K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Úvaha nad daní z převodu nemovitostí v ČR

Datum: 11. 4. 2012, zdroj: OF 1/2012, rubrika: Ekonomika

Transakce na trhu nemovitostí v ČR (pro developerské a investiční využití) se nejčastěji odehrávají dvěma způsoby. Formou převodu obchodního podílu nebo akcií společnosti, která předmětné nemovitosti vlastní, takzvaný „Share Deal“. Druhou formou je převod samotných nemovitostí, včetně zařízení a nájemních smluv, takzvaný „Asset Deal“.

Anglické výrazy jako zkratky popisující danou transakci se běžně používají a proto u nich zůstaneme v tomto článku.

Další formou nabytí nemovitostí je dražba, prodej podniku a další méně časté způsoby převodu nebo přechodu nemovitostí. Parametry obou typů nejfrekventovanějších transakcí jsou prezentovány v podobě SWOT analýzy z pohledu developera.

Share Deal

Transakce Share Deal je založena na převodu obchodního podílu ve společnostech s ručením omezením nebo na převodu akcií emitovaných akciovými společnostmi, které jsou vlastníky nabývaných nemovitostí. Obvykle tyto společnosti byly založeny jen za účelem vlastnictví nemovitostí, vyvíjejí pouze omezenou podnikatelskou činnost a nemívají většinou žádné zaměstnance. Pro takovou společnost se užívá označení „SPV“ (Special Purpose Vehicle) – společnost založena čistě za účelem dané transakce.

Nejvýznamnější výhodou Share Deal, je absence povinnosti platby daně z převodu nemovitostí, která u objemných transakcí může dosahovat miliónů korun. Negativem jsou rizika spojená se vstupem do společnosti, kde mohou být skryty předcházející závazky jako např. směnky vystavené společností či jiná právní a daňová rizika.

Tab. 1. Charakteristiky Share Deal
Silné stránky Slabé stránky
  1. Osvobození od daně z převodu z nemovitostí
  2. Okamžité nabytí práv po převodu obchodních podílů nebo akcií
  1. Časově náročná právní a finanční prověrka
  2. Zvýšené náklady za právní a auditorské služby
  3. Administrativní náklady spojené se změnou vlastníka
Příležitosti Hrozby
  1. Eliminace lhůt spojených se zápisem vlastnických práv do evidence katastru nemovitostí
  2. Možnost anonymity vlastníků
  3. Optimalizace daně ze zisku
  1. Závazky a povinnosti z předcházejících smluvních ujednání
  2. Osvobození vkladu do společnosti je podrobeno pětiletému testu

SWOT analýza – Share Deal, vlastní rozbor autora

Asset Deal

Transakce Asset Deal je založena na změně vlastníka samotných nemovitostí a souvisejícím zápisu změny osoby majitele v evidenci katastru nemovitostí. V rámci transakce vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele u příslušných nájemních smluv a s převáděnou nemovitostí zůstávají spojena další omezení jako věcná břemena, zástavní a předkupní práva. Transakce je vhodnou formou u obchodů, kdy cena nemovitostí neopodstatňuje realizovat nákladnější formu Share Deal.

Nejvýznamnější výhodou transakce Asset Deal jsou nižší transakční náklady a možnost eliminovat rizika pouze na samotnou nemovitost a nájemní vztahy. Negativem je daňová povinnost, a to z částky vyšší mezi cenou sjednanou a zjištěnou dle cenového předpisu.

Tab. 2. Charakteristiky Asset Deal
Silné stránky Slabé stránky
  1. Nižší náklady na samotnou transakci (právní a technická prověrka)
  2. Relativní jednoduchost
  1. Daňová povinnost ve výši 3 % ze základu daně
  2. Čekací doba na zapsání majetkových práv do evidence katastru nemovitostí
Příležitosti Hrozby
  1. Volba nové doby amortizace nemovitostí
  1. Cena zjištěná dle cenového předpisu může dosahovat výrazně vyšších hodnot a navyšovat základ daně
  2. Nutnost postoupení práv a povinností ze smluv

SWOT analýza – Asset Deal, vlastní rozbor autora

Transakce s nemovitostmi v ČR

Přehled nejvýznamnějších realitních transakcí v ČR v letech 2008–2010, včetně evidence typu transakce je zpracován v tabulce č. 3. Jedná se o autorovu osobní evidenci a je patrné, že u většiny transakcí, u kterých je znám způsob převodu, se jednalo o Share Deal. U těchto transakcí je poměr Share Deal : Asset Deal roven 8:3. Autor pro informaci vypočetl „teoretickou“ minimální výši daně z převodu nemovitosti (§ 10 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) pro případ, že by se transakce neodehrály formou Share Deal, ale jednalo by se o Asset Deal. Celková suma této teoretické daně za období 2008–2010 činila 29,694 mil Euro. Při analýze transakcí je patrné, že Asset Deal není užíván jako způsob převodu nemovitostí, kde hodnoty dosahují desítky milionů Euro. Nicméně je nutné poznamenat, že u cca 35 % transakcí není znám typ převodu a pozorování se odehrálo na pouhých 49 transakcích, i když v daném období pravděpodobně nejvýznamnějších.

Tab. 3. Přehled nejvýznamnějších realitních transakcí v ČR mezi roky 2008–2010
Rok Lokalita Sektor Budova Dosažená cena/předpokládaná cena (mil. Euro) Předpokládaný typ transakce Teoretická daň share deal mil. Euro)
2008 Prague 10, Prague 2 Office Skanska CZ buildings 28,0 - -
2008 Prague 1 Office Newton Building 7,5 - -
2008 Prague 1 Office Opletalova 4,5 TBC - -
2008 Prague 5 Office Anděl Park 71,5 share 2,145
2008 Prague 1 Office/retail Praha City Centre 76,0 share 2,280
2008 Prague Office O2 Portfolio 160,0 -
2008 Prague 5 Office Phillips Building 15,0 asset
2008 Prague 5 Land automobile repair facility in Prague-Radlice 11,2 -
2008 Prague 4 Office The Park phase I (building 1–7) 235,0 share 7,050
2008 Prague Office O2 Telefónica Portfolio 1/3 52,0 asset
2008 Prague 5 Office/retail Anděl Palace 57,0 -
2008 Karlovy Vary Retail Varyada N/A share
2009 Prague 7 Office A7 Arena 12,5 -
2009 Prague 1 Office Jungmann Plaza 40,6 share 1,218
2009 various Office ČSOB building in regions 4,0 -
2009 Ostrava Hotels Hotel Atom 6,3 -
2009 Prague 3 Office Telefonica 02 13,7 asset
2009 Prague 1 Office Pařížská 23 8,0 -
2009 Prague 4 Office Budějovická Alej 30,0 share 0,900
2009 Prague 8 Office Thámova 18 12,0 asset
2009 Brno Retail OD Centrum 5,0 -
2009 Trutnov Industrial Industrial Park Trutnov 4,0 -
2009 Prague 5 Retail OD Luka 5,0 -
2009 Prague 4 Office East Building 20,0 share 0,600
2009 Prague 4 Office Gemini 110,0 share 3,300
2009 Prague 4 Office City Tower 130,0 share 3,900
2009 Postřižín Logistics Tesco Logistic center 36,0 asset
2010 Prague Office Victoria Vyšehrad 13,5 share 0,405
2010 Prague Office Nestlé 25,0 -
2010 Prague 5 Industrial Siemens kolejová vozidla N/A -
2010 Prague Industrial Chodovec South Park 10,5 -
2010 various Retail Portfolio predajní Plus discount 24,0 -
2010 Prague Office AB Stodúlky 9,6 -
2010 Prague Land City Court 7,7 -
2010 Prague Office Andel City SO 16+17 17,5 share 0,525
2010 Prague Office City Empiria + City Forum 71,5 share 2,145
2010 various Retail Penny Market retail portfolio 6,5 -
2010 Prague Office Avenir Office Park - Budova E 15,0 share 0,450
2010 Prague 5 Office Galerie Louvre 10,0 -
2010 Prague Office EBC 4,0 -
2010 various Retail Supermarkets Billa 11,6 -
2010 Prague 1 Office/Hotel Longin Business Center 37,0 asset
2010 Prague 1 Office/retail budova Melantrich 40,0 share 1,200
2010 Prague 5 Office City West (2 budovy, sídlo Siemens) 71,2 share 2,136
2010 Prague 8 Office sídlo CCS a AAA Auto 6,2 -
2010 Prague 5 Office Jeremiášova office building 2,6 -
2010 Prague 9 Office Vysočanská Brána 20,0 -
2010 Prague 4 Hotels Intercontinental Hotel 108,0 -
2010 České Budějovice Retail IGY Centrum 48,0 share 1,440
Suma (teoretický výnos) 29,694

Zdroj: autorova osobní evidence

Úvaha nad daní z převodu

Položme se dvě „troufalé“ otázky:

  1. Měl by být v ČR aplikován přístup, dle kterého by se i v případě prodeje podílu ve společnostech, kde hlavní hodnotu tvoří nemovitosti nebo příjem z pronájmu, odváděla daň z převodu z nemovitostí?
  2. Je v ČR přípustné, aby daň z převodu nemovitostí byla čistě příjmem obecních nebo krajských rozpočtů?

Na obě otázky je možné odpovědět příklady ze zahraničí, které mohou být inspirací.

Ad. 1. V Německu, Rakousku i Francii, jsou převody podílu ve společnostech, kde primární majetek tvoří nemovitost, podrobeny dani z převodu nemovitostí. Zákonná úprava pamatuje i na možnost, že společnosti jsou vlastněny řetězově. Daň je aplikovaná i v případě, že dochází k převodu vlastnických práv na vyšších úrovních v řetězu společností.

Ad. 2. V Německu, Rakousku, ale také např. i ve Španělsku tvoří daň z převodu nemovitostí většinově příjem místních samospráv.

Daň z převodu nemovitostí v ČR je velmi srozumitelná a lehce inkasovatelná. Autor se domnívá, že v případě, že by místní samosprávy převzaly administraci výběru daně z převodu nemovitostí, příjem z této daně náležet stoprocentně obcím nebo krajům. I přes příklady ze zahraničí autor příspěvku není stoprocentně přesvědčen, že je nutné podrobit dani z převodu nemovitostí převody formu Share Deal.

Ing. David Musil, Fakulta stavební ČVUT v Praze, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví

TOPlist
TOPlist