Bytová výstavba v Plzeňském kraji
Pro potřeby Krajského úřadu zpracoval ÚRS PRAHA, a. s., v roce 2006 rozsáhlou studii Analýza vývoje bytů a koncepce bytové politiky Plzeňského kraje. Vedle stručného zhodnocení stávajícího bytového fondu a jeho vývoje jsou z pohledu ukazatelů ovlivňujících prognózu rozvoje bydlení celkem v pěti kapitolách analyzovány jednotlivé správní obvody obcí s rozšířenou působností a vybraná města.
Pozornost je věnována také možnostem využití národních a nadnárodních nástrojů finančních podpor nové bytové výstavby. Publikujeme stručný výtah z uvedených materiálů, které mohou být inspirativní i pro ostatní kraje.
Základní charakteristiky
Plzeňský kraj patří populačně mezi středně velké až menší kraje České republiky. V roce 1991 mu patřilo 9. místo mezi 14 kraji České republiky, během 90. let 20. století však kvůli nepříznivému demografickému vývoji klesl na 10. místo. I přes pokles obyvatelstva ve většině krajů ČR však v celé republice přibývalo domácností. Stejná charakteristika platí i pro Plzeňský kraj.
Kromě censových domácností se zvýšil i počet trvale obydlených bytů, byť méně než tomu bylo u domácností. Pouze v hlavním městě se počet trvale obydlených bytů v roce 2001 ve srovnání s rokem 1991 zvýšil výrazněji než počet censových domácností. Znamená to, že na většině území, a Plzeňský kraj nevyjímaje, se mezi roky 1991--2001 zvýšil podíl domácností, které nemají vlastní byt.
Ve všech krajích s výjimkou hlavního města se vybavenost byty v přepočtu na 100 domácností mezi roky 1991--2001 zhoršila. Plzeňský kraj se příliš neodlišuje od průměru za celou republiku a stejně tak jeho pozice mezi všemi kraji v republice je přibližně uprostřed.
V Plzeňském kraji je 15 obcí s rozšířenou působností. V devíti případech došlo v jejich správních obvodech během 90. let k poklesu počtu obyvatel, v šesti případech k populačnímu růstu. Pokud se týká vývoje censových domácností, pouze ve správním obvodu Horažďovice se jejich počet do r.2001 ve srovnání s rokem 1991 mírně snížil, v ostatních obvodech došlo ke zvýšení počtu domácností (na Domažlicku a Tachovsku dokonce o více než 10 %).
Předmětem analýzy byly rovněž všechny obce s rozšířenou působností (14 měst) a další čtyři města s 5 tis. a více obyvateli k 1. 1. 2006. Města jako celek zaznamenala mezi lety 1991--2001 pokles počtu obyvatel o téměř 2,5 %, z hlediska složení jednotlivých měst je situace poněkud vyrovnanější. 9 měst se populačně zmenšilo a 10 měst naopak zvětšilo. K největšímu úbytku počtu obyvatel došlo ve Stodu, Domažlicích, ale také v Plzni, což výrazně ovlivnilo krajský průměr. Oproti tomu v Nepomuku a především ve Kdyni se počet obyvatel zvětšil o více než 10 %.
Vybavenost domácností
Vybavenost obyvatelstva a domácností, vyjádřená počtem trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel a na 100 domácností, mezi lety 1991--2001 v Plzeňském kraji rostla, a to přibližně obdobným tempem jako v celé republice. V roce 2001 téměř dosáhla hodnoty 380 bytů na 1000 obyvatel a mírně tak převyšovala celostátní průměr. V přepočtu na 100 domácností to bylo 89,9 bytů. V tomto případě se tedy vybavenost byty od roku 1991 snížila.
Nejvyšší vybavenost vykazuje správní obvod Plzeň, kde na 1000 obyvatel v roce 2001 připadalo téměř 410 obyvatel, především zásluhou samotného krajského města. Plzeň jako jediná oblast měla příznivější hodnoty ve srovnání s průměrem kraje. V ostatních správních obvodech byla výrazně nižší, nejméně bytů na 1000 obyvatel (necelých 350) připadalo ve správním obvodě Stříbro, následované Tachovskem. Nicméně ve všech správních obvodech se vybavenost byty mezi lety 1991--2001 zvýšila, z větší části ovšem z důvodu snížení počtu obyvatel kraje bezmála o 8 tis. osob.
