Pořizovací hodnoty domů a bytů

Významnou kvalitativní charakteristikou dokončených bytů sledovaných Českým statistickým úřadem je pořizovací hodnota, která je udávána za celou stavbu. Pod tímto pojmem se rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu, u nástaveb, přístaveb nebo vestaveb pouze náklady na realizaci těchto změn stavby.

Do celkové pořizovací hodnoty domů dle této evidence nepatří cena stavebního pozemku. Pořizovací hodnotu dokončených domů a bytů vyčíslují stavebníci, resp. investoři.

Vývoj pořizovacích hodnot domů a bytů

Celková pořizovací hodnota všech dokončených staveb pro bydlení (rodinné a bytové domy včetně nástaveb a přístaveb) v roce 2010 byla 95,8 mld. Kč, tedy o 3,5 mld. Kč (3,8 %) více než v předchozím roce 2009. Nejvyšší pořizovací hodnotu v roce 2010 měly dokončené rodinné domy (63,5 mld. Kč), následované bytovými domy (28,1 mld. Kč). Hodnota nástaveb a přístaveb k rodinným domům činila 1,9 mld. Kč a nástaveb a přístaveb k bytovým domům 2,3 mld. Kč. Pořizovací hodnota všech dokončených bytových budov ve všech druzích staveb byla 98,8 mld. Kč. Připočteme-li byty v nebytových budovách (1,1 mld. Kč) činila celková pořizovací hodnota všech bytových budov a bytů v nebytových budovách 99,8 mld. Kč (o 3,2 mld. , tedy o 3,3 % více než v roce 2009).

V posledním roce pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových rodinných domů. V roce 2010 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 3214 tis. Kč, ve srovnání s rokem 1997 byla přibližně o polovinu vyšší. U nových bytových domů po skokovém nárůstu v roce 1998 měl tento ukazatel v dalších letech kolísavý vývoj s mírně vzestupnou tendencí, nicméně v posledních třech letech došlo k dalšímu výraznějšímu nárůstu ukazatele. Byty dokončené v roce 2010 tak byly v průměru pořízeny za 2576 tis. Kč, byly tedy o více než 0,5 mil. Kč dražší než v předchozím roce 2009 a téměř 2,5× dražší než v roce 1997. V porovnání s novými rodinnými domy bylo možno v úhrnu let 1997–2010 pořídit nový byt v bytovém domě v průměru o 40 % levněji.

Průměrná pořizovací hodnota jednoho bytu dokončeného formou nástavby, přístavby nebo vestavby ke staršímu rodinnému domu zůstává téměř třetinová ve srovnání s novostavbou, což je pochopitelné vzhledem k podstatně menší rozloze stavěných bytů, zároveň je však třeba zdůraznit, že do nižších nákladů na nástavby a přístavby se výrazně promítá i skutečnost, že zde odpadají náklady na přivedení inženýrských sítí. Byty dokončené v nástavbách a přístavbách k bytovým domům jsou v průměru let 1997–2010 o čtvrtinu levnější ve srovnání s byty dokončenými v novostavbách bytových domů, zároveň však byly téměř o třetinu nákladnější než průměrný nástavbový byt v rodinném domě, a to přes podstatně menší plošnou velikost těchto bytů.

Objemové a plošné ceny výstavby

Protože údaje o průměrné pořizovací hodnotě bytů zastírají rozdíly v jejich objemové i plošné velikosti (domů i bytů), je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m³ kubatury, rostla od roku 1997 u rodinných domů rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během 14 let se ukazatel u rodinných domů zvýšil o téměř tři čtvrtiny (přes mírný pokles v posledním roce). Cena 1 m² obytné plochy rodinných domů vzrostla ve srovnání s počátkem sledovaného období o 45 %. Cena 1 m² užitkové plochy vzrostla od roku 1997 přibližně o dvě třetiny.

Vývoj průměrné pořizovací hodnoty objemových a plošných jednotek bytů dokončených v bytových domech měl přes kolísavý vývoj ještě progresivnější trend než v případě nových rodinných domů, zároveň jsou takto měřené nové byty oceněny znatelně výše než v rodinných domech. V roce 2010 měl 1 m² obytné plochy bytů dokončených v nových bytových domech pořizovací hodnotu 46 812 Kč (stál tedy o 7700 Kč více než v předchozím roce 2009), 1 m² užitkové plochy bytů byl ohodnocen na 35 197 Kč (o 5700 Kč více než v roce 2009). V průměru čtrnáctiletého období se z pohledu pořizovací hodnoty užitkové plochy stavělo v nových bytových domech o čtvrtinu dráže než v domech rodinných. Vzhledem k tomu, že ukazatel průměrné hodnoty 1 m² obytné plochy byl vyšší pouze o 15 %, znamená to, že v bytových domech se ve srovnání s rodinnými domy výrazně prodražila především výstavba vedlejších prostorů nesloužících k bydlení. Ukazatel pořizovací hodnoty za 1 m³ kubatury dosáhl v posledním roce sledovaného období hladiny 5559 Kč na jednotku objemové velikosti bytu, čímž převýšil hodnotu v roce 1997 o více než tři čtvrtiny.

