Deset nejčastějších omylů v oblasti nájemního bydlení
V návaznosti na ukončení regulace nájemného se rozproudila debata, při které mnohdy zaznívají názory, které vycházejí z mylné interpretace současného stavu práva v oblasti nájemního bydlení. Protože takové omyly jsou přinejmenším zavádějící, uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj stav věcí na pravou míru.
Omyl první – Konec procesu deregulace je hrozbou pro nájemníky, kteří budou muset platit horentní sumy za nájem
Fakt, že na většině území skončí k 31. 12. 2010 možnost jednostranně zvyšovat nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného v platném znění, je posílením pozice nájemníků. Bez jejich souhlasu již nebude možné nájemné zvyšovat. Pokud se s pronajímatelem nedohodnou, mohou se obrátit na soud. V případě měst, u nichž proces deregulace končí, je v tuto chvíli velmi obtížné předpovídat růst nájmů, protože stávající databáze obsahují údaje s velkým rizikem statistických chyb. Vycházejí totiž z příliš malých vzorků, kdy zejména v menších městech je mimo režim regulace pouhý zlomek nájemního bytového fondu. Skoková navýšení v řádu desítek procent avizovaná některými subjekty založená právě na těchto údajích tak vůbec nemusí odpovídat realitě.
Omyl druhý – Soudy budou zaplaveny desítkami tisíc žalob na určení nájemného
Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj je v ČR přibližně 750 tisíc bytů s regulovaným nájmem. Ale k 1. lednu 2011 bude ukončena regulace pouze u části bytů, odhadem jde o 450 tisíc bytů. Z nich je navíc více než polovina ve vlastnictví měst a obcí. MMR nemá jediný signál o tom, že by starostové těchto obcí uvažovali o řešení růstu nájemného výhradně soudní cestou. Stejně tak je MMR v kontaktu i s klíčovými komerčními subjekty na trhu, kteří s úředníky ministerstva v mnoha případech svůj postup při zvyšování konzultují.
Omyl třetí – Novela přichází pozdě protože úředníci ministerstva pro místní rozvoj zaspali
Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo totožný návrh novely již v minulém volebním období. Tento materiál již od května 2009 ležel v Poslanecké sněmovně. Nebyl však nikdy zařazen na jednání. A to mimochodem zásluhou pana poslance Stanislava Křečka. Není velkým problémem dohledat ve veřejně přístupné elektronické knihovně stenozáznamů jednání sněmovny a tam zjistit, že pan poslanec nikdy k návrhu nevznesl konkrétní připomínky. Jeho vystoupení se vždy omezilo na konstatování, že (zkráceno): "Vláda neví co chce. Předkládá nám návrh novely a zároveň návrh zcela nového kodexu občanského práva (ten z dílny ministerstva spravedlnosti). Navrhuji vyřadit z jednání."
Omyl čtvrtý – Novela z dílny MMR je v přímém rozporu s novým Občanským zákoníkem připravovaným ministerstvem spravedlnosti
Ministerstvo spravedlnosti svůj návrh zcela nového kodexu dosud připravuje. V těchto chvílích teprve probíhají připomínková řízení a platnost nového občanského zákoníku je odhadována na 2014. Naopak novela Občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení je nutným předpisem, který musí aktualizovat předpis platný od roku 1964.
Omyl pátý – Pronajímatelé bytů budou požadovat, aby nájemníci hlásili i krátkodobé návštěvy
V novele z dílny MMR navržené ustanovení § 689 odstavec (3) říká: "Nájemce oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu změny v počtu osob v bytě, změny jména, příjmení a data narození osob v bytě, vznik společného nájmu bytu a přechod nájmu bytu; neučiní-li to nájemce ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost." Jak je patrné, návrh považuje pobyt do 2 měsíců za návštěvu, kterou není nutno hlásit. Pokud se blíží pobyt návštěvy k hranici 2 měsíců, je povinen nájemník konat a takové osoby řádné nahlásit.
Omyl šestý – Novela ruší služební byty včetně možnosti jejich užívání po odchodu do důchodu nebo po ztrátě zaměstnání ze zdravotních důvodů
Návrh novely občanského zákoníku z dílny MMR ruší pojem "služební byty" zakotvený ve zvláštním prováděcím zákoně (102/1992 Sb.), což je dnes již právně zastaralý předpis. Novela občanského zákoníku nově zavádí možnost, že kromě nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou je možno sjednat nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Právně tak neexistuje žádná překážka k tomu, aby případná další ochrana nájemních vztahů bytů policistů, vojáků a dalších mohla být zakotvena v interním předpisu daného resortu a to včetně ochrany zaměstnanců penzionovaných či těch, kteří při výkonu služby utrpí závažnou zdravotní újmu znemožňující jim další výkon služby.
Omyl sedmý – Podle navržené novely Občanského zákoníku by si pronajímatel v nájemní smlouvě stanovil, že nájemce nesmí do bytu vzít jiné osoby, než schválené pronajímatelem, např. i vnuky nájemce?
Jedná se o zavádějící interpretaci. Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To ale neplatí pro nejbližší příbuzné (manžela, partnera, jejich děti, děti svěřené do péče) a další případy zvláštního zřetele hodné. Nešlo by však o povinnou součást nájemní smlouvy, návrhem je pouze dána možnost takové ujednání do nájemní smlouvy vůbec zahrnout. Nájemce není povinen na takové ujednání přistoupit. Vnuci budou v takovém případě posuzováni v rámci skupiny případů zvláštního zřetele hodných.
Omyl osmý – Zaniká automatický přechod nájmu v případě, že nájemce zemře v době trvání nájemní smlouvy
Stávající zákonná úprava stanoví, že po smrti nájemce (není-li společných nájemců) dochází k přechodu nájmu na osoby uvedené v zákoně. Není tedy uzavírána žádná nová smlouva a "zděděný"nájem trvá za stávajících podmínek. Novela navrhuje omezení trvání takto převedeného nájmu na dobu dvou let. Během této doby musí nový nájemce vyřešit svou bytovou situaci novou dohodou s pronajímatelem nebo změnou bydlení. Sociální klauzule však vyjímá z dvouletého omezení osoby starší 75ti let a osoby nezletilé, na které nájem přechází neomezeně.
Omyl devátý – Pronajímatel bude mít právo vstoupit do bytu bez vědomí nájemce v okamžiku jeho nepřítomnosti
Vstoupit bude moci pronajímatel do bytu jen pokud nájemce neurčil osobu, která nezbytný přístup zajistí a zároveň pouze v případě, že je to nezbytně nutné (havárie, nutnost odvrácení hrozících škod atp.).
Omyl desátý – Pronajímatel už nebude mít podle novely povinnost opatřit nájemci náhradní byt, pokud je výpověď dána z důvodů na straně pronajímatele, ani mu v takovém případě platit stěhovací náklady
V platnosti zůstává povinnost pronajímatele zajistit nájemci náhradní byt, pokud je nájem ukončen z důvodů na jeho straně, stejně jako zaplatit náklady spojené se stěhováním.
MMR ČR
© 2013 Triada, spol. s r. o., Praha, spolupráce: Webhouse, s. r. o.