K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
URBIS Smart City Fair 2020

Analýza bytových developerských projektů v Praze (2019)

Datum: 30. 4. 2020, zdroj: OF 1/2020, rubrika: Bydlení

Článek prezentuje hlavní závěry z Územní analýzy aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v hl. m. Praze (2019), kterou Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) zpracovává již od roku 2009. Analýza každoročně postihuje aktuální stav i vývoj nové bytové výstavby a detailnější pozornost je věnována rovněž územnímu působení rezidenčních developerských projektů na území hl. m. Prahy.

Metodika

Metodika analýzy je dlouhodobě víceméně neměnná, v důsledku čehož lze aktuální výstupy jednoduše srovnávat s těmi z předchozích let. Do analýzy byly opětovně zahrnuty pouze ty pražské rezidenční developerské projekty, které jsou realizovány formou novostaveb bytových domů, jejichž prostřednictvím vzniká minimálně 10 bytových jednotek. Analýza nezohledňuje developerské projekty zaměřené na výstavbu solitérních i řadových rodinných domů, stejně jako nebere v potaz projekty rekonstrukcí již stávajících bytových domů. Analýza nicméně zahrnuje projekty, v rámci kterých dochází ke konverzi nebytových objektů na bytové domy.

Pro zařazení aktuálního developerského bytového projektu do analýzy musí být dále splněna alespoň jedna z těchto podmínek:

  1. Bytový projekt (popř. jeho dílčí aktuální etapa) byl zkolaudován v průběhu roku 2019
  2. Bytový projekt byl v době pořízení analýzy (tj. srpen–září 2019) ve výstavbě
  3. Výstavba bytového projektu nebyla v době pořízení analýzy (tj. srpen–září 2019) zahájena, byl však již zahájen prodej bytových jednotek

Z uvedených podmínek nepřímo vyplývá, že jeden bytový projekt (popř. jeho dílčí etapa) bývá většinou zařazován do analýzy opakovaně, tzn. po dobu více let.

Aktuální bytové projekty 2019

V období na přelomu srpna a září 2019 identifikoval IPR Praha na území hlavního města celkem 133 aktuálních developerských bytových projektů, které splňovaly výše definované podmínky pro zařazení projektu do analýzy. V rámci těchto projektů, popř. jejich dílčích aktuálních etap, nově vzniká 13 293 bytových jednotek, které budou či již byly zkolaudovány v průběhu tříletého období 2019–2021 (výjimku představuje pouze 133 bytů s datem plánované kolaudace v roce 2022).

Vývoj objemu celkové nabídky v období 2009–2019

Na v čase se měnící míru stavební aktivity na pražském rezidenčním trhu poukazují mimo jiné námi pořizované údaje o celkovém počtu bytů, jež byl v jednotlivých letech zpracování analýzy identifikován v rámci aktuálních developerských projektů. Z tohoto pohledu lze konstatovat, že především v posledním pětiletém období 2015–2019 je bytová výstavba a objem nabídky nového bydlení relativně velmi stabilní. Od roku 2015 počet každoročně zachycených developerských bytových projektů osciluje v rámci poměrně úzkého rozpětí od 118 do 133 a objem nově vznikajících bytů od 12 502 do 13 877. Z grafu č. 1 je zřejmé, že stavební aktivita je v posledních pěti letech výrazně vyšší v porovnání s „pětiletkou“ 2010–2014. Na druhou stranu, současná aktivita rezidenčních developerů ještě zdaleka nedosahuje úrovně, kterou jsme zaznamenali v roce 2009, kdy doznívalo období stavebního boomu.

Graf 1. Počty bytů v rámci developerských projektů
Graf 1. Počty bytů v rámci developerských projektů

V meziročním srovnání mezi lety 2019 a 2018 došlo přibližně k 6% nárůstu počtu aktuálních developerských projektů i celkového počtu nově realizovaných bytů. Zatímco v září roku 2018 byla v rámci 126 identifikovaných projektů soustředěna výstavba 12 502 bytů, tak v srpnu–září roku 2019 bylo evidováno 133 aktuálních developerských projektů celkem s 13 293 byty. Tendence nárůstu počtu projektů je patrná již od roku 2017, přičemž v roce 2019 jich bylo sečteno dokonce nejvíce od roku 2009 (viz graf č. 1).

