K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Veřejné osvětlení – součást bezpečného dopravního prostoru

Konec regulace nájemného posílí pozice nájemníků

Datum: 6. 1. 2011, zdroj: OF 5/2010, rubrika: Bydlení

Deregulace nájmů je zákonem řízený proces narovnání obchodních vztahů na trhu s nájemními byty. Jeho průběh je striktně ukotven v zákoně č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, který přesně definuje maximální možná navýšení nájemného v dané oblasti České republiky v průběhu platnosti zákona.

Ta je stanovena do 31. 12. 2010 pro území České republiky s výjimkou Prahy, krajských měst kromě Ústí nad Labem a Ostravy a měst nad 10 tisíc obyvatel ve Středočeském kraji. Pro tato zbývající území je platnost prodloužena do 31. 12. 2012. Po skončení tohoto procesu již nelze nájemné za žádných podmínek jednostranně zvyšovat. Jakákoli změna výše nájemného je možná pouze se souhlasem obou stran, nájemce i pronajímatele.

S koncem letošního roku tak proces deregulace nájemného skončí pro řádově 60 procent obyvatel nájemních bytů a posílí tak jejich legislativní pozici. Po tomto datu se nájemníci stanou plnoprávnými účastníky smluvních vztahů. Novou úroveň nájemného již nebude určovat zákon, ale dohoda s pronajímatelem. Konec deregulace se týká řádově 450 tisíc bytů. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného od 1. ledna 2007 stanovil povolené meziroční přírůstky výše nájemného odvozené od prodejních cen obdobných bytů postavených před rokem 1993. Záměrem této legislativní úpravy bylo narovnání situace na trhu s nájemními byty a přiblížení výše regulovaného nájemného k tržním hodnotám.

Často kladené dotazy

Podstatná část regulovaných bytů je ve vlastnictví obcí a měst. Je tedy i v jejich zájmu, aby poznaly problematiku nájmů a volného trhu s nájmy v návaznosti na ukončení platnosti zákona o jednostranném zvyšování nájmů.

Může pronajímatel uplatnit jednostranné zvýšení nájemného z bytu až v roce následujícím po skončení možnosti jednostranně zvýšit nájemné dané zákonem?

Rozhodně ne. Možnost jednostranného zvýšení nájemného v čase je striktně vymezena zákonem. Pokud možnost jednostranného zvýšení končí v roce 2010, může být nájemné jednostranně zvýšeno pouze v tomto roce. Tento výklad se bude následně týkat i obcí, kde možnost jednostranného zvýšení nájemného skončí v roce 2012. Jakákoliv další úprava nájemného pro další období je již smluvní, a to na základě dohody nájemce a pronajímatele.

Může pronajímatel v případě, kdy končí možnost jednostranně zvýšit nájemné v roce 2012, zaslat nájemci najednou oznámení o zvýšení nájemného pro rok 2011 a 2012?

Ne, v žádném případě. Takovým krokem by pronajímatel porušil zákon číslo 107/2006 Sb. Nyní lze odeslat oznámení pro rok 2011 a v příštím roce pro rok 2012.

Jak bude určováno nájemné po skončení možnosti jednostranně zvýšit nájemné?

Po 1. 1. 2011 resp. 1. 1. 2013 bude možné nájemné změnit pouze dohodou obou smluvních stran. Dojde tak k posílení práv nájemníků, protože pokud k této dohodě nedojde, nájemní vztah bude dále trvat za dosavadních podmínek (tedy i s dosavadní výší nájemného). V takovém případě se nájemce i pronajímatel budou moci obrátit na soud. Vzhledem k současné chybějící úpravě občanského zákoníku nelze jednoznačně předvídat, jak soudy budou takové žaloby posuzovat. MMR proto připravilo novelu občanského zákoníku, která rozhodování soudů upraví.

Pronajímatel zaslal návrh na zvýšení nájemného v příštím roce (nejedná se o jednostranné zvýšení podle zákona). Jak se má ve věci postupovat?

Zaslaný návrh je návrhem na uzavření dohody o změně nájemného. Bez souhlasu nájemníka ke změně nemůže dojít.

Pokud nebude nájemník souhlasit s cenovým návrhem pronajímatele, nebude mu hrozit výpověď z bytu?

Ne. Pokud nesouhlasí nájemník s cenovým návrhem pronajímatele, nájem trvá za stávajících podmínek.

Cenový návrh uvádí, že v případě pasivity nájemníka nabude návrh platnost. Je to pravda?

Nikoli. Takový dovětek ve výzvě nemá právní opodstatnění. Navrhovatel může časově omezit pouze návrh na své straně. V případě pasivity nájemníka platí dosavadní stav. Doporučujeme však vstoupit do jednání s pronajímatelem a hledat cesty pro dosažení dohody o nájemném.

Co má nájemník dělat v případě, že na nové nájemné nebude mít prostředky?

Pokud zvýšené nájemné spolu s ostatními náklady na bydlení přesáhne 30 % (v Praze 35 %) disponibilních příjmů domácnosti, lze čerpat příspěvek na bydlení až do výše normativů stanovených pro daný rok Ministerstvem práce a sociálních a věcí (MPSV). MPSV poskytuje též doplatek na bydlení. Tyto dávky poskytují místně příslušné úřady práce.

Po skončení možnosti jednostranně zvýšit nájemné chce pronajimatel znovu zvýšit nájemné. Jak má postupovat?

Změna nájemného bude možná jen dohodou. Doporučujeme tedy zahájit jednání s nájemci o výši nájemného. Bez souhlasu nájemce již nebude možné nájemné jednostranně zvýšit. Pokud nedojde ke shodě, zbývá možnost obrátit se na soud.

Je možné se obrátit na soud, aby změnil výši nájemného?

Ano, současná právní úprava však jednoznačně neřeší, jak mají soudy postupovat v případě takových žalob. MMR proto vládě předkládá návrh novely občanského zákoníku, která by rozhodování soudů v této věci jasně zakotvila. Soudy by podle tohoto návrhu mohly změnit nájemné na takzvané "nájemné v místě a čase obvyklé". Díky této úpravě by také nedocházelo k zbytečnému protahování soudních řízení.

Z čeho budou soudy zjišťovat "nájemné v místě a čase obvyklé"?

Ze zkušeností z předchozích rozhodnutí soudů lze předpokládat, že soudy budou využívat posudků znalců. I samotné strany sporu budou moci navrhovat vlastní důkazy pro zjištění správné výše nájemného. Posouzení a vážení jednotlivých důkazů však bude na soudech samotných.

Existuje už nyní oficiální evidence nájemného v místě a čase obvyklého"?

Ne, tato databáze neexistuje. O jejím případném zřízení v návaznosti na ukončení platnosti zákona č. 107/2006 Sb. se zatím diskutuje.

Je pravda, že s ukončením deregulace končí staré smlouvy a je potřeba uzavřít smlouvy jiné, jinak nájem končí?

Není. Nájem trvá za stávajících podmínek, pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou jinak. Pronajímatel může nadále nájem vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákoně.

Pokud soud rozhodne ve prospěch návrhu pronajímatele, bude muset nájemce zaplatit zpětně tuto sumu za dobu trvání soudu?

Soud stanoví změnu nájemného ke dni podání návrhu, to znamená, že v takovém případě bude nutné zaplatit rozdíl zpětně.

MMR ČR

TOPlist
TOPlist