Vliv velikosti obce

Náklady na výstavbu nových bytů se liší také podle velikosti obce. Dalo by se předpokládat, že pořizovací hodnota 1 m² užitkové plochy bytů dokončených v nových rodinných domech s růstem velikosti obce většinou roste, tato závislost však není jednoznačná a rozdíly mezi některými velikostními skupinami se v posledních letech sledovaného období zmenšily. Nejvíce patrný je rozdíl mezi městy s více než 100 tis. obyvateli v porovnání s ostatními obcemi, ve velkoměstech jsou rodinné domy stavěny podstatně nákladněji. Také ve městech s 50–100 tisíci obyvateli byly ve většině let sledovaného období stavěny dražší byty v rodinných domech proti obcím s nižším počtem obyvatel. Na nižší velikostní úrovni ukazatel v jednotlivých letech od jedné velikostní kategorie ke druhé kolísal. Nicméně v devíti letech hodnoceného období (včetně let 2008–2010) se nejlevněji stavělo v obcích s nejnižším počtem obyvatel.

Objektivněji ovšem podchycuje závislost výše pořizovacích nákladů na jednotku užitkové plochy na velikosti obce víceleté období, v tomto případě 1997–2010. Zde lze, až do hranice 5 tisíc obyvatel v obci, pozorovat lineární, mírný růst ukazatele, ve městech s 5–50 tisíci obyvateli dochází ke zlomu a teprve v nejvyšších dvou velikostních kategoriích průměrná hodnota 1 m² užitkové plochy bytů opět roste, ve velkoměstech pak výrazným skokem.

V ukazateli průměrné pořizovací hodnoty 1 m² užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech vystupovala ve většině let sledovaného období města se 100 tisíci obyvateli ještě výrazněji než u rodinných domů, nicméně v letech 2005–2008 nebyla velikostní skupinou s nejnákladnější výstavbou. Nejlevnější byty bylo možné pořídit téměř v polovině let v nejmenších obcích s méně než 500 obyvateli, kde se pravděpodobně projevovala podstatně menší poptávka po bydlení v bytových domech ve srovnání s městy. Nicméně v posledním roce je patrný ohromný cenový nárůst v této velikostní kategorii obcí, spolu s velkoměsty se zde stavělo v průmětu vůbec nejnákladněji (v nejmenších obcích je však velmi nízký absolutní počet dokončených bytů v bytových domech, který může způsobit značné meziroční výkyvy). V posledních dvou letech již v žádné velikostní skupině obcí nebyly byty v bytových domech pořízeny za méně než 20 tis. Kč na jednotku užitkové plochy.

Silné meziroční výkyvy pořizovacích nákladů na jednotku užitkové plochy bytů dokončených v bytových domech v jednotlivých velikostních skupinách obcí se promítly i do rozložení hodnot po velikostní škále v průběhu celého čtrnáctiletého období, kde na rozdíl od rodinných domů od jedné velikostní skupiny k druhé kolísají. Hned po velkoměstech byla nejnákladnější výstavba bytových domů (především zásluhou roku 2008) ve městech s 5–10 tisíci obyvateli. S výjimkou velkoměst nejsou mezi velikostními skupinami příliš velké rozdíly (maximálně 3 tis. Kč na 1 m² užitkové plochy).

Hodnoty bytů podle staveb a krajů

Náklady na výstavbu nových bytů jsou poměrně značně územně diferencované, a to ve všech druzích budov. Většinou výše pořizovacích hodnot jednotlivých obytných staveb (to se týká zvláště výstavby rodinných domů) odráží formu výstavby. Zakázková výstavba prostřednictvím stavebních firem bývá pochopitelně výrazně dražší než dům stavěný vlastními silami.

Průměrné hodnoty 1 m² užitkové plochy bytů v nových RD dokončených v letech 2007–2010 podle obcí

Jak již bylo řečeno, ukazatel průměrné pořizovací hodnoty jednotky užitkové plochy bytu dokončeného v novém rodinném domě od roku 1997 celostátně plynule roste. Jeho vývoj v jednotlivých krajích byl různorodý, nicméně po celé období zůstává nejdražším krajem hlavní město. V čtrnáctiletém úhrnu se staví hned po Praze nejdráže v jejím zázemí, které je zde vymezeno Středočeským krajem, a také v Karlovarském kraji, zřejmě vzhledem k lázeňskému charakteru tohoto regionu a z toho plynoucí atraktivitě pro výstavbu rodinných domů (pouze v těchto třech krajích byla v hodnoceném čtrnáctiletém období překročena hranice 20 tis. Kč na jednotku užitkové plochy). Naopak nejlevnější byty se stavěly v krajích Zlínském a Olomouckém, v posledních třech letech je krajem s relativně nejúspornější výstavbou rodinných domů Vysočina. Rozložení nejlevnější výstavby do moravského regionu rovněž nepřekvapuje z toho důvodu, že právě na Moravě je, vzhledem k nižší kupní síle místních obyvatel, stále ještě rozšířená svépomocná výstavba.

