Zahajované byty v České republice v letech 1997 až 2010

Zatímco roční počty dokončovaných bytů umožňují bilancovat – při znalosti nebo dobrém odhadu úbytků bytů – pohyb bytového fondu a odvozovat z toho určité závěry o vybavenosti obyvatelstva bytovým fondem, informace o zahajovaných stavbách bytů jsou důležité pro zpracování prognóz ekonomického vývoje v této části pozemního stavitelství.

Po propadu až na samé dno v roce 1993 se v následujících letech zahajovaná bytová výstavba postupně oživovala a proces zvyšování objemu zahajovaných bytů byl zpočátku mnohem dynamičtější než zvyšování objemu dokončených bytů. Čtyři roky po dosažení minimálního počtu zahájených staveb se v ČR zahájilo více než 30 tisíc bytů ročně, tj. asi dvakrát větší objem než bylo v té době dokončených bytů.

Počet a struktura zahájených bytů

Etapa oživování zahajované bytové výstavby po roce 1993 měla svůj první vrchol v roce 1998, kdy bylo zahájeno 35 027 bytů (3,40 bytů na 1000 obyvatel). V dalších letech došlo k postupnému snižování, ale poté se opět dynamika zahajovacích prací zvýšila, a v letech 2006–2008 bylo ročně zahajováno 43,5–44 tisíc staveb, což představovalo intenzitu ve výši cca 4,2 bytů na 1000 obyvatel.

Nástup hospodářské krize a výrazné snížení počtu zahajovaných staveb se projevilo v roce 2009, zejména však v roce 2010, kdy bylo zahájeno jen 28 135 bytů, což představuje pokles zahajované bytové výstavy o celých 35 % proti roku 2008.

V průběhu čtrnáctiletého období 1997–2010 bylo na území ČR zahájena výstavba 508 487 bytů, z toho 230 877 bytů (45,4 %) v nových rodinných domech a 144 092 bytů (28,3 %) v novostavbách bytových domů (viz tab. 1). Podíl bytů zahajovaných v rodinných domech na celkovém počtu zahajovaných bytů měl sice kolísavý průběh, ovšem se zřetelně rostoucí tendencí, a v posledním sledovaném roce 2010 bylo dokonce téměř šest z deseti zahájených bytů v nových rodinných domech. Počet bytů zahájených v nových bytových domech klesal až do roku 2001, od té doby se zvyšoval až na 15 283 stavebních povolení vydaných roku 2007. V posledních třech letech sledovaného období však pozorujeme pokles zahajování staveb, který vyvrcholil v roce 2010, kdy v souvislosti s hospodářskou krizí bylo zahájeno jen 5798 bytů v bytových domech, což je vůbec nejméně od roku 1997. Podrobná struktura dalších zahajovaných bytů je zřejmá z tabulky.

Zahájené byty v krajích ČR

Z republikové analýzy vyplynulo, že po vzestupném vývoji do roku 2008 počet zahájených bytů od té doby vlivem nástupu hospodářské krize značně poklesl. Uvedený vývoj se odrazil i na regionální úrovni (viz tab. 2).

Porovnáme-li oba krajní roky hodnoceného období, pak nejprogresivnější vývoj zaznamenala zahajovaná bytová výstavba ve Středočeském kraji, charakteristickém výraznou převahou rodinných domů v bytové výstavbě. Zde se od poloviny devadesátých let začíná projevovat přesun stavebních aktivit v rámci procesu suburbanizace (výhradně ve výstavbě rodinných domů) z Prahy do jejího zázemí.

Jestliže v posledních 14 letech bylo na území ČR zahájeno 508 487 bytů, tak v ročním průměru bylo v přepočtu na 1000 obyvatel středního stavu zahájeno v ČR 3,53 bytů, přičemž mezikrajové rozdíly intenzitního ukazatele jsou vyšší než u dokončených bytů. Zatímco ve Středočeském kraji bylo zahájeno v přepočtu na 1000 obyvatel středního stavu 5,84 bytů, v nejvíce zaostávajícím Ústeckém kraji nebyly v ročním průměru zahájeny v přepočtu na 1000 obyvatel ani dva byty.

Srovnání zahájených bytů s dokončenými pomocí ukazatele plynulosti bytové výstavby vyznívá nejlépe pro kraje Zlínský a pro hlavní město Prahu, a také částečně pro kraje Plzeňský a Jihomoravský. V těchto krajích byla v období 1997–2010 překročena hranice 85 dokončených bytů na 100 bytů zahájených průměrně ročně. Nicméně platí, že zlepšení ukazatele plynulosti bytové výstavby v posledním roce bylo způsobeno zejména prudkým poklesem počtu zahájených staveb. Tab. 3 zachycuje mezikrajové odlišnosti meziročního vývoje počtu zahájených bytů v letech 2008–2010.

