V malých obcích se výstavba nezastaví
Necelý rok trvaly legislativní práce vedoucí k přijetí tzv. malé novely stavebního zákona, která přináší relativně jednoduché, ale nesmírně důležité a pozitivní změny v oblasti územního plánování i na úseku stavebního řádu.
Na přípravě zákona č. 191/2008 Sb., kterým se mění stavební zákon se kromě Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) a Ministerstva životního prostředí (MŽP) podílel i Svaz měst a obcí České republiky, Spolek pro obnovu venkova a Ekologický právní servis. Hlavním přínosem "malé" novely je umožnění realizace staveb neuvedených v § 18 odst. 5 stavebního zákona mimo zastavěné území obcí, které nemají územní plán.
Vládní návrh
Původní návrh vycházel ze zkušeností půlroční aplikace nového stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.) a obsahoval pět věcných změn:
- umožnit povolování souboru staveb, resp. vedlejších staveb (např. kolny, zahradního domku, garáže) v návaznosti na povolení stavby hlavní (např. rodinný domek, bytový dům);
- umožnit povolování plotů do výšky 1,8 m hraničící s veřejným prostranstvím nebo veřejnou pozemní komunikací na územní souhlas nikoliv na stavební povolení;
- stanovit nepřípustnost odkladného účinku odvolání proti rozhodnutí stavebního úřadu o zákazu provedení ohlášené stavby (nový odst. 3 v § 107 stavebního zákona);
- prodloužit platnost územně plánovací dokumentace vydané za doby účinnosti "starého" stavebního zákona č. 50/1976 Sb. z pěti na devět let (dle schváleného pozměňovacího návrhu je doba platnosti prodloužena do konce roku 2015, nedojde-li v mezidobí k úpravě územně plánovací dokumentace podle nového stavebního zákona, podrobněji viz § 188);
- změnit a zrušit stavební uzávěry vydané za doby účinnosti "starého" stavebního zákona formou opatření obecné povahy.
Problém 2500 obcí
Problém se dotýká výstavby v mimo zastavěné území u obcí bez územního plánu. Návrh ještě před projednáním ve vládě v létě 2007 obsahoval i ustanovení umožňující po přechodnou dobu na základě speciálního opatření obecné povahy vydané zastupitelstvem obce výstavby v nezastavěném území obce, která nemá územní plán. Takových obcí je v současnosti cca 2500, přičemž práce na vydání územního plánu jsou v běhu u zhruba poloviny z nich. Více jak polovinu obcí bez územního plánu tvoří obce s počtem do 1000 obyvatel. Důvodem pro přípravu tohoto návrhu je skutečnost, že § 18 odst. 5 "nového" stavebního zákona neumožňuje od 1. ledna 2007 výstavbu většiny druhů staveb mimo hranice zastavěného území, není-li pro dané území zpracován územní nebo regulační plán (popř. jiná územně plánovacím dokumentace dle právních předpisů účinných do 31. prosince 2006).
Zvýšená ochrana nezastavěného území je jedním ze základních principů stavebního zákona, ukázalo se však, že uvedená úprava je nepřiměřeně tvrdá. Prakticky došlo k zablokování jakékoliv plánované, resp. uvažované výstavby (zejména na základě zpracovaných urbanistických studií). Výjimku z tohoto principu tvoří stavby jmenované přímo v § 18 odst.5 nového stavebního zákona. Jde zejména o stavby pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, stavby pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, ochranu přírody a krajiny atd.
I když nebylo řešení popsaného problému součástí vládního návrhu, byly okamžitě zahájeny práce k přípravě legislativně čistého a prakticky nekomplikovaného řešení. Výsledkem bylo několik pozměňovacích návrhů, z nichž největší odbornost vykazoval návrh vytvořený pod patronací poslance Ing. arch. Václava Mencla (ODS). Ten kromě řešení výše uvedení problematiky obsahoval další návrhy, a to na prodloužení doby pro zpracování krajských zásad územního rozvoje ze tří let na 5 let. Návrh byl nakonec plénem Poslanecké sněmovny s mírnou korekcí přijat. Původní záměr šel totiž nad rámec akceptovatelnosti MŽP (obavy z důvodu narušení krajiny a přírody). Návrh neměl stanoven výčet druhů staveb, pro které by mohlo být vedeno územní řízení o umístění stavby, ale do roku 2015 by bylo umožněno vést územní řízení o jakémkoliv druhu stavby. S tímto způsobem řešení se ztotožnil 23. dubna 2008 i Senát, který návrh vrátil Poslanecké sněmovně, leč ta setrvala na svém původním návrhu.
Zvláštní typ řízení
Nový § 188a upravuje "zvláštní" typ územního řízení zakončené vydáním územního rozhodnutí o umístění stavby v nezastavěném území, které nejsou uvedeny v § 18 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb. K získání příslušného územního rozhodnutí je třeba naplnit kumulativně (tj. najednou) několik podmínek:
- Musí jít o umístění stavby v nezastavěném území obce, pro které není vydána územně plánovací dokumentace (územní plán, územní plán obce, popřípadě územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny);
- navrhovaná stavba spadá do druhového výčtu staveb uvedených v odst.1 pod písmeny a) až e), tj. stavby, pro které byly podle právních předpisů platných a účinných k 31. prosinci 2006 pravomocně povoleny stavby technické infrastruktury, dále stavby podle urbanistické studie, byla-li pro území obce opatřena do 31. prosince 2006 a data o ní byla vložena do evidence územně plánovací činnosti, stavby pro bydlení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území, které je tvořeno více než jedním zastavěným stavebním pozemkem, stavby pro zemědělství s byty pro trvalé rodinné bydlení (stavba pro zemědělství může mít nejvýše tři samostatné byty, přičemž součet podlahových ploch bytů smí v tomto případě činit nejvýše jednu třetinu celkové podlahové plochy stavby, nejvýše však 300 m2), stavby občanského vybavení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území (pozemek, na kterém je stavba umisťována, může mít rozlohu nejvýše 5000 m2);
- je-li umisťována stavba spadající do výčtu staveb v písm. c) až e), je nutné získat souhlas zastupitelstva příslušné obce, který může obsahovat i podmínky pro umístění stavby. Bez získání souhlasu není možné, aby stavební úřad územní rozhodnutí vydal, jelikož zastupitelstvo obce má v tomto případě postavení dotčeného orgánu. Potřeba umožnit výstavbu alespoň v omezeném rozsahu mimo zastavěné území je zejména pro menší obce s ohledem na jejich budoucí rozvoj velmi naléhavá. Jedině tak může venkov nabídnout prostor k bydlení v době, kdy se hovoří o jeho vysídlování.
Proč urbanistické studie?
Urbanistické studie jsou dokumentem, který si malé obce bez územního plánu pořídily v letech 1992--2002, a to často s podporou z Programu obnovy venkova. Tento typ dokumentace zpracovávaný s výhledem využití až na několik desítek let reguloval výstavbu na části nebo na celém území obce. Podmínkou pro užití urbanistické studie dle § 188a odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona je vyhodnocení její aktuálnosti podle § 185 odst. 4 nového stavebního zákona. Relevantní data vzešlá ze spolupráce úřadu územního plánování (obec III. typu) a obcí dotčených urbanistickou studií se vloží do evidence územně plánovací činnosti a budou následně sloužit jako podklad pro rozhodování (§ 185 odst. 4 nového stavebního zákona).
Ve více než 1000 obcích, které nemají schválený územní plán, existuje zpravidla urbanistická studie. Studie byly také často základem pro další zpracování územního plánu u dalších téměř 1000 obcí. Za účinnosti starého stavebního zákona byly urbanistické studie "nadstandardním" podkladem pro vydání územního rozhodnutí v územním řízení. Bylo totiž možné umisťovat a povolovat stavby i v území, pro které nebyla zpracována územně plánovací dokumentace. Stavební úřad vycházel z jiných podkladů v rozsahu nezbytných pro územní rozhodnutí. Bez jakékoliv územně plánovací dokumentace nebo podkladů je v současnosti jen zhruba 600 obcí.
Účinnost novely
"Malá" novela stavebního zákona nabyla účinnosti 3. června 2008 pod č. 191/2008 Sb. Napravuje jen některé nedostatky nového stavebního zákona, řešení těch dalších by mělo být předmětem připravované tzv. "velké" novely stavebního zákona, kterou v současnosti připravuje MMR.