K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Den malých obcí

Mezinárodní komparace zdanění nemovitostí

Datum: 5. 5. 2009, zdroj: OF 1/2009, rubrika: Zahraničí

Daň z nemovitostí je jedinou daní, která je v České republice výlučným příjmem obcí. Její výnos cca 5 mld. Kč představuje 3,5 % daňových příjmů a necelá dvě procenta celkových příjmů obcí.

V souvislosti s nedávnou novelizací zákona o dani z nemovitostí se opět otevřela diskuze o roli této daně v našem daňovém systému. Krajní názory hovoří na jedné straně o tom, že by se tato daň měla zcela zrušit, na druhé straně převládá názor, že by se tato daň měla několikanásobně zvýšit. Pravda bude asi někde uprostřed.

Přinášíme proto přehled mezinárodního srovnání zdanění nemovitostí v některých evropských zemích. Údaje vychází z práce JUDr. Ing. Miroslava Radvana, Ph. D. -- Zdanění majetku v Evropě (2006).

Belgie

Daň z nemovitostí se platí v rámci důchodové daně jako srážková daň, sazba se dle polohy nemovitosti pohybuje od 0,8 -- 2,5 % z odhadní ceny nemovitosti. Sazba se ještě může zvýšit o přirážku stanovenou územními samosprávami. Způsob stanovení základu daně (nájemní hodnoty) je velmi složitý, jeho výše je ovlivňována způsobem užívání nemovitosti (k bydlení, k rekreaci, k pronájmu, k podnikání atd.). Nájemní hodnota je zaznamenávána v katastru a každoročně je vyhlašován přepočítací koeficient. Výše základu daně se může snižovat s ohledem na další skutečnosti (minimální nájemní hodnota, počet vychovávaných dětí, zvýhodněni jsou váleční veteráni a neproduktivní občané). Další, tentokrát místní dani podléhají nemovitosti ve špatném technickém stavu.

Dánsko

Pro obecní pozemkovou daň platí sazba 0,1 %, pro krajskou pozemkovou daň 1,0 %, pro zemědělskou půdu jen 0,57 % a pro finanční odvod z veřejného majetku 0,1 %. Všechny sazby se počítají ze stejného základu -- z hodnoty pozemku po snížení o náklady na údržbu. Tyto základní sazby s výjimkou krajské pozemkové daně nejsou definitivní, násobí se multiplikátorem 6--24 v závislosti na příjmových požadavcích obcí. Základem daně ze staveb cena rozdílu mezi hodnotou zastavěného a nezastavěného pozemku. Sazba finančního odvodu za komerční prostory v domech činí 0,1 % a na základě rozhodnutí územní samosprávy je možné ji zvýšit koeficientem, který však nesmí překročit hodnotu 10. Sazba daně z hodnoty majetku -- v podstatě daň z obytných domů, pro jejíž účely probíhá ocenění každoročně ke stavu k 1. lednu příslušného roku -- je progresivní: 1 % z hodnoty majetku do hodnoty cca 404 500 EUR, nad tuto hodnotu 3 %. Nižší daňová povinnost pro seniory.

Finsko

Místní daň z nemovitostí tvoří jen jakýsi doplněk k dani z čistého bohatství, přičemž způsob stanovení základu daně -- zdanitelné hodnoty majetku -- je pro obě daně totožný a složitý. Obecní zastupitelstvo je povinno stanovit alespoň dvě sazby: základní sazbu majetkové daně, která se smí pohybovat mezi 0,5--1 %, a sazbu daně pro budovy sloužící primárně pro trvalé bydlení (0,22--0,5 %). Nadto má obec možnost zvýšit sazbu daně pro budovy sloužící jako tzv. druhé bydliště (např. chaty a chalupy), a to max. o 0,6 % nad hodnotu sazby pro budovy sloužící primárně pro trvalé bydlení. Zvláštní sazby daně může obec použít pro elektrárny (max. 1,4 %) a jaderné elektrárny (max. 2,2 %).

