Podpora oprav panelových domů

V roce 2001 bylo v České republice obydleno celkem 3828 tis. bytů, z toho 2158 tis. v bytových domech. V panelových bytových domech je evidováno 1165 tis. bytů, tedy 31,43 % celkového bytového fondu. Panelová sídliště, kterých je více jak 300, obklopují řadu měst a tvoří podstatnou část jejich bytového fondu (např. v Karviné žije na sídlištích cca 92 % obyvatel města, v Chomutově 87 %, v Hradci Králové 52 %). Značná část panelové výstavby je soustředěna do strukturálně postižených regionů a hospodářsky slabých okresů.

Současný stav bytového fondu v ČR je poznamenán dlouhodobě zanedbávanou údržbou. Řada konstrukčních částí obytných budov vykazuje vážné závady, projevující se snižováním užitných vlastností, zvýšenými provozními náklady a snižováním provozní bezpečnosti. Analýzy období devadesátých let ukazují, že na prohlubování problémů se do jisté míry podílí i nedokonalý způsob privatizace, zvláště v její ranné fázi. Podstatnou část privatizovaného fondu tvořily právě panelové domy, vyžadující finančně náročné komplexní opravy, což zvýraznilo potřebu jejich rekonstrukce.

Nekvalitní výroba

Výstavba panelových domů probíhala od roku 1959 a doznívala ještě na počátku let devadesátých. Nejvíce bytů bylo postaveno v letech 1966 až 1975 s původní životností 30 až 40 let. Teprve v osmdesátých letech docházelo k aktualizaci norem a předpisů. Více jak 75 % všech bytů v panelových domech tudíž nevyhovuje dnes běžným standardům. Prioritou tehdejší výstavby byla především kvantita s nízkou technickou úrovní.

Přestože postupně vzniklo cca 14 základních stavebních soustav s různými modifikacemi, vlivem unifikace výroby vykazují panelové domy řadu závad obdobného charakteru.

Většinu závad panelové domy přinesly na svět již v době svého vzniku a byly způsobeny jak při výrobě dílců, tak při montáži na stavbě (37 %), případně chybným projektovým řešením (29 %). Jen 18 % závad vzniklo nevhodným užívání domu, stáří objektu včetně zanedbané údržby se přičítá 16 % závad. Z toho je zřejmé, že uživatelé nemohli existující vady ve větší míře ovlivnit.

Program poskytování finanční podpory na opravy bytového fondu (Ministerstvo pro místní rozvoj)

Tento program je určen na opravy bytových domů postavených panelovou technologií. Cílem je pomoci všem vlastníkům při nezbytných opravách panelové technologie, které způsobují havarijní stav domu. Jedná se pouze o činnosti neinvestičního charakteru.

Program využívá mechanismu přímých nevratných účelových dotací ve výši až 40 % rozpočtových nákladů opravy. Žádost o dotaci nemůže být podána po dokončení a profinancování opravy. Předmětem podpory jsou opravy nebo zabezpečovací práce, doložené stavebním úřadem. V letech 1996 až 2000 bylo umožněno provádět některé investiční činnosti, jako např. zateplení budov či výměna střech. Důvodem vyřazení byl zejména výrazně snížený objem finančních prostředků, růst cen stavebních prací a skutečnost, že od roku 2001 se začal uplatňovat v oblasti péče o panelový bytový fond nový nástroj Státního fondu rozvoje bydlení, tzv. program Panel. V roce 2003 byl stanoven maximální limit dotace na 1 b. j. ve výši 45 000 Kč.

V roce 2000 bylo přijato 841 žádostí, vyhověno bylo necelým 62 % a objem požadovaných prostředků činil 877 mil. Kč. V roce 2001 bylo přijato 416 žádostí, vyhověno 129 žadatelům a požadovaný objem činil 647 mil. Kč. V roce 2002 bylo na 309 žádostí vyhověno 155 a požadovaný objem činil 515 mil. Kč. V roce 2003 se podařilo vyhovět celkem 220 žádostem z celkového počtu 290. Průměrný požadavek na jednu žádost se v jednotlivých letech pohyboval od 1,67 mil. Kč až k 1,36 mil. Kč v roce 2003.

V letech 1998 až 2003 se za pomoci programu podařilo opravit, spíše však stabilizovat, celkem 90 937 bytů v panelových domech, tedy 7,81 % celkového počtu. Interpolací za léta 1996 až 1997 (program v gesci Ministerstva financí) lze předpokládat, že opravy se dotkly cca 10,3 % celkového počtu panelových bytů. Podrobnosti dle krajů viz uvedená tabulka.

Tabulka č. 1: Program oprav panelových bytových domů (MMR) -- vývoj v letech 1998--2003

Poznámka: *) tzv. zbytková dotace, příp. přerozdělená vratka

Tempo oprav

Při výběru žádostí je nejvíce hodnocena skutečnost, že vlastník bytového fondu již opravu zahájil a plní tedy havarijní nařízení stavebního úřadu a pasivně nečeká na přidělení dotace. U tzv. pasivních žadatelů bývá obvyklé, že v případě dotačního neúspěchu přestává být závada "havarijní" a nařízení stavebního úřadu je změněno. Tzv. pasivní chování bylo v roce 2003 zřejmé především u žádostí Jihomoravského a Moravskoslezského kraje.

