K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Nový zákon o hazardních hrách – dopady na obce

Analýza vývoje bytové výstavby v České republice v letech 1997 až 2011

Datum: 7. 2. 2013, zdroj: OF 5/2012, rubrika: Bydlení

V září 2012 dokončil ÚRS Praha, a. s., Analýzu dlouhodobého vývoje bytové výstavby v České republice v letech 1997 až 2011. Vedle problematiky absolutního počtu dokončených a zahajovaných bytů, bylo předmětem analýzy mimo jiné hodnocení změn v rozmístění bytové výstavby, ve struktuře dokončených bytů, změn jejich velikosti, technického vybavení, energetické účinnosti, doby výstavby i pořizovacích cen.

Z analýzy lze vyvodit některé obecné závěry, které se pokusíme v několika kapitolách formulovat.

Rok 1997 byl mezníkem

Rok 1997, který byl již druhým rokem vzestupu bytové výstavby po výrazném poklesu počtu dokončených bytů v první polovině devadesátých let, nebyl zvolen jako výchozí bod hodnoceného období náhodou.

Od roku 1997 došlo k významné změně ve statistickém výkaznictví bytové výstavby, údaje o bytové výstavbě jsou od té doby získávány přímo za jednotlivé dokončené budovy a byty, včetně jejich identifikace, která umožňuje sledovat za jednotlivé obce (a dokonce části obcí) počty dokončených bytů v celé jejich struktuře v libovolném územním třídění. Velkou předností je možnost přepočítání historických údajů na aktuální územní rozdělení.

Je však třeba uvést, že v prvních dvou letech sledovaného období nebyly ve výkazech zahrnuty byty v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penziónech, dále byty dokončené v nebytových budovách a byty získané stavebními úpravami nebytových prostorů. Proto počty dokončených bytů v roce 1997 a 1998 a v důsledku za celé období 1997–2011 se poněkud liší podle toho, zda jde o součty údajů za okresy a kraje nebo o součty údajů z jednotlivých výkazů, sumarizované za jednotlivé obce.

Přibrzdění tempa

V období 1997–2011 je možné pozorovat po počátečním oživování bytové výstavby určité přibrzdění tempa rozvoje počtu dokončených bytů. V roce 2007 došlo k výraznému přechodnému zvýšení bytové výstavby, způsobené částečně obavou stavebníků z podstatného nárůstu cen v roce 2008 v souvislosti s uzákoněným zvýšením daně z přidané hodnoty. V letech 2008–2010 pak již počet dokončených bytů mírně klesal, rok 2011 zaznamenal prudký pokles vůči předchozímu roku (postavilo se o 7,8 tis. bytů, tj. o 21,5 % méně než v roce 2010). To znamená, že nástup ekonomické krize na podzim 2008, který se v letech 2009 a 2010 projevoval pouze částečně, zasáhl v roce 2011 stavebnictví naplno. Lze předpokládat, že v několika příštích letech bude počet dokončených bytů klesat ještě více.

Počet zahajovaných bytů až do roku 2008 převyšoval počet bytů dokončených, v posledních třech letech však v důsledku recese v české ekonomice, a tedy i ve stavebnictví tomu bylo již naopak. Zejména v roce 2010 dochází k mohutnému poklesu zahajovaných bytů (o více než 15 tis. ve srovnání s lety 2006–2008), v roce 2011 počet zahajovaných bytů dále poklesl, ale již o něco mírněji.

V roce 2011 bylo dokončeno 28 630 bytů (2,73 bytů na 1000 obyvatel), oproti 36 442 bytům (3,46 bytů na 1000 obyvatel) v předchozím roce. Z celkového počtu bylo 60,7 % v nových rodinných domech a 22,7 % v nových bytových domech. Formou nástaveb a přístaveb bylo získáno 4,3 % bytů v rodinných domech a 5,5 % v bytových domech. Zbytek představují byty v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penziónech (0,6 % všech dokončených bytů), byty v nebytových budovách (2,2 %) a byty získané stavebními úpravami nebytových prostorů (4,0 %).

Struktura bytů a forma vlastnictví

Během celého období roste podíl bytů dokončených v nových rodinných domech, proti tomu neustále klesá (s výjimkou roku 2011) podíl bytů získaných v nástavbách, přístavbách a vestavbách, a to jak k bytovým domům, tak i rodinným domům.

