Změna nebo nový územní plán?
Představitelé obcí a měst stojí před povinností, kterou jim ukládá novela stavebního zákona – pořídit a vydat do konce roku 2020 nové územní plány. Tam, kde již územní plán existuje, provede obec změnu schválené dokumentace nebo by měla uvážit zda nebude výhodnější nahradit dřívější územní plán novým.
Vedle technických a administrativních nároků budou při rozhodování hrát svoji roli i ekonomické náklady (cena) a perspektivnost a koncepčnost zejména starších dokumentů. Aspekty uvedených problémů se zabývá následující text.
I. Vzájemná kompatibilita jednotlivých typů územního plánů
Starší územní plány (Územní plán sídelního útvaru – ÚPN SÚ a Územní plán obce – ÚPO) schválené od 1. 7. 1992 do konce r. 2006, obsahovaly kromě grafické části také textovou (negrafickou) část.
Grafická část obvykle zahrnovala výkresy: Širší vztahy; Komplexní urbanistický návrh nebo později Hlavní výkres; Regulace funkčních ploch; Doprava; Technická infrastruktura; Územní systém ekologické stability (ÚSES) a Výkres vyhodnocení záboru Zemědělského půdního fondu (ZPF) a Pozemků určených k plnění funkce lesa (PUPFL). Standardní členění negrafické části bylo: Textová část, Návrh regulativů územního rozvoje, Dokladová část a Vyhodnocení požadavků na zábor ZPF a PUPFL.
Do konce roku 2006 byly územní plány po schválení zastupitelstvem obce vydávány formou obecně závazné vyhlášky (vyhláška o závazných částech územního plánu), jejíž jádro tvořil kromě dalších předepsaných náležitostí jen Návrh regulativů územního rozvoje, přebíraný z dokumentace územního plánu. Ostatní části územního plánu, tj. Textová a Dokladová část a Vyhodnocení požadavků na zábor ZPF a PUPFL, nebyly ve vyhlášce o závazných částech územního plánu zmiňovány ani na ně nebylo dále odkazováno.
V současnosti je územní plán vydáván formou opatření obecné povahy (OOP), které obsahuje část výrokovou (tj. vlastní návrh) a část odůvodnění. Změny starých územních plánů (ÚPN SÚ a ÚPO) jsou nyní dle platné legislativy zpracovávány přiměřeně obsahu (nového) územního plánu a jsou vydávány formou OOP, tj. zcela odlišně, než tomu bylo v době platnosti dřívějšího zákona (č. 50/1976 Sb.) a jeho prováděcích předpisů.
S grafickou částí dokumentace změny nejsou problémy, ta respektuje původní „tvář“ starého územního plánu. Ale Textová část (tedy výrok a odůvodnění) je zpracovávána v souladu s novými právními předpisy, tj. je zcela odlišná od textové části původního územního plánu. V § 55 odst. 5 stavebního zákona je uvedeno: „Pořizovatel pro obec zajistí vyhotovení územního plánu zahrnujícího právní stav po vydání jeho změny a toto vyhotovení opatří záznamem o účinnosti“ a v § 14 odst. 2, vyhl. č. 501/2006 Sb., v platném znění, je uvedeno: „Vyhotovení územního plánu, včetně jeho grafické části, zahrnující právní stav po vydání poslední změny územního plánu, se opatří záznamem o účinnosti“. Z uvedeného jednak vyplývá, že vyhotovení územního plánu zahrnujícího právní stav po vydání jeho změny musí být provedeno pro všechny typy platných územních plánů (ÚPN SÚ, ÚPO, ÚP), tedy nikoli pouze pro změny územních plánů vydaných po 1. 1. 2007, jednak že každá nově zpracovávaná změna musí vycházet z právního stavu zahrnujícího celý územního plán (tj. jeho úplné znění), a nikoli jen původní plán a jeho samostatné (dílčí) změny. V dalším textu je uveden postup zpracování změny územního plánu.
II. Etapy zpracování a nezbytné náležitosti pro pořízení a zpracování změny územního plánu
1. etapa – vstupní podklady pro zpracování změny
Podkladem pro zpracování změny všech typů územních plánů musí být vždy:
- Územní plán zahrnující právní stav po vydání jeho změny – tato podmínka nebyla (až na výjimky) většinou vůbec vyžadována ani pořizovateli, ani nadřízenými orgány územního plánování; proto musí nejprve dojít k „překlopení“ textové části starého územního plánu do výrokové podoby územního plánu (viz přílohu č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb., v platném znění, část I. Obsah územního plánu) a do (celé) grafické části původního územního plánu musí být zapracovány všechny předcházející změny (část těchto výkresů bude následně využita pro návrh – výrok – změny a část pro odůvodnění změny. (Pozn.: Tuto část změny by měla hradit obec.)
