Sídliště jako hrozba
Vláda České republiky projedná v těchto dnech závažný materiál – Koncepci bytové politiky. Tato koncepce je nesporně poněkud odlišná od materiálů předkládaných v minulosti. Jako členská země Evropské unie se musíme pohybovat v prostoru, který nám vymezuje nejen náš národní právní řád, ale také komunitární právo Evropské unie.
Není třeba polemizovat o skutečnosti, že není dobře možné koncipovat jednotnou, univerzální Evropskou bytovou koncepci. Je však pravdou, že lze definovat několik problémů bytové politiky, které, nebudou-li řešeny na Evropské platformě, mohou přinést v průběhu času potíže a to značné. Dokonce mohou být podnětem k závažnému porušení rovnováhy a mohou přinést problémy jak v nových zemích, v zemích budoucích členů, tak i v tradičních či zakladatelských zemích EU.
Problém panelových sídlišť může být za určitých okolností příčinou rozsáhlých poruch včetně sociální exkluze, závažných poruch na trhu s důsledky do jiných oblastí -- zdravotního stavu populace, kriminality a podobně.
Velkovýroba bytů
Kde jsou důvody k tak závažnému tvrzení? Poválečná bytová nouze byla u nás řešena zprvu představou totalitní vlády, že si lidé sami zbudují nová obydlí. Ekonomický experiment komunismu však záhy cítil silné problémy a proto hledal řešení v levné, sériové výstavbě v podstatě jednoho konstrukčního systému -- panelového domu. Koncem padesátých let zahájil tuto velkovýrobu a plánovitě ji rozvíjel prakticky až do roku 1989.
Poněkud stranou šla kvalita odvedené práce, perspektiva zvolené technologie a další významné aspekty urbanistické. Takto stát vyrobil cca 1,6 milionu bytů, které vnutil městům ale i družstvům, jiné vlastníky prakticky nepřipustil. Již počátkem 80. let se začaly projevovat určité nedostatky a stát je řešil svojí metodou -- vyhlásil státem regulovaný a přídělový systém dotací na vady panelové výstavby ve výši až 80 % nákladů stavebních prací zejména na zateplení.
Vady panelových domů
- Panelová, prefabrikovaná výstavba je železobetonová svařovaná konstrukce jejíž technická, ekonomická a morální životnost je omezena rizikem vzniku specifických vad, které jsou početnější a závažnější nežli u ostatních budov vystavěných jinými technologiemi
- Některé vady způsobila již vadná projektová dokumentace, vady jsou dnes přesně definovány a odborné veřejnosti známy.
- Nejčastější jsou vady předsazených lodžií jako důsledek podcenění prostorového působení nosného systému, jejich neopravení hrozí destrukcí
- Vady vzniklé při montáži a výrobě panelových dílců a též v důsledku karbonatací betonu způsobují koroze vnitřní železné konstrukce a její rozpad
- Vady vzniklé nedostatečnou údržbou, zejména bývalých státních domů, teorie všelidového majetku vedla v praxi k tomu, že se o byty obyvatelé ani provozovatelé nestarali
- Vady obvodových plášťů -- nejen konstrukční, ale i tepelně izolační. Zateplení budov ušetří až 45 % tepla
- Nedostatečná ventilace, chybná konstrukce vnitřních rozvodů tepla, vody, odpadů, dřevotřísková vnitřní jádra a koupelny
Přes uvedené nedostatky, navštívíte-li byt v panelovém domě, zdá se jeho užitná hodnota a vnitřní vybavení či komfort srovnatelný s bydlením v Evropě. Je specifickou vlastností těchto staveb, že některé vady vznikají uvnitř konstrukcí a zjistí se až ve fázi, kdy hrozí havárie. Právě proto se věnujeme osvětě pro laiky i správce a odborné firmy.
Cesta modernizace
Jsou tyto problémy vůbec řešitelné? Ano, jsou. Po roce 1989 se hledalo optimální řešení ve spolupráci se zahraničím. Zvažovaly se všechny alternativy včetně demolice a dospělo se k závěru, že jedinou cestou je rekonstrukce, modernizace, humanizace panelových sídlišť. Dnes nejsou problémem technologické postupy, dostatek vhodných materiálů, kapacity dodavatelských firem, projektová dokumentace. Existuje celá řada praktických příkladů již uskutečněných oprav a tyto případy dokazují, že vhodným postupem lze dosáhnout velice dobrého výsledku. V čem je tedy problém?
- Naše země procházela a prochází složitým transformačním obdobím. Nejde jen o formální jev, ale o změny zcela zásadní. Monopolně státní sektor a okrajově připuštěný družstevní sektor se transformoval vlastnicky. Státní byty byly předány zákonem obcím. Ty, z nedostatku prostředků zahájily rozsáhlou privatizaci a převáděly byty v panelácích do vlastnictví občanů -- jednak jako jednotlivé byty, ale též i celé domy. Zde byla úspěšně použita myšlenka vzniku nových družstev. Tak bylo privatizováno cca 20 tis. domů
- Privatizace proběhla pro nájemníky za poměrně příznivé ceny, ale nebyl doceněn aspekt, že vlastnictví zavazuje. V domech panelových sídlišť dnes žijí jak úspěšní podnikatelé a lidé s nadstandardními příjmy tak i lidé nezaměstnaní nebo s příjmy nízkými. Mnozí z nich nemohou krýt náklady rekonstrukce, které odhadujeme na cca 400 tis. Kč na byt (cca 33 000 Euro, když příjmový průměr u nás je asi 650 Euro)
- Nezbývá proto, než učinit opravy občanům splatitelné. Ročně se investuje různými formami přibližně 10 miliard korun, to by znamenalo dořešení problému cca za 50 let. Takový přístup je nereálný.
Návrh řešení
Jak problém řešit? Vytvořením podmínek pro opravu domů, a to tržně konformními nástroji. Česká republika disponuje několika programy podpor pro tyto opravy a to rozdělenými podle stupně poškození domů na dotační -- pro závažné poruchy -- či pouze programy úvěrů se zvýhodněnou úrokovou sazbou. Ukazuje se však, že po vstupu do EU máme v mnohých případech problémy se slučitelností takových podpor a rovněž národní zdroje nejsou dostatečné. Bude proto třeba opravy panelových domů chápat jako jednu z národních priorit. Domníváme se, že nejen jako prioritu národní.
Opravy panelových domů by měly být řešeny novými programy, které by využily evropských fondů a zdrojů. Tuto cestu musíme společně a intenzivně hledat na půdě Evropské unie. Ministerstvo pro místní rozvoj navrhuje vytvoření pracovní skupiny, která by zhodnotila provedené analýzy a navrhla, prostřednictvím ministrů členských zemí s odpovědností za bytovou politiku, svým vládám a v konečném důsledku Evropské komisi relevantní řešení. Nejde o pracovní skupinu technickou, ale o komisi více finanční či politickou, která bude hledat konkrétní řešení.
Pozitiva
Musíme též vzít v úvahu pozitivní stránky řešení. Ti, kteří zaplatí převážnou část nákladů jsou občané -- vlastníci či nájemníci. Jde o investice do nemovitostí se všemi pozitivními důsledky této skutečnosti, nejde o výdaje spotřební. Řešení tak rozsáhlého problému umožní zvýšení zaměstnanosti, vzniknou nová pracovní místa ve stavebních firmách se všemi důsledky pro ekonomiku. Pokud by se nám podařilo zdvojnásobit investice a dosáhnout alespoň úrovně 20 mld. Kč ročně, bude to mít na ekonomiku země pozitivní dopad.
Zlepší se zdravotní stav populace, což sekundárně uspoří miliardy výdajů na zdravotnictví. K tomuto aspektu se vrátíme v závěru. Zabráníme sociální exkluzi, která je vážným rizikem.
Negativa
Musíme však připustit, že problém panelových sídlišť řešen nebude. Co nastane? V první fázi zdánlivě nic. Dva tři roky budeme řešit ze stávajících zdrojů naléhavé a havarijní situace. Ty se však začnou množit a to geometrickou řadou. Vyjdeme-li z předpokladu, že tyto poruchy se projevují naléhavě po 45--50 letech od dokončení výstavby byla vskutku masivní výstavba zahájena v 70. letech, kdy se stavělo až 40 000 panelových bytů ročně, stane se již koncem prvního desetiletí našeho století problém obludným.
Sníží se tržní ceny panelových bytů a to přivede do sídlišť čím dál více sociálně slabších občanů, neschopných splácet náklady na rekonstrukce. Budou se množit poruchy dluhů na platbách a mnozí občané byty opustí. Na území bývalé NDR je již nyní přes milion takových domů volných. Dojde k sociálnímu vyčlenění, vniknou místa plná problémů, růstem kriminality, občané budou rozčarováni ztrátou bezpečí a i majetku, jejich byty budou prakticky bezcenné.
Existuje studie provedená ve 20 000 bytech lékaři v severních Čechách. Její výsledky jsou alarmující. O 40 % vyšší alergická onemocnění horních cest dýchacích zejména u dětí a různé další choroby včetně zvýšené potratovosti těhotných žen. Občané tyto problémy s životem v panelovém domě často nespojují, ale vědecký výzkum a jeho závěry jsou jasné.
Závěrem
Evropská komise by měla změnit přístup k důvodnosti a slučitelnosti veřejných podpor evropským právem. Měli bychom vytvořit manuál pojmů a zásad pro posuzování těchto případů při investicích do odstranění závažných poruch na bytovém trhu a v technickém stavu panelových budov. Jde nejen o pochopení, proč chceme a musíme investovat ze svých národních rozpočtů do těchto oblastí, ale též o využití Evropských zdrojů a zamezení popsaným negativním důsledkům včetně sociální exkluze.
Zahraniční zkušenosti v oblasti regenerace sídlišť
Velká Británie
Problémy sídlišť, která vznikají většinou jako náhrada za asanované chudinské části měst jsou: nezaměstnanost, chudoba, špatný zdravotní stav, kriminalita, vysoký podíl starých osamělých lidí. Řešení: vláda se snaží zavádět nové formy vlastnictví a snižovat počet sociálních bytů. Města, vláda i soukromé subjekty vytvořily Spolek pro regeneraci sídlišť, experimentuje se postup regenerace i s podporou státu. Regenerace má být zaměřena nejen na fyzické opravy, ale i na sociální problematiku. Podmínkou je účast místního obyvatelstva.
Nizozemsko
V druhé polovině minulého století se postavilo přes milión nových domů. Problémy poválečných sídlišť jsou technické, sociální a ekonomické. Řešení se zaměřilo nejprve na urbanistickou obnovu (70. léta), během 80. let se řešily problémy vandalismu a kriminality. Začátek 90. let byl ve znamení sociální obnovy. Důraz je kladen na tvorbu pracovních příležitostí. Zkušenosti hovoří pro to, aby se všechny otázky řešily vyváženě -- stavebně technické úpravy i náprava sociálních podmínek. Vždy je nutno vyhodnotit místní situaci.
Německo
Problémy německých sídlišť se od našich příliš neliší. Sociální skladba obyvatel se příliš nezměnila, problémy jsou technické a nedostatky jsou zejména ve vybavenosti sídlišť. Řešení vychází z předpokladu, že je nutno zachovat strukturu obyvatel, podpořit nové pracovní příležitosti, posílit jejich identifikace s bydlištěm a zhodnotit obytné prostředí. Preferuje se dlouhodobý komplexní přístup založený na analýze a koncepci, přičemž se realizují menší okamžité kroky. Je vytvořen systém státních subvencí a podporuje se spojení veřejných a soukromých zdrojů.
Francie
Problémy sídlišť vyplývají ze zhoršující se sociální skladby obyvatelstva, postupně narůstá kriminalita a nezaměstnanost.
Postup řešení je systémový, sídliště jsou rozdělena do skupin podle priorit řešení. První skupinu tvoří 12 největších sídlišť, pro které jsou zpracovány "Velké urbanistické záměry" na 10--15 let. Obsahují rekonstrukci, privatizaci veřejných prostorů, jsou vysoce dotovány. Další skupinu tvoří 44 sídlišť se zvýhodněnými daňovými sazbami, podpora drobných podnikatelů na území sídliště, kteří zaměstnávají místní obyvatelstvo.