Vyvlastňování nemovitostí ve veřejném zájmu – názory z praxe

Rozvoj měst a sídel je obvykle spojen s územním rozvojem, ať už zástavbou na dosud nezastavěných pozemcích na okrajích sídel nebo novým využitím pozemků uvnitř sídel. Takové záměry jsou vždy spojeny se změnou vlastnictví nemovitostí pro nové účely. Jestliže se změna vlastnictví (výkup pozemků) nesetká se souhlasem dosavadních vlastníků s prodejem, je u vymezeného okruhu staveb umožněno využít nuceného způsobu prodeje (vyvlastnění).

Tento způsob změny vlastnictví je v prostředí tržních vztahů a demokratického právního řádu vždy krajním řešením.

Jaké jsou praktické zkušenosti a názory zainteresovaných orgánů, s jakými potížemi se setkávají, jaká je časová náročnost pro jednotlivé úkoly, a jiné záležitosti, to vše bylo předmětem dotazníkového šetření na vybraných úřadech v rámci řešení tématu " Problematika veřejně prospěšných staveb ve vztahu k územnímu rozvoji sídel" na Fakultě stavební VŠB -- Technické univerzity Ostrava.

K tomuto účelu autorka sestavila dotazník, který obsahoval jedenáct otázek zaměřených na záležitosti "veřejně prospěšných staveb" a "vyvlastnění". Cílem bylo získat všeobecný přehled o situaci, vznikajících problémech, popřípadě podchytit možnost dobrého řešení, které mohlo na některém úřadě vzniknout.

Oblast výzkumu a výsledky šetření

Dotazníky byly rozeslány do čtyř krajů -- Moravskoslezského, Olomouckého, Zlínského a Jihomoravského. Z každého kraje byla vytipována města a dotazník byl zaslán přímo do rukou vedoucím pracovníkům příslušných odborů územního plánování. Za Moravskoslezský kraj to byla města: Frýdek-Místek, Havířov, Karviná, v Olomouckém kraji se jednalo o Přerov a Prostějov, Zlínský kraj zastupovala města Zlín, Kroměříž a v Jihomoravském kraji se úkolu ujala města Znojmo a Hodonín.

Prvotním záměrem bylo zpracovat každý jednotlivý kraj samostatně. Po seznámení se s vyplněnými dotazníky bylo zřejmé, že výsledky mohou být zpracovány tématicky. Všichni zástupci krajů se totiž potýkají se stejnými problémy, mají velmi podobné názory na danou problematiku, jejich výstupy jsou téměř identické.

Na první otázku, s jakými veřejně prospěšnými stavbami se ve svém resortu nejčastěji setkávají, byla nejčastější odpovědí (téměř 90 %) dopravní infrastruktura a necelá polovina dotázaných také uvedla technickou infrastrukturu. Občanské vybavení a veřejné prostranství nebylo uvedeno ani v jediném případě.

Na otázku, jaké jsou nejčastější důvody, proč vlastníci odmítají návrhy na smluvní převody nemovitostí pro realizaci staveb či opatření ve veřejném zájmu, všechna dotázaná města ve 100 % jednoznačně určila nespokojenost s cenou, necelou čtvrtinu odmítavých postojů tvoří silně vyvinutý vztah k majetku předků a více než desetinu důvodů k odmítnutí tvoří využití nemovitostí pro podnikání.

Využití nástrojů vyvlastnění, ať je to omezení vlastnického práva, či přechod vlastnického práva apod., je vždy velmi citlivou záležitostí. Lze s potěšením konstatovat, že těchto nástrojů v praxi je využíváno jen výjimečně. Vyplývá to i z dotazníkového šetření, kde 67 % respondentů potvrzuje výjimečnost použití nástrojů vyvlastnění -- 22 % dotázaných uvádí nutnost využití nástrojů vyvlastnění zhruba v polovině řešených případů a ve čtvrtině řešených případů uvádí nutnost využití nástrojů vyvlastnění 11 % dotázaných.

Uvedená tabulka vyjadřuje odpovědi respondentů na otázku časové náročnosti v případě užití některého nástroje vyvlastnění. Zde jsou odpovědi různé a každý úřad má poněkud jiné zkušenosti, než jeho kolegové v jiných městech. 34 % úřadů se shodlo na délce procesu trvajícím asi jeden rok, délku trvající půl roku uvádí 22 % a do dvou let délku trvající uvádí také 22 % úřadů. Do tří let trvá proces u 11 % úřadů a více než tři roky trvající proces konstatuje také 11 % úřadů.