Francie

Daň stanovena z průměrné nájemní hodnoty, každé tři roky je třeba provést generální revizi těchto hodnot, k čemuž ale nedochází. Při oceňování se nejčastěji používá metoda porovnávací nebo metoda účetních knih, víceméně pouze subsidiárně i metoda skutečného nájemného a metoda přímého ocenění. Základem daně je tzv. netto důchod, který se stanoví procentem z nájemní hodnoty. V případě nezastavěných pozemků činí netto důchod 80 % nájemní hodnoty, přičemž obce mají možnost stanovit základ daně pro stavební pozemky odchylně. Výše daňové sazby je plně v dispozici obcí a pohybuje se v rozpětí 1,69 %--44,6 % s řadou výjimek v zemědělství. I základ daně u staveb tvoří tzv. netto důchod, který v případě zastavěných pozemků činí 50 % nájemní hodnoty, v případě objektů určených k bydlení 100 % nájemní hodnoty (přizpůsobuje s ohledem na situaci v rodině poplatníka). Pokud se jedná o objekty sloužící k podnikání, stanovil se základ daně součtem 100 % katastrální ceny a 18 % vyplacených odměn nebo 10 % celkových příjmů. Sazba daně je stanovována územní samosprávou v závislosti na jejích finančních požadavcích. V posledních letech však došlo ke zrušení podstatné části této daně, takže obce získávají ze státního rozpočtu konstantní náhradu ušlých příjmů. V pařížském regionu se vybírá daň z kancelářských prostor, která se vztahuje i na obchodní a skladovací prostory. Vlastník je povinen platit daň podle výměry a druhu prostoru a podle geografické zóny. Existuje rovněž daň z prázdných objektů.

Itálie

Základem je katastrální hodnota nemovitostí (pozemků i staveb). S ohledem na vyšší daňovou spravedlnost se ale katastrální cena dále upravuje multiplikátorem v závislosti na tržní hodnotě nemovitosti. Z takto stanoveného daňového základu se pak určuje konečná daňová povinnost. Sazbu si může stanovit každá obec samostatně v intervalu 0,4--0,7 %.

Německo

Konstrukce daně z nemovitostí je značně zastaralá. Základem německého systému je tzv. standardní hodnota nemovitosti, která se nezměnila od roku 1964. V bývalých zemích NDR se vychází dokonce z ceny v roce 1935. Je zřejmé, že takto stanovené ceny jsou z velké části poznamenány inflací a nereflektují jakýkoliv další stav a vývoj: standardní hodnota nemovitostí v nových spolkových zemích je mnohonásobně nižší než v zemích starých. Na tuto skutečnost alespoň částečně reagují sazby daně, které se v zemích bývalé SRN pohybují mezi 0,26 % a 0,6 %, v zemích bývalé NDR mezi 0,5 % a 1 % v závislosti na druhu nemovitého majetku. Územní samospráva má oprávnění zavést multiplikátor (280--600 %), kterým se základní sazby násobí. U daně ze staveb existují různé sazby pro "jednogenerační" dům (2,6 % do tzv. standardní hodnoty nemovitosti cca. 38 347 EUR, pro ostatní pak 3,5 %) a pro dvougenerační dům (3,1 % bez ohledu na standardní hodnotu nemovitosti). V některých obcích je zavedena daň z druhého bydlení. Základem daně je roční nájemní hodnota a sazby daně jsou buď procentní progresivní (5--20 %) nebo pevné (cca 153--2454 EUR).

Nizozemí

Místní daň z nemovitého majetku je stanovována na základě ceny, které lze dosáhnout při ekonomické transakci s daným majetkem (pozemkem či stavbou). Pro neprodejný majetek je základem cena náhradní, pokud je vyšší než cena dosažitelná při ekonomické transakci. Cena je vyměřována každé čtyři roky. Daňovou sazbu si stanovují jednotlivé orgány územní samosprávy s ohledem na vlastní potřeby, jsou však limitovány maximálními výšemi sazeb jednak pro domy a pro ostatní nemovitý majetek, jednak pro vlastníky a pro uživatele nemovitostí. Daň z nemovitého majetku je rozdělena na dvě části: jednu platí vlastník (např. domu) a druhou osoby žijící v domě. Jestliže si tedy někdo pronajímá dům, platí pouze část daně (část za bydlení). Tento princip je pochopitelně administrativně příliš složitý, existují proto tendence k zachování pouze části daně z nemovitého majetku placené majitelem.