- Aktualizovaná hranice zastavěného území (ve smyslu § 2 odst. d) zákona č. 183/2006 Sb., v platném znění), a to pro celé správní území obce, tedy nikoli jen pro území dotčené konkrétní změnou (ani tento požadavek nebyl nijak důsledně uplatňován, takže se řešilo vždy jen nejbližší okolí ploch požadovaných pro změnu). (Pozn.: Tuto část změny by měla hradit obec).
- Ve smyslu § 5 odst. 6 stavebního zákona („Obce a kraje jsou povinny soustavně sledovat uplatňování územně plánovací dokumentace a vyhodnocovat je podle tohoto zákona. Dojde-li ke změně podmínek, na základě kterých byla územně plánovací dokumentace vydána, jsou povinny pořídit změnu příslušné územně plánovací dokumentace“) musí být do změny promítnuty ty změny, které nastaly v době od schválení původního územního plánu, které ale do tohoto územního plánu nejsou promítnuty ani ve změnách, které následovaly (např. zásady územního rozvoje, územně analytické podklady, rozvojové programy a koncepce vydávané krajem ad.).
2. etapa – změna územního plánu
Následuje zpracování vlastní změny územního plánu, která se po projednání vydává opatřením obecné povahy. (Pozn.: Tuto část změny by měl hradit ten, kdo ji vyvolává, resp. dává podnět ke zpracování změny, tj. zpravidla buď vlastník pozemku, nebo investor či obec.)
3. etapa – právní stav dokumentace územního plánu po vydání jeho změny
Po vydání změny musí být vyhotoven právní stav územního plánu po vydání jeho změny. Ten se již neprojednává a obsahuje výrokovou část Návrhu strukturovanou do textové a grafické části a Koordinační výkres (z části Odůvodnění). Neobsahuje již textovou část Odůvodnění. (Pozn.: Tuto část změny by měla hradit obec.)
III. Výhody a nevýhody pořízení a zpracování změny staršího typu územního plánu
Z výše uvedeného je patrné, že vlastní proces pořízení a zpracování změny, nezbytné vstupy a požadavky na zpracování změny jsou poměrně komplikované, a i velmi jednoduchá změna se tak stává značně košatou. Tato skutečnost vyplývá ze snahy o důslednou aplikaci nového stavebního zákona a jeho novely (včetně novely vyhlášky č. 500/2006 Sb.), ale i ze záměru postupného nahrazování dřívějších územních plánů novými, protože i ty schválené do konce roku 2006 jsou již šest let staré, ty nejstarší pak platí již dvě desetiletí.
Délka pořízení, zpracování a vydání změny územního plánu je nyní prakticky shodná s dobou nutnou na pořízení nového územního plánu.
Co se bude lišit, je cena za zpracování změny, která bude zcela jistě nižší než cena za zpracování nového územního plánu, ale ani tak nebude nijak nízká, a to zejména v důsledku povinnosti zpracování vstupního (a také výstupního) právního stavu územního plánu po vydání jeho změny. Ten bude vždy zahrnovat celé správní území obce, byť by se jednalo pouze o jednu měněnou plochu. Jisté zlevnění by mohlo nastat při pořízení více změn (nezaměňovat s počtem měněných ploch), protože nejnáročnější bude právě ta první etapa při pořizování první nové změny (tj. změny realizované po roce 2012). I tak bude výsledkem koncepčně zastaralý dokument, protože většina změn jsou jen „záplaty“ na původním územním plánu.
Další relativní výhodou při pořízení změny územního plánu je skutečnost, že v rámci změny nebudou nově projednávány již dříve navržené, zejména zastavitelné plochy, jež jsou již v územním plánu stabilizovány a které se nebudou týkat předmětu změny, což neplatí u nového územního plánu.
Do konce roku 2020 je stanovena povinnost pořízení a vydání nových územních plánů, tj. obce mají před sebou necelých 8 let. Pro zpracování nového územního plánu včetně přípravných prací je nutno uvažovat se zhruba třemi lety (u menších sídel 2–3 roky, u větších sídel a měst i 3–5 let), samozřejmě v závislosti na složitosti územních vztahů, charakteru řešeného území, požadavků na provedení změn v území, ale také na kvalitě a stupni soudržnosti společenství obyvatel daného území.
Nazíráno prizmatem počátku roku 2013 je rok 2020 ještě hodně vzdálený, přesto pořizovatelé i představitelé obcí by měli zvážit, zda je ekonomicky únosné investovat do změny územního plánu, která je jen dočasným řešením nebo se spíše zaměřit na koncepčně udržitelnější řešení, jímž je pořízení nového územního plánu.
Tento text vznikl pro Bulletin České komory architektů č. 1/2013.