Tab. 1: Časová náročnost vyvlastňovacího procesu

Tab. 2: Nejčastější důvody odmítnutí dohody

Názory na legislativu

Z odpovědí na názor na současnou právní legislativu nevyplynula jednoznačná odpověď. Odpovědi jsou odlišné, téměř půl na půl. 56 % dotázaných se domnívá, že současný stav je vyhovující a dostačující pro včasné zvládnutí příprav na veřejně prospěšné stavby. 44 % dotázaných se domnívá, že stav je nevyhovující a nedostatečný.

Bylo zajímavé se dozvědět, co jednotlivým úřadům v daném zákoně, případně v souvisejících zákonech tzv. "chybí". Městský úřad Hodonín uvedl jako chybějící prvek možnost vyhlášení za veřejně prospěšnou stavbu již stávající komunikace, samozřejmě po projednání změny územního plánu. Například z toho důvodu, když jsou pod nimi soukromé pozemky a vlastník odmítá jejich vypořádání a brání tak rozvoji navazujících lokalit.

Městskému úřad ve Zlíně chybí jasně dané podmínky pro občanská sdružení, která komplikují svými nereálnými požadavky povolování staveb. Městský úřad Znojmo k této problematice uvedl právo vyvlastnit bez odkladného účinku. Magistrát Přerova uvedl, že vzhledem k tomu, že zákon o vyvlastnění je poměrně nový, chybí zkušenosti s jeho interpretací a aplikací v praxi. Investoři si většinou pro vyvlastnění neponechávají dostatečný časový prostor.

Zbývající oslovené úřady se k této otázce buď nevyjádřily, nebo uvedly, že jim nic "nechybí".

Strategické zóny

V návrhu nového stavebního zákona byla pro účel vyvlastnění uvedena "výstavba strategických zón", která po rozsáhlých diskusích byla z návrhu zákona vypuštěna. Na dotaz, zda si respondenti myslí, že bylo učiněno správně, převážná většina -- 67 % odpověděla, že ano. Na otázku, zda se má pohlížet na strategické zóny jako na veřejně prospěšné, odpovědělo 67 % respondentů, že nikoli.

Názory na postup při řešení problematiky veřejně strategických zón není zcela jednotný. Více než polovina vidí jako správný postup použití nástrojů vyvlastnění, např. pro stavbu silnic, technické infrastruktury apod., která je budována právě pro tuto strategickou zónu. Naopak 44 % to vidí přesně naopak, není přesvědčena, že by mohly být uplatněny nástroje vyvlastnění.

Je pravděpodobné, že se jednotlivé úřady již se strategickými zónami ve své praxi setkaly. Průzkum se zajímal, jakým způsobem se investorům podařilo získat nemovitostí. V Hodoníně byl výkup pozemků realizován městem a následně prodán investorům. Město Zlín zainvestovalo pozemky na zelené louce. Havířov uvedl, že pozemky ve strategické zóně jsou ve vlastnictví jiného vlastníka než města, a to OKD, a. s. Statutární město Karviná vykoupilo pozemky pro výstavbu průmyslové zóny Nové Pole. Investorům tyto pozemky pronajímá nebo prodává. Ve městě Kroměříži a Prostějově si investoři koupí dané nemovitosti.

Statutární město Přerov uvedlo, že investoři po zjištění, že pozemky jsou v soukromém vlastnictví, odcházejí investovat jinam. Uvedlo příklad jednoho investora, který má vykoupeno asi 50 % plochy, ale nemá pozemky pro dopravní napojení (vlečka, silnice, …). Za stávající úpravy bude muset od svého záměru ustoupit.

Poznatky z dotazníkového šetření

Z uvedeného dotazníkového šetření je zřejmé, že veřejně prospěšné stavby nejsou zanedbatelným problémem. Je to problém, který zasahuje do vlastnických práv jednotlivců, ale také problém komplikující rozvoj sídel. Žádné sídlo se nemůže rozvíjet bez dopravní a technické infrastruktury. Obojí lze nazval alfou a omegou rozvoje sídel.

