K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Nový zákon o hazardních hrách – dopady na obce

Koordinovaná výstavba individuálního bydlení

Datum: 9. 4. 2015, zdroj: OF 1/2015, rubrika: Bydlení

Pořídit si vlastní bydlení je v rozpočtech běžných domácností jednou z největších investic. Je proto pochopitelné, že ti, kteří se pro stavbu vlastního rodinného domu rozhodnout, chtějí v co největší míře ovlivnit jeho podobou, která má vyjadřovat jejich status i individuální potřeby.

Klasické slovní spojení „můj dům, můj hrad“ v kontextu výstavby rodinných domů u nás stále převládá a prvek individualizace domu je často nadřazen nad ostatní aspekty, které stavbu tvoří – nezřídka jsme proto svědky přepjatého voluntarismu a individualizace při výstavbě obytného prostředí. Tato situace je částečně odůvodnitelná zkušeností z dob předlistopadových, kdy byla běžná bytová výstavba typizována, veškeré projevy individuality byly potlačovány a stavba rodinného domu byla jednou z mála cest k vyšší kvalitě bydlení.

Pojem koordinované, hromadné výstavby rodinných domů může proto na první pohled působit jako krok zpět, který kompromituje klíčovou vlastnost rodinného bydlení – nárok vlastníka domu na jeho individualitu. Koordinovaná výstavba rodinných domů však není v našem prostředí nic nového. Připomeňme, že právě hromadná zástavba rodinných domů realizovaná u nás v první polovině 20. století patří v současné době k nejvíce ceněnému bydlení. Jedná se například o centrum zahradní čtvrti Ořechovka, která je jednou z nejlepších adres v Praze, dále pražské čtvrti Hanspaulka a Spořilov, dobrým příkladem je také zástavba v Baťově Zlíně. Všechny tyto čtvrti byly postaveny na principech zahradního města, které se objevují na počátku dvacátého století v Anglii a šíří se do dalších evropských zemí.

Přirozená společenská hierarchie

Zástavba nízkých hustot na zelené louce mimo sídlo přináší nízkou dostupnost služeb, závislost na automobilové dopravě a vysoké náklady na infrastrukturu.
Zástavba nízkých hustot na zelené louce mimo sídlo přináší nízkou dostupnost služeb, závislost na automobilové dopravě a vysoké náklady na infrastrukturu.

Navzdory této silné tradici kvalitní koordinované zástavby rodinných domů, není tato výstavba u nás v současné době příliš populární. Stále zde převažuje spíše velká individualizace rodinného bydlení, která s sebou však přináší i nezanedbatelné problémy, jež mohou zásadně a na dlouhou dobu ovlivnit tvář obcí.

Nejpodstatnější problémy jsou spojeny především s nízkou hustotou zástavby v těchto oblastech. Rezidenční hustota zde dosahuje 20–40 obyvatel na hektar, což je až 10× méně než je běžná městská zástavba. Tento nepoměr generuje další negativa, která ve svém důsledku ztěžují samotnou identifikaci obyvatel s místem, ve kterém bydlí.

Srovnání průměrných plošných nároků na jednoho obyvatele v blokové městské zástavbě a v zástavbě samostatně stojících rodinných domů.
Srovnání průměrných plošných nároků na jednoho obyvatele v blokové městské zástavbě a v zástavbě samostatně stojících rodinných domů.

Mezi tyto faktory patří především vysoké nároky na infrastrukturu, následnou údržbu a provoz obydlí. Na hrazení těchto nákladů se v konečném důsledku nepodílí pouze sám majitel nemovitosti, ale z velké části i obec, na jejímž území stavba stojí. Nízká hustota zástavby negativně ovlivňuje také dopravní obslužnost, dostupnost služeb a základní občanskou vybavenost. Zmíněné faktory vytváří sociálně hůře udržitelné prostředí, které nepřeje vzniku funkčního sousedského prostředí. Absence jiného cíle mimo vlastní obydlí totiž snižuje četnost sociálních kontaktů a může vést až k omezení sousedských vztahů či minimalizaci sociální kontroly veřejného prostoru, z čehož vyplývají i potenciální problémy v oblasti bezpečnosti. Z historického a společenského pohledu bydlení není a nikdy nebylo zcela individualizovaným výkonem a výše zmíněné problémy, které taková individualizace generuje, jsou toho důkazem. V procesu utváření našich sídel byla vždy přirozeně reflektována následující hierarchie: člověk je přirozeně součástí rodinného společenství, které představuje domácnost, ta se dále zapojuje do společenství vyšších a vytváří sousedství, čtvrti, obce, města, regiony atp.

