Analýza bytové výstavby

Podle zprávy Českého statistického úřadu dosáhla bytová výstavba v loňském roce nejvyšších úspěchů od roku 1990, kdy doznívala rozestavěnost z konce osmdesátých let. Vloni bylo dokončeno více než 32 tisíc nových bytů a rovněž přes 40 tisíc zahájených bytů byl od té doby nejvyšší. Na konci roku 2005 bylo rozestavěno 155 tisíc bytů.

V roce 2005 sice mírně poklesl podíl bytů dokončených v rodinných domech, a to jak v novostavbách, tak formou nástaveb a přístaveb ke starším rodinným domům. Přesto se v rodinných domech staví téměř polovina nových bytů. Zastoupení bytových domů mezi dokončenými byty se však v poslední době zvýšilo, i když u bytů dokončených v nástavbách a přístavbách k bytovým domům došlo k poklesu. V případě zahájených bytů začala druhá etapa postupného oživování bytové výstavby po hlubokém propadu začátkem devadesátých let a propadu v roce 2001. V tomto trendu pokračoval rok 2005, kdy byla zahájena výstavba 40 381 bytů, což je nejvíce od roku 1990.

Zahájené byty

V roce 2005 představovalo 13 574 zahájených bytů v nových bytových domech 33,6 % z úhrnu zahájených bytů. Tento podíl ve srovnání s rokem 2004 vzrostl o 14,1 %. Podíl bytů zahájených formou nástaveb a přístaveb k rodinných domům má v posledních třech letech klesající tendenci. V roce 2005 činil už pouhých 7,8 %.

Zastoupení nových rodinných domů v zahajované bytové výstavbě v posledních letech kolísá kolem hranice 40 % a v roce 2005 dosáhl 43,5 %. Počet zahájených nástavbových a přístavbových bytů v bytových domech o proti roku 2004 klesl a je 5,2 % (v roce 2004 to bylo 6,1 %).

Pokles podílu na zahájené výstavbě bytů byl v kategorii bytů ve stavebně upravených nebytových prostorách, u bytů v domech s pečovatelskou službou a domovech-penziónech. U bytů vzniklých v nebytových stavbách došlo k mírnému vzestupu o 3,1 %. Počty a struktura dokončených bytů vyplývají z tabulky 1.

Tab. 1: Počet a struktura dokončených bytů 1997--2005 (podle druhu objektů)

1) Modernizované byty představují zkvalitnění bytového fondu a nejsou započítávány do úhrnu dokončených bytů

Růst rozestavěnosti

Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. V roce 2005 bylo tak v České republice rozestavěno 155 202 bytů, včetně těch, jejichž výstavba byla dočasně zastavena, což znamenalo 15,2 bytů na 1000 obyvatel. Proti roku 1994 se počet rozestavěných bytů zvýšil 2,5krát. Z celkového počtu bytů rozestavěných koncem roku 2005 připadal největší podíl 48,0 % na novostavby rodinných domů, 19,7 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 19,7 % v novostavbách bytových domů a 5,1 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.

Typy bytů

Velikost obytné a užitkové plochy bytů v průběhu let kolísala v závislosti na struktuře dokončených bytových objektů. V roce 2005 byla průměrná obytná plocha jednoho bytu 70,3 m² a průměrná užitková plocha 100,7 m². Při výstavbě rodinných domů je obytná plocha téměř dvojnásobná proti bytům v bytových domech (98,1m² ku 50,4 m²). Nejmenší byty se staví v domech s pečovatelskou službou a domovech -- penzionech (26,5 m²).

Velikost dokončených bytů se liší v závislosti na charakteru stavby. U rodinných domů převažují byty 5+1, zatímco v bytových domech převládají byty dvoupokojové. Počet pokojů na jeden byt mírně roste.

