K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
ISSS 2017

Místně obvyklé nájemné – s problémy se obracejte na soudní znalce

Datum: 24. 1. 2011, zdroj: OF 5/2010, rubrika: Bydlení

Jak již bylo několikrát oznámeno, závěrem letošního roku končí platnost zákona o jednostranném zvyšování nájemného (zákon č. 107/2006 Sb.) a tím i deregulace nájemného na většině území republiky. Deregulace bude ještě pokračovat v Praze, ve většině krajských měst a ve větších městech Středočeského kraje.

Znamená to, že nájemník se stává plnoprávným účastníkem smluvních vztahů a novou úroveň nájemného nadále určí jen jeho dohoda s pronajímatelem. Půjde o smluvní vztah, konkrétně nájemní smlouvu uzavřenou podle občanského zákoníku. Na jedné straně smluvního vztahu stojí nájemce, zpravidla občan, na straně druhé je pronajímatel, zpravidla vlastník věci, v tomto případě vlastník bytu.

Některé názory hovoří o tom, že po skončení deregulace vzniknou desítky tisíc sporů o výši nájemného, jiné odhady tvrdí, že k dramatickému nárůstu nedojde. Faktem je, že řada obcí a měst působí ve funkci vlastníků nájemních bytů. Jejich signalizace však ukazuje spíše na druhou variantu – tedy na plynulé a v zásadě bezproblémové uzavírání nových nájemních smluv, neboť postupná deregulace výši nájemného upravila do ekonomicky vzájemně vyhovujících částek pro obě strany.

V čem je tedy problém? Zákon říká, že nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy. Přihlíží se k hodnotě pronajaté věci (v tomto případě bytu) a způsobu jejího používání. A tady je ten problém. Určit obvyklé nájemné.

Zákon dosud jednoznačně tento pojem nedefinuje. Při sporech se zpravidla odvolává na definici obvyklé ceny, kterou uvádí zákon č. 526/1990, o cenách. Jak je patrné z uvedené citace (viz rámeček) rozumí se tím, cena shodného a vzájemně porovnatelného zboží. Což může dobře fungovat – zjednodušeně řečeno – pro rohlíky, ale i automobily, ovšem nájemní byt – to je specifické zboží, které má vysokou míru lokálních odlišností i v rámci jednoho domu (jeden byt je v přízemí, druhý v posledním patře bez výtahu, jeden je s okny do rušné ulice, druhý do parku, jeden s okny na jih, druhý na sever či jinam, jeden je bez modernizací, druhý po částečné renovaci, třetí po kompletní rekonstrukci, atd., atd...). Specifiku bytu určuje i jeho technický stav, případně stav nejbližšího okolí, dostupnost, výbava, ale i sousedé, např. problematické či konfliktní okolí atp. Nájem se přirozeně liší u jinak srovnatelných bytů v Praze, ve městech severních Čech a na venkově.

Citace ze zákona o cenách (č. 526/1990 Sb., § 2 odst. 6)

Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí…

Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena … kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.

Názor soudních znalců

S problémem stanovení obvyklého nájemného jsme se obrátili na Komoru soudních znalců ČR. Členové Komory v posledních letech poměrně velmi často řeší požadavky na zjištění obvyklého nájemného a stejně tak se zpracovávají hojně soudně-znalecké posudky na zjištění aktuálního obvyklého nájemného.

Hovořili jsme se soudním znalcem Ing. Vladimírem Váchou, který je mj. předsedou představenstva Komory soudních znalců ČR a vedoucím znaleckého ústavu a Institutu soudního znalectví ČVUT v Praze-fakulty stavební. Hned v úvodu nás upozornil na zásadní věc. Pokud je politickým a legislativním zájmem státu definovat obvyklé nájemné, je nutné prosadit, aby takto stanovené nájemné posoudil výhradně soudní znalec delegovaný příslušným státním orgánem, případně objednaný vlastníkem či uživatelem. Dnes si totiž mandát potřebné kvalifikace bohužel přisvojují "odborníci" všeho druhu počínaje realitními kancelářemi, makléři, pojišťovacími agenty, různými typy odhadců (často živnostníků bez adekvátní odpovědnosti).

Nejčastější dotazy

A nyní odpovědi na konkrétní otázky ve věci obvyklého nájemného:

Je pro definování "obvyklého nájemného" přímo použitelná definice obvyklé ceny dle zákona o cenách?

Podle našeho názoru v obecné rovině ano, ovšem se všemi specifiky, které stanovení ceny nájemného v bytech musí brát v úvahu. Obvyklou cenu lze určit výhradně porovnáním se stejnou nebo podobnou komoditou na trhu k určenému datu posouzení. Pokud srovnatelné nájemné neexistuje, pak je nutné určit úroveň tržní hodnoty nájemného, a to určením adekvátní použitelné metody nebo kombinací různých metod.

Takto zpracované znalecké posudky ještě před eventuálním sporem o výši nájemného jsou tou nejlepší prevencí kolize v budoucím období, kdy se mohou původní podmínky pro určení nájemného změnit.

Jaký je názor na tvorbu "mapy obvyklého nájemného" z centra?

Jde o vhodný postup, nicméně centrální tvorba by měla být ještě před datem vydání cenové úrovně předmětem diskuse u kulatého stolu za účasti dotčených resortů a akceptování připomínek profesního sdružení specialistů (zejména Komory soudních znalců ČR).

Lze obvyklé nájemné stanovit jako přesné číslo?

Zpravidla nikoli, výsledkem závěru znaleckého posouzení je buď úroveň nájemného kolem zaokrouhlené částky (…Kč/měs/rok), případně cenové rozpětí „od do“. Takto to respektují i soudy v případech vymezení hranice, kterou určí svým rozhodnutím, neboť v souboru ostatních důkazů bývá právě znalecký posudek vrcholným důkazním prostředkem pro vynesení rozsudku soudu. Míra toho, v jaké přesnosti se bude soudce závěry znaleckého posouzení řídit, není stanovena, avšak v drtivé většině případů je rozhodný právě výsledek znaleckého posudku provedeného soudním znalcem.

Dovětek na závěr

Závěrem je nezbytně třeba zdůraznit, že samozřejmě vedle dalších okolností při posuzování obvyklého nájemného velice záleží i na technickém stavu ploch dané jednotky a celého domu. Pokud je byt nebo dům ve velmi špatném stavu, případně v okolí působí významně negativní determinanty, pak pronájem může být dokonce nerealizovatelný a tržní hodnota nájemného, protože obvyklé nájemné v tomto případě neexistuje, je tudíž nulová. Vyhodnocení všech těchto determinantů a odlišností od pomyslného průměru, zejména dopadů zjištěného technického stavu ve vazbě na plnění příslušných požadavků bezpečnosti, norem, problematické dopady okolí, atd...bývají skutečně činnosti příslušející výhradně soudně-znaleckým subjektům, jejichž závěry bývají meritorní zejména v případě soudních sporů a kolizí při nedohodě stran o úrovni nájemného.

I přes relativní nákladovost je zadání znaleckého posudku o vhodnou prevenci, kterou lze doporučit oběma smluvním stranám sjednávajícím nájemné, obce si též ze souboru těchto dat mohou dělat vlastní aktualizovatelné cenové databáze.

Odpovědi na dotazy byly redakčně kráceny.

TOPlist
TOPlist