K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Veřejné osvětlení – součást bezpečného dopravního prostoru

Bytová výstavba v obcích v letech 1997–2007

Datum: 30. 1. 2009, zdroj: OF 5/2008, rubrika: Bydlení

V roce 2007 bylo v ČR dokončeno celkem 41 649 bytů, tedy o téměř 40 % více než v roce 2006 a o téměř 320 % více oproti roku 1993, kdy došlo, z pohledu počtu dokončených bytů, k absolutnímu propadu bytové výstavby v historii České republiky. V loňském roce bylo v rodinných domech dokončeno 18 732 bytů, což je téměř 45 % z celkového počtu.

Zahájeno bylo v ČR v roce 2007 celkem 43 796 bytů (z toho 23 259 v rodinných domech), tedy pouze o 49 bytů více nežli v roce 2006. Z pohledu počtu zahájených bytů na 1000 obyvatel dokonce poprvé od roku 1993 došlo k meziročnímu poklesu, a to ze 4,26 v roce 2006 na 4,24 v roce 2007 (v roce 1993 byla hodnota tohoto ukazatele 0,72). Počet zahájených bytů na 100 dokončených klesl meziročně ze 144,9 na 105,2 (v roce 1992 to bylo 23,2).

Počet rozestavěných bytů mírně vzrostl a dosáhl v roce 2007 celkem 177 477 bytů, z toho 66,4 % tvořily byty v rodinných domech. Dynamika růstu rozestavěnosti se však meziročně snížila o přibližně 7 procentních bodů.

Rok 2007 byl výraznou odchylkou od dosavadních trendů. Tato odchylka však byla vyvolána uměle, dlouhodobě předem avizovanou změnou výše DPH u nové bytové výstavby k 1. 1. 2008. Fundamentálně jinak postrádala ekonomický základ. V dalších letech lze předpokládat návrat ke standardnímu vývoji, který však může být negativně umocněn současným světovým ekonomickým vývojem, především stagnací úvěrové politiky v oblasti bydlení. Faktem však zůstává, že poprvé od roku 1992 byly počtem dokončených bytů překonány odborné odhady, které předpokládají potřebu dokončování nových bytů k pokrytí poptávky ve výši ne méně jak 40 tisíc ročně.

Výstavba podle velikostních skupin obcí

Od roku 1997 do roku 2007 bylo evidováno na území České republiky ve všech formách výstavby 300 273 dokončených bytů. Z tohoto počtu se nejvíce stavělo ve velkoměstech se 100 tisíci a více obyvateli, kde 74 934 dokončených bytů představuje čtvrtinu celostátního objemu. S velkým odstupem následují obce se 2--5 tisíci obyvateli, kde bylo v hodnoceném období dokončeno 39 135 bytů (13,0 % republikového úhrnu). Více než 30 tisíc bytů se postavilo ještě v obcích s 1--2 tisíci a s 5--10 tisíci obyvateli. Nejméně bytů (21 151) se naproti tomu v posledních 11 letech postavilo v 16 městech s 50--100 tisíci obyvateli, přestože v této velikostní skupině žije třetí největší počet obyvatel. Podstatnou část této velikostní skupiny představují strukturálně postižená města ze severních Čech a z Ostravska. Pro tato města může mít dlouhodobější zaostávání v bytové výstavbě vážné důsledky do budoucna.

