K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Veřejné osvětlení – součást bezpečného dopravního prostoru

Přechod na smluvní nájemné – mapy nájemného

Datum: 23. 1. 2013, zdroj: OF 5/2012, rubrika: Bydlení

Od počátku roku 2011 probíhá deregulace nájemného na většině území České republiky. Od 1. ledna 2013 bude nájemné deregulované na celém území ČR. Doposud deformovaný trh tak postupně nastolí rovnovážnou výši tržního nájemného. Podstatou deregulace je takzvané smluvní nájemné, které vychází ze sjednání dohody nájemce a pronajímatele.

Pokud k dohodě o změně nájemného nedojde, mají obě strany právo obrátit se ve věci určení výše nájemného na soud. Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo na základě poznatků ze strany nájemců, pronajímatelů, médií i odborné veřejnosti připravilo publikaci „Průvodce přechodem na smluvní nájemné“. Je to přehledný souhrn všech souvislostí – změny zákona, vysvětlení pojmů, které je třeba v oblasti nájemného znát, parametry bytů, domů, možnost jak zjistit výši nájemného, a také vše, co může provázet případný soudní spor. Cílem publikace však také je, aby k případnému soudnímu sporu nedošlo, neboť ten je vždy až krajním řešením.

Relevantní znaky kvality bydlení

V místě obvyklé nájemné je nájemné, za které by bylo možno pronajmout byt v daném místě, stavu a čase. Pro konkrétní situaci je vždy potřebná analýza místního trhu, který v případě bytů ovlivňuje mnoho parametrů. Především nájemné představuje pouze platbu za užívání bytu, jeho příslušenství a vybavení. Nelze však do nájmu zahrnovat jiné platby, zejména za užívání jiných věcí a platby spojené s užíváním bytu (voda, teplo, energie). Důležité pro výši ceny jsou konkrétní znaky bytu a domu, což jsou okolnosti podstatné pro zjištění výše obvyklého nájemného.

Relevantní znaky bytu jej charakterizují z hlediska jeho kvality. Je to především typ bytu (garsoniéra, vestavba, velikost např. 1+3) a podlaží ve kterém se nachází. Rozhoduje také plocha bytu, počet místností a technický stav (novostavba, byt po rekonstrukci, byt se závadami aj.). Důležitá je úroveň sociálního zařízení, systém vytápění bytu a způsob ohřevu teplé vody. Svůj význam má také provedení podlah, velikost úložných prostor, případně balkonu, lodžie či terasy.

Důležité jsou rovněž relevantní znaky domu, ve kterém se byt nachází. Především je to typ domu (rodinný dům, dům s maximálně 5 byty nebo větší dům), jeho stáří a technický stav, případně technologie výstavby, počet podlaží a výtah. V současné době vystupuje do popředí komunikační vybavenost (satelit, kabelové rozvody, internet) a možnost garážování a parkování. Pro dům je důležitá jeho poloha z hlediska životního prostředí (emise, hluk, frekvence dopravy, zeleň) a okolní zástavby (centrum, obytná či průmyslová zóna). Ve větších městech hraje velkou roli poloha domu s ohledem na dostupnost hromadné dopravy a občanské vybavenosti (škola, pošta, lékař, obchody, sportoviště).

Obvyklé nájemné

Právě podrobná znalost znaků bytů a domů usnadní orientaci při stanovení obvyklého nájemného, které lze v daném místě a čase zjistit. Pro zjištění obvyklého nájemného přicházejí v úvahu následující možnosti:

  • Mapy nájemného připravované Ministerstvem pro místní rozvoj
  • Porovnání s třemi srovnatelnými byty
  • Názor elitního makléře na cenu pronájmu
  • Znalecký posudek
  • Jiné způsoby – internet, konzultace, odborná literatura).

Všechny uvedené způsoby může v případě soudních sporů využít soud pro posouzení navrhované či zpochybňované výše nájemného. Základní pomůckou by měly být Mapy nájemného. Výstup má povahu informace o hladině nájemného bytu v obci v Kč/m2/měsíc, které sjednáno bylo v průběhu dvou let před zveřejněním výstupu.

Mapy nájemného mají nové aktuální údaje

Ministerstvo pro místní rozvoj provedlo aktualizaci Mapy nájemného na základě vyhodnocení pilotního projektu z prvního kola deregulace. Na webu MMR, jsou doplněny údaje za Prahu a další města, ve kterých končí deregulace k 31. prosinci 2012. Jedná se o údaje za 30 obcí. U některých z nich byla poskytnuta informace o obvyklém nájemném i za jejich části. Jde o tzv. cenové oblasti města, tvořené seskupením katastrálních území. Pro každou obec či cenovou oblast je v mapě nájemného zveřejněn odhad soudního znalce o výši obvyklého nájemného pro nejběžnější typ nájemního bytu.

Ministerstvo pro místní rozvoj zároveň upozorňuje, že mapy nájemného nemohou být informací o nájemném z konkrétního bytu a nejsou právně závazné. Od 1. ledna 2013 bude změna nájemného možná pouze dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, nikoli tedy na základě jednostranného zvýšení pronajímatelem. Pokud k dohodě nedojde, bude možné na návrh některé ze smluvních stran podat návrh k soudu na určení výše nájemného v místě obvyklého.

Mapa obsahuje orientační údaje o výši nájemného v určených obcích, ve kterých skončilo jednostranné zvyšování nájemného, a které měly více než 2000 obyvatel podle ČSÚ k 1. 1. 2010. Od konce listopadu mapa nájemného obsahuje pro vybranou územní jednotku (obec, městský obvod nebo městskou část) odhad výše nájemného zjištěný dle posudku znalce pro standardní byt.

Odkazy

TOPlist
TOPlist