Sídlo, které chce přilákat investory, musí mít co nabídnout. Základem je jistě dobrá dopravní obslužnost, návaznost na hlavní dálniční tahy a na mezinárodní cesty. Nelze opomenout ani kolejovou dopravu a dostupnost letecké dopravy. Ne každé sídlo má strategické umístění v republice. To ani nelze, ale je možné tento tzv. nedostatek dohnat právě dobrou dopravní dostupností.

Další limitující faktor je technická infrastruktura. Sídlo se nemůže rozrůstat bez dostatečné kapacity technické infrastruktury. Je nutné mít dostatek pitné vody, elektrické energie a zajištěné odkanalizování atd.

Každý rozumný člověk jistě chápe, že jak technická, tak dopravní infrastruktura je důležitá, ale bohužel se chápavost a konstruktivnost vytrácí v případě dotčení vlastníků samotných. Dá se říct, že největší problém je ve stanovení finanční výše. Zákon uvádí, že cena se stanovuje jako cena v místě obvyklá. Jistě by se na cenu vlastníci dívali jinak, kdyby neměli ponětí o důležitosti své nemovitostí. V mnoha případech určitě hraje svou roli kalkul a touha, nebo-li aspoň pokus dostat více. Případů, kdy se tak již stalo, není zrovna málo.

Zákon o vyvlastnění

Pro tyto a taky i jiné důvody, musel být ustanoven způsob řešení těchto problémů, tj. zákon o vyvlastnění. Obě strany by se měly vzájemně dohodnout. Nedojde-li k domluvě, nezbývá bohužel jiné východisko než vyvlastnění. V této situaci se zhruba třetina vyvlastňovacích procesů vyřeší do půl roku, třetina do jednoho roku a třetina kauz se táhne léta.

Zákon o vyvlastnění je relativně nový. Jeho dostatečnost proto hodnotila pouze polovinou respondentů. Chybí zkušenosti s jeho interpretací a aplikací v praxi. Zákon podle respondentů nestanovuje jasné podmínky pro občanská sdružení, která komplikují svými nereálnými požadavky povolování staveb. Také je otázkou, zda nezpůsobuje problémy odkladný účinek rozhodnutí v případě podání žaloby. Je k zamyšlení, zda by bylo možné a hlavně také přínosné za veřejně prospěšnou stavbu vyhlásit již stavbu stávající.

Samostatnou kapitolou jsou průmyslové a jiné komerční zóny. Podle dvou třetin respondentů bylo učiněno správně, že v návrhu nového stavebního zákona byla pro účel vyvlastnění vypuštěna výstavba strategických zón. Stejná část je také přesvědčena, že tyto strategické zóny nejsou veřejně prospěšnými stavbami. Je ale zajímavé, že necelá polovina si myslí, že v případě výstavby strategických zón lze uplatňovat nástroje vyvlastnění. To znamená, že jsou respondenti (je jich zhruba pětina), kteří na tyto zóny nepohlížejí jako na veřejně prospěšné stavby, ale přesto by při jejich realizaci přistoupili k možnosti použít některý z nástrojů vyvlastnění, což je celkem paradoxní.

Jak přistupovat k realizaci strategických zón? Podle zkušeností respondentů -- nezačínat jakoukoliv akci před vlastnictvím všech pozemků. V prvé řadě je nutné mít vyřešené majetkové záležitosti. Teprve poté je možné přistoupit ke konkrétní realizaci rozvojových záměrů.

Použitá literatura

1. Doležal, J., Mareček, J., Sedláčková, V., Sklenář, T., Tunka, M., Vobrátilová, Z.; Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami. Praha: Linde Praha, a. s., 2006,
2. Machačková, J.; Posouzení veřejně prospěšné stavby v územně plánovací dokumentaci. Pořizovatelská praxe -- příloha časopisu Urbanismus a územní rozvoj Brno: Ústav územního rozvoje, číslo 5/2004
3. Tunka, M.; Metodická pomůcka k vymezování veřejně prospěšných staveb v územních plánech velkých územních celků. Pořizovatelská praxe -- příloha časopisu urbanismus a územní rozvoj. Brno: Ústav územního rozvoje, ročník III -- číslo 5/2000
4. Tunka, M.; Obsah územně plánovací dokumentace. Praha: Nakladatelství ARCH, 2003,
5. Lipinová, T.; Doktorská disertační práce -- Problematika veřejně prospěšných staveb ve vztahu k územnímu rozvoji sídel. Ostrava: Vysoká škola báňská -- Technická univerzita Ostrava, 2009

Ing. Tatiana Lipinová