Podíl bytů dokončených v nových bytových domech zpočátku vykazoval – podobně jako nové rodinné domy – nárůst, v posledních letech se však jejich zastoupení v nové výstavbě snižuje. Ostatní formy bytové výstavby již tvoří jen malou část všech dokončených bytů, v žádném ze sledovaných 15 let nedosáhly ani desetinový podíl. Od začátku 21. století navíc jejich váha ještě spíše klesá. Více než 1 tis. bytů ročně se tak dokončuje jen u bytů získaných stavebními úpravami nebytových prostorů.

Po roce 1989 se značně rozšířila forma osobního vlastnictví bytů. S výjimkou roku 2007 se podíl bydlení vlastněného fyzickou osobou udržuje neustále nad padesátiprocentní hranicí. Družstevní vlastnictví dnes z bytové výstavby již téměř vymizelo, v posledních pěti letech je jeho význam vyčíslen pouze cca 2 % podílovým zastoupením.

Zvláště strmý pokles pak zaznamenává podíl výstavby obecních bytů (z 26,5 % na 2,1 %). Na druhé straně čím dál tím výrazněji se začíná v posledních letech prosazovat vlastnictví ostatních právnických osob (velmi často developerů, kteří vlastní zkouladovaný dům do jeho prodeje). V roce 2011 jejich podíl poněkud poklesl (pod 30 %), protože omezení bytové výstavby zasáhlo především tuto formu.

Zahajovaná výstavba

V roce 2011 bylo zahájeno celkem 27 535 bytů (2,62 bytů na 1000 obyvatel), proti 28 135 bytům (2,68 bytů na 1 000 obyvatel) v předchozím roce. Po hlubokém meziročním propadu (téměř o polovinu celkového počtu) mezi roky 2009 a 2010 zaznamenala zahajovaná výstavba u bytů v nových bytových domech další, i když mírnější pokles. Jejich podíl na všech formách výstavby se tak snížil na 18,2 %, zatímco bytová výstavba v nových rodinných domech relativně posílila, a to až na 62,0 % všech zahajovaných bytů.

Počet nástaveb a přístaveb k rodinným i bytovým domům se dlouhodobě spíše snižuje, nicméně jejich relativní význam se v důsledku celkového propadu zahajované bytové výstavby posledních letech zvýšil na 6,7 %, resp. 5,2 % v roce 2011. Z ostatních forem bytové výstavby následovala zahajovaná výstavba bytů v nebytových budovách (4,3 %), následují byty v domovech-penzionech (2,0 %) a bytů získaných stavebními úpravami nebytových prostorů (1,7 %).

Od poloviny devadesátých let až do roku 2008 se ukazatel plynulosti bytové výstavby (počet dokončených bytů na 100 bytů zahájených) udržoval pod hodnotou 100. V roce 2009 ji poprvé překročil, v roce 2010 se pak tento nepoměr ještě více prohloubil a v roce stále ještě přesahuje 100. Nepříznivé je, že hlavní příčinou zvýšení ukazatele plynulosti bytové výstavby byl velký propad počtu zahájených bytů v posledních letech.

Intenzita výstavby

Intenzita bytové výstavby v roce 2011 podle obcí ve správních obvodech ORP
Intenzita bytové výstavby v roce 2011 podle obcí ve správních obvodech ORP (počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu)

V průměru let 1997–2011 intenzita bytové výstavby (počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu) nedosáhla pouze ve třech nejvíce strukturálně postižených regionech, tedy v krajích Ústeckém, Moravskoslezském a Karlovarském, hranice dvou dokončených bytů na 1000 obyvatel. V těchto průmyslových regionech totiž zůstala z minulých desetiletí nahromaděná určitá rezerva bytů, která snižovala objektivní potřebu nových bytů. Zhoršující se situace na pracovním trhu vyvolává navíc tlak na sílící emigrační tendence, zejména z Moravskoslezského kraje. Naproti tomu se v hodnoceném patnáctiletí nejintenzivněji stavělo v hlavním městě Praze a ve Středočeském kraji, kde intenzitní ukazatel překonal hranici čtyř dokončených bytů na 1000 obyvatel.

Ve druhé polovině devadesátých let se začala již v plné míře uplatňovat suburbanizace, tedy rozvoj bytové výstavby především v zázemí hlavního města (a v menší míře i dalších významných měst). Hranice tří dokončených bytů na 1000 obyvatel byla v patnáctiletém průměru překročena dále již jen v krajích Jihomoravském (zásluhou výrazného rozvoje bytové výstavby v Brně a jeho okolí v posledním pětiletí) a Plzeňském.

Intenzita bytové výstavby v roce 2011 podle obcí ve správních obvodech ORP
Intenzita bytové výstavby 1997–2011 podle obcí ve správních obvodech ORP (počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu průměrně ročně)

V ročním průměru posledních 15 let bylo v přepočtu na 1000 obyvatel středního stavu zahájeno v České republice 3,25 bytů. Hodnoty intenzitního ukazatele se v jednotlivých krajích značně liší. Ve dvou krajích – ve Středočeském a v hlavním městě Praze – byla překročena hranice čtyř zahájených bytů na 1000 obyvatel, ve Středočeském kraji bylo zahajováno dokonce více než 5 bytů na 1000 obyvatel. Na druhé straně v Ústeckém a Moravskoslezském kraji nebyly v přepočtu na 1000 obyvatel zahájeny v patnáctiletém průměru ani dva byty. Útlum zahajované výstavby v posledních letech se projevil i na krajské úrovni – ve všech krajích se meziročně snížil počet zahájených bytů, v hlavním městě v roce 2011 dokonce na třetinu maxima z roku 2007.

Územní pohled

Z pohledu okresů probíhala nejintenzivněji bytová výstavba v úhrnu let 1997–2011 v obou příměstských okresech v zázemí Prahy, kam se soustřeďovala především výstavba rodinných domů vilového charakteru. V patnáctiletém průměru se zde postavilo více než 10 bytů na 1000 obyvatel. Suburbanizační tendence se plně projevily rovněž v rozvoji výstavby v zázemí měst Plzně a Brna. V posledních třech letech se začínají více prosazovat i okresy v zázemí dalších krajských měst (Jihlava, České Budějovice, Hradec Králové, Liberec, Olomouc).

Nejnižší intenzitu jak zahajované, tak dokončované bytové výstavby mají okresy ze severních a severozápadních Čech a Ostravska. Okresem s nejnižší intenzitou bytové výstavby (méně než jeden dokončený byt na 1000 obyvatel) v průměru sledovaného patnáctiletého období je Most a hranici jednoho dokončeného bytu na 1000 obyvatel pouze nepatrně překračuje Karviná, Teplice, Chomutov atd.

Rovněž na úrovni správních obvodů obcí s rozšířenou působností se rozvoj bytové výstavby soustředil zejména do obvodů v okolí Prahy, Brna a Plzně. Naopak mezi obvody s nejnižší intenzitou bytové výstavby v průměru let 1997–2011 patří především obvody ze strukturálně postižených regionů severních a severozápadních Čech a z Ostravska. Vůbec nejméně se ovšem stavělo v obvodu Týn nad Vltavou v jižních Čechách, kde probíhala výstavba již dříve v souvislosti se stavbou jaderné elektrárny.

Velikostní skupiny

V období 1997–2011 se nejintenzivněji stavělo v obcích ve velikostní skupině s 1–2 tisíci obyvateli, kde bylo průměrně ročně dokončeno 3,69 bytů na 1000 obyvatel. Nejméně intenzivně se stavělo v kategorii měst s 50–100 tis. obyvateli a zejména s 20–50 tisíci obyvateli, kde bylo postaveno v průměru posledních 15 let pouze 1,69 bytu na 1000 obyvatel. Zaostávání těchto velikostních kategorií v bytové výstavbě je způsobeno tím, že se zde nachází velké procento měst náležejících do strukturálně postižených regionů. V letech kolem roku 2007 nejvíce vzrostl intenzitní ukazatel ve velkoměstech, což odpovídá uspokojování zvýšené poptávky po nových bytech právě v největších městech, naopak jen mírný nárůst intenzity bytové výstavby pozorujeme u měst s 20–50 tis. obyvateli.

Také ve většině krajů se v průběhu let 1997–2011 stavělo nejintenzivněji v obcích ve velikostní skupině s 1–10 tis. obyvateli, přičemž ve Středočeském kraji převýšil ve všech třech velikostních skupinách této makroskupiny intenzitní ukazatel hodnotu 6 dokončených bytů na 1 000 obyvatel, ve městech s 5–10 tis. obyvateli dokonce připadlo 7,22 dokončených bytů na 1 000 obyvatel. Naopak ve strukturálně postižených regionech probíhala nejintenzivnější bytová výstavba v nejmenších obcích – většinou v obcích s 500-1 tis. obyvateli.

V průběhu období 1997–2011 byl alespoň jeden byt postaven v 6011 obcích, které představují 96,2 % z celostátního úhrnu obcí. Více než 20 bytů bylo postaveno v 2569 obcích, které tvoří více než dvě pětiny počtu všech obcí České republiky. V celkem 153 obcích pak bylo postaveno 375 a více bytů (tj. více než 15 bytů průměrně ročně).

Velká města

V letech 1997–2011 bylo v jednadvaceti největších městech České republiky (s více než 50 tis. obyvateli) dokončeno celkem 142 272 bytů (32,2 % celostátního úhrnu). Shodou okolností byla intenzita v tomto souboru stejná jako v patnáctiletém průměru všech obcí ČR (2,86 bytů na 1000 obyvatel), nad tímto průměrem však byly hodnoty pouze 6 měst z 21 (Jihlava, Praha, Brno, Liberec, Olomouc a České Budějovice.

V posledním roce 2011 se relativně nejvíce (nad průměrem ČR) stavělo v Českých Budějovicích, Brně, Kladně, kdežto rok předtím v Jihlavě, Karlových Varech (více než 6 bytů na 1000 obyvatel), v Českých Budějovicích, Hradci Králové, Praze a Liberci. Z toho je opět vidět, že intenzita mezi jednotlivými roky výrazně kolísá.

Nejnižší hodnoty intenzitního ukazatele za všechna města za úhrn posledních 15 let bylo dosaženo v Karviné, kde bylo dokončeno jen 0,44 bytu na 1000 obyvatel. Hranici jednoho dokončeného bytu na 1000 obyvatel navíc nepřekročilo šest dalších měst nacházejících se vesměs ve strukturálně postižených regionech.

Plocha pozemků a bytů

Od počátku sledovaného období se plocha stavebních pozemků nových rodinných domů zvětšovala až do roku 2005, v následujících třech letech stagnovala, v roce 2009 dosáhla maxima (1151 m2) a od té doby mírně klesá (1067 m2 v roce 2011). Výrazně nejmenší rozlohou stavebních pozemků se vyznačují rodinné domy v hlavním městě Praze (z důvodu velmi vysokých cen pozemků), naopak největší jsou stavební pozemky v Moravskoslezském kraji.

Rozloha stavebních pozemků s růstem velikosti obce klesá. Vývoj průměrné zastavěné plochy rodinných domů mezi roky 1997 až 2008 spíše klesal (z 144,7 m2 na 133,1 m2), v posledních lete roste (137,2 m2 v roce 2011). Nejrozsáhlejší rodinné domy jsou z dlouhodobého průměru stavěny v Jihočeském kraji, v hl. m. Praze v Ústeckém kraji, zdaleka nejmenší naopak v Libereckém kraji.

Průměrná obytná plocha bytů dokončených v nových rodinných domech se většinou pohybovala v rozmezí 96 a 98 m2, v posledním roce 2010 dosáhla 94,1 m2. Obytná plocha v nástavbách, přístavbách a vestavbách k rodinným domům rostla téměř po celé sledované období.

Vývoj průměrné obytné plochy bytových domů (vč. nástaveb) má kolísavý průběh, avšak celkově měl mírně rostoucí tendencí, kromě posledního roku 2011 (51,3 m2 u nových bytových domů a 48,3 m2 u nástaveb k nim).

V letech 1997–2011 byly stavěny plošně zdaleka největší byty v rodinných domech v hlavním městě Praze (užitková plocha činila 167,8 m2), což souvisí s převažující dodavatelskou výstavbou rodinných domů budovaných pro vyšší příjmové vrstvy obyvatelstva Prahy. Nejmenší byty se stavěly v Plzeňském kraji, kde v patnáctiletém průměru nedosáhla průměrná užitková plocha bytů hodnoty 140 m2. U nových bytových domů měly nejvyšší hodnotu průměrné užitkové plochy (74,3 m2) byty ve Zlínském kraji, nejnižší hodnoty byly v Libereckém a v Ústeckém kraji, kde průměrná užitková plocha nedosahovala hranice 60 m2.

Technická vybavenost

Vybavenost plynovou přípojkou se u nových rodinných domů dlouhodobě snižuje, v roce 2011 byly byty v nových rodinných domech připojeny k plynovodní přípojce v 52,9 % (nejméně od roku 1998), u bytových domů podíl bytů připojených na plynovodní přípojku ve sledovaném období kolísá, v roce 2010 bylo připojeno 59,4 % bytů. Mnohem více jsou na plyn napojeny nové byty v nástavbách a přístavbách, a to jak k rodinným domům (68,4 % v roce 2011), tak především k bytovým domům (80,1 %).

Kanalizační přípojkou jsou dlouhodobě lépe vybaveny bytové domy a jejich nástavby a přístavby (více než 95 % dokončených bytů), byty dokončené v rodinných domech (ať již v novostavbách nebo formou nástaveb a přístaveb) mají napojení na kanalizaci v téměř dvou třetinách případů.

U rodinných domů včetně nástaveb a přístaveb zcela převládá centrální domovní topení, významněji je také zastoupeno lokální topení. U bytových domů má nezastupitelnou úlohu vedle centrálního domovního také centrální dálkové topení. Lokální topení má největší váhu v nástavbách a přístavbách k bytovým domům.

Jako hlavní nebo doplňkový způsob (zdroj) vytápění je u rodinných domů nejčastější centrální domovní kotel na zemní plyn, často doplněný kamny na dřevo, občas elektrickým topením nebo kotlem na uhlí. U bytových domů je to nejčastěji centrální domovní kotel na plyn bez dalšího zdroje a centrální dálkové topení, doplňkem bývá elektrické topení.

Připližně 4 % rodinných domů má energetickou účinnost „A“, cca 30 % účinnost „B“ a dvě třetiny pouze účinnost „C“, u bytových domů je situace obdobná, jenom o málo lepší.

V mezikrajském srovnání bylo v průměru let 1997–2011 kanalizační přípojkou vybaveno nejvíce rodinných domů v hlavním městě Praze, což je dáno městským charakterem tohoto kraje, na vysokém stupni je odkanalizování nových bytů v Karlovarském kraji. Naproti tomu více než dvě třetiny bytů dokončených v rodinných domech nebyly vybaveny kanalizační přípojkou v Moravskoslezském kraji. U bytových domů jsou mezikrajské rozdíly minimální. V oblasti plynofikace vystupuje vedle hlavního města Prahy Jihomoravský kraj, což souvisí s tím, že se na jeho území nachází největší ložisko zemního plynu v České republice, z čehož vyplývá velmi vysoké pokrytí sítí plynovodů. Celkově vykazují vyšší napojení na plynovodní přípojku byty dokončené na Moravě.

Vybavenost nových bytů kanalizační přípojkou roste s velikostí obce, stejně jako stupeň plynofikace nových rodinných domů. Pouze u bytů dokončených v nových bytových domech podíl plynofikovaných bytů roste jen do hranice 5 tis. obyvatel v obci, směrem k větším městům klesá.

Konstrukce staveb a doba výstavby

Rodinné domy byly po celé patnáctileté období 1997–2011 stavěny převážně s použitím zděné nosné konstrukce, kde podíl dokončených domů kolísal mezi 90 a 95 % (s mírným poklesem na 87 % v roce 2011). V roce 2011 bylo dokončeno za posledních deset let nejvíce rodinných domů s dřevěnou nosnou konstrukcí (8,6 %).

U bytových domů má nadpoloviční většinu také zděná nosná konstrukce, podíl montovaných staveb klesl z 22,5 % v roce 1997 na 4,5 % v roce 2011, naopak rostl význam konstrukcí spadajících pod souhrnné označení „jiná“ (včetně kombinací). V posledním roce 2011 činil podíl jiných nosných konstrukcí 35,3 %.

Vývoj průměrné doby výstavby za posledních 15 let byl u jednotlivých druhů budov odlišný. Obecně stále platí, že rodinné domy jsou stavěny déle než bytové domy, průměrná doba jejich výstavby se ale zkracuje (z 56 na 42 měsíců za 15 let). U nástaveb a nástaveb a přístaveb k rodinným domům se však doba výstavby spíše prodlužuje (z 51 na 60 měsíců). U nových bytových domů kolísá průměrná doba výstavby mezi 27 a 35 měsíci. Průměrná doba výstavby nástaveb a přístaveb k bytovým domům se spíše prodlužuje (ze 14 na 35 měsíců) a v posledních letech již zaostává za novostavbami bytových domů, ačkoli v letech 1997–1998 byly dokončována více než dvakrát kratší dobu.

RNDr. Jiří Klíma, ÚRS Praha, a. s.

TOPlist
TOPlist