Tab. 1: Počet dokončených bytů v období 1997--2007, jejich podíl a intenzita výstavby podle velikostních skupin obcí
Rok, období Velikostní skupina obcí (počet obyvatel)
Do 500 500--999 1000--1999 2000--4999 5000--9 999 10 000--19 999 20 000--49 999 50 000--99 999 100 000 a více Celkem
Počet dokončených bytů v roce, období
1997 1 065 1 353 1 531 2 153 1 861 1 817 1 477 1 224 2 678 15 159
1998 1 301 1 661 1 781 2 739 1 935 1 874 1 952 1 319 5 465 20 027
1999 1 614 2 049 2 499 2 974 2 488 2 562 1 823 1 884 5 841 23 734
2000 2 037 2 660 2 754 3 808 2 618 2 243 2 123 1 449 5 515 25 207
2001 2 074 2 705 3 015 3 597 2 366 2 027 2 011 1 795 5 168 24 758
2002 2 195 2 639 3 467 4 353 2 708 2 040 1 946 1 948 5 995 27 291
2003 2 171 2 529 3 373 3 709 2 931 2 252 2 313 1 658 6 191 27 127
2004 2 344 3 194 3 999 3 912 4 020 2 561 2 054 2 148 8 036 32 268
2005 2 487 3 167 3 885 3 779 3 360 2 625 2 632 2 125 8 803 32 863
2006 2 583 2 942 3 605 3 417 2 973 2 308 1 785 2 775 7 802 30 190
2007 3 009 4 196 4 255 4 694 3 575 2 869 2 785 2 826 13 440 41 649
1997--2007 22 880 29 095 34 164 39 135 30 835 25 178 22 901 21 151 74 934 300 273
Počet bytů na 1000 obyvatel v období 1997--2007
1997--2007 2,53 3,00 3,37 3,18 2,99 2,34 1,66 1,65 3,22 2,68

Vývoj podílu velikostních skupin obcí na úhrnu dokončených bytů je v průběhu jedenáctiletého období rozkolísaný, avšak přesto lze vysledovat jednoznačnou tendenci. Zatímco zastoupení obcí do 2 tisíc obyvatel v bytové výstavbě se prakticky nezměnilo a podíl obcí s 500--999 obyvateli dokonce mírně vzrostl, všechny velikostní skupiny od 2 do 100 tisíc obyvatel zaznamenaly pokles svého významu v bytové výstavbě. Markantní je ovšem značný nárůst podílu měst se 100 tisíci a více obyvateli (ze 17,7 % na 32,2 %).

Rozmístění bytové výstavby

Konkrétní lokalizace bytové výstavby do jednotlivých obcí představuje cenný podklad pro tvorbu bytové politiky. Zejména ve městech střední a větší velikosti, kde je objektivní potřeba bytů největší, je užitečné znát konkrétní počty dokončených bytů, aby bylo možno upozornit na města, kde se daří řešit bytový problém, a naopak varovat před nebezpečím bytové nouze tam, kde bytová výstavba dlouhodobě zaostává.

K 31. 12. 2007 existovalo na území České republiky 6249 obcí a z tohoto počtu se v období 1997--2007 postavil alespoň jeden byt v 5825 obcích, tedy v 93,2 % celostátního úhrnu. Více než 20 bytů bylo postaveno v 1862 obcích, které tvoří cca 30 % počtu všech obcí. Z vývojového hlediska lze uvést, že rozmístění počtu dokončených bytů na území státu je stále plošnější. V roce 1997 nebyl postaven ani jeden byt ve 3749 obcích, v posledním roce to bylo jen 2693 obcí.

Tab. 2: Četnost obcí podle počtu dokončených bytů v obci v letech 1997--2007
Interval počtu dokončených bytů v obci Počet obcí
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1997--2007
absolutně
0 3 749 3 563 3 315 3 001 3 006 2 934 3 073 2 913 2 889 2 921 2 693 424
1--2 1 628 1 658 1 699 1 820 1 815 1 825 1 765 1 841 1 796 1 843 1 859 920
3--5 467 554 619 729 703 740 735 687 785 751 798 1 016
6--10 169 215 280 318 328 327 298 348 356 360 412 1 027
11--20 112 125 166 168 205 209 153 215 202 183 246 1 000
21 a více 124 134 170 213 192 214 225 245 221 191 241 1 862
Celkem 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249 6 249
  v procentech
0 60,0 57,0 53,0 48,0 48,1 47,0 49,2 46,6 46,2 46,7 43,1 6,8
1--2 26,1 26,5 27,2 29,1 29,0 29,2 28,2 29,5 28,7 29,5 29,7 14,7
3--5 7,5 8,9 9,9 11,7 11,2 11,8 11,8 11,0 12,6 12,0 12,8 16,3
6--10 2,7 3,4 4,5 5,1 5,2 5,2 4,8 5,6 5,7 5,8 6,6 16,4
11--20 1,8 2,0 2,7 2,7 3,3 3,3 2,4 3,4 3,2 2,9 3,9 16,0
21 a více 2,0 2,1 2,7 3,4 3,1 3,4 3,6 3,9 3,5 3,1 3,9 29,8
Celkem 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