V kraji, stejně jako v celostátním průměru převažují byty v bytových domech, v Plzeňském kraji je jejich zastoupení nepatrně vyšší. Z hlediska dlouhodobých trendů se však jejich podíl, stejně jako v celé republice, pomalu snižuje. Populační váha města Plzně i celého správního obvodu způsobuje, že s výjimkou tohoto obvodu mají všechny ostatní nadprůměrné zastoupení rodinných domů ve srovnání s hodnotami za celý kraj. Nezanedbatelnou roli zejména v posledním období zaujímají neobydlené byty, které (pokud se skutečně jedná o byty, nikoliv rekreační objekty nevyužívané pro bydlení) tvoří potencionální, regionálně z pohledu možného využití pro původní funkci však nevhodně diverzifikovanou, rezervu pro trvale obydlený bytový fond. V celé České republice tvořily neobydlené byty v roce 2001 více než 12 % bytového fondu, v Plzeňském kraji dokonce přibližně 14,5 % veškerého bytového fondu. Přitom je patrný vzestupný trend počtu i podílu neobydlených bytů.
Cenzové domácnosti
Ve většině správních obvodů Plzeňského kraji se během 90. let minulého století zvýšila váha neobydleného bytového fondu a pouze na Plzeňsku a Tachovsku dosahovaly neobydlené byty méně než desetinu ze všech bytů. V jednotlivých městech kraje dosud nemají neobydlené byty velké zastoupení, to se obvykle zvyšuje s klesající velikostí obce.
V roce 2001 žilo v kraji celkem 232 424 censových domácností. Znamená to, že i přes snižující se počet obyvatel po roce 1991 počty domácností neklesly, ale naopak zvýšily. Výrazně se totiž snížila průměrná velikost jedné censové domácnosti, která ještě v roce 1991 převyšovala hodnotu 2,5 obyvatele a do roku 2001 tak poklesl průměrný počet obyvatel v jedné censové domácnosti o více než 6 %. Trend ke snižování průměrné velikosti domácnosti je však patrný i v celostátních ukazatelích.
Nadále ještě převažují tradiční formy domácností, úplnou rodinu (jak bez závislých dětí, tak se závislými dětmi) tvořila více než polovina domácností. Přesto výrazně roste podíl ostatních forem domácností. Neúplné rodiny, ať už s dětmi či bez dětí, měly více než 12 procentní podíl na počtu censových domácnostech a jednočlenné domácnosti dokonce téměř třetinové zastoupení. Pouze vícečlenné nerodinné domácnosti se v kraji příliš nevyskytují. Uvedená struktura domácností v roce 2001 přibližně odpovídá i celostátní skladbě censových domácností.
Vzestup výstavby bytů
Bytová výstavba nejen v Plzeňském kraji, ale v celé České republice zaznamenala svůj vrchol v 70. letech. Po roce 1980 již nastoupil pokles bytové výstavby, který pokračoval i v devadesátých letech. Rok 1989 představoval výrazný mezník ve vývoji celé české ekonomiky, stavebnictví nevyjímaje. Ukončení poskytování státních dotací do bytové výstavby se nejdříve promítlo v hlubokém propadu zahajovaných staveb bytů. S dvouletým zpožděním se propad počtu zahajovaných bytů promítl i do klesajícího počtu bytů dokončených.
Propad v bytové výstavbě se podařilo po roce 1995 částečně zastavit a od konce minulého století již dochází k postupnému oživení bytové výstavby, které přetrvává i v současné době. V České republice se postavilo v letech 1997--2005 v průměru 2,5 bytů na 1000 obyvatel ročně. Plzeňský kraj se může chlubit relativně příznivou bytovou výstavbou, ve sledovaném období posledních let se zde postavilo ročně v průměru 2,9 bytů na 1000 obyvatel, což znamená 3. místo mezi všemi kraji hned za Prahou a Středními Čechami. Navíc je v kraji patrný výrazný vzestup bytové výstavby od roku 1997, po roce 2000 již v žádném z dalších let neklesla intenzita bytové výstavby v přepočtu na 1000 obyvatel pod hodnotu tří bytů na tisíc obyvatel.
