou někdy poměrně výrazné. Tak například v roce 2004 bylo pořízení jednotky užitkové plochy ve velkoměstech o 5 812 Kč, tedy více než o třetinu dražší než v obcích s 10--20 tisíci obyvateli.

V ukazateli průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech vystupují města se 100 tis. obyvateli ještě podstatně výrazněji (s výjimkami v letech 2002 a 2003, kdy se ceny nejvíce přiblížily). Města s 50--100 tis. obyvateli se od obcí nejmenší velikosti znatelně oddělila pouze v letech 2000, 2001 a 2004, navíc v letech 2002 a 2003 se zde stavělo dokonce levněji.

V jednotlivých velikostních skupinách jsou, částečně také z důvodu nízkého počtu dokončených bytů, patrné silné meziroční výkyvy. Do roku 1999 se nejlevnější byty daly pořídit v nejmenších obcích s méně než 500 obyvateli, kde se projevovala podstatně menší poptávka po nájemním bydlení ve srovnání s městy. Od počátku sledovaného období až do roku 2003 byl zde patrný růst průměrné pořizovací hodnoty (během osmiletého období rostl ukazatel právě ve venkovských obcích zdaleka nejdynamičtěji) a nejméně nákladná výstavba se tak přesunula do větších velikostních skupin. V roce 2004 došlo sice k poklesu pořizovací hodnoty na 15 083, avšak nejlevnější byty se stavěly v obcích od 500 do 1000 obyvatel.

Venkovské vily

Podle průměrných pořizovacích hodnot 1 m2 užitkové plochy rodinných domů v zázemí velkých měst je možné usuzovat, že se jednalo spíše o výstavbu nadstandardních vil. Drahá výstavba (pořizovací hodnota neklesla v letech 2002--2004 pod 20 000 Kč) se uplatňovala především v hlavním městě a jeho zázemí (správní obvody Kladno, Černošice) a v Brně a jeho zázemí (Kuřim).

Pořizovací hodnoty jednotky užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech velice kolísají. V roce 2004 vyniká hlavní město Praha (25 062 Kč), správní obvody Plzeň (24 995 Kč), Kladno (26 786 Kč) a Karviná (24 772).

David Firbach, ÚRS Praha, regionální rozvoj a bydlení