K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
ISSS 2017

Vývoj bytové výstavby v obcích ČR do 2000 obyvatel

Datum: 20. 4. 2011, zdroj: OF 1/2011, rubrika: Bydlení

Tento příspěvek je věnován analýze vývoje bytové výstavby v letech 1997–2009 pouze pro obce do 2000 obyvatel, kde se během této doby postavilo celkem 108 529 bytů. Každoroční počet nově postavených bytů se od roku 1997 zvýšil více než trojnásobně.

Rozdílná sídelní struktura jednotlivých krajů se pochopitelně promítá i do úhrnu dokončených bytů, nejvíce nových bytů vzniklo ve Středočeském kraji, kde se v obcích do 2 tis. obyvatel postavila téměř polovina bytů. U nejmenších obcí do 500 obyvatel se pak soustřeďovala bytová výstavba především v kraji Vysočina.

Ukazatele intenzity bytové výstavby eliminují rozdílnou sídlení strukturu krajů, ale i zde ještě výrazně vystupují obce Středočeského kraje s ohledem na proces suburbanizace, spojený s rozmachem výstavby domů v zázemí hlavního města Prahy. O specifické úloze tohoto kraje ve výstavbě bytů svědčí fakt, že hranice 4 dokončených bytů na 1000 obyvatel byla dosažena již pouze v obcích s 1–2 tis. obyvateli Jihočeského a Královéhradeckého kraje.

Velmi nízká intenzita bytové výstavby pak je ve všech třech velikostních skupinách Ústeckého kraje, kde se pohybuje kolem dvou bytů na 1000 obyvatel. I tak je však téměř dvojnásobná oproti průměru za celý kraj.

Intenzita bytové výstavby v letech 1997–2009 v obcích do 2000 obyvatel
Intenzita bytové výstavby v letech 1997–2009 v obcích do 2000 obyvatel

Rozmístění do jednotlivých obcí

K 1. lednu 2010 bylo na území ČR 5581 obcí do 2 tisíc obyvatel. Z nich se ve sledovaném období postavil alespoň jeden byt v 5257 obcích, tj. v 94,2 % všech těchto obcí. Nárůst počtu obcí s alespoň jedním nově dokončeným bytem trvá.

Nejvíce bytů se v průběhu let 1997–2009 postavilo ve dvou krkonošských obcích (Harrachov a Špindlerův Mlýn), v nichž jako jediných vzniklo během posledních 13 let více než 600 nových bytů. Nutno však zdůraznit, že se zde v drtivé většině případů jedná o růst tzv. "druhého bydlení", a to ještě ve spekulativní podobě, které nijak neodpovídá poptávce po trvalém bydlení. Na dalších místech se pak již objevují obce v zázemí hlavního města (Chýně, Hovorčovice, Nehvizdy) a také Rudoltice v okrese Ústí nad Orlicí. O stále se rozvíjející suburbanizaci svědčí skutečnost, že ze 120 obcí do 2 tis. obyvatel s největší bytovou výstavbou se jich 34 nachází v nejbližším zázemí hlavního města Prahy, 8 v zázemí Brna, 6 v zázemí Českých Budějovic, 6 v zázemí Pardubic a také Hradce Králové a 5 v okrese Olomouc.

Z hlediska porovnání intenzitního ukazatele vynikají mezi obcemi s nejrozsáhlejší bytovou výstavbou pochopitelně obce menší velikosti. Intenzitu bytové výstavby vyšší než 30 bytů na 1000 obyvatel středního stavu v období 1997–2009 průměrně ročně vykázalo celkem 16 obcí. Na předních místech jsou Květnice a Nupaky se zcela extrémními hodnotami, tedy 86,4, resp. 76,3 dokončených bytů na 1000 obyvatel, dále pak následují Němčice, Chýně.

Ve většině menších obcí v zázemí Prahy a dalších velkých měst převládala výstavba rodinných domů. Pouze ve Vestci a v Chýni byly stavěny převážně byty v bytových domech.

Technická vybavenost

Jednou ze základních kvalitativních charakteristik dokončených bytů je jejich technická vybavenost, která je vyjádřena jednak napojením bytů na kanalizační přípojku a také napojením na plynovodní přípojku.