Tab. 1: Intenzita bytové výstavby podle krajů ČR a okresů Plzeňského kraje
| Kraj, okres | Počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu ročně1) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 1997--2005 | |
| Hlavní město Praha | 1,60 | 3,18 | 3,06 | 3,03 | 2,76 | 3,41 | 3,80 | 5,08 | 5,58 | 3,49 |
| Plzeňský kraj | 1,39 | 2,35 | 2,15 | 3,06 | 3,08 | 3,36 | 3,13 | 3,70 | 3,59 | 2,87 |
| okres Domažlice | 2,23 | 3,70 | 2,95 | 5,78 | 3,69 | 4,08 | 4,02 | 5,93 | 4,58 | 4,11 |
| okres Klatovy | 1,82 | 2,62 | 2,40 | 3,12 | 3,15 | 3,14 | 3,74 | 4,45 | 2,59 | 3,00 |
| okres Plzeň-město | 0,57 | 1,65 | 1,43 | 1,25 | 1,27 | 1,62 | 1,25 | 2,16 | 3,46 | 1,62 |
| okres Plzeň-jih | 1,67 | 3,54 | 3,24 | 5,21 | 5,16 | 5,06 | 5,90 | 4,62 | 4,45 | 4,32 |
| okres Plzeň-sever | 2,00 | 3,10 | 2,24 | 3,07 | 4,64 | 4,96 | 4,37 | 5,04 | 4,10 | 3,73 |
| okres Rokycany | 0,90 | 1,16 | 1,42 | 1,88 | 2,75 | 3,13 | 2,11 | 2,81 | 4,07 | 2,25 |
| okres Tachov | 1,60 | 1,09 | 2,28 | 3,95 | 3,41 | 4,12 | 2,53 | 2,39 | 2,25 | 2,62 |
| Česká republika | 1,63 | 2,15 | 2,31 | 2,45 | 2,42 | 2,68 | 2,66 | 3,16 | 3,21 | 2,52 |
1)
Údaje se vztahují k územnímu vymezení v jednotlivých letech.Pramen: ČSÚ, propočty ÚRS PRAHA, a. s. Tab. 2: Intenzita bytové výstavby podle správních obvodů Plzeňského kraje
| Správní obvod, kraj | Počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu ročně1) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 1997--2005 | |
| Blovice | 0,28 | 0,92 | 1,47 | 2,94 | 3,11 | 4,66 | 3,56 | 9,34 | 2,08 | 3,16 |
| Domažlice | 2,15 | 2,22 | 3,87 | 5,61 | 4,18 | 2,19 | 3,75 | 5,80 | 3,16 | 3,66 |
| Horažďovice | 1,29 | 1,53 | 4,20 | 1,38 | 2,85 | 6,02 | 0,81 | 5,25 | 2,87 | 2,91 |
| Horšovský Týn | 3,16 | 1,70 | 1,63 | 4,29 | 3,56 | 4,32 | 6,01 | 8,58 | 3,73 | 4,11 |
| Klatovy | 2,02 | 3,31 | 2,41 | 4,22 | 4,18 | 3,30 | 4,62 | 2,13 | 3,14 | 3,26 |
| Kralovice | 0,72 | 1,49 | 2,17 | 3,80 | 3,70 | 2,47 | 3,66 | 4,10 | 2,82 | 2,77 |
| Nepomuk | 0,81 | 11,22 | 1,70 | 8,02 | 2,31 | 2,58 | 6,54 | 1,25 | 2,32 | 4,08 |
| Nýřany | 2,37 | 3,81 | 2,21 | 2,60 | 5,33 | 5,77 | 4,15 | 5,39 | 4,64 | 4,04 |
| Plzeň | 0,57 | 1,61 | 1,63 | 1,73 | 1,54 | 2,22 | 1,85 | 2,68 | 3,53 | 1,92 |
| Přeštice | 2,65 | 1,68 | 2,90 | 3,29 | 4,30 | 6,20 | 4,75 | 3,18 | 4,19 | 3,69 |
| Rokycany | 0,90 | 1,07 | 1,42 | 1,88 | 2,75 | 3,13 | 2,11 | 2,81 | 4,07 | 2,24 |
| Stod | 1,45 | 2,03 | 3,96 | 6,68 | 7,18 | 6,68 | 5,72 | 1,88 | 10,43 | 5,13 |
| Stříbro | 0,42 | 0,84 | 3,84 | 3,13 | 3,79 | 5,50 | 1,63 | 3,20 | 0,85 | 2,57 |
| Sušice | 1,40 | 0,93 | 1,48 | 1,89 | 1,27 | 1,48 | 3,40 | 8,73 | 1,28 | 2,42 |
| Tachov | 2,07 | 1,18 | 1,53 | 4,34 | 3,22 | 3,46 | 2,95 | 2,01 | 2,91 | 2,63 |
| kraj celkem | 1,39 | 2,35 | 2,15 | 3,06 | 3,08 | 3,36 | 3,13 | 3,70 | 3,59 | 2,87 |
1)
Údaje se vztahují k územnímu vymezení v jednotlivých letech.Pramen: ČSÚ, propočty ÚRS PRAHA, a. s.