Nabídka volných bytů

Z celkového počtu 13 293 bytových jednotek, které jsou realizovány v rámci aktuálních developerských projektů, jich bylo v čase zpracování analýzy (srpen-září 2019) volných 4179, resp. 31 %. Zbývajících 9114 bytů bylo prodáno, popřípadě závazně zarezervováno. Z grafu č. 2 vyplývá, že v roce 2019 došlo v rámci pražského rezidenčního trhu k významnému nárůstu počtu volných bytů oproti předcházejícímu období 2016–2018, kdy mohli zájemci o nové bydlení vybírat zhruba jen z 3 tisíc bytů. Meziročně se počet volných bytů zvýšil přibližně o 1 tisíc, což lze považovat za jeden ze signálů poukazujících na oslabení poptávky na pražském trhu s byty. Domníváme se, že hlavní příčinnou částečného poklesu poptávky na rezidenčním trhu je stávající velmi vysoká úroveň cen nových bytů (viz podrobněji dále), kterou stále větší část potenciálních kupujících již odmítá akceptovat. Na druhou stranu, stávající počet volných (neprodaných) nových bytů je stále ještě nižší než v letech 2010–2015. Například v období let 2010 a 2011, které bylo poznamenáno globální hospodářskou recesí, bylo volných více než 5 tisíc bytů, což představovalo dokonce přes 50 % z tehdejšího celkového objemu bytů nabízených v rámci tehdy identifikovaných aktuálních developerských projektů (viz graf č. 2).

Graf 2. Počet a podíl volných nových bytů
Graf 2. Počet a podíl volných nových bytů

Velikostní struktura developerských projektů

Aktuální developerské projekty představují velmi heterogenní skupinu z hlediska velikosti, resp. počtu nových bytů, který v jejich rámci vzniká. V roce 2019 připadalo na jeden aktuální developerský projekt (popř. na jeho dílčí aktuálně realizovanou fázi) v průměru 100 bytů (hodnota mediánu dosahovala ale jen 67 bytů).

Provedená analýza potvrdila, že v roce 2019 pokračoval a zesílil trend dekoncentrace pražského rezidenčního trhu, a to v tom smyslu, že se výrazně redukoval počet největších developerských projektů (s 300 a více byty) a spolu s tím se snížil i jejich význam, kdy v minulosti byla jejich prostřednictvím saturována výrazně větší část trhu. V roce 2019 jsme identifikovali jen 5 aktuálních developerských projektů s 300 a více byty (Port Karolina v Karlíně, Suomi Hloubětín, Byty Na Vackově, Tulipa Třebešín a Malý Háj v Dolních Měcholupech), ve kterých vzniká dohromady 1773 bytů, což představuje jen 13 % z celkového počtu bytů v rámci aktuálních developerských projektů. Pro srovnání: v roce 2018 bylo identifikováno 10 projektů s více než 300 byty, v jejichž rámci byla soustředěna dokonce rovná třetina z celkového počtu bytů realizovaných prostřednictvím tehdy aktuálních developerských projektů.

Výměry nových bytů

V roce 2019 dosahovala průměrná vnitřní podlahová plocha volných bytů nabízených v rámci aktuálních developerských projektů hodnoty 76,3 m2. Při připočtení ploch balkonů, lodžií či teras (nikoliv však předzahrádek, sklepů a garážových stání) činila celková plocha nabízených bytů v průměru 91,2 m2. Oproti roku 2018 se tak průměrná výměra volných bytů v rámci developerských projektů meziročně snížila, a to konkrétně o 4 m2 v případě vnitřní podlahové plochy bytu a o 6 m2 z hlediska celkové plochy bytu, tzn. včetně balkonů, lodžií či teras.

Je důležité zdůraznit, že uvedené údaje o průměrných výměrách jsou vypočteny pouze z nabídky volných bytů, nikoliv tedy ze všech bytů vznikajících v rámci aktuálních developerských projektů. Protože ale v případě většiny projektů se lépe a rychleji prodávají především menší byty, a naopak ty největší a nejdražší byty zůstávají v cenících developerských projektů zpravidla nejdéle, tak je téměř jisté, že při započtení všech nově vznikajících bytů (tedy i těch prodaných a závazně rezervovaných), by byly hodnoty údajů o průměrných podlahových a celkových plochách bytů nižší oproti těm výše prezentovaným.

Nabídkové ceny nových bytů

Na přelomu srpna a září 2019 dosahovala v rámci aktuálních developerských projektů průměrná nabídková cena volného bytu 85 804 Kč za m2 celkové plochy bytu (tzn. včetně balkonů, lodžií či teras, nicméně bez zahrnutí předzahrádek, sklepů či garážových stání; cenové údaje zahrnují DPH). Z grafu č. 3 je evidentní, že tempo zdražování nových bytů tak oproti předchozímu období výrazně zpomalilo, což může naznačovat, že ceny na pražském rezidenčním trhu již pomalu začínají hledat svůj strop, a to bezmála po pětiletém období nepřetržitého výrazného zdražování. V září 2019 se meziročně průměrná jednotková cena navýšila již jen o 2257 Kč/m2, resp. o 2,7 %. Oproti tomu například mezi zářím 2016 a 2017, kdy byl cenový růst nejdynamičtější, se průměrná cena volného bytu v developerských projektech navýšila o 11 781 Kč/m2, resp. o 18,6 %.

