K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Den malých obcí

Nájemní bydlení má od 1. listopadu novelizovaná pravidla

Datum: 11. 1. 2012, zdroj: OF 5/2011, rubrika: Bydlení

Půl roku po publikaci ve Sbírce zákonů vstoupila 1. listopadu v platnost klíčová novela Občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení. Nejdůležitější změny se týkají přechodu nájmu po smrti nájemce včetně zvláštní ochrany pozůstalých nezletilých dětí a seniorů.

Stávající zákonná úprava stanoví, že po smrti nájemce (není-li společných nájemců) dochází k přechodu nájmu na osoby uvedené v zákoně. Není tedy uzavírána žádná nová smlouva a „zděděný“ nájem trvá za stávajících podmínek. „Novela sice omezuje trvání takto převedeného nájmu na dobu dvou let, ale zároveň však díky sociální klauzuli vyjímá z dvouletého omezení osoby starší 70ti let a osoby nezletilé,“ přiblížil problematiku Kamil Jankovský, ministr pro místní rozvoj.

Novela také posiluje vzájemnou informovanost mezi pronajímatelem a nájemníkem nebo zjednodušuje režim skládání kaucí. Majitel bytu tak může po nájemci nově požadovat například nejen hlášení o změně počtu osob, ale i jejich bližší identifikaci. Oznamovací povinnost se nově vztahuje i na případy dlouhodobé nepřítomnosti nájemce v bytě spojené s jeho složitou dosažitelností. „Je nezbytné, aby po delší dobu nepřítomnosti nájemce byla zajištěna kontaktní osoba především pro řešení naléhavých případů, které mohou v souvislosti s nájmem bytu vzniknout. Kontaktní osoba může pronajímateli zajistit v závažných případech i přístup do bytu,“ vysvětlil dále ministr Jankovský.

Novela bude účinná ve třech etapách a to v přímé návaznosti na rozdílný konec regulace předpokládaný zákonem č. 107/2006 Sb. Klíčová ustanovení paragrafu § 696 Občanského zákoníku, která upravují způsob jednání o výši nájemného, platí již od května pro všechny byty, u nichž k 31. prosinci 2010 skončila platnost zákona č. 107/2006 Sb. Zbývající část novely Občanského zákoníku nabyla účinnost 1. listopadu. Třetí a závěrečná etapa pak nastane k 1. lednu 2013, kdy nabude účinnosti ustanovení již zmíněného paragrafu § 696 Občanského zákoníku u bytů, kterým k 31. prosinci 2012 skončí platnost zákona č. 107/2006 Sb.

Nejčastěji kladené dotazy

Je pravdou, že podle navržené novely Občanského zákoníku by si pronajímatel v nájemní smlouvě stanovil, že nájemce nesmí do bytu vzít jiné osoby, než schválené pronajímatelem, např. i vnuky nájemce?
Jedná se o zavádějící interpretaci. Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To ale neplatí pro osoby blízké a další případy zvláštního zřetele hodné. Nešlo by však o povinnou součást nájemní smlouvy, návrhem je pouze dána možnost takové ujednání do nájemní smlouvy vůbec zahrnout. Nájemce není povinen na takové ujednání přistoupit.
Je pravdou, že budu mít povinnost ohlásit pronajímateli všechny osoby, které mne navštíví, i když v bytě nebydlí a nebudou bydlet?
Jedná se o mylný výklad návrhu. Příslušná ustanovení se nevztahují na krátkodobé návštěvy, ale na osoby, které hodlají v bytě společně s nájemcem a s jeho souhlasem přebývat dobu delší než dva měsíce (tyto údaje je nutné mít například pro správné rozvržení nákladů na úhradu služeb).
Je pravdou, že se budu muset vystěhovat, když po účinnosti této novely Občanského zákoníku pronajímateli neoznámím nejen kolik, ale i jaké osoby se mnou žijí v bytě?
To je zavádějící formulace. Nájemci dosud oznamovali pouze změnu v počtu osob. Nově se požaduje oznamování změn i dalších údajů (nutných pro zjištění přechodu nájmu, vzniku společného nájmu atp.). Za tím účelem je nutné aby pronajímatel zjistil počáteční stav těchto údajů. Povinnost tyto údaje sdělit však trvá pouze v případě, že pronajímatel nájemce vyzve ke sdělení těchto údajů ve lhůtě dvou měsíců od účinnosti zákona. Nesdělení těchto údajů může být považováno za hrubé porušení povinností nájemce a může tak založit výpovědní důvod.
Bude mít pronajímatel právo vstupu do bytu nájemce při jeho delší nepřítomnosti?
Ne nebude, tato možnost byla zvažována pro případy nezbytně nutné (havárie, nutnost odvrácení hrozících škod atp.) za podmínky, že nájemce neurčil osobu, která nezbytný přístup zajistí. Od zahrnutí této úpravy do občanského zákoníku bylo zatím upuštěno.
Jak to bude v případě, že nájemce zemře v době trvání nájemní smlouvy?
Stávající zákonná úprava stanoví, že po smrti nájemce (není-li společných nájemců) dochází k přechodu nájmu na osoby uvedené v zákoně. Není tedy uzavírána žádná nová smlouva a „zděděný“ nájem trvá za stávajících podmínek. Novela navrhuje omezení trvání takto převedeného nájmu na dobu dvou let. Během této doby musí nový nájemce vyřešit svou bytovou situaci novou dohodou s pronajímatelem nebo změnou bydlení. Sociální klauzule však vyjímá z dvouletého omezení osoby starší 70ti let a osoby nezletilé.
Je pravdou, že pronajímatel by neměl povinnost opatřit nájemci náhradní byt, pokud je výpověď dána z důvodů na jeho straně?
Toto tvrzení není pravdivé. V platnosti zůstává povinnost pronajímatele zajistit nájemci náhradní byt, pokud nájem je ukončen z důvodů na jeho straně.
Zruší navrhovaná novela povinnost pronajímatele platit nájemci stěhovací náklady, pokud je výpověď dána z důvodů na straně pronajímatele?
Toto tvrzení není pravdivé. Takovou úpravu návrh neobsahuje.
Bude muset nájemce služebního bytu po odchodu do důchodu nebo po ztrátě zaměstnání ze zdravotních důvodů do měsíce vyklidit služební byt?
Novela již nezná pojem služební byt. Bývalé služební byty však mají nadále zvláštní režim. Jestliže takový byt užívá nájemce, který přestal vykonávat práci pro pronajímatele, může pronajímatel nájem vypovědět, má však povinnost poskytnout mu bytovou náhradu. Pokud nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Jestliže takový byt užívá po smrti nájemce osoba blízká, má právo v bytě bydlet. Vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit do tří měsíců ode dne doručení této výzvy. V případě smrti nájemce, k níž došlo v souvislosti s výkonem práce pro pronajímatele, není tato osoba povinna se vystěhovat, dokud jí není zajištěna přiměřená bytová náhrada. Ve všech uvedených případech povinnost zajištění bytové náhrady zaniká po uplynutí 2 let ode dne účinnosti novely zákona.
Zruší novela povinnost pronajímatele nájemci doručit výpověď?
Výpověď musí být i nadále doručena druhému účastníku.

MMR ČR

TOPlist
TOPlist