Rozumná míra unifikace

Příklad kvalitní koordinované individuální zástavby (Yppenburg v Nizozemí). Pohled na bezpečnou zklidněnou ulici s přirozeným vztahem domů a společného prostoru.
Příklad kvalitní koordinované individuální zástavby (Yppenburg v Nizozemí). Pohled na bezpečnou zklidněnou ulici s přirozeným vztahem domů a společného prostoru.

Jak by tedy měla vypadat zástavba, která bude pracovat se stavebními typy, aby umožnila čitelnost vystavěného prostředí, ale zároveň zachová i určitou míru individualizace jednotlivých staveb? Je zřejmé, že mezi typizací a individualizací musí zadavatel najít určitou míru vyváženosti – problém je totiž především v extrémech – přestane-li typ variovat, nebude prostředí dostatečně bohaté a převládne banalita. Přestaneme-li používat typy a stavby budou zcela různorodé, stane se prostředí nesrozumitelným, nezpůsobilým pro orientaci a nepřípustným pro identifikaci. Extrémně individualizované prostředí je stejně nežádoucí jako to dokonale unifikované.

Základem tvorby kvalitního obytného prostředí je proto variace typu – pouze modifikací typu lze dosáhnout srozumitelné různorodosti.

Rozumná míra unifikace rodinných domů má vliv kromě čitelnosti prostředí a ekonomiky výstavby ještě na jeden faktor, který se – oproti společnostem, které mají dlouhodobou zkušenost s fungováním trhu s nemovitostmi – při pořizování nemovitosti v českém prostředí podceňuje, a sice budoucí hodnota nemovitosti. Univerzální dispoziční schéma stavby nabízí větší možnost odolat morálnímu zastarávání a v případě přeprodeje zajistit i vyšší výnos: zboží, se kterým má trh zkušenost, si zpravidla úspěšněji hledá kupce, a má tudíž tendenci snáze uchovat svoji hodnotu.

Využití principu variace typu jako hlavního východiska při vytváření vystavěného prostředí lze odůvodnit i historickou skutečností – prakticky veškeré stavby tvořící naše historická sídla jsou v podstatě modifikované typy. Naši předci ostatně ani nic jiného stavět neuměli. Ať už proto, že na experimenty nebyly prostředky, nebo že stavět mimo tradici bylo vnímáno jako porušení kulturní kontinuity.

Jakými způsoby lze tedy typologicky jednotnou výstavbu variovat? Nejběžnějším projevem individualizace rodinných domů, který v našem prostředí vnímáme, je především bohaté tvarování a různé formy architektonického tvarosloví, často na hranici kýče. Jedná se především o různé typy uskakování řadových domů, jejich pilovité řazení, výrazné a hluboké arkýře či rizality, zdůraznění štítových stěn atp.

Typ se však dá úspěšně modifikovat i za pomoci hledání autentických prostředků individualizace, které odrážejí nějakou reálnou skutečnost, nebo okolnost vzniku stavby. Může se jednat o reflexi topografické situace (např. zdůraznění krajního domu v řadě, práce se sklonem terénu atp.), nebo lze adekvátně reagovat na jinou výraznou kvalitu jednotlivých parcel (např. orientace ke světovým stranám, výhled, jemnější práce se stavebními detaily a prvky atp.).