Co se týká stupně odkanalizování, s klesající velikosti obce se podíl bytů dokončených v nových rodinných domech vybavených kanalizační přípojkou snižuje, jelikož ve venkovských sídlech je pokrytí kanalizační sítí pochopitelně mnohem řidší, než ve městech. Proto je v obcích do 500 obyvatel napojení na kanalizaci pouze třicetiprocentní, zatímco v obcích s 1 000–2000 obyvateli je podíl bytů vybavených kanalizační přípojkou už nadpoloviční. I tak je však stále podprůměrný při srovnání s úhrnem za celou ČR. Příznivé však je, že ve všech velikostních skupinách menších obcí se podíl bytů v nových rodinných domech napojených na kanalizaci ve druhé polovině sledovaného období zvýšil.

Stupeň odkanalizování bytů dokončených v nových bytových domech je sice vyšší ve srovnání s rodinnými domy, i tak však je u malých obcí do 1000 obyvatel stále nedostatečný. Zajímavé je, že v obcích s 500–1000 obyvateli je dokonce nižší než v nejmenších obcích do 500 obyvatel. V této velikostní kategorii mezi 500–1000 obyvateli se během třináctiletého období podíl bytů napojených na kanalizační přípojku dokonce snížil, celkově v nich není napojena ani třetina nových bytů v bytových domech, přitom ve větších obcích je odkanalizování bytů již prakticky samozřejmostí.

Také stupeň plynofikace bytů dokončených v novostavbách rodinných domů po velikostní škále obcí roste, takže nejnižší podíl 38,3 % vykazují nejmenší obce s méně než 500 obyvateli. Obce s více než 1000 obyvatel však již mají relativně více napojených bytů v rodinných domech na plynovod, než uvádí průměr za celou ČR, kde na rozdíl od malých obcí v čase stupeň napojení spíše stagnoval.

Ukazatel podílu bytů dokončených v novostavbách bytových domů s plynovodní přípojkou na rozdíl od předchozích ukazatelů nevykazuje lineární závislost na velikosti obce, projevují se zde spíše regionální odlišnosti vycházející z různé hustoty sítě plynovodů v jednotlivých oblastech. V obcích do 1000 obyvatel tak je na plyn napojeno jen něco přes polovinu bytů v bytových domech postavených v letech 1997–2009, ale v obcích s 1000–2000 obyvateli je více než 8 nově postavených bytů z 10 vybaveno plynovodní přípojkou. Zatímco v obcích s 500–2 tis. obyvateli se v posledních pěti letech podíl dokončených bytů s plynovodní přípojkou zvýšil, v nejmenších obcích s méně než 500 obyvateli se naopak velice razantně snížil (z 80,0 na 41,5 %, tedy o 38,5 procentních bodů).

Velikost stavebních pozemků

Sledování průměrné rozlohy stavebních pozemků z nové bytové výstavby v letech 1997–2009 je provedeno pouze za rodinné domy, které jsou při určování základních tendencí mnohem reprezentativnějším souborem než bytové domy, kde několik málo domů může extrémní rozlohou svých stavebních parcel podstatně zkreslit celkové tendence ukazatele v jednotlivých územích či velikostních skupinách obcí České republiky.

Velikost celkové plochy stavebního pozemku často naráží na omezené pozemkové možnosti spojené jednak s neujasněnými vlastnickými vztahy, jednak s příliš drahými pozemky, což se mnohem více projevuje ve velkých městech. Je tak přirozené, že průměrná plocha stavebního pozemku je v obcích do 2 tis. obyvatel mnohem větší než v ostatních velikostních skupinách obcí. Průměrná rozloha stavebních pozemků klesá i v rámci tří sledovaných velikostních kategorií obcí do 2 tis. obyvatel. V nejmenších obcích do 500 obyvatel se rodinné domy stavěly na zdaleka nejrozsáhlejších parcelách. Během posledního sledovaného roku však ve všech velikostních skupinách obcí do 2 tis. obyvatel průměrná plocha stavebního pozemku poněkud poklesla.

Poněkud odlišný vztah je možno pozorovat u hodnot vyjadřujících průměrné zastavěné plochy rodinných domů. V obcích do 2 tis. obyvatel je výrazně nižší než v ostatních velikostních skupinách obcí. Vůbec nejnižší je v obcích s 1–2 tis. obyvateli, kde dosahuje necelých 137 m2, avšak ani v ostatních velikostních skupinách nedosahuje velikosti 140 m2. Navíc dlouhodobě velikost zastavěné plochy u nových rodinných domů spíše stagnuje, příp. se v posledních letech ještě snižuje. Největší zastavěnou plochu měly rodinné domy, postavené na přelomu 20. a 21. století.

