K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Zaniknou nájemní byty?

(Obecní byty by pro municipality neměly být přítěží)

Datum: 2. 11. 2006, zdroj: OF 4/2006, rubrika: Bydlení

Zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí bylo obnoveno obecní vlastnictví bytů. Podle odhadů přešel do vlastnictví obcí majetek v rozsahu cca 2,1 až 2,4 bilionů Kčs (v tehdejších cenách), což představovalo pětinu národního majetku.

Majetkem obcí se stalo 877 tisíc bytů, tj. 23,5 % celkového bytového fondu republiky. Takový rozsah bytů obce v minulosti nikdy nevlastnily. Převod se uskutečnil bezúplatně.

Význam obecního vlastnictví bytů

Obecní vlastnictví bytů má v naší zemi, a v evropských zemích obecně, dlouholetou tradici. Má zcela mimořádný význam pro samosprávné postavení měst a obcí. Podstatné je, že je plně v souladu s lokálním, místním charakterem trhu bydlení. Obce by měly být velmi významným subjektem bytové politiky v oblasti své působnosti. Vlastnictví bytů k tomu vytváří příznivé hmotné předpoklady. Na činnosti obcí by mělo záležet, v jaké míře bude uspokojována jedna ze základních lidských potřeb a významný faktor sociálních jistot lidí.

Nájemní byty ve vlastnictví obcí jsou významným prvkem tržně konformní vlastnické struktury. Jejich existence je předpokladem fungování trhu bydlení. Přesto mizí jako loňský sníh. Tento vývoj je výsledkem negativního postoje k vlastnictví obce a preferování osobního vlastnictví bytů, které vychází z neoliberální představy o podobě trhu bydlení. Ten údajně vznikne, jakmile se všichni staneme vlastníky svého bytu. Ovšem i představitel našeho neoliberalismu, Václav Klaus tuto představu označil jako falešnou vizi a zdůraznil, že základní koncepcí pro většinu lidí městského typu je nájemní vztah.

Prodej obecních bytů

K prosazení neoliberální koncepce bylo nezbytné dosáhnout toho, aby lidé, pro které by bylo výhodnější řešit svou bytovou situaci nájmem, byli nuceni kupovat byty. Byl vytvořen mýtus neefektivnosti obecního vlastnictví a vytvořeny ekonomické předpoklady k jeho likvidaci a k tomu, aby se obce zbavovaly majetku a lidé kupovali byty do osobního vlastnictví.

Zároveň se pomocí nekompetentních médií rozšiřuje názor, že příčinou rozprodeje obecních nájemních bytů je regulace nájemného. Toto tvrzení slouží k požadavku na zrušení jakékoliv regulace nájemného, což nemá obdobu v žádné evropské zemi. Ve skutečnosti jde o komplex příčin. Kromě celkového společenského klimatu na prvním místě nutno jmenovat ekonomické podmínky, které vedou k tomu, že osobní vlastnictví se stává jedinou možností a zárukou jistoty bydlení mnoha rodin.

Bylo poměrně snadné "získat" pro rozprodej bytů obce a nájemníky obecních bytů. To umožnil legislativně mimořádně špatný zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů). Řada obcí se snaží prodat bytový fond za každou cenu. Proto stanoví velmi nízké prodejní ceny, příznivý platební kalendář popř. výhodné půjčky. Ten, kdo by za "babku" nekoupil, by byl úplný hlupák.

Kupující si však neuvědomují, že postupem obcí se na ně přesouvají velké starosti. Kupují také proto, že hrozí ztráta střechy nad hlavou. Když nekoupí, obec může prodat dům nebo byt třetí osobě, která může mít nejrůznější záměry včetně skončení nájmu s dosavadním nájemníkem. Někteří pronajimatelé jsou v šikaně nájemníků "mistry světa."

Ekonomický tlak

Uvedený postoj obecních zastupitelstev k prodeji bytů zásadním způsobem ovlivnila také skutečnost, že do vlastnictví obcí byl převeden velmi zanedbaný a ztrátový bytový fond. Zároveň byly zrušeny dotace na krytí těchto ztrát. Mnohamiliardový přesun státního majetku nedoprovázela žádná představa, koncepce či úvaha, zda mají obce dostatek nástrojů a finančních zdrojů k tomu, aby mohly plnit úlohu vlastníka tohoto poměrně rozsáhlého fondu bez zbytečných zásahů státu, ale současně s jeho jistou pomocí.

Očekávání, že budou přijata systémová opatření, která by umožnila obcím získat pro tento účel jiné zdroje, se nesplnila. Výsledkem bylo neúnosné zatížení rozpočtů obcí, které se v důsledku toho ocitly v obtížné hospodářské situaci. K tomu přispívá naprosto neuspokojivé financování obcí. Prodej bytů tak pomáhal obcím řešit nejen ztrátovost nabytého bytového hospodářství, ale získat prostředky pro další, více či méně oprávněné, projekty rozvoje obce.

Prodej obecních bytů je výhodnějším zdrojem rozpočtů než získávání obyvatel sousedních obcí k trvalému bydlení (i když za pár korun je možno získat statisíce). Finanční prostředky získané z prodeje bytů byly většinou zahrnuty do obecních výdajů a použity pro jiné než bytové účely. Dochází k dekapitalizaci bytového sektoru. Obce daly přednost krátkodobé výhodě, před dlouhodobou koncepční starostí o zabezpečení bytů pro své občany. Některé obce už úplně rozprodaly svůj bytový fond a nemají ve svém vlastnictví žádné byty. To kontrastuje se situací v sousedním Rakousku. Tak kupř. samotná Vídeň vlastní 240 tisíc obecních bytů.

Bytová politika

Nepřehlédnutelným motivem pro koupi bytu je také poznání, že vládní bytová politika doposud nedokázala objektivizovat proces stanovení nájemného. Nedokáže uspokojit oprávněné a zároveň odmítnout nereálné a nezdůvodněné požadavky jak soukromých majitelů domů tak i neoliberálně zaměřených starostů. Pokračuje se, s jistými výjimkami, v plošném zdražování nájemného. Nedávno schválený zákon o dalším jednostranném zvyšování nájemného, které mimochodem probíhá od roku 1992, je toho důkazem. A konec zdražování není vidět, ačkoliv bylo již dosaženo pozoruhodných úspěchů. Ve srovnání s rokem 1989 se nájemné zdražilo v průměru osminásobně a v Praze dokonce šestnáctinásobně.

Koupě bytů do osobního vlastnictví zadlužuje rodiny a ovlivňuje tok jejich úspor, nedostatek nájemních a převaha bytů v osobním vlastnictví bude ve stále větší míře bránit mobilitě pracovní síly. Pokud někdo již byt vlastní, není vždy jednoduché byt prodat a přestěhovat se za prací do jiného města.

Co je mimořádně důležité, obecní vlastnictví představuje přirozený základ sociálního bydlení, které není založeno výhradně na ziskovém principu. Tím, že obce často "za hubičku" rozprodaly bytový fond, zbavily se možnosti vzniku sociálního bydlení včetně tzv. startovních bytů pro mladé začínající rodiny. Netřeba zdůrazňovat, že to k přitažlivosti obce nepřidá.

Nelze také pominout, že řadě nových vlastníků chybí poznání, že vlastnictví přináší povinnosti, a že spoluvlastnictví jako "ďáblův vynález" se může stát příčinou sporů a hádek končících před soudem. Zabezpečení provozu, údržby a oprav domů není jednoduchým úkolem, zejména pro nezkušené amatéry. Zcela nevyřešené zůstává, jak se v podmínkách roztříštěného osobního vlastnictví bude řešit problém reprodukce bytového fondu. To je ovšem samostatné a mimořádně složité téma.

Zcela neprůhledné jsou výpočty ministerských úředníků, kterým bylo svěřeno právo vyhlašovat základní ceny za 1 m2 podlahové plochy bytů a vyhlašovat je formou sdělení ve Sbírce zákonů vždy s účinností od 1. července kalendářního roku. Ceny, vyjadřující střední hodnoty kupních cen nemovitostí a vycházející ze statistiky cen nemovitostí. Jde o zcela nereálnou a nesmyslnou veličinu, vznikající z prodejních cen neurčitelných prodejů dosažených v neurčitelné tržní situaci. Nedávné její zvýšení odůvodňované změnou metodiky výpočtu, prokázalo snadnost bezděčné nebo záměrné manipulace.

K tomu nutno připočítat sliby některých politiků, že po roce 2011, jakmile regulované nájemné dosáhne úrovně spekulačního volného nájemného, dojde ke zrušení regulace, nikoliv k jejímu zdokonalení kupř.podle vzoru Švýcarska nebo Rakouska. Není divu, že lidé dávají přednost zakoupení bytu i za cenu značného zadlužení. Zadlužit se, ale bydlet ve vlastním 3+1 je mnohem výhodnější, než platit šest tisíc korun měsíčně za garsonku, protože stejnou částkou lze splácet hypotéku.

Vládní bytová politika likvidace nájemního bydlení nejvíce vyhovuje bankovnímu sektoru. Příčina je jednoduchá, zvýší se zájem o hypoteční úvěry, které jsou zdrojem jejich zisku. Česká spořitelna (ČS) odhaduje, že díky plánovanému růstu regulovaných nájmů stoupne letos ve srovnání s rokem 2005 počet hypoték o 10 až 15 procent, tedy o 7,5 až 10,5 miliardy korun. Na rozvoj hypoték mají příznivý vliv také nízké úrokové sazby.

A tak se lidé zadlužují bez ohledu na to, že bankovní poplatky nejsou nejnižší. Významným faktorem jsou také zvýhodněné půjčky státu, které vedle určité míry pomoci, stimulují k zadlužování. Značný vliv má také očekávané zvýšení daně z přidané hodnoty na bytovou výstavbu od roku 2008. Výsledkem je, že se lidem jeví výhodným koupit byt do osobního vlastnictví i za současné předražené ceny.

Závěrem

V oblasti bydlení daří uskutečňovat scénář přeměny naší země v neoliberální ráj. Všichni budeme vlastníky svých bytů. Z trhu bydlení zmizí druh vlastnictví, který do jisté míry spolu s družstevním vlastnictvím, zabezpečuje konkurenční prostředí. Soukromý kapitál bude mít otevřenou cestu k realizaci svého přirozeného monopolu. Nedaří se formulovat a prosazovat sociálně tržní koncepci bytové politiky.

Je nezbytné rehabilitovat obecní vlastnictví nájemních bytů a vytvořit podmínky pro jeho rozvoj. To znamená vyřešit soustavu financování obcí tak, aby obecní byty nebyly pro obce přítěží a soustava nájemného uspokojovala zájmy pronajimatelů i nájemníků. K tomu je nezbytná decentralizace a demokratizace stanovení a úprav nájemného. Zároveň je zřejmé, že růst počtu bytů v osobním vlastnictví a zadlužování za účelem koupě bytu, přispívající ke konjunktuře stavební výroby, představuje určitou brzdu dalšího zdražování nájemného. Nereálné představy o růstu nájemného přijdou zkrátka. Vydělají však banky a developeři.

prof. Ing. Jaromír Císař, CSc., předseda České společnosti pro rozvoj bydlení

TOPlist
TOPlist