K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Nový zákon o hazardních hrách – dopady na obce

Nejčastější nedostatky při výkonu samostatné působnosti obcí

(Nejčastější nedostatky při výkonu samostatné působnosti obcí 2.)

Datum: 17. 6. 2013, zdroj: OF 2/2013, rubrika: Legislativa

Ministerstvo vnitra – odbor dozoru a kontroly veřejné správy vydává řadu metodických doporučení k činnosti územních samosprávných celků. Jako devátá brožura této řady vyšel souhrn doporučení, které se dotýkají nejčastějších nedostatků ve výkonu samostatné působnosti obcí.

Kolektiv autorů – Mgr. Petra Šimková, Mgr. Petr Slavíček, Mgr. Kristýna Kadlecová, PhDr. Alice Urbánková, Ing. Jana Krumlová a Mgr. Martin Turnovský, MBA – rozdělil nejčastější pochybení obcí do pěti skupin.

V minulých vydáních jsme informovali o problémech, které souvisí s kontrolou fungování orgánů obce a o nedostatcích při nakládání s nemovitým majetkem obce. Tentokrát uvedeme další případy porušení zákona, které kontrolní orgány zjistily v oblasti samostatné působnosti.

Nakládání s nemovitým majetkem obce

Z hlediska právní úpravy otázek souvisejících s nakládáním s nemovitým majetkem obce je zásadní ustanovení § 39 zákona o obcích upravující povinnost zveřejnění záměru prodávat, pronajímat, směňovat, darovat nebo poskytovat jako výpůjčku nemovitý majetek obce. Jedná se o ustanovení zákona, které má zcela zásadní dopad na dispozice (prodej, pronájem, výpůjčka, směna) obecním majetkem, neboť stanovuje podmínky realizace těchto dispozic.

Mezi nejčastější případy porušení zákona dotýkající se nakládání s nemovitým majetkem obce patří nezveřejnění záměru nakládat s nemovitým majetkem obce, resp. zveřejnění na dobu kratší než zákonem stanovených 15 dnů či nedostatečná identifikace nemovitosti uvedené ve zveřejněném záměru neodpovídající požadavkům zákona.

§ 39 odst. 1
Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona (č. 334/1992 Sb., o katastru nemovitostí) platného ke dni zveřejnění záměru.

Pochybení zjištěná v praxi

  • obec nedoložila, že záměry obce disponovat nemovitým majetkem byly po dobu alespoň 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce zveřejněny na úřední desce obecního úřadu. Nebylo tak možno prověřit dodržování ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích (pro obec nastane zcela zásadní problém v případě zpochybnění příslušné dispozice nemovitým majetkem, pokud dojde k napadení této dispozice soudní cestou, např. občanem, který měl o příslušnou nemovitost zájem a nebyl uspokojen)
  • záměr obce disponovat nemovitým majetkem nebyl na úřední desce obecního úřadu zveřejněn,
  • rozhodnutí o majetkoprávních úkonech bez zveřejnění záměru, resp. záměr byl zveřejněn až po tomto schválení,
  • nesprávná praxe v pronajímání tzv. pozemků pro rekreační účely (pozemky se pronajímají opakovaně každoročně, ale bez opakovaného zveřejnění záměru),
  • obec nezveřejňuje záměry v případě změny podstatných náležitostí uzavřených smluv (např. prodloužení platnosti nájemních smluv nebo smluv o výpůjčce nebo snížení nájemného),
  • předmětná nemovitost není v záměru dostatečně identifikována,
  • v záměru je uvedeno, že bude disponováno pouze s částí pozemku, nicméně je rozhodováno o celém pozemku,
  • starosta obce uzavřel kupní smlouvu bez souhlasu zastupitelstva, případně i přes jednoznačný nesouhlas zastupitelstva obce vyjádřený jeho usnesením.