Graf 3. Průměrné nabídkové ceny bytů
Graf 3. Průměrné nabídkové ceny bytů

Pakliže bychom ceny volných bytů, jež jsme v roce 2019 identifikovali v rámci aktuálních developerských projektů, relativizovali pouze vůči vnitřní ploše bytu a nezvažovali vůbec plochy balkonů, lodžií či teras, pak můžeme konstatovat, že v září 2019 dosahovala průměrná nabídková cena volného bytu 102 334 Kč za m2 podlahové (tzn. vnitřní) plochy bytu.grafu č. 3 je patrné, že cenový vývoj průměrných cen za podlahou plochu bytu přibližně korespondoval s vývojem cen za celkovou plochu bytu.

Vliv lokalizace

Bez ohledu na výměru podlahové/celkové plochy bytu z analýzy dále vyplynulo, že v rámci ceníků aktuálních developerských projektů identifikovaných na přelomu srpna a září 2019 stál volný nový byt v průměru 7 348 383 Kč, což je zhruba o 340 tisíc Kč více ve srovnání s rokem 2018.

Úroveň cen jednotlivých aktuálních developerských projektů záleží na mnoha různorodých faktorech, jakými jsou například použité kvalitativní standardy projektu, náročnost zvoleného stavebního a architektonického řešení, cenová politika konkrétní developerské společnosti, podmínky při akvizici stavebního pozemku či způsob a podmínky financování projektu, přičemž ale tím patrně nejdůležitějším cenotvorným faktorem je lokalizace projektu v rámci území Prahy. Analýza podle očekávání prokázala, že průměrné nabídkové ceny bytů klesají se zvyšující se vzdáleností od jádra (viz schéma č. 1). V cenících developerských projektů lokalizovaných v prstenci středu města dosahovala průměrná nabídková cena volných bytů 114 698 Kč za m2 podlahové (vnitřní) plochy bytu, zatímco v prstenci krajiny to bylo 87 440 Kč/m2. Tento rozdíl předně odráží přirozenou rezidenční atraktivitu centrálních částí Prahy.

Schema 1. Ceny nových bytů v jednotlivých prstencích města
Schema 1. Ceny nových bytů v jednotlivých prstencích města

S lokalizací projektu, resp. s prostorovými poměry v dané lokalitě nepřímo souvisí i velikost projektu, přičemž platí, že menší projekty, v jejichž rámci vzniká nižší počet bytů, se zpravidla vyznačují vyššími průměrnými nabídkovými cenami. To potvrdila i aktuální analýza z roku 2019, kdy v případě největších projektů (s 300 a více byty) dosahovala průměrná nabídková cena volných bytů 93 125 Kč za m2 podlahové (vnitřní) plochy bytu, zatímco u komor­nějších projektů (s méně než 50 byty) to bylo 106 324 Kč/m2.

Lokalizace projektů podle správních obvodů

V kontextu jednotlivých správních obvodů je intenzita působení bytové výstavby značně odlišná. Jako v posledním období každým rokem, tak i v roce 2019 byl zdaleka nejvyšší počet aktuálních developerských projektů zaznamenán na území správního obvodu Praha 5, kde jsme sečetli 22 projektů novostaveb bytových domů. S výrazným odstupem následovaly velké správní obvody Praha 4 a Praha 10, na jejichž území bylo shodně 12 aktuálních developerských projektů, a dále Praha 8 a Praha 9 s 10 projekty.

Správní obvod Praha 5 zaujal výsadní postavení nejenom z pohledu celkového počtu identifikovaných aktuálních developerských projektů, ale i z hlediska celkového počtu bytů, který v jejich rámci vzniká. Celkem je v Praze 5 prostřednictvím 22 projektů (či popřípadě jejich aktuálních dílčích etap) realizována výstavba 1994 bytů, přičemž kolaudace těchto bezmála 2 tisíc bytů již proběhla v roce 2019 nebo k ní teprve dojde v letech 2020 a 2021. Rezidenční projekty mají v této části různorodý charakter, od relativně kapacitnějších projektů rozšiřujících barrandovské panelové sídliště, přes projekty kompletní revitalizace transformačních ploch po průmyslové výrobě (Waltrovka), až po velmi četné menší projekty realizované v rámci blokové i vilové zástavby převážně Smíchova a Košíř.