Tab. 3: Intenzita bytové výstavby Plzeňského kraje a města Plzně (1981--2015)
| Území | Období | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1981--1991 | 1991--2001 | 2001--051) | 2001--052) | 2006--10 | 2011--15 | ||
| Varianta A | Plzeňský kraj | 4,27 | 3,22 | 3,37 | 3,28 | 5,94 | 4,98 |
| město Plzeň | 4,91 | 2,22 | 1,99 | 2,40 | 5,63 | 6,14 | |
| Varianta B | Plzeňský kraj | 4,27 | 3,22 | 3,37 | 4,58 | 6,56 | 5,04 |
| město Plzeň | 4,91 | 2,22 | 1,99 | 3,51 | 6,01 | 6,19 | |
1) skutečná intenzita bytové výstavby
2) odhadovaná potřeba bytové výstavby v rámci prognózy
Pramen: ČSÚ, prognóza bytů ÚRS PRAHA, a. s.
Diference mezi obvody
Porovnání vývoje bytové výstavby Plzeňského kraje od r.1997 podle správních obvodů ukazuje na značnou diferenci. Relativně nejvíce -- v průměru více než 5 bytů na 1000 obyvatel ročně -- se stavělo v obvodu Stod, i když časová řada nám ukazuje dosti kolísavou výstavbu v jednotlivých letech. Výrazně nadprůměrnou bytovou výstavbu zaznamenali i v obvodech Horšovský Týn, Nepomuk a Nýřany. Na druhé straně pozorujeme velmi slabou bytovou výstavbu (v přepočtu na obyvatele) v krajském městě. Zdá se, že až v posledním roce zde dochází k mírnému oživení bytové výstavby. Přitom poptávka po bytech v krajském městě je a nepochybně ještě poroste.
I některá další sledovaná města (Domažlice, Rokycany) zaznamenala obdobně nízkou bytovou výstavbu. Vysokou intenzitou bytové výstavby se v prvé řadě vyznačuje město Nepomuk, kde roční průměrná výstavba bytů ve sledovaném období převyšuje 9 bytů na 1000 obyvatel. U sídel s 2 a více tisíci obyvatel nepřesahuje intenzita bytové výstavby také hodnotu 10 bytů, výjimkou je Železná Ruda s více jak 18 byty. V tomto případě lze však předpokládat spíše funkci sekundárního bydlení.
V kraji se během let 1997--2005 dokončilo celkem 14 212 bytů ve všech druzích staveb pro bydlení, což znamená přibližně 6 % všech staveb pro bydlení v České republice. Více než polovina všech nově postavených bytů v Plzeňském kraje, ale i v republice jako celku vznikla v letech 1997-2005 v rodinných domech (vč. nástaveb a přístaveb). Přibližně čtvrtina všech bytů v kraji byla postavena ve sledovaném období v bytových domech, k nimž můžeme přiřadit rovněž 6 % bytů vzniklých v nástavbách k bytovým domům. Ostatní formy nově vzniklých bytů se objevují méně, nicméně v Plzeňském kraji mají vyšší zastoupení než v celé republice. Patrné je to zejména u bytů, které vznikly díky stavebním úpravám původně nebytových prostorů (8,5 procenta).
Prognóza vývoje do roku 2015
Prognóza vývoje bytového fondu a potřeb bytů do roku 2015 vychází z analýzy výsledků sčítání lidu, domů a bytů a vývoje bytové výstavby v letech 1991--2005, resp. 1997--2005. Prognóza je vyhotovena za Plzeňský kraj jako celek a za město Plzeň, vždy ve dvou variantách. Součástí kapitoly je i projekce obyvatelstva a domácností do roku 2020, která slouží jako bezprostřední podklad pro pro gnózu potřeb bytové výstavby.
Projekce uvažuje s mírným vzestupem obyvatelstva jak v Plzeňském kraji, tak i v Plzni do roku 2015, v dalších letech pak spíše mírný pokles. Vzhledem k předpokládané snižující se průměrné velikosti censových domácností lze očekávat po celé období zvyšování počtu domácností v kraji i v krajském městě, a to relativně výrazněji, než u vývoje obyvatelstva. Uvedené údaje naznačují další prohlubování trendu štěpení domácností. Nadále bude docházet k růstu zejména domácností jednotlivců, ale také neúplných rodin. Tyto trendy jsou způsobeny zejména rostoucím věkem při prvním sňatku, nadále vysokou rozvodovostí, zvyšujícím se podílem bezdětných občanů a rovněž i růstem střední délky života. Z uvedeného konstatování vyplývá postupně vyšší zájem obyvatel o menší byty, resp. o byty s méně místnostmi. Tato situace však může být poněkud modifikována v důsledku očekávané vyšší životní úrovně obyvatelstva a tím i vyšších nárokům na bydlení.
Prognóza potřeb bytové výstavby byla vypracovaná ve dvou variantách. Vzhledem k vysoké míře soužití censových domácností (tedy podílu domácností, které musejí sdílet byt s další domácností) je v obou variantách uvažováno s poklesem soužití, a tedy i s potřebou zvýšení intenzity bytové výstavby ve srovnání s jejím dosavadním vývojem.
První varianta uvažuje s takovou bytovou výstavbou, která ve které by se míra soužití censových domácností přibližně vrátila na hodnoty roku 1991, druhá varianta je z hlediska potřeb bytové výstavby náročnější. Počítá se zásadnějším vzestupem intenzity bytové výstavby do roku 2015 v takové míře, aby se vybavenost domácností byty přiblížila hodnotám, které jsou obvyklé ve vyspělých západoevropských zemích. Nicméně pro uspokojení potřeb jednotlivých domácností kraje by měla být naplněna spíše tato možnost, i když bude ekonomicky náročnější. Obdobný přístup jako byl využit u krajské prognóza byl použit u prognózy potřeb bytové výstavby ve městě Plzni.
Optimální hranice
S využitím všech proměnných ukazatelů (tedy na jedné straně např. předpokládaných úbytků bytů, ale také např. na druhé straně i s využitím rezerv v bytovém fondu) byla stanovena hranice optimální bytové výstavby do roku 2015 na základě objektivní potřeby bytů Plzeňského kraje i města Plzně. Předpokládá výrazné zvýšení intenzity, a to na hodnotu přibližně 6 bytů na 1000 obyvatel středního stavu ročně. Tím by se intenzita bytové výstavby dostala na úroveň obvyklou v zemích s vysokou kvalitou bydlení.
Skladba nově stavěných bytů je závislá na potřebách obyvatel, jejich sociální struktuře a ekonomických podmínkách. V současné době se staví relativně dostatečné množství bytů v rodinných domech, je však nutno posílit také podíl nově stavěných bytů v bytových domech. S tím souvisí i vlastnická struktura nové bytové výstavby, v níž by měly být z jedné třetiny zastoupeny byty nájemní.
Analýza správních obvodů obcí s rozšířenou působností dokumentuje nerovnoměrnou bytovou výstavbu v rámci kraje. Zatímco v některých správních obvodech (např. Horšovský Týn, Nepomuk, Stod) není nutno zásadním způsoben měnit dosavadní intenzitu bytové výstavby, v jiných obvodech (např. Stříbro, Tachov, ale i Plzeň) je potřeba zásadního oživení bytové výstavby zřejmá.