Technická vybavenost bytů se rok od roku zlepšuje. Vybavenost elektřinou a dodávkou vody se považuje za 100 % a nesleduje se. Ve všech formách bytové výstavby rostl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou jako důsledek pokračující plynofikace. Bez přívodu plynu bylo v roce 2005 dokončeno pouze 34,0 % bytů. Více jako polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (63,2 %). Vlastní čističku odpadních vod mělo 10,0 % rodinných domů. Vytápění u rodinných domů bylo z 92,4 % řešeno centrálně. Z bytových domů jich bylo vytápěno centrálně 37,6 % a dálkově 45,4 %.

Dlouhá doba výstavby

Ze stavebních materiálů převažovala zděná výstavba -- 81,4 % bytů bylo postaveno z cihel a tvárnic. Pokleslo používání montovaných domů v bytové výstavbě a přetrvává nízký podíl dřevěných konstrukcí (1,7 %).

Velikost stavebních pozemků rodinných domů v průběhu let trvale rostla. Průměrná plocha jednoho stavebního pozemku se zvýšila z 887,6 m² v roce 1997 na 1131,8 m² v roce 2005. Větší stavební pozemky jsou v menších obcích s počtem do 5000 obyvatel (průměr až 1200 m²).

Velikost zastavěné plochy stagnuje, a to rovnoměrně podle velikosti obcí i podle krajů. Průměrná zastavěná plocha jednoho rodinného domu se pohybuje kolem 140 m². Doba výstavby byla stále dlouhá, i když v posledních letech mírně klesá. V roce 2005 byl rodinný dům postaven v průměru za 3,6 roků. Téměř 20 % rodinných domů se staví déle než 5 let. Bytové domy se stavěly v průměru o více jak jeden rok rychleji než rodinné domy (2,3 roků). Nejdéle trvá výstavba nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům (více jak 5 let).

Výstavba podle krajů a obcí

V roce 2005 se relativně nejvíce stavělo v Praze a v jejím zázemí, ve Středočeském a Jihomoravském kraji, nejméně v Olomouckém a v Ústeckém kraji. Pokračoval trend zahájený v druhé polovině devadesátých let kdy se začala významněji uplatňovat tzv. suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí větších měst.

Naopak průmyslové regiony severních a severozápadních Čech vykazují nejnižší hodnoty v intenzitě bytové výstavby. Podrobněji viz mapa.

Zajímavým ukazatelem je četnost obcí podle dokončených bytů na jejich území (viz tabulka 2). Zatímco v roce 1997 se nepostavil žádný byt v 3747 obcích, v loňském roce již bylo pouze 2889 takových obcí. Klesá i počet obcí, které staví jen jeden nebo dva byty a naopak narůstá počet obcí ve všech kategoriích, které staví více než 3 až 20 bytů v roce. Od roku 1997 nepostavilo 574 obcí žádný byt (9,2 % obcí).

Tab. 2: Četnost obcí podle počtu dokončených bytů v obci

V absolutních počtech bylo nejvíce dokončených bytů postaveno v krajských městech (Praha 36 762 bytů). Z hlediska dokončených bytů na 1000 obyvatel jsou na prvých deseti místech obce v okresech Praha-východ a Praha-západ (188 bytů v obci Květnice představuje 129 %). Ve srovnání s Prahou (3,47 %) je to dramatická změna.

Pořizovací hodnota bytů

Důležitou charakteristikou bytů je jejich pořizovací hodnota, do které nepatří cena za stavební pozemek. V roce 2005 dosáhla celková hodnota všech dokončených bytů v ČR cca 62,3 mld. Kč. Pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu. V roce 2005 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2 742,5 tis. Kč, ve srovnání s rokem 1997 byla o 27,9 % vyšší.

Objektivnější je přepočet hodnoty na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m³ kubatury rostla od roku 1997 ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během osmi let se u rodinných domů ukazatel zvýšil o 40,7 %. V roce 2005 byla cena 1 m³ celkem 3496 Kč. Plynulé tempo zaznamenává nárůst cen za 1 m² obytné plochy (o 21,0 % na 27 942 Kč) a za 1 m² užitkové plochy bytů (o 33,3 % na 18 800 Kč).

Zpracováno podle podkladů Českého statistického úřadu