Z hlediska celkového počtu nově realizovaných bytových jednotek v rámci developerských projektů aktuálních k srpnu–září 2019 představoval druhou nejvýznamnější oblast bytové výstavby správní obvod Praha 9, kde je realizována výstavba 1641 nových bytů. Praha 9 představuje tradičně oblast velmi intenzivní bytové výstavby, což je rozhodující měrou způsobeno využíváním rozsáhlých ploch brownfields po průmyslové výrobě, které jsou lokalizovány převážně v katastrech Vysočan a Hloubětína podél Kolbenovy a Poděbradské ulice. Zde jsou stavěny převážně rozsáhlejší bytové projekty (na 1 projekt připadá v průměru 164 bytů).

Kromě výše zmíněné Prahy 5 a 9 byla v rámci aktuálních developerských projektů 2019 realizována výstavba více než 1 tisíce bytů rovněž na území správních obvodů Praha 8 (1160 bytů) a Praha 12 (1156 bytů). Celkem je na území těchto 4 správních obvodů (tzn. Prahy 5, 9, 8 a 12) soustředěna výstavba 45 % z celkového celopražského úhrnu bytů, jež vznikají v rámci aktuálních developerských projektů identifikovaných v srpnu–září 2019 (schéma č. 2).

Schema 2. Koncentrace bytovévýstavby podle správních obvodů
Schema 2. Koncentrace bytovévýstavby podle správních obvodů

Lokalizace podle katastrálních území

Aktuální developerské bytové projekty, které vyhověly v úvodu definovaným podmínkám pro zařazení projektu do analýzy, byly v srpnu–září 2019 evidovány na území 54 katastrů z celkového počtu 112. Ze schématu č. 3 je dále patrné, že až na několik výjimek nejsou žádné projekty novostaveb bytových domů realizovány v periferních oblastech hlavního města a rovněž v nejužším historickém jádru Prahy (kromě katastru Nového Města, kde jsme jeden projekt evidovali).

Schema 3. Koncentrace bytovévýstavby podle katastrálních území
Schema 3. Koncentrace bytovévýstavby podle katastrálních území

Nejvyšší počet aktuálních developerských projektů novostaveb bytových domů byl v roce 2019 zjištěn v katastrálním území Smíchov (8 projektů), kde jsou ale vesměs stavěny jen projekty s nižším počtem bytů. Po 7 projektech jsme evidovali v Košířích, Libni, Modřanech a Strašnicích.

Z hlediska celkového počtu bytů představovaly nejvýznamnější katastrální území Modřany, kde vznikalo celkem 1020 bytů, což představovalo 7,7 % z celopražského objemu nabídky nových bytů realizovaných v rámci aktuálních developerských projektů v roce 2019. Druhý nejvyšší počet nových bytů (907) jsme evidovali v katastrálním území Stodůlky. Ze schématu č. 2 vyplývá, že kromě Modřan a Stodůlek byly dalšími katastrálními územími s vysokou koncentrací nové bytové výstavby především Libeň (766 bytů), Hloubětín (682 bytů), Žižkov (682 bytů), Strašnice (680 bytů) a Košíře (677 bytů).

Závěr – předpokládaný vývoj bytové výstavby v roce 2020

Analýza bytových developerských projektů v Praze (2019) mimo jiné částečně naznačila, jakým směrem by se mohl pražský rezidenční trh ubírat v nejbližším období. Na základě provedené rešerše developerských projektů lze odhadnout, že v roce 2020, kdy je naplánována kolaudace téměř 5,2 tisíc bytů a budou zahájeny i další bytové projekty či jejich dílčí etapy, pravděpodobně nabídka nového bydlení opětovně mírně vzroste. I vzhledem k tomu, že jsme zaznamenali výrazný růst počtu volných (neprodaných) bytů, tak lze očekávat, že v roce 2020 bude růst průměrných cen nových bytů relativně mírný, případně mohou ceny již stagnovat, protože jejich stávající výše je pro většinu potenciálních kupujících již jen obtížně akceptovatelná (snad s výjimkou investorské poptávky). Z hlediska územního působení nové bytové výstavby neočekáváme v nejbližší budoucnosti žádné významné změny. Těžiště bytové výstavby se bude nadále nacházet na území správního obvodu Praha 5 (mj. by zde v roce 2020 měl být již zahájen dlouho avizovaný projekt Smíchov City), Praha 9 (kapacitní realizované a připravované projekty registrujeme především na brownfieldech ve Vysočanech a Hloubětíně) a příliš pozadu by neměla zaostat ani Praha 8 (zde bude výstavba i nadále jednoznačně nejvýraznější v Karlíně a Libni). I přes výše uvedené a vcelku pozitivní nejbližší perspektivy pražského rezidenčního trhu bohužel nicméně nelze očekávat, že by se v příštích letech nějak výrazně zlepšila finanční dostupnost nového bydlení, která je aktuálně v Praze jedna z nejnižších v rámci evropských metropolí.

Mgr. Michal Němec, Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy

TOPlist
TOPlist