Úvaha nad daní z převodu nemovitostí v ČR

Transakce na trhu nemovitostí v ČR (pro developerské a investiční využití) se nejčastěji odehrávají dvěma způsoby. Formou převodu obchodního podílu nebo akcií společnosti, která předmětné nemovitosti vlastní, takzvaný „Share Deal“. Druhou formou je převod samotných nemovitostí, včetně zařízení a nájemních smluv, takzvaný „Asset Deal“.

Anglické výrazy jako zkratky popisující danou transakci se běžně používají a proto u nich zůstaneme v tomto článku.

Další formou nabytí nemovitostí je dražba, prodej podniku a další méně časté způsoby převodu nebo přechodu nemovitostí. Parametry obou typů nejfrekventovanějších transakcí jsou prezentovány v podobě SWOT analýzy z pohledu developera.

Share Deal

Transakce Share Deal je založena na převodu obchodního podílu ve společnostech s ručením omezením nebo na převodu akcií emitovaných akciovými společnostmi, které jsou vlastníky nabývaných nemovitostí. Obvykle tyto společnosti byly založeny jen za účelem vlastnictví nemovitostí, vyvíjejí pouze omezenou podnikatelskou činnost a nemívají většinou žádné zaměstnance. Pro takovou společnost se užívá označení „SPV“ (Special Purpose Vehicle) – společnost založena čistě za účelem dané transakce.

Nejvýznamnější výhodou Share Deal, je absence povinnosti platby daně z převodu nemovitostí, která u objemných transakcí může dosahovat miliónů korun. Negativem jsou rizika spojená se vstupem do společnosti, kde mohou být skryty předcházející závazky jako např. směnky vystavené společností či jiná právní a daňová rizika.

SWOT analýza – Share Deal, vlastní rozbor autora

Asset Deal

Transakce Asset Deal je založena na změně vlastníka samotných nemovitostí a souvisejícím zápisu změny osoby majitele v evidenci katastru nemovitostí. V rámci transakce vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele u příslušných nájemních smluv a s převáděnou nemovitostí zůstávají spojena další omezení jako věcná břemena, zástavní a předkupní práva. Transakce je vhodnou formou u obchodů, kdy cena nemovitostí neopodstatňuje realizovat nákladnější formu Share Deal.

Nejvýznamnější výhodou transakce Asset Deal jsou nižší transakční náklady a možnost eliminovat rizika pouze na samotnou nemovitost a nájemní vztahy. Negativem je daňová povinnost, a to z částky vyšší mezi cenou sjednanou a zjištěnou dle cenového předpisu.

SWOT analýza – Asset Deal, vlastní rozbor autora

Transakce s nemovitostmi v ČR

Přehled nejvýznamnějších realitních transakcí v ČR v letech 2008–2010, včetně evidence typu transakce je zpracován v tabulce č. 3. Jedná se o autorovu osobní evidenci a je patrné, že u většiny transakcí, u kterých je znám způsob převodu, se jednalo o Share Deal. U těchto transakcí je poměr Share Deal : Asset Deal roven 8:3. Autor pro informaci vypočetl „teoretickou“ minimální výši daně z převodu nemovitosti (§ 10 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) pro případ, že by se transakce neodehrály formou Share Deal, ale jednalo by se o Asset Deal. Celková suma této teoretické daně za období 2008–2010 činila 29,694 mil Euro. Při analýze transakcí je patrné, že Asset Deal není užíván jako způsob převodu nemovitostí, kde hodnoty dosahují desítky milionů Euro. Nicméně je nutné poznamenat, že u cca 35 % transakcí není znám typ převodu a pozorování se odehrálo na pouhých 49 transakcích, i když v daném období pravděpodobně nejvýznamnějších.

Zdroj: autorova osobní evidence

Úvaha nad daní z převodu

Položme se dvě „troufalé“ otázky:

1. Měl by být v ČR aplikován přístup, dle kterého by se i v případě prodeje podílu ve společnostech, kde hlavní hodnotu tvoří nemovitosti nebo příjem z pronájmu, odváděla daň z převodu z nemovitostí?
2. Je v ČR přípustné, aby daň z převodu nemovitostí byla čistě příjmem obecních nebo krajských rozpočtů?

Na obě otázky je možné odpovědět příklady ze zahraničí, které mohou být inspirací.

Ad. 1. V Německu, Rakousku i Francii, jsou převody podílu ve společnostech, kde primární majetek tvoří nemovitost, podrobeny dani z převodu nemovitostí. Zákonná úprava pamatuje i na možnost, že společnosti jsou vlastněny řetězově. Daň je aplikovaná i v případě, že dochází k převodu vlastnických práv na vyšších úrovních v řetězu společností.

Ad. 2. V Německu, Rakousku, ale také např. i ve Španělsku tvoří daň z převodu nemovitostí většinově příjem místních samospráv.

Daň z převodu nemovitostí v ČR je velmi srozumitelná a lehce inkasovatelná. Autor se domnívá, že v případě, že by místní samosprávy převzaly administraci výběru daně z převodu nemovitostí, příjem z této daně náležet stoprocentně obcím nebo krajům. I přes příklady ze zahraničí autor příspěvku není stoprocentně přesvědčen, že je nutné podrobit dani z převodu nemovitostí převody formu Share Deal.

Ing. David Musil, Fakulta stavební ČVUT v Praze, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví