Jednostranné zvyšování nájemného

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu obnovuje dočasně regulaci nájmů v těch případech, kdy nedojde k dohodě smluvních stran -- nájemce a pronajimatele. Nájemníci se obávají příliš velkého zvýšení nájmů, proto je snaha některých pronajímatelů maximálně zvyšovat nájemné limitována do konce roku 2010 zákonem.

K problematice právní úpravy nájemného jsme publikovali několik článků v minulých číslech (např. Právní úprava nájemného, Změny v úpravě nájmu bytu). Možný proces jednostranného zvyšování nájmů během čtyřletého přechodného období začne 1. ledna 2007.

Připomeňme si, že podle zákona (§ 3 odst. 3) jednostranné zvýšení nájemného nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného, stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za 1 m² podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m² podlahové plochy bytu.

Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájmu i výpočet maximálního přírůstku stanoví zákon v příloze.

Pro zjednodušení vyhlašuje Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), formou sdělení ve Sbírce zákonů a na základě zmocnění v zákoně, základní ceny bytů (za 1 m² ), cílové hodnoty nájemného, vypočtené maximální přírůstky, územní rozčlenění obcí pro účely ocenění majetku a jejich roztřídění do velikostních skupin. Je zde také uveden postup při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájmu pro konkrétní byt.

S cílem vyšší informovanosti přetiskujeme textovou část Sdělení MMR č. 333/2006 Sb. Zásadní a velmi obsáhlá tabulková část všech příloh je uvedena na webových stránkách www.mmr.cz.

Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj ze dne 1. července 2006

o roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, o územním rozčlenění obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m² podlahové plochy bytů, o cílových hodnotách měsíčního nájemného za 1 m² podlahové plochy bytu, o maximálních přírůstcích měsíčního nájemného a o postupu při vyhledání maximálního přírůstku nájemného pro konkrétní byt.

Ministerstvo pro místní rozvoj v souladu s § 4 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon"), vyhlašuje pro uplatnění jednostranného zvýšení nájemného z bytu v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007:

• roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel (bez Prahy a Brna) -- uvedeno v příloze č. 1,
• územní rozčlenění Prahy a Brna seskupením jejich katastrálních území -- uvedeno v příloze č. 2,
• základní ceny v Kč za 1 m² podlahové plochy bytů a cílové hodnoty měsíčního nájemného v Kč za 1 m² podlahové plochy bytu -- uvedeno v příloze č. 3,
• maximální přírůstky měsíčního nájemného vyjádřené v procentech -- uvedeno v příloze č. 4 a č. 4a,
• postup při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt.

V příloze č. 1

jsou podle krajů jmenovitě uvedeny všechny obce, kromě Prahy a Brna, s počtem obyvatel 2000 a více a jsou zařazeny do velikostních kategorií v závislosti na počtu obyvatel. Obce shodného názvu nacházející se ve stejném kraji jsou označeny v závorce příslušným okresem. Obce s počtem obyvatel nižším než 2000 v této příloze jmenovitě uvedeny nejsou; pro účely vyhledání základní ceny a cílového nájemného v příloze č. 3 a pro účely vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného v příloze č. 4 a 4a patří obce s počtem obyvatel nižším než 2000 v příslušném kraji do velikostní kategorie "do 1999 obyvatel". Obce jsou do velikostních kategorií roztříděny na základě údajů Českého statistického úřadu o počtu obyvatel k 1. lednu 2006.

V příloze č. 2

jsou uvedena všechna katastrální území v Praze a Brně a jsou seskupena do jednotlivých oblastí označených čísly. Toto členění bylo převzato z vyhlášky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

V příloze č. 3

jsou uvedeny základní ceny v Kč za 1 m² podlahové plochy bytů vyjadřující střední hodnoty kupních cen nemovitostí vycházející ze statistiky cen nemovitostí Ministerstva financí. Dále jsou v této příloze uvedeny cílové hodnoty měsíčního nájemného v Kč za 1 m² podlahové plochy bytu pro jednotlivé velikostní kategorie obcí v jednotlivých krajích a pro jednotlivé oblasti Prahy a Brna; těchto cílových hodnot může být dosaženo nejdříve k 1. lednu 2010 (§ 2 písm. c zákona). Tyto hodnoty byly vypočteny podle vzorce uvedeného v příloze k zákonu. Cílové hodnoty měsíčního nájemného jsou uvedeny zvlášť pro byty se sníženou kvalitou, což jsou byty vymezené v ustanovení §2 písm. e až g zákona. Podlahová plocha bytu je vymezena v ustanovení § 2 písm. d zákona.

V příloze č. 4

jsou uvedeny maximální přírůstky měsíčního nájemného v procentech, vypočtené pro aktuální -- tj. nyní placené -- nájemné (v Kč/m²) podle vzorce uvedeného v příloze k zákonu a zaokrouhlené na jedno desetinné místo. Aktuální nájemné nezahrnuje nájemné za vybavení bytu (§ 2 písm. b zákona), ani platby za služby spojené s užíváním bytu nebo za vytápění a energii. Hodnoty aktuálního nájemného rozčleněné podle velikostních kategorií obcí v jednotlivých krajích a podle oblastí v Praze a Brně jsou uvedeny v Kč za 1 m² podlahové plochy bytu a zaokrouhleny na dvě desetinná místa. Nejsou zde uvedeny hodnoty aktuálního nájemného, u nichž je v jednotlivých velikostních kategoriích obcí a v oblastech Prahy a Brna nízká pravděpodobnost jejich výskytu, ani hodnoty vyšší než příslušné cílové nájemné. V příloze č. 4a jsou uvedeny, ve stejné struktuře, hodnoty aktuálního nájemného a jim odpovídající maximální přírůstky nájemného pro byty se sníženou kvalitou.

Zásady zvyšování nájemného podle zákona

• Zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, popř. jednostranným, avšak limitovaným, zvýšením nájemného podle zákona.
• Jednostranné zvýšení nájemného nesmí převýšit maximální přírůstek měsíčního nájemného (v procentech) stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního -- tj. nyní placeného -- nájemného za 1 m² podlahové plochy bytu v příslušné velikostní kategorii obcí nebo oblasti Prahy a Brna.
• Maximální přírůstek měsíčního nájemného lze vypočítat podle vzorce stanoveného v příloze zákona. Pro přímý výpočet maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt podle vzorce uvedeného v příloze k zákonu se použijí základní ceny, popř. cílové hodnoty nájemného, v Kč za 1 m² podlahové plochy bytu v závislosti na velikostní kategorii obce v příslušném kraji nebo oblasti Prahy nebo Brna, kde se konkrétní byt nachází. Tyto hodnoty jsou uvedeny v příloze č. 3. Již vypočtené maximální přírůstky měsíčního nájemného lze alternativně vyhledat v příloze č. 4 nebo 4a.

Postup při vyhledání

maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt v přílohách k tomuto Sdělení a určení zvýšeného nájemného o tento přírůstek:

1. Zjistěte v příloze č. 1, v rámci příslušného kraje, velikostní kategorii (podle počtu obyvatel), kam je zařazena obec, v níž se nachází konkrétní byt.
2. Pokud se konkrétní byt nachází v Praze nebo Brně, vyhledejte v příloze č. 2 podle příslušného katastrálního území oblast, do které byt patří.
3. Vyhledejte v příloze č. 4 (popř. 4a pro byty se sníženou kvalitou) ve vodorovném řádku odpovídajícím velikostní kategorii obcí nebo oblasti Prahy nebo Brna (podle označení v levé části stránky) hodnotu odpovídající konkrétnímu aktuálnímu nájemnému -- tj. nájemnému, které je nyní placeno ("AN"). Nenajdete-li konkrétní hodnotu aktuálního nájemného, vyhledejte v témže vodorovném řádku hodnotu nejbližší nižší (směrem doprava). Hodnoty aktuálního nájemného rovné nebo vyšší než cílové nájemné pro danou velikostní kategorii obcí nebo oblast Prahy a Brna zde uvedeny nejsou, protože pro takové hodnoty se aktuální nájemné jednostranně zvýšit nemůže.
4. Následně pak vyhledejte v záhlaví -- tj. v prvním řádku nahoře -- toho sloupce, v němž se vyhledané aktuální nájemné nachází, maximální přírůstek měsíčního nájemného ("MP") vyjádřený v procentech.
5. O maximální přírůstek měsíčního nájemného "MP" (v %) může pronajímatel zvýšit nájemné v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007. Znamená to, že zvýšené nájemné "ZN" (v Kč/m²) se odvodí z aktuálního (tj. nyní placeného) nájemného "AN" (v Kč/m²) takto:
   AN × (MP/100 + 1) = ZN

Příklad postupu

při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt:

Například byt se nachází v Pečkách ve Středočeském kraji, má sníženou kvalitu a je za něj placeno aktuální měsíční nájemné 8,89 Kč za 1 m² podlahové plochy bytu.

V příloze č. 1 je obec Pečky jmenovitě uvedena, a to ve velikostní kategorii "Obce se 2000--9999 obyvatel", jak ukazuje následující obrázek:

Na základě tohoto zařazení obce Pečky do příslušné velikostní kategorie (2000--9999 obyvatel) se v příloze č. 4a (jde o byt se sníženou kvalitou) vyhledává hodnota aktuálního nájemného v Kč/m² (8,89). Tato konkrétní hodnota zde uvedena není; v témže řádku je však (vpravo) uvedena hodnota nejbližší nižší, a to 8,88.

V záhlaví příslušného sloupce (nahoře na stránce) je k tomuto aktuálnímu nájemnému přiřazeno zvýšení 42,0 % (maximální přírůstek měsíčního nájemného v procentech), jak ukazuje následující obrázek:

Výpočet zvýšeného nájemného o 42,0 % se provede tak, že se hodnota aktuálního nájemného (v Kč/m²) vynásobí číslem 1,42:

8,89 × (42/100 + 1) = 8,89 × 1,42 = 12,62 Kč/m²

Zvýšené měsíční nájemné za 1 m² podlahové plochy zvoleného bytu v roce 2007 je 12,62 Kč/m².