Bytová výstavba v obcích za posledních deset let

Statistika bytové výstavby byla jednou z prvních, která byla obnovena po skončení druhé světové války a data za rok 1946 uvádí 4140 dokončených bytů. Rozdělení podle investičních forem (byty v rodinných domech, ve státní, družstevní a podnikové výstavbě) je sledováno od roku 1948, kdy bylo postaveno 4007 bytů státních a 7010 bytů v rodinných domech.

Dokončené byty celkem 1997--2006 podle obcí ve správních obvodech ORP

Nejvíce bytů bylo v České republice dokončováno v polovině sedmdesátých let minulého století, v roce 1975 to bylo celkem 97 104 bytů.

V posledních letech statistika sleduje bytovou výstavbu mnohem podrobněji a údaje jsou k dispozici nejen za jednotlivé obce, ale i jejich části. Lze vytvářet velikostní skupiny obcí podle počtu obyvatel a přepočítávat historické údaje na libovolné územní vymezení. Předkládaná data v textu jsou přepočtena na územní vymezení k 31. 12. 2006. Ani posledních deset let se však neobešlo beze změn a od roku 1999 jsou sledovány i byty dokončené v domech s pečovatelskou službou a domovech -- penzionech, byty v nebytových objektech a byty získané stavebními úpravami nebytových prostorů. V roce 2005 došlo k rozšíření šetření i na dokončení nebytových budov a k ukončení sběru informací o investičních formách dokončených bytů. Byla také zredukována statistka nebytových prostor v bytových budovách.

Od počátku sledovaného období, tedy od roku 1997, je patrný růst počtu dokončovaných bytů, který po roce 1989 klesal až do roku 1995. Na oživení bytové výstavby se mimo jiné podílelo opětovné zavedení státních dotací na novou obecní bytovou výstavbu, zpřístupnění hypotečních úvěrů a skutečnost, že byl dokončen první cyklus stavebního spoření. Posledních deset let tedy počet dokončených bytů spíše rostl. K mírným poklesům došlo v letech 2001 a 2003. Až v posledním roce desetiletého období počet dokončených bytů klesl o 2646 (viz tabulka 1). Podílelo se na tom zahajování výstavby nových bytů, které bylo zapříčiněno očekáváním změn sazby DPH od roku 2008. V souvislosti s tím došlo k částečnému přetížení stavebních firem především v oblasti materiálových a pracovních kapacit. Od roku 1997 vzrostl počet dokončených bytů z 16 757 na 30 190 v roce 2006. 

Tab. 1: Počet a struktura dokončených bytů 1997--2006 podle druhu objektů

Skladba bytů

Za období 1997--2006 bylo v ČR dokončeno 262 378 bytů ve všech formách výstavby. Nejvíce byly zastoupeny byty v rodinných domech, kterých bylo evidováno 108 356. Bytů v bytových domech bylo dokončováno méně, tedy 76 272 bytů bez nástaveb a přístaveb, jejichž značná popularita nyní klesá. V rodinných domech bylo nástavbami, přístavbami a vestavbami dokončeno 24 658 bytů, v bytových domech to bylo 19 851. Bytů postavených v domovech s pečovatelskou službou bylo nejvíce dokončováno v letech 2002--2005, kdy jejich počet přesáhl každoročně hranici 1000 bytů. Celkově bylo touto formou postaveno 10 369 bytů. Bytů v nebytových objektech bylo dokončeno celkem 7322 a bytů pořízených stavebními úpravami nebytových prostorů bylo získáno 15 550. Statisticky jsou také zjišťovány počty modernizací, což bylo celkem 128 505 bytů.

Z územního hlediska bylo ve sledovaném období dokončeno nejvíce bytů v hlavním městě Praze a ve Středočeském kraji. V obou regionech bylo postaveno více jak 40 000 bytů. O deset tisíc bytů méně bylo dokončeno v Jihomoravském kraji. V ostatních krajích nepřesáhl tento počet 20 000 bytů. Nejméně probíhala bytová výstavba v Karlovarském, Ústeckém a Libereckém kraji, méně jak 10 000 bytů.