V bytových domech pořizovací náklady na jednotku užitkové plochy vzhledem k omezenému počtu bytů dokončených v některých letech v jednotlivých krajích v některých případech meziročně výrazně kolísají, nicméně celkově většinou výrazně rostou. Ve dvou krajích se, v roce 2010 (v Praze a v Karlovarském kraji), pořizovaly dokončené byty v průměru dráže, nežli za 40 tis. Kč na 1 m² užitkové plochy. V úhrnu čtrnáctiletého období se dostává na čelní pozice Středočeský region (včetně Prahy), třetí nejnákladnější výstavba bytových domů probíhá v Libereckém kraji. Naopak nejnižší náklady na pořízení jednoho metru čtverečního užitkové plochy bytů byly vyčísleny v letech 1997–2010 v Ústeckém, Olomouckém a ve Zlínském kraji. Příčiny regionálních odlišností pořizovacích hodnot bytů v bytových domech by bylo možné vysvětlit jen při hlubší analýze jednotlivých staveb.

Územní rozdíly pořizovacích hodnot podle obcí s rozšířenou působností

Podobně jako v mezikrajském srovnání, i meziobvodové diference nákladů na novou bytovou výstavbu jsou ukazovány na příkladě průměrné pořizovací hodnoty 1 m² užitkové plochy bytů, přičemž jsou rozebírány pouze novostavby rodinných a bytových domů. Domníváme se totiž, že tyto stavby jsou pro bytovou výstavbu v převážné většině každého územně správního celku natolik určující, že posouzení cenových úrovní těchto obytných budov plně postačuje pro zhodnocení úrovně pořizovacích nákladů v jednotlivých obvodech.

Průměrné hodnoty 1 m² užitkové plochy bytů v nových RD dokončených v letech 2007–2010 podle SO ORP

Pro správní obvody obcí s rozšířenou působností (SO ORP) je charakteristické plynulé prodražování výstavby rodinných domů v posledních 14 letech. Jestliže v roce 1997 vykazovalo průměrnou pořizovací hodnotu jednotky užitkové plochy vyšší než 20 tis. Kč pouze 5 správních obvodů, pak v roce 2008 se takto stavělo již ve 112 správních obvodech. V roce 2009 ve 136 obvodech a v roce 2010 dokonce v celkem 166 správních obvodech. Je tedy možné říci, že četnost obvodů v nejvyšších intervalech hodnotového ukazatele má exponenciální vývoj. Naopak průměrné pořizovací náklady nižší než 14 tis. Kč za 1 m² užitkové plochy bytů, byly v prvním roce sledovaného období vyčísleny ve 165 správních obvodech, zatímco v posledním roce 2010 se takto levně nestavělo již v žádném správním obvodu.

Mezi správními obvody s nejvyššími pořizovacími hodnotami se ve všech třech letech 2008, 2009 a 2010 objevuje hlavní město Praha a dva obvody ze zázemí hlavního města – Černošice a Beroun. V posledních dvou letech se však vůbec nejdráže stavělo v SO ORP Kuřim v zázemí Brna. Tento obvod je dlouhodobě na předních místech, takže nepřekvapuje, že v celém čtrnáctiletém období, ale i v průměru posledních pěti let je právě on vůbec nejdražším obvodem, teprve za ním následuje hlavní město Praha. Na třetím místě je v průměru let 1997–2010 středočeský správní obvod Černošice, ale v posledních pěti letech se před něj dostaly dva obvody v severozápadních Čechách (Sokolov a Litvínov) s menší tradicí individuální výstavby.

Pokud jde o správní obvody s deseti nejnižšími pořizovacími hodnotami za jednotku užitkové plochy, z výčtu za roky 2008–2010 je patrné, že nejlevněji se stavělo především na Moravě. Podobná koncentrace obvodů s nejnižšími hodnotami na Moravu je zřejmá i v dlouhodobé časové řadě vyjádřené obdobími 1997–2010 a 2006–2010. V průběhu celého čtrnáctiletí se za jedny z nejnižších cen pořídily nové rodinné domy hned v osmi moravských správních obvodech (Valašské Klobouky, Litovel, Holešov, Vítkov, Veselí nad Moravou, Vsetín, Ivančice, Náměšť nad Oslavou). Čechy zde zastupují pouze obvody Blatná a Milevsko.

RNDr. Jiří Klíma, ÚRS Praha, a. s.