Důležité upozornění

Záměr v zákoně vyjmenovaných dispozic s obecním majetkem je nutno zveřejnit na úřední desce obecního úřadu nejméně 15 dní před rozhodnutím o dané majetkové dispozici, aby se k němu případní zájemci mohli vyjádřit, resp. podat své nabídky. Zveřejněním záměru je zajištěno, že občané obce, resp. případní další zájemci, jsou řádně informováni o úmyslu obce nakládat se svým majetkem.

Povinnost zveřejnit záměr o zamýšlené dispozici s obecním majetkem se týká dispozic uvedených v § 39 odst. 1 zákona o obcích (prodej, směna, darování majetek, pronájem či výpůjčka) s výjimkou pronájmu bytů a hrobových míst anebo pronájmu nebo výpůjčky majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené (nikoli založené) obcí.

Zákon v § 39 odst. 1 ukládá, aby záměr byl zveřejněn na úřední desce obecního úřadu po dobu 15 dní před rozhodnutím v příslušném orgánu obce. Tímto rozhodnutím je samozřejmě míněno konečné rozhodnutí o uzavření smlouvy a nikoli, jak někdy bývá mylně interpretováno, rozhodnutí o přijetí záměru či jakékoli projednání zamýšlené dispozice.

Povinnost uchovávat záměr konkrétní dispozice zveřejněný desce stejně jako povinnost opatřit jej datem vyvěšení a sejmutí z úřední desky sice neukládá zákon o obcích, nicméně tato povinnost vyplývá ze zákona č. 499/2004 Sb., o archivnictví a spisové službě a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, který obecně upravuje postup při nakládání s dokumenty zveřejňovanými na úřední desce. Dle jeho § 65 odst. 3) platí: „…má-li být dokument vyvěšen na úřední desce, činí se tak vyvěšením jeho stejnopisu opatřeného datem vyvěšení. Po sejmutí se vyvěšený stejnopis opatří datem sejmutí a zařadí do příslušného spisu jako doklad o vyvěšení dokumentu na úřední desce. Ustanovení věty první a druhé se nevztahuje na zveřejňování dokumentů na elektronické úřední desce.“

Uložení záměru

Uložení záměru je rovněž nezbytné s ohledem na doložení splnění povinnosti plynoucí ze zákona o obcích, neboť v opačné situaci při případném napadení předmětné dispozice osobou, která prokáže oprávněný zájem, soudní cestou, obec nemá jak prokázat splnění zákonných náležitostí, a tedy platnost této dispozice.

Není správný postup, když záměr, který ačkoli byl zveřejněn a měl zákonem požadované náležitosti, se po svěšení neukládá, ale zničí, takže ho následně nelze použít pro doložení splnění povinnosti dané zákonem o obcích.

Stejně tak v některých obcích je záměr předem opatřen vyplněnou doložkou o sejmutí (tj. datum sejmutí je na dokumentu předtištěno, někde s doložkou „bude sejmuto“).

Tento postup je sice možné považovat za krok k informování veřejnosti (není třeba počítat dobu, po kterou bude dokument zveřejněn či dokonce zjišťovat, po jakou dobu musí být zveřejněn), nicméně se nejedná o důsledné splnění zákonné povinnosti. Reálné datum vyvěšení a sejmutí záměru se může z různých důvodů lišit od zamýšleného data provedení tohoto úkonu.

Náležitosti záměru

Zákon o obcích nevymezuje taxativním způsobem náležitosti záměru, pouze uvádí, že nemovitosti musejí být označeny podle zvláštního zákona, přičemž poznámka pod čarou odkazuje na katastrální zákon.

Ze znění § 39 odst. 1 zákona o obcích ovšem lze dovodit, že záměr – aby byl určitý – musí kromě identifikace nemovitosti též jednoznačně specifikovat zamýšlenou majetkovou dispozici (např. prodej, pronájem apod.).