Polsko

Vedle obecné daně z nemovitostí podléhají zvláštní dani pozemky zapsané v evidenci nemovitostí jako pozemky zemědělské a lesní pozemky. Sazba daně není stanovena fixně, ale každý rok se liší v závislosti na průměrné ceně žita (střední ceně výkupu žita za první tři kvartály předchozího roku). Pro pozemky sloužící k zemědělským účelům je tak sazba daně rovna průměrné ceně 2,5 q žita za jeden hektar pozemku. Pro ostatní zemědělské pozemky nesloužící k zemědělství je sazba dvojnásobná -- průměrná cena 5 q žita za jeden hektar pozemku. Rada obce má možnost cenu žita používanou pro výpočet zemědělské daně v rámci zákonem daných mantinelů snížit. Již několik let se připravuje novela zákona. Podobně sazba daně z lesních pozemků je odvislá od průměrné ceny dřeva. Obecné dani z nemovitostí podléhají, vedle obytných domů, bytů a budov, také pozemky, které nejsou předmětem zemědělské daně nebo lesní daně. Horní sazba daně se může lišit s ohledem na druh zdaňované budovy, respektive pozemku (sloužící k hospodářské činnosti, k poskytování zdravotnických služeb, obytné budovy). Maximální sazbu stanovenou zákonem mohou obce podle vlastního uvážení snížit.

Portugalsko

Základ nemovitostní daně se určuje dle předpisů o oceňování majetku. Sazba daně se liší s ohledem na polohu nemovitostí, bez ohledu na skutečnost, zda se jedná o pozemek či stavbu. Venkovské nemovitosti podléhají fixní sazbě ve výši 0,8 %, naopak města mají možnost každoročně stanovit sazbu v rozmezí 0,7--1,3 %. Zvláštní dani ve výši dvacet nebo 30 % z rozdílu cen podléhají nemovitosti, jejichž hodnota se zvýšila v souvislosti s výstavbou nového mostu přes řeku Tagus a se světovou výstavou Expo 98 v Lisabonu.

Rakousko

Základem daně z nemovitostí je standardní hodnota nemovitosti stanovená na základě oceňovacích předpisů. Základní (federální) sazba daně ve výši 0,2 % je ovlivňována multiplikátorem (místní sazba), který se liší v závislosti na vůli jednotlivých územních samospráv. Výsledná daňová sazba se obvykle pohybuje okolo 0,8 %. Rakouská úprava je specifická v tom smyslu, že některé pozemky mohou být předmětem i další majetkové daně: například neobdělávané pozemky přesahující hodnotu 14 600 EUR podléhají poplatku z hodnoty pozemku ve výši 1 %. Odtud plynoucí příjem je z části příjmem místní samosprávy (96 %), z části federální vlády (4 %). Pozemky sloužící podnikání v zemědělství a v lesnictví jsou předmětem (vedle daně z nemovitostí) poplatku ze zemědělské a z lesnické podnikatelské činnosti. Celý výnos z tohoto poplatku je příjmem federální pokladny. Veškeré majetkové daně jsou výdajem pro účely stanovení základů daní důchodových.

Řecko

Daň vychází z odhadní ceny a poplatníkem není osoba, která vlastní majetek v hodnotě nižší než 243 600 EUR (odhad majetku je zhotovován každoročně k 1. lednu příslušného daňového roku). Samotná sazba daně je v případě nemovitostí vlastněných fyzickými osobami progresivní (0,3--0,8 %), v případě právnických osob pevná (0,7 %, resp. poloviční, jedná-li se o nevýdělečné organizace, církve, vzdělávací instituce, charitativní organizace, nadace apod.).