Doba výstavby bytů

Doba výstavby je jednou ze základních charakteristik nově dokončených bytů. Vyjadřuje efektivitu bytové výstavby v tom smyslu, že čím déle se staví, tím více se zvyšuje rozestavěnost a celková výstavba se prodražuje. Vynaložené prostředky se tak v rozestavěné stavbě umrtvují, neboť je nelze použít k účelům bydlení. Průměrná doba výstavby u sledovaných obcí je hodnocena zvlášť za rodinné a za bytové domy.

U rodinných domů platí, že s rostoucí velikostí obce klesá průměrná doba výstavby a také podíl bytů stavěných déle než 5 let. V menších obcích trvá výstavba nového rodinného domu v průměru více než čtyři roky, zatímco v obcích do 2000 obyvatel jen 3 a tři čtvrtě roku, což odpovídá i celostátnímu průměru za celou republiku. Doba výstavby v nástavbách a přístavbách je delší než 5 let a v obcích do 1000 obyvatel se dokonce blíží 6 rokům.

Průměrná doba výstavby bytových domů je také nejdelší u nejmenších obcí do 1000 obyvatel, kde se pohybuje kolem třech let. Na venkově působí na prodlužování výstavby omezené finanční prostředky, kterými disponují menší stavební firmy.

Pořizovací hodnoty domů a bytů

Významnou kvalitativní charakteristikou dokončených bytů je rovněž pořizovací hodnota, kterou se rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu, kam však nepatří cena za stavební pozemek.

Náklady na výstavbu nových bytů se liší podle velikosti obce, ve které jsou postaveny. Pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových rodinných domech s růstem velikosti obce většinou roste. Ve všech třech velikostních skupinách obcí do 2 tis. obyvatel se průměrná pořizovací hodnota každoročně zvyšovala (včetně roků 2008 i 2009), od roku 1997 pak vzrostla téměř na dvojnásobek. V roce 2009 se pak v obcích s 1000–2000 stavělo dokonce v průměru dráže než v celé ČR jako celku.

V ukazateli průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech bylo možné pořídit nejlevnější byty téměř v polovině let v nejmenších obcích, kde se pravděpodobně projevovala podstatně menší poptávka po bydlení v bytových domech ve srovnání s městy. Celkově se však v posledních letech spíše stírá závislost pořizovacích cen 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech na velikosti obce.

V jednotlivých velikostních skupinách jsou patrné silné meziroční výkyvy, přesto byl všude zaznamenán od roku 1997 výrazný nárůst hodnotových ukazatelů. Relativně největší nárůst (z necelých 11 tis. Kč v roce 1997 na více než 25 tis. Kč za m2 v roce 2009) byl zaznamenán u nejmenších obcí do 500 obyvatel, kde jsou zároveň patrné největší meziroční výkyvy. V roce 2009 (a také v roce 2007) již v žádné velikostní skupině obcí do 2 tis. obyvatel nebyly byty v bytových domech pořízeny za méně než 20 tis. Kč na jednotku užitkové plochy.

Silné meziroční výkyvy pořizovacích nákladů na jednotku užitkové plochy bytů dokončených v bytových domech v jednotlivých velikostních skupinách obcí se částečně smazávají, pokud se týká průměru za celé třináctileté období. Průměrné náklady v bytových domech se v obcích do 2 tis. obyvatel pohybovaly kolem hranice 20 tis. Kč na 1 m2.

Dostatečnost bytového fondu

V roce 2010 zpracoval ÚRS Praha studii na téma "Problémy v oblasti bydlení ve venkovském prostředí – v sídlech ČR do 2000 obyvatel". Výstupy z této studie, které předcházelo rozsáhlé korespondenční dotazníkové šetření, s úspěšností více jak 42 %, budou uveřejněny v příštím čísle časopisu Obec a finance. Pro ilustraci je však uveden kartogram, který znázorňuje dostatečnost bytového fondu dle názoru představitelů jednotlivých obcí.

Dostatečnost stávajícího bytového fondu v obcích do 2000 obyvatel
Dostatečnost stávajícího bytového fondu v obcích do 2000 obyvatel

RNDr. Jiří Klíma, ÚRS Praha, a. s.

TOPlist
TOPlist