Nemovitost se označí podle § 5 katastrálního zákona (zákon č. 344/1992 Sb.). Pokud nemovitost není evidována v katastru nemovitostí, je nutné ji v záměru vymezit jiným dostatečným způsobem (např. uvedením, na kterém pozemku se nachází, spolu s bližším popisem nemovitosti).

Záměr je nutné zveřejnit i v případě úmyslu prodat dosud neoddělenou část pozemku. Problematické je, jak takovou část pozemku označit v případě, že obec dosud nemá zpracovaný geometrický plán (Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 27. 9. 2010 výslovně připustil, že záměr bude možné zveřejnit i před pořízením geometrického plánu, pokud v něm bude prodávaná nemovitost jednoznačně a zcela nezpochybnitelně identifikována).

Zákon výslovně stanoví, že právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva obce, příp. rady obce, jsou bez tohoto schválení od počátku neplatné.

V případě dispozic, o kterých to zákon stanoví, je tedy třeba důsledně dbát na to, aby byly schváleny příslušným orgánem obce.

Důsledky porušení zákona

Zveřejnění záměru obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce je povinné a je podmínkou platnosti následně realizovaného právního úkonu. Porušení tohoto ustanovení může mít pro obec velice závažné důsledky z hlediska hmotného, resp. ekonomického (finančního) prospěchu, neboť s takovýmto porušením zákon o obcích spojuje absolutní neplatnost (od samého počátku) právního úkonu.

Podle § 39 odst. 1 zákona o obcích je smlouva uzavřená bez předchozího zveřejnění záměru absolutně neplatná. Identický následek nastane, pokud záměr nebyl zveřejněn po dobu 15 dnů, pokud nebyl zveřejněn na úřední desce obecního úřadu nebo jestliže záměr nebyl dostatečně určitý a srozumitelný (např. nevymezil zamýšlenou dispozici či nevymezil jednoznačným způsobem příslušnou nemovitost). Pokud záměr nemovitost vymezil jednoznačně, pak by ovšem případné chyby v jejím označení podle katastrálního zákona neměly vést k závěru o nezveřejnění záměru. Smlouva by však byla neplatná tam, kde by záměr zněl na určitou dispozici, avšak nakonec by byla realizována dispozice jiná (např. namísto pronájmu prodej).

Záměr výše uvedených dispozic obecním majetkem je nutno zveřejnit na úřední desce obecního úřadu nejméně 15 dní (před rozhodnutím o dané dispozici), neboť v případě nesplnění této povinnosti se obec, vedle konstatování porušení ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích při případné kontrole výkonu samostatné působnosti svěřené orgánům obce, vystavuje nebezpečí, že předmětná dispozice bude osobou, jež prokáže právní zájem, napadena (zpochybnění platnosti smlouvy) soudní cestou.

V krajním případě, pokud je smlouva o majetkové dispozici soudem prohlášena za neplatnou, mohou být smluvní strany nuceny navzájem si vrátit plnění, což může mít, jak bylo zmíněno výše, poměrně negativní dopady na majetkové poměry obce.

Další negativa

Další negativní důsledky pro obec pak mohou nastat v případě, že je dispozice prohlášena za absolutně neplatnou, neboť osoba, případně osoby, které prokážou, že na výše uvedené dispozici měly oprávněný zájem, se mohou domáhat náhrady škody, resp. marně vynaložených nákladů, což se následně může velmi negativně projevit na obecním rozpočtu.

Pokud dojde k tomu, že záměr dispozice obecním majetkem je sice zveřejněn, nicméně až po schválení dané dispozice, důsledek je stejný, jako v případě, kdy záměr nebyl zveřejněn vůbec, tedy absolutní neplatnost následně uzavřeného právního úkonu.

Při posuzování dostatečné určitosti zveřejněného záměru je třeba přihlédnout též ke skutečnosti, že obsah následně učiněného právního úkonu (např. obsah smlouvy) musí odpovídat zveřejněnému záměru (odpovídat musí právní úkon i konkrétní nemovitost, která je předmětem právního úkonu). Případy, kdy obec v záměru uvede úmysl nakládat pouze s částí nemovitosti, avšak uzavřená smlouva se týká celé nemovitosti, nebo případy, kdy obec v záměru uvede úmysl nakládat s celou nemovitostí, avšak majetkoprávní úkon se týká pouze části nemovitosti, pak nutně způsobují, že zveřejněný záměr nelze ve vztahu k uzavřené smlouvě považovat za odpovídající a vzhledem k tomu, že uzavřená smlouva neodpovídá učiněnému právnímu úkonu, bude tento právní úkon absolutně neplatný (nedošlo ke zveřejnění záměru ve vztahu k následně uzavřené smlouvě).

Pokud je ve výsledku rozhodováno o jiné majetkové dispozici, než na kterou byl zveřejněn záměr (záměr byl na pronájem a bylo rozhodováno o prodeji), důsledek je stejný, jako kdyby záměr dané dispozice nebyl zveřejněn vůbec, tedy neplatnost smlouvy (tuto nicméně může konstatovat, na základě podané žaloby na neplatnost právního úkonu, výhradně soud).

V praxi mnohdy dochází k zásadnímu pochybení, pokud prodej obecního majetku schvaluje starosta, neboť se domnívá, že může postupovat stejně jako v případě pronájmu (v obcích, kde se nevolí rada a pokud si zastupitelstvo tuto majetkovou dispozici nevyhradilo), tedy rozhodnout o předmětné dispozici sám, či pokud jedná výslovně v rozporu s rozhodnutím zastupitelstva.

Ustanovení § 41 odst. 2 zákona o obcích (právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení od počátku neplatné) lze považovat za jakousi pojistku zákonnosti, neboť pro případ, že u konkrétní dispozice chybí souhlas příslušného orgánu obce, zákon o obcích stejně jako v ustanovení § 39 odst. 1 stanoví jako sankci neplatnost právního úkonu (danou dispozici tedy bez souhlasu příslušného orgánu nelze realizovat). Nicméně stejně jako v případě výše uvedeného ustanovení § 39 odst. 1 absolutní neplatnost právního úkonu může, na základě žaloby na určení neplatnosti smlouvy, konstatovat pouze soud.

Opatření ke zjednání nápravy

Opatření k odstranění důsledků
nelze přijmout nápravné opatření k odstranění důsledku nezákonného postupu obce spočívajícího v nevyvěšení záměru. K nápravě vzniklé situace, která je ve smyslu jistoty právních vztahů do budoucna žádoucí, lze přistoupit tím, že na základě iniciativy ze strany obce bude vyvoláno jednání s osobou v současnosti považovanou za nového nájemce/vlastníka nemovitosti. Na základě uvedeného jednání je pak třeba celý proces od zveřejnění záměru až po uzavření smlouvy uskutečnit znovu.
Opatření k zamezení opakování nezákonného postupu
před rozhodnutím o dispozici nemovitým majetkem postupovat v souladu se zákonem, tzn. záměr obce disponovat svým majetkem (prodat, směnit nebo darovat, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku) zveřejnit vždy po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky, a tento záměr důsledně uchovávat (§ 65 odst. 3 zákona č. 499/2004 Sb., o archivnictví).

K nápravě zjištěných nedostatků či k preventivnímu zamezení porušení zákona je k dispozici řada metodických doporučení a stanovisek – blíže viz www.mvcr.cz.

MV ČR

Seriál Nejčastější nedostatky při výkonu samostatné působnosti obcí

  1. Nejčastější nedostatky při výkonu samostatné působnosti obcí, 9. 4. 2013
  2. Nejčastější nedostatky při výkonu samostatné působnosti obcí, 17. 6. 2013 (právě čtete)
  3. Nejčastější nedostatky při výkonu samostatné působnosti obcí, 16. 9. 2013
TOPlist
TOPlist