Problematika bytových nájmů

1. 11. 2005 OF 4/2005 Bydlení a stavby

Vládní návrh zákona o deregulaci nájmů prošel v poslanecké sněmovně prvním čtením. Počítá s ročním nárůstem nájmu průměrně o 9,3 % do roku 2012 s tím, že činže začnou růst v říjnu 2006.

Jedním z nejvíce diskutovaných zákonů, které na podzim projednává Poslanecká sněmovna je zákon o jednostranném zvyšování nájemného. V srpnu návrh prošel do druhého čtení, ale na konkrétní řešení a konečnou verzi bude ještě nutné vyčkat. Existuje totiž řada protichůdných názorů, které mají oporu v politických přístupech jednotlivých parlamentních stran i v rozdílných zájmech vlastníků domů a nájemníků bytů. Tento text chce čtenáře seznámit s principy vládního návrhu, který bude předmětem uvedené diskuze.

Sledované cíle

Cílem návrhu zákona o jednostranném zvyšování nájemného je především:

  • odstranění současné situace, kdy neexistuje mechanismus, který by umožnil změnu nájemného v případech, kdy se pronajímatel s nájemcem na změně nájemného nedohodnou
  • schválit předpis, který pro výpočet nájemného, způsob jeho placení i případy oprávněného jednostranného zvýšení nájemného vyžaduje občanský zákoník (§ 696)
  • narovnat dlouhodobé cenové deformace v oblasti nájemního bydlení a vytvořit podmínky pro využití smluvního principu v oblasti sjednávání nájemného

Principy návrhu zákona

Především platí smluvní princip. Výše nájemného při uzavírání nové nájemní smlouvy a změna nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Nedojde-li ve věci zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy k dohodě, má pronajímatel právo jedenkrát ročně jednostranně zvýšit nájemné, avšak jen o daný procentní limit.

Zvýšení nájemného v jednom roce nesmí být vyšší než procento růstu stanovené pro každou konkrétní hodnotu měsíčního nájemného za 1 m2 placeného před zvýšením ve vztahu k cílové hodnotě nájemného platné pro lokalitu, v níž je byt umístěn.

Cílová hodnota měsíčního nájemného pro každou z velikostních skupin obcí v krajích bude odvozena z údajů o cenách bytů ze statistiky nemovitostí. Tabulky cílových hodnot měsíčního nájemného pro jednotlivé velikostní skupiny obcí v jednotlivých krajích a maximálního růstu nájemného budou uvedeny v každoročně aktualizovaném sdělení Ministerstva pro místní rozvoj ČR, vždy v březnu kalendářního roku a budou vypočítány z aktuálních hodnot obsažených ve vyhlášce Ministerstva financí ČR z prosince roku předchozího.

Zákon předpokládá nabytí účinnosti dnem 31. března 2006 a pozbytí platnosti dnem 30. září 2012.

Přínosy předlohy

Zákon nabízí řešení poměrně jednoduché a předvídatelné, má "dočasný" charakter a nabízí dostatečnou lhůtu pro sociálně únosné narovnání dnes uměle oddělených výší nájemného, které neodrážejí ani hodnotu bytu ani sociální status konkrétního nájemce.

Zvolené řešení směřuje v předem stanovené lhůtě šesti let ke zvolenému cíli; je tudíž jak ze strany pronajímatelů, tak ze strany nájemců odhadnutelné, v jaké hladině se bude nájemné pohybovat.

Postupné zvyšování nyní "zamrzlého" nájemného podle navrženého zákona se týká zhruba 760 tisíc bytů, což představuje zhruba 17 % celkového bytového fondu a přibližně 20 % trvale obydlených bytů.

Přijetí návrhu zákona se promítne pozitivně do veřejných rozpočtů -- konkrétně do rozpočtů obcí, protože obce vlastní zhruba 400 tisíc nájemních bytů a v důsledku zákona dojde ke zvýšení jejich příjmů (cca 21,6 mld. Kč za šest let).

Předpokládaný růst nájemného v říjnu 2006
Zvýšení nájemného [Kč/m2] Četnost [%]
0--1 26
1--2 33
2--3 16
3--4 19
5--6,7 6