Průměrná výše dotace na 1 b. j. v roce 2003 činila 30 545 Kč a byl tedy zachován standard dvou předcházejících let. Stanovením horního limitu se však výrazně snížila diference mezi jednotlivými kraji, která v roce 2002 byla od 16 tis. Kč na 1 b. j. do 54 tis. Kč.

Stávající tempo oprav, pouze za pomoci státní dotace, znamená, že v některých regionech by byl bytový fond opraven v časově neúnosném horizontu. Skutečnost, že více jak 50 % panelových domů a bytů je za zenitem své životnosti, ukazuje, že závad bude neustále přibývat. Odhadovaný dluh na panelovém bytovém fondu byl v roce 1999 cca 300 mld. Kč. V případě nečinnosti stoupají odhadované škody ročně o 10 mld. Kč. Do konce roku 2003 bylo za pomoci programu Panel zahájeno cca 115 akcí v celkové výši podporovaných úvěrů 1,6 mld. Kč. Dluh na panelovém bytovém fondu lze k současnému datu odhadnout na nejméně 350 mld. Kč.

Program podpory oprav vad panelových bytových domů pro rok 2004 byl vyhlášen ministrem pro místní rozvoj již v listopadu 2003 a konečný termín pro podávaní žádostí byl stanoven 31. leden 2004. Ministerstvo pro místní rozvoj má k dispozici 220 mil. Kč. Podmínky programu se nezměnily, upřesněno bylo pouze tzv. ISO pro dodavatele stavby, a to ČSN EN ISO 9001:2001.

Program regenerace sídlišť (Ministerstvo pro místní rozvoj)

Podmínky Programu regenerace sídlišť stanovuje nařízení vlády č. 494/2000 Sb. Pro zahájení tohoto programu bylo ze státního rozpočtu uvolněno pro rok 2001 celkem 150 mil. Kč. Vzhledem k zahajovacímu roku to byla částka dostačující.

Předmětem a účelem programu je vytvoření podmínek pro přeměnu panelových sídlišť ve víceúčelové celky a všestranné zlepšení obytného prostředí. Příjemcem podpory může být pouze ta obec na jejímž území se nachází panelové sídliště o celkovém počtu nejméně 150 bytů. Takových sídel je na území České republiky více jak 300. Obec musí mít schválený územní plán obce a zároveň musí mít zastupitelstvem schválený i samotný projekt regenerace sídliště. Minimálně 30 % rozpočtových nákladů úprav financuje sama obec. Podpora se poskytuje jako nevratná účelová dotace až do výše 70 % rozpočtových nákladů na práce realizační i plánovací.

V roce 2001 bylo podáno celkem 35 projektů, podmínkám vyhovělo pouze 14, tedy 40 %.

Rok 2002 nebyl k programu z hlediska finančního vstřícný. MMR získalo ze státního rozpočtu pro účely programu pouze 80 mil. Kč. Bylo podáno celkem 70 projektů a vyhovělo 18 z nich, tedy necelých 26 %. Došlo také k výraznému krácení poměrné výše dotace, v některých případech až na ekonomicky téměř neúnosných 35 % z celkových rozpočtových nákladů.

V roce 2003 nebyl program vyhlášen.

Stimulace a motivace

Program regenerace panelových sídlišť pro rok 2004 byl vyhlášen již 23. prosince 2003. Termín pro podávání žádostí o dotaci byl stanoven na 31. března 2004. Žádosti se podávají prostřednictvím krajských úřadů a z důvodu omezených finančních prostředků (100 mil. Kč) bylo stanoveno, že dotace na jednu akci může být maximálně 6 mil. Kč. Zároveň bylo opět zřízeno Republikové poradenské středisko, jehož funkci plní Ústav územního rozvoje v Brně, Jakubské náměstní 3.

Program regenerace je programem stimulujícím. Např. investice státu ve formě přímé dotace 40 mil. Kč do regenerace sídliště Šumbark II. v Havířově je zanedbatelná se skutečností, že město Havířov čerpá regenerací iniciovanou úvahu na opravu domů v tomto sídlišti úvěr ve výši 178 mil.Kč. Z jiných měst, kde proběhla, či probíhá regenerace sídliště jsou informace podobné.

Program regenerace panelových sídlišť je také programem výrazně motivačním se značným dopadem na obyvatelstvo. Snižuje nezájem o bydlení na sídlištích a zabraňuje tak odchodům sociálně zatím pozitivně rozvrstveného obyvatelstva. Trend v zemích západní Evropy vede ke vzniku problémových sídlištních okrsků (ghett) s nízkou sociální strukturou obyvatelstva.