Časté jsou i různé participace při plánování výstavby – od nastavení systému volitelných prvků, které si uživatelé jednotlivých domů individuálně přikupují jako v případě příslušenství automobilů, až po možnost, kdy developer dodává jen základní „jádrovou“ komponentu a zbývající části domu si klienti doplňují svépomocí. Autentickým individualizačním znakem, který vytváří charakter prostředí, může být i rukopis architekta. Řada zahraničních příkladů pracuje s přístupem, kdy v rámci jedné investiční akce s jednotnou koordinací je zváno více architektů, kteří projektují menší skupiny domů organizovaných tak, aby spolu práce jedné kanceláře vzájemně nesousedily.

Role veřejné správy

V zemích západní Evropy, které prožily vlnu suburbanizace v 70. letech, je v současnosti běžné, že rodinné domy jsou stavěny koordinovaně – hromadnou formou, kdy celý projekt řídí developer, družstvo či obec. V Nizozemsku je například poměr individuálního bydlení zajištěného ve vlastní režii pouze 11,58 % oproti tomu v postkomunistických zemích dosahuje toto číslo přes 50 % dokončených jednotek. Právě díky určité konsolidaci společnosti dochází v zemích s dlouhodobou kontinuitou plánování a správy vystavěného prostředí, ale koneckonců i fungování a kultivace nemovitostního trhu, k lepší předvídatelnosti jak na straně nabídky (tj. klient ví, co si kupuje), tak na straně poptávky (tj. developer ví, co má stavět).

Významným faktorem je v tomto procesu také veřejná správa, která si uvědomuje rizika neudržitelného vystavěného prostředí a snaží se jim čelit – jednak kvalitně zpracovanou přípravou území v podobě rozvinuté občanské vybavenosti, kapacitně přiměřené technické infrastruktury, prostřednictvím územních a regulačních plánů. Také například i aktivním vyjednáváním se stavebníky, kladením realistických, ale důsledně prosazovaných a promyšlených požadavků, s cílem usměrnit budoucí vývoj obce ve prospěch kvality obytného prostředí. Často bývá výhodné zapojit do přípravy projektů i budoucí obyvatele, kteří mohou být obci nebo stavebníkovi partnerem samostatně (stavbou svépomocí nebo na klíč), jako účelové sdružení, založené za účelem výstavby (stavební družstvo, stavební společnost), nebo jako zákazníci developerského projektu.

Kvalitní bydlení tvoří celkový obraz obce

Soubor domů v Husinci (UNIT architekti) rehabilituje veřejný prostor (park, náměstíčko) a poskytuje různorodé bydlení (nájemní domy, dvojdomky, řadové a atriové domky).
Soubor domů v Husinci (UNIT architekti) rehabilituje veřejný prostor (park, náměstíčko) a poskytuje různorodé bydlení (nájemní domy, dvojdomky, řadové a atriové domky).

Pro vznik kvalitní koordinované výstavby rodinných domů na našem území je tedy zásadní iniciace veřejné debaty na toto téma, ale i detailní výzkum prostředí, který umožní včas, srozumitelně a transparentně o různých formách této zástavby debatovat. Porozumět v čem jsou jejich přednosti, či naopak nevýhody, a to jak z pohledu okamžité investice, dlouhodobého provozu a správy, ale například i uživatelské či tržní atraktivity. Výhodnost různých typů zástavby se totiž může z každého z těchto hledisek dosti dramaticky lišit. Přitom každý z těchto pohledů má svoji legitimitu, ale teprve takovéto základní „sladění not“ opřené o sdílenou zkušenost i dlouhodobě sledované údaje a zjištěná fakta může do debat mezi zástupci obcí, developery, ale i do komunikace s veřejností vnést více věcnosti na úkor často vyhrocených emocí. Zároveň umožní realizovat kvalitní individuální bydlení, bez toho, aniž by nutně docházelo ke snižování dlouhodobé udržitelnosti a uživatelské přívětivosti celkového prostředí našich obcí. Naopak – při uplatnění takových poznatků, nová výstavba může úspěšně sloužit k posílení celkového obrazu obce, zlepšení stavu veřejných prostranství, či technické a občanské vybavenosti nebo k dosažení jiných strategických cílů.

doc. Ing. arch. Michal Kohout, Ing. arch. Filip Tittl, Fakulta architektury ČVUT v Praze

TOPlist
TOPlist