Slovensko

Zákon o místních daních se týká i daně z nemovitostí, člení nemovitosti podléhající zdanění na tři samostatné kategorie: pozemky, stavby a byty. Od české úpravě se tedy liší samostatnou částí věnovanou dani z bytů. Základem daně z bytů je celková výměra podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v m2. Základní roční sazba daně z bytů je 1 SKK (cca 0,026 EUR) za každý započatý m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. Základem daně ze staveb je celková výměra zastavěných ploch v m2 a opět jediná základní sazba daně 1 SKK. Obec, jakožto správce daně, může obecně závazným nařízením podle místních podmínek v obci nebo v jejích jednotlivých částech sazbu daně bez omezení snížit či zvýšit. Základní sazbu daně, případně základní sazbu sníženou či zvýšenou na základě obecně závazného nařízení, může obec dále zvýšit až o 10 SKK za každý i započatý m2 zastavěné plochy v případě každého dalšího nadzemního podlaží. Podmínkou však je, aby tak stanovilo obcí vydané obecně závazné nařízení.

Španělsko

Základem je katastrální hodnota nemovitostí, přičemž sazba daně se liší podle toho, zda jde o majetek ve městě (0,4 %) nebo majetek venkovský (0,3 %). Obce mají možnost sazbu snížit nebo i zvýšit v rámci zákonem daných limitů. Vedle daně z nemovitostí je ve Španělsku vybírána i daň z bohatství, jejímiž příjemci jsou autonomní samosprávy. Ty mají vedle povinnosti spravovat a vybírat tuto daň.

Švýcarsko

Právní úprava se liší s ohledem na zájmy a potřeby jednotlivých kantonů. Některé kantony daň z nemovitostí vůbec nezavedly. Poměrně obvyklá je však kantonální daň z osobního majetku, která zdaňuje vedle movitého majetku (např. automobily, bankovní depozita, cenné papíry apod.) i majetek nemovitý (životní pojištění, investice atd.), včetně nemovitostí. Základem daně je čistá hodnota majetku, tzn. hrubé bohatství snížené o dluhy. Sazba daně je progresivní a její výše se v jednotlivých kantonech liší. Vedle daně z osobního majetku zavedla přibližně polovina kantonů i místní daň z nemovitostí. Základem daně je obecně tržní hodnota nemovitosti s výjimkou majetku farem a lesů, kde se základ daně stanoví v závislosti na možném výdělku z tohoto majetku. Proporcionální sazba daně se v jednotlivých kantonech různí a koreluje v rozmezí 0,03--0,4 %.

Velká Británie

Pro stanovení základu daně se užívá nájemní hodnoty. Ve Skotsku, kde zdanění tzv. obchodní daní podléhá jen majetek nesloužící k bydlení, je nájemní hodnota stanovována daňovým odhadcem. Sazba daně je vyhlašována Ministerstvem Skotska a například ve finančním roce 2001/2002 činila 47,0 pencí (cca 0,7 EUR). V Severním Irsku se základ tzv. daně -- nájemní hodnota -- násobí sazbou daně, která se stanoví jako součet sazby regionální a oblastní. V Anglii a ve Walesu je pro výpočet tzv. obchodní daně, které podléhají výhradně nemovitosti nesloužící k bydlení, třeba znát nájemní hodnotu a národní daňový koeficient. Přecenění nájemních hodnot se provádí jednou za pět let (naposledy se konalo v roce 2005 ke dni 1. 5. 2005, předtím v roce 2000; na druhé straně mezi lety 1973 až 2000 neproběhlo žádné přecenění, což následně vedlo k dramatickému navýšení daně, zejména na jihovýchodě Anglie). Národní daňový koeficient se vyhlašuje každoročně a nesmí se zvýšit o více procent, než byla výše inflace v předchozím roce.

Místní daň (Council tax) se vztahuje pouze na obytné stavby. Každá stavba je po ocenění zařazena do jedné z osmi "oceňovacích tříd", přičemž výše daně je závislá právě na skutečnosti, do které třídy zdaňovaná stavba spadá; čím nižší třída, tím nižší daňová povinnost. Takto stanovená daň není ovšem konečná: může být snížena o 25 %, pokud v domě žije jen jedna osoba, případně o 50 %, pokud v domě nežije nikdo (např. chata, chalupa apod.). Některé osoby navíc nejsou pro tyto účely považovány za obyvatele (například studenti, pacienti v nemocnicích, nemocní, mentálně zaostalí, členové náboženských komunit, diplomaté, vězni, sluhové a služky).

Podle práce Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě (2006)

TOPlist
TOPlist