Tabulka č. 2: Umístění dotací v rámci Programu regenerace panelových sídlišť v roce 2001

Poznámka: *) tzv. zbytková dotace, příp. přerozdělená vratka

Tabulka č. 3: Umístění dotací v rámci Programu regenerace panelových sídlišť v roce 2002

Poznámka: *) tzv. zbytková dotace. **) II. etapa.

Dlouhodobý program podpory oprav bytových domů postavených panelovou technologií -- program Panel (Státní fond rozvoje bydlení)

Cílem programu, vymezeného nařízením vlády č. 299/2001 Sb., bylo a je vytvořit podmínky pro fungování moderního finančního nástroje. Ten by měl dlouhodobě působit na bázi úvěrové finanční politiky a systémově umožnit vlastníkům bytového fondu provádění oprav a modernizací v panelových domech. V horizontu 25 až 30 let by mělo dojít k:

• odstranění následků vad, poruch, poškození nebo opotřebení konstrukcí, vybavení a zařízení objektů;
• provedení takových stavebních či jiných úprav, jejichž cílem je zvýšení technických parametrů nebo zlepšení technické vybavenosti objektů.

Hlavním záměrem účastníků v programu Panel vedle provedení základních oprav musí být:

• prodloužení životnosti stávajících objektů o ne méně jak 30 let;
• snížení energetické náročnosti;
• zvýšení standardu bydlení

Úroková dotace

Program řeší rovinu finanční a rovinu informačně kontrolní. V rámci roviny finanční se jedná o finanční podporu ve formě úrokové dotace k dlouhodobým úvěrům, která je poskytována až na dobu 15 let a jednak o vystavování bankovní záruky ve výši až 70 % zůstatku jistiny úvěru.

Finanční podpora (úroková dotace) se poskytuje plošně ve výši odpovídající snížení úroku z úvěru o 3 procentní body. Ve vybraných regionech je zvýšena až na 5 procentních bodů. Úroková dotace se poskytuje k úvěrům, jejichž výše je limitována max. částkou 4800 Kč na 1 m² podlahové plochy. Bankovní záruka slouží ke zvýšení bonity klienta a usnadnit jeho pozici při získávaní dlouhodobého úvěru.

Přístup k podpoře limituje celá řada opatření a podmínek, jejichž účelem je zvýšit možnost kontroly státu nad skutečně efektivním vynakládáním finančních prostředků.

K 31. 12. 2002 podpořil Státní fond rozvoje 75 úvěrů ve výši celkem 1,158 mld. Kč. 54 úvěrů čerpala bytová družstva, 16 úvěrů obce a 5 úvěrů tzv. společenství vlastníků a akciové společnosti. Z hlediska objemu úvěrů čerpaly nejvíce obce a nejméně společenství vlastníků.

K 31. 12. 2003 to bylo již cca 115 úvěrů ve výši celkem 1,6 mld. Kč, struktura vlastníků však nebyla v době uzávěrky známa.

Zvýšit čerpání

Ukazuje se, že nejproblémovější skupinou, která má výrazné obtíže při získávání úvěrů jsou společenství vlastníků a malá bytové družstva vzešlá z privatizace, která nejsou schopna prokázat efektivitu svého hospodaření (finanční historii) v horizontu uplynulých 5 až 6 let. Téměř bez problému při získávání úvěrů jsou města a obce, avšak pouze dílčí možnost zahrnout větší část nákladů na nájemníka je pro ně demotivující.

Uplatnění programu Panel, který je svých charakterem velmi moderním nástrojem, tedy přestává být pouze symbolické. Platí však, že pokud by mělo dojít ke splnění původního záměru, tedy v horizontu 25 až 30 let opravit, zrekonstruovat a zmodernizovat veškerý bytový panelový fond, pak by bylo zapotřebí aby vlastníci čerpali ročně podporované úvěry zpočátku v minimální výši 15 mld. Kč, po cca 10 letech 10 mld. Kč.

V srpnu roku 2002, v souvislosti s povodněmi, bylo umožněno vlastníkům postiženého panelového bytového fondu čerpat pětiprocentní podporu splátek úroků z úvěrů i v regionech, které původně nebyly zařazeny. Změny jsou upraveny nařízením vlády č. 398/2002 Sb.

V souvislosti s usnesením vlády ze dne 16. července 2003 č. 722, o vymezení regionů se soustředěnou podporou státu na období let 2004 až 2006 proběhne novelizace nařízení vlády č. 299/2001 Sb. Důvodem je skutečnost, že od 1. 1. 2004 nebudou již moci některé, v příloze č. 3 nařízení vlády uvedené regiony nárokovat 5% příspěvek ke splátkám úroků z úvěrů. Naopak se objevují některé regiony, které doposud měly pouze nárok na plošný příspěvek ve výši 3 procentních bodů.

Nízkoúročené úvěry obcím do finančních fondů (Státní fond rozvoje bydlení)

Opravy a modernizaci bytového fondu, tentokrát všech typů stavebních technologií