Mezi lety 1997 a 2010 zdaleka nejvíce vzrostl počet zahájených bytů ve Středočeském kraji (téměř o polovinu) a v Libereckém kraji (o více než třetinu). Relativně největší pokles od roku 1997 do roku 2010 zaznamenal Olomoucký kraj (téměř o polovinu) a zejména pak hlavní město, kde se počet zahajovaných bytů snížil o 55 %.

Na snížení počtu zahajovaných bytů ve většině krajů během celého čtrnáctiletí má vliv především hospodářská krize posledních dvou let. Mezi roky 2010 a 2009 se ve všech krajích snížil počet zahajovaných bytů (relativně nejméně v Plzeňském kraji – o 2,5 %). Na druhé straně v polovině krajů došlo v posledním roce k útlumu stavebních prací o více než čtvrtinu ve srovnání s rokem 2009. Vůbec největší snížení objemu zahajované bytové výstavby bylo zaznamenáno v Pardubickém kraji (o 40 % během posledních dvou let) a především pak v hlavním městě Praze, kde se snížil počet zahájených prací z roku na rok o polovinu.

Zahájené byty v okresech

Celostátní vývoj zahájené výstavby se částečně projevil i na okresní úrovni. Mnohé naznačuje již četnostní tab. 4 podle intervalů hodnot intenzity zahájení bytů.

Výrazný celostátní úbytek zahájených bytů v roce 2010 se projevil nejen velkým poklesem počtu okresů v nejvyšší četnostní kategorii, ale také značným nárůstem okresů v nejnižších kategoriích. Ve třech okresech nebyl v posledním roce zahajován ani 1 byt na 1000 obyvatel. V průměru let 1997–2010 však nebyl v žádném okrese zahajován méně než jeden byt na 1000 obyvatel. Nejčetnějším intervalem zůstává v celém období interval 3–4 zahájené byty na 1000 obyvatel, v němž se nalézá 30 okresů.

V ročním průměru let 1997–2010 zaznamenaly také v případě zahajovaných bytů nejvyšší intenzitu oba okresy v zázemí hlavního města, které ve fázi zahajování vykázaly, opět díky rozmachu ve druhé polovině hodnoceného období, ještě vyšší intenzitu bytové výstavby než ve fázi dokončovacích prací (více než 13 zahájených bytů na 1000 obyvatel). V posledních dvou letech je však u obou okresů patrný zřetelný propad zahajované bytové výstavby, nicméně i tak zůstávají na prvních místech (viz tab. 5).

Mezi deseti okresy s nejintenzivnější zahajovanou bytovou výstavbou v průměru let 1997–2010 podobně jako u dokončených bytů nalézáme dále okresy v širším zázemí Prahy (Nymburk, Beroun, Benešov), zázemí Brna a Plzně a hlavní město Prahu. V posledních 5 letech se mimo zázemí velkých měst intenzivně zahajovaly stavební práce zejména na Pardubicku, což je potvrzením výše uvedené tendence většího rozvoje bytové výstavby v krajských městech (včetně jejich zázemí) v posledních letech. V roce 2010 se mezi okresy s největší intenzitou bytové výstavby zařadily kromě výše uvedených rovněž i Rokycany, Kutná Hora, Blansko či Kolín, což jsou však opět vše okresy v širším zázemí největších měst ČR Prahy, Brna nebo Plzně.

Mezi deseti okresy, které měly v průměru let 1997–2010 nejnižší intenzitu zahajované bytové výstavby, byly podle očekávání výhradně okresy ze strukturálně nejvíce postižených oblastí, tedy ze severních a severozápadních Čech, z Ostravska a Jesenicko. Ve čtyřech okresech (Karviná, Sokolov, Most a Ústí nad Labem) bylo průměrně ročně zahájeno méně než 1,5 bytu na 1000 obyvatel. V posledních dvou letech se mimo strukturálně postižené regiony zahajovalo relativně málo bytů na Třebíčsku, Klatovsku a Zlínsku, což je zejména u posledně jmenovaného okresu nepříznivé zjištění, jelikož právě v regionech s krajskými městy by se mělo stavět nejintenzivněji. V roce 2010 se pak poměrně málo stavělo v okresech Přerov a Bruntál. Na Sokolovsku, Mostecku a Bruntálsku se v posledním roce nezahájil ani jeden byt v přepočtu na 1000 obyvatel.

RNDr. Jiří Klíma, ÚRS Praha, a. s.