V úhrnu za období 1997--2007 bylo více jak 250 bytů dokončeno celkem ve 174 obcích, z toho 137 obcí mělo k 31. 12. 2007 více jak 5 tisíc obyvatel. Patří sem také 7 obcí (Jesenice, Hostivice, Milovice, Odolena Voda, Úvaly, Kdyně a Polná), které pětitisícovou hranici překročily až v průběhu hodnoceného období, právě díky rozsáhlé bytové výstavbě. Z nich je třeba vyzdvihnout první tři obce, kde se během 11 let zkolaudovalo více než 1000 bytů. V Milovicích probíhala rozsáhlá přestavba budov využívaných před zrušením sovětské posádky armádními složkami na byty, zatímco v Jesenici a v Hostivicích, se stavělo převážně pro potřeby obyvatel zaměstnaných v hlavním městě. Přitom zde významnou roli hrály vedle rodinných domů také novostavby bytových domů, které se na celkové bytové výstavbě podílely v Hostivicích polovinou, v Jesenici třetinou. Zbývajícících 37 obcí s méně než 5000 obyvateli ukazuje na proces suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí velkých měst po roce 1990. Jen v zázemí Prahy nalézáme 17 těchto obcí, pět obcí je možné nalézt v zázemí Brna a dvě obce v zázemí Plzně. Poměrně intenzivně se stavělo i v okolí Českých Budějovic, Pardubic, Ústí nad Labem a v Mladé Boleslavi. V Troubkách šlo především o bytovou výstavbu za obytné budovy zničené při záplavách v roce 1997.

Obce Špindlerův Mlýn, Harrachov, Železná Ruda a Čeladná jsou atraktivní pro bytovou výstavbu díky příjemnému prostředí horských oblastí. Nutno však zdůraznit, že se zde převážně jedná o růst tzv. "druhého bydlení" rekreačního charakteru, které může, v případě že se vlastníci nového bytového fondu nehlásí v obci k trvalému pobytu, zapříčinit vznik negativních dopadů na obecní rozpočty.

Intenzita výstavby

Z hlediska porovnání intenzitního ukazatele vynikají mezi obcemi s nejrozsáhlejší bytovou výstavbou pochopitelně obce menší velikosti. Intenzitu bytové výstavby vyšší než 20 bytů na 1000 obyvatel středního stavu v období 1997--2007 průměrně ročně vykázalo celkem 20 obcí (nejvíce Květnice se zcela extrémní hodnotou 125,94 dokončených bytů na 1000 obyvatel, dále Chýně 47,94 a Jesenice 46,67).

Ve většině menších obcí v zázemí Prahy a dalších velkých měst převládala výstavba rodinných domů. Pouze ve Vestci a v Chýni byly stavěny převážně byty v bytových domech. V ostatních regionech převládala výstavba bytů v bytových domech.

Z pohledu správních obvodů obcí s rozšířenou působností nejvyšší bytovou výstavbu v dlouhodobém průměru měřenou intenzitním ukazatelem dokončených bytů měly především příměstské správní obvody v okolí Prahy, Brna a Plzně. Poměrně významné množství správních obvodů je soustředěno do horských oblastí, kde je akcentujícím faktorem vysoká kvalita přírodního prostředí, ale do značné míry i spekulativní výstavba již zmiňovaného "druhého bydlení" v podobě apartmánů. To se týká správních obvodů Tanvald, Frýdlant nad Ostravicí a Vrchlabí.

Nejnižší intenzita bytové výstavby z pohledu správních obvodů obcí z rozšířenou působností byla v období 1997--2007 byla zaznamenána především v severních a v severozápadních Čechách a na Ostravsku, tedy v oblastech nejvíce postižených restrukturalizací české ekonomiky. Mezi 20 obvody s nejvíce zaostávající bytovou výstavbou se v těchto regionech nachází 14 správních obvodů. Nejnižší hodnotu intenzitního ukazatele v průměru posledních 11 let ovšem vykázal správní obvod Týn nad Vltavou a sousední správní obvod Vodňany. Jde o specifické obvody, kde byla v minulých letech vysoká bytová výstavba v důsledku jaderné elektrárny Temelín. Dalšími izolovanými enklávami s velmi nízkou intenzitou dokončovacích prací jsou správní obvody Hlinska, Šumperka, Krnova a Broumova. Tři z těchto čtyř obvodů se nacházejí v česko-polském pohraničí, které není investičně atraktivní.

Výstavba ve velkých městech

V současné době je v České republice 21 měst s více než 50 tisíci obyvateli, kde dnes žije téměř jedna třetina obyvatelstva republiky a je zde umístěno 35,3 % trvale obydleného bytového fondu.

V letech 1997--2007 bylo v jednadvaceti největších městech ČR dokončeno celkem 96 085 bytů. Tento počet znamenal, že v přepočtu na 1000 obyvatel v nich bylo v ročním průměru postaveno 2,63 bytů. Tímto ukazatelem se města blíží celostátnímu průměru 2,68, ale je nutno opět připomenout diametrálně rozdílnou hodnotu intenzitního ukazatele ve velkoměstech (3,22). Praha a Brno zaznamenala od roku 1997 největší rozvoj stavebních aktivit v absolutních objemech. V Praze se mezi roky 1997 a 2007 zvýšil počet dokončených bytů pětinásobně, v Brně téměř šestinásobně. V řadě dalších měst (v Kladně, Plzni, Ústí nad Labem, Pardubicích, Jihlavě či v Olomouci) došlo sice k výraznějšímu relativnímu navýšení bytové výstavby, ovšem z velmi nízkého základu v roce 1997. Přes nárůst počtu dokončených bytů na celostátní úrovni v roce 2007 je však pro města Liberec, Zlín, Frýdek-Místek, Havířov a Karviná nepříznivým zjištěním, že ve srovnání s prvním rokem hodnoceného období zde počet dokončených bytů poklesl.

Je logické, že města ve strukturálně postižených regionech (převážně ze severních a severozápadních Čech a z Ostravska) mají nižší potřebu bytové výstavby. Přesto je třeba zvláště upozornit na devět měst, ve kterých je úroveň bytové výstavby velmi nízká. Intenzitu bytové výstavby menší než jeden byt na 1000 obyvatel průměrně ročně měla města Ústí nad Labem, Teplice, Havířov, Karviná, Frýdek-Místek, Most, Děčín, Kladno a Ostrava. Z toho v Karviné nebyla dosažena ani hranice 0,5 dokončeného bytu na 1000 obyvatel.

U měst s 50 tisíci a více obyvateli je možné předpokládat víceméně stejnorodou strukturu dokončených bytů, charakterizovanou převahou bytových domů. Ne vždy však tento výrok platí. Celostátní průměr podílu bytů mimo rodinné domy z úhrnu bytů dokončených v období 1997--2007 (50,1 %) převýšilo pouze 15 z celkového počtu 21 padesátitisícových měst. Nadpoloviční převahu výstavby rodinných domů měla města nejvíce postižená nezaměstnaností a emigračními proudy.

V Mostě a v Havířově nebyl v posledních 11 letech dokončen ani jeden byt v novém bytovém domě. V Mostě byl nedostatek bytů z nové výstavby alespoň zčásti kompenzován 174 nástavbami a přístavbami ke starším bytovým domům, v Havířově bylo postaveno 55 bytů v nástavbách a přístavbách, 68 bytů v domovech-penziónech a 52 bytů v nebytových budovách. V podílu domů s pečovatelskou službou a domovů-penziónů (12,9 %) se tak Havířov dostal na suverénně nejčelnější místo mezi padesátitisícovými městy. Naproti tomu v Liberci a v Praze představovaly novostavby bytových domů více než 60 % podíl všech dokončených bytů.

Náklady na bytovou výstavby v regionálním členění

Z pohledu nákladů na výstavbu byla v roce 2007 celková pořizovací hodnota všech dokončených budov odhadnuta na cca 83,9 mld. Kč. V posledním roce pokračovala tendence víceméně plynulého zvyšování nákladů na výstavbu nových rodinných domů. V roce 2007 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2906 tis. Kč, ve srovnání s rokem 1997 byla o 762 tis. Kč (o 35,5 %) vyšší. Z hlediska velikostního rozrůznění obcí se zdaleka nejdráže staví ve velkoměstech. U nových bytových domů se mezi roky 1997 a 2007 průměrná pořizovací hodnota jednoho bytu zvýšila, přes časté kolísání mezi jednotlivými roky, z 1083 na 1646 tis. Kč, tedy o více než polovinu. Byt v novém bytovém domě je téměř o polovinu levnější než byt dokončený v novém rodinném domě. Při vztažení pořizovacích hodnot na 1 m2 užitkové plochy však zjišťujeme, že byty v bytových domech jsou ve skutečnosti nákladnější. Byty získané formou nástaveb a přístaveb se stavějí ve srovnání s novostavbami levněji (odpadají náklady na sítě), zvláště v rodinných domech, kde převládá svépomocný typ výstavby.

Z hlediska struktury dokončených staveb podle intervalů pořizovacích hodnot se od roku 2000 podíl nejlevněji stavěných bytů (tedy za méně než 14 tis. Kč na 1 m2 užitkové plochy) snížil u rodinných domů z 55,5 % na 15,7 %, a u bytových domů z 21,3 % na 5,8 %. Bytů v rodinných domech s pořizovací hodnotou 1 m2 užitkové plochy vyšší než 26 tis. Kč bylo v posledním roce 25,8 %, v bytových domech 36,5 %.

Rodinné domy s nejvyšší průměrnou pořizovací hodnotou jednotky užitkové plochy jsou stavěny v Praze, ve Středočeském a v Karlovarském kraji. V roce 2007 se nejméně nákladně stavělo ve Zlínském kraji. V bytových domech pořizovací náklady na jednotku užitkové plochy v jednotlivých krajích často meziročně výrazně kolísají. V roce 2007 byly nejdražší byty stavěny v Moravskoslezském kraji, pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy zde činila 29 695 Kč. Byty, které v přepočtu na 1 m2 užitkové plochy přesáhly průměrnou pořizovací hodnotu 25 000 Kč, byly stavěny také ve Středočeském, Karlovarském a v Libereckém kraji, v hlavním městě Praze a v kraji Vysočina. Naopak nejnižší náklady na pořízení jednoho metru čtverečního užitkové plochy byly v Ústeckém kraji (15 564 Kč).

Kartogram č. 1 -- Intenzita bytové výstavby 1997--2007 podle obcí ve správních obvodech ORP
Intenzita bytové výstavby 1997--2007
podle obcí ve správních obvodech ORP
Kartogram č. 2 -- Rozmístění nové bytové výstavby 1997--2007 podle obcí (pouze obce s 3 a více ...)
Rozmístění nové bytové výstavby
1997--2007 podle obcí

RNDr. Jiří Klíma, ředitel úseku regionálního rozvoje a bydlení ÚRS Praha, a. s.

TOPlist
TOPlist