Podle počtu pokojů byly v rodinných domech v posledních deseti letech nejvíce stavěny byty s pěti a více pokoji, jejich podíl v jednotlivých letech neklesl pod 40 %. Od roku 2002 je možné pozorovat mírný pokles podílu těchto bytů ve prospěch čtyřpokojových bytů. Naproti tomu byty v bytových domech jsou stavěny spíše s menším počtem pokojů. Největší podíl bytů připadá na dvoupokojové byty (převážně nad 30 %). Pouze v roce 2002 byl podíl jednopokojových bytů větší než podíl dvoupokojových. Nejčastěji se stavěly garsoniéry, dvougarsoniéry a jednopokojové byty, ale v letech 2005 a 2006 jejich podíl výrazně klesl ve prospěch dvoupokojových bytů (podíl až 39,5 %). Rostl i podíl třípokojových bytů až na 27,7 % v roce 2006. 

Průměrný počet pokojů se v rodinných domech pohyboval v rozmezí 4,31 až 4,39, v bytových domech byl průměr od 1,89 do 2,22 bytů.

Z hlediska průměrné užitkové plochy byly v rodinných domech nejprve byty s plochou přesahující 150 m², později docházelo k poklesu na 142,8 m² v roce 2006. Průměrná užitková plocha bytů v bytových domech přesáhla pouze v letech 1998 a 1999 hranici 70 m², avšak neklesla pod 60 m². 

Rozmístění bytové výstavby

Rozmístění bytové výstavby do obcí rozdělených do devíti velikostních kategorií podle počtu obyvatel ukazuje, že nejvíce bytů v absolutním vyjádření bylo postaveno ve městech se sto tisíci a více obyvateli (61 494). Nejméně bytů bylo dokončeno ve skupině měst s 50--100 tisíci obyvateli. V šestnácti městech, které tvoří tuto skupinu bylo za posledních deset let dokončeno celkem 18 325 bytů (viz tabulka 2).

Tab. 2: Rozmístění a intenzita bytové výstavby podle velikostních skupin obcí v letech 1997--2006

Přepočtem počtu dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu vzniká ukazatel intenzity bytové výstavby, který je používán pro porovnání intenzity výstavby v územích s rozdílným počtem obyvatel. Intenzitu vyšší než 3 byty na 1000 obyvatel průměrně ročně měly obce s 1 až 5 tisíci obyvateli. V obcích s více jak 100 tisíci obyvateli, s 5 až 10 tisíci a v obcích s 500--999 obyvateli byla intenzita bytové výstavby vyšší než celorepublikový průměr. Nejméně intenzivně byly stavěny byty v již zmiňované skupině 16 měst. Intenzita bytové výstavby však není uspokojivá v žádné velikostní skupině. Vzhledem k rostoucímu počtu domácností se zvyšuje i potřeba nových bytů. Odborné odhady předpokládají intenzitu bytové výstavby 4--5 bytů na 1000 obyvatel středního stavu.

Bytová výstavba neprobíhala rovnoměrně po celém území. Z celkového počtu 6249 obcí na území České republiky, byl za sledovaných deset let postaven alespoň jeden byt v 5747 obcích. V 502 obcích nebyl v žádném ze sledovaných let postaven ani jeden byt. V jednotlivých letech v první polovině sledovaného období se počet obcí, kde neproběhla bytová výstavba, pohyboval nad třítisícovou hranicí. V posledních třech letech se již pohyboval pod ní. Kumulativně za celé období je nejpočetnější skupina obcí s 21 a více postavenými byty. Více jak 21 bytů bylo postaveno v 1681 obcích (viz tabulka 3).

Tab. 3: Četnost obcí podle počtu dokončených bytů¹⁾ v obci v letech 1997--2000

Pozn. 1: V letech 1997 a 1998 bez bytů dokončených v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penzionech, bytů v nebytových objektech a bez bytů získaných stavebními úpravami nebytových prostorů.

Velikostní skupiny obcí

Rozmístění bytové výstavby do velikostních skupin obcí podle intervalů počtu dokončených bytů v letech 1997--2006 ukazuje, že s přibývajícím počtem obyvatel v obci ubývá počet obcí, ve kterých nebyl postaven za celé období ani jeden byt. Z celkového počtu 502 obcí se převážně nestavělo v obcích z nejmenší velikostní skupiny, tedy v obcích do 199 obyvatel (viz tabulka 4). Ve velikostní skupině 1500 až 2000 obyvatel neprobíhala bytová výstavba pouze v Dolním Bukovsku z okresu České Budějovice. Ve dvou velikostních skupinách od 1000 do 1999 obyvatel se již nachází jen po jedné obci.

Tab. 4: Četnost obcí podle intervalů dokončených bytů v letech 1997--2006 a podle velikostních skupin obcí

Nejpočetnější skupinu obcí tvoří obce, ve kterých byly dokončeny 2 až 4 byty za celé sledované období. Podle počtu obyvatel jsou v tomto intervalu opět nejvíce zastoupeny obce do 199 obyvatel. S rostoucím počtem bytů v dalších intervalech již ubývá počtu nejmenších obcí a přibývá počet obcí s větším počtem obyvatel. 10--19 bytů bylo postaveno již jen v 50 nejmenších obcích, od 20 do 49 bytů bylo postaveno v deseti obcích a 50--99 bytů v jedné obci s počtem obyvatel do 199. Více jak 499 bytů bylo dokončováno v obcích od 2000 obyvatel, více jak 2999 bytů bylo dokončeno již jen ve třech největších městech (stále viz tabulka 4).

Nejvíce bytů v nejmenší velikostní skupině obcí bylo tedy postaveno v obci Ostružná z okresu Jeseník. 20--49 bytů bylo dokončeno v celkem deseti obcích.

Nerovnoměrnost výstavby

Nerovnoměrnost bytové výstavby v České republice ilustruje kartogram Dokončené byty celkem 1997--2006 podle obcí. V intervalu s největším počtem dokončených bytů je zastoupeno hlavní město Praha s 41 948 dokončenými byty, Brno s 10 941 byty a Plzeň s 3147 byty.

Ze srovnání četností obcí v rozdělení do velikostních skupin podle počtu obyvatel k 31. 12. 2006 a do intervalů podle intenzity bytové výstavby v období 1997--2006 průměrně ročně (počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu) je zřejmé, že s růstem počtu obyvatel v obcích se již dostatečně nezvyšuje intenzita bytové výstavby. Dva nejnižší intervaly (kromě intervalu s nulovou výstavbou) s intenzitou od 0,01 do 1,99 bytů na 1 000 obyvatel středního stavu mají zastoupení v celé velikostní škále obcí (viz tabulka 5).

Tab. 5: Četnost obcí podle intervalů intenzity bytové výstavby v letech 1997--2006 a podle velikostních skupin

Nejvíce obcí je zastoupeno v intervalu s intenzitou výstavby od 1 do 1,99 bytu na 1000 obyvatel. S intenzitou nižší než 2,52, což je republikový průměr, se v posledních deseti letech stavělo ve 3858 z celkového počtu 6249 obcí. Mezi těmito obcemi je také většina obcí s 50 tisíci a více obyvateli. Nadprůměrnou intenzitu z těchto měst měly pouze Praha, Brno, Olomouc, Liberec, České Budějovice a Jihlava.

Nejvyšší intenzity bylo dosahováno v menších městech a obcích. Intenzitu 100 a více bytů na 1000 obyvatel měly obce Květnice a Nupaky z okresu Praha-východ. Ve druhém nejintenzivnějším intervalu to byly obce Vestec a Jesenice z okresu Praha-západ, Dolní Třebonín z okresu Český Krumlov a Ostružná z okresu Jeseník.

Z regionálního hlediska z 502 obcí, ve kterých ve sledovaném období neprobíhala bytová výstavba, se jich 96 nachází na Vysočině, 86 v Jihočeském kraji a 73 ve Středočeském kraji. Nejméně těchto obcí, tedy 3, se nachází ve Zlínském kraji, méně jak 10 obcí je také v Moravskoslezském a Libereckém kraji.

Ing. David Firbach, analytik, RNDr. Jiří Klíma, ředitel úseku regionálního rozvoje a bydlení, ÚRS PRAHA, a. s.