Nájemné nemá sociální funkci

25. 11. 2002 OF 4/2002 Bydlení a stavby

V článku "Nájemní bydlení" (OF č. 1/2002) je prezentována úředníky Ministerstva financí řada údajů, které účelově překrucují objektivní skutečnosti. Nájemným i podle § 663 občanského zákoníku je úplata vlastníkovi za dočasnou možnost užívání jeho věci. Jeho výše, v souladu s § 671 odvisí především od hodnoty nájemci dočasně zapůjčené věci. Z těchto zákonných postulátů plyne, že dosavadní způsob určování nájemného je s nimi v příkrém rozporu. Včetně tvrzení o jeho údajné "dostatečnosti", což odvozují jen z jakýchsi částečných, momentálních provozních nákladů.

Prezentovaná tabulka, jejíž údaje a vzájemné relace lze jednoduše zpochybnit, postrádá vypovídací schopnost. Mimo jiné proto, že neuvádí relevantní ani komplexní čísla, vztahující se jen na regulované byty. Jako argument je v deklarovaném smyslu nepoužitelná. Též se nemůže například týkat soukromých vlastníků domů, kteří se pohybují v odlišných rozpočtových, daňových a dotačních poměrech.

Výše nájemného

Připustíme-li, že nájemné je cenou, event. cenová regulace musí respektovat všechny ekonomicky oprávněné náklady včetně běžného zisku. Ministerstvem financí jsou však nepřípustně zcela opomíjeny vysoké náklady na nutné velké opravy, odpisy i běžný zisk. Podle zahraničních zkušeností náklady jen na řádnou údržbu a opravy za dobu životnosti domu (80--100 let) činí 200--230 % jeho reprodukční pořizovací ceny.

Regulované nájemné u nás dnes v průměru vychází na cca 20 Kč/m2 měsíčně, což jsou pouhá 1,3 % z aktuální pořizovací ceny bytu ročně. Přitom jen ekonomicky oprávněné náklady (bez zisku) podle Ministerstva financí činí 4 % z reprodukční ceny bytu ročně. S tím koresponduje i Ministerstvem pro místní rozvoj zjištěné "minimální záchovné neziskové měsíční nájemné" 40--65 Kč/m2. Zchátralost a zanedbanost bytového fondu podle exministra Lachnita již dosáhla 750 miliard korun a stále se zvyšuje.

Za tohoto stavu, když je známo, že se ani údržba a opravy v potřebném rozsahu neprovádí, je účelové tvrzení o údajné dostatečnosti regulovaného nájemného nehorázné a absurdní. Navíc se od roku 1998 nejedná o žádnou deregulaci nájemného, ale pouhou zpětnou valorizaci, čímž jeho hodnota zůstává na stejné úrovni.

S pouhou úhradou "provozních" nákladů mohou však počítat jenom vlastníci, případně družstevníci. Součástí úhrady nájemců kromě toho musí být odpisy a výnos (úrok) z peněz vlastníka, ve prospěch nájemce umrtvených v pronajatém bytě. Tím, že mu majitel své peníze formou umožnění užívání bytu půjčí, nájemce peníze, které by jinak musel věnovat na zakoupení svého bydlení, může využít, resp. zhodnotit jinde nebo jinak. V zahraničí, obecně v tržním prostředí, se úplata za užívání cizího bytu (nájemné) zpravidla pohybuje kolem 7 % ročně z jeho tržní ceny.

"Sociální" bydlení

Nelze zde pochopitelně hovořit o "nároku na zisk". Jsou lokality, kde volné tržní nájemné nebude krýt ani provozní náklady. Je však nepřípustné -- což potvrdil i Ústavní soud -- aby tvorbu běžného zisku, včetně návratnosti nákladů, znemožňovala státní cenová regulace. Nejedná se zde jen o "klasické" regulované nájemné, ale i tzv. věcně usměrňované, kde např. z nájmů, uzavřených v tomto roce, výměr MF č. 01/2002 obcím absurdně zakazuje vybírat vlastní nájemné!

Regulované byty u nás se charakterem nájemného blíží tzv. "sociálním" bytům v zahraničí. Vlastníkům těchto dotovaných bytů (většinou jsou jimi obce nebo neziskové instituce) musí být minimálně hrazeny potřebné náklady (v našich podmínkách tedy oněch 40--65 Kč/m2 bytu měsíčně). Aby mohli využívat privilegií sociálních bytů, jsou jejich dočasní nájemníci povinni, většinou každoročně, prokazovat splnění kriterií své sociální potřebnosti. U nás však plošná asociální regulace nájemného bezdůvodně na úkor ostatních zvýhodňuje všechny nájemce regulovaných bytů, kteří toto bezzásluhové protitržní privilegium získávají náhodně nebo spekulací.

Ve světě neexistuje, aby na nájem "sociálních", tedy regulovaných, dotovaných bytů měli nárok například podnikatelé, advokáti, ministerští úředníci a další "nechudobní" nájemníci. Neexistuje, aby tento, výší úhrady sociální nájem, proti vůli vlastníků bytů "přecházel" na jiné, často ještě bohatší, aby jejich nájemci byty na černo pronajímali (za několikanásobek) jiným, aby si sjednávali a proti vůli vlastníků realizovali dokonce jejich "výměny", do vlastní kapsy inkasovali statisícové odstupné z těchto cizích bytů, atd.

Při určování "místně obvyklého nájemného" v zahraničí jsou z dané množiny nájmů pochopitelně vylučovány sociální a další netržní, umělé a tím zdeformované "regulované" nájmy. V loňském roce vládou předložený návrh zákona o nájemném naopak absurdně vycházel z těchto deformovaných cen nájmů a bral je za základ nepřekročitelného místně obvyklého tržního nájemného.

Povinnosti státu

Stejně jako všichni musíme hradit obvyklé (místní) ceny zboží a služeb, musí všichni platit i cenu svého bydlení. Řešení případných sociálních problémů je -- i na základě mezinárodních paktů -- povinností státu. Jak zdůraznil i Ústavní soud, tíhu případných sociálních problémů nájemců je nepřípustné přenášet na majitele domů. Věc je nutné řešit nikoli asociální plošnou regulací nájemného, ale ve světě běžným sociálním příspěvkem pro skutečně potřebné. Jeho zavedení u nás se ministerští úředníci a další "nechudí" regulovaní nájemníci (kterých je většina) brání, neboť by přišli o svá bezdůvodně poskytovaná privilegia.

Příjmy z obecních bytů a nebytových prostor (objektů "nás všech", na jejichž výstavbu a provoz každá rodina v průměru přispěla několika sty tisíci korunami), stejně jako z privatizace a podobně, jsou příjmem, určeným na obecní aktivity, prospěšné všem a nikoli na dotování bydlení náhodným, často bohatým nájemcům obecních bytů s regulovaným nájemným. Obce musí zajišťovat servis i zbývající výrazné většině (asi 80 %) ostatních obyvatel.

Závěrem

Nebýt ztrátové regulace nájemného, obecní rozpočty by posílily ročně o cca 20 miliard korun, čímž by většinou nedošlo ani k současné zadluženosti obcí. Legální trh s byty by nebyl uměle zablokován, snížila by se nezaměstnanost a další, i makroekonomické ztráty, což by vedlo ke zvýšení HDP o cca 1 %.

Dosavadní bojkot nálezů Ústavního soudu i ratifikovaných mezinárodních dohod v této oblasti je burcující. Kromě dalšího prokazuje i neexistenci právního státu.

Poznámka redakce:

Citovaný článek (OF č. 1/2002) zpracovala redakce podle podkladů Ministerstva financí. Uváděná tabulka vycházela z údajů 44 obcí a měst a týkala se výhradně obecních bytů s regulovaným nájemným. Redakce přivítá diskuzi na toto téma.

Libor Dellin, člen výboru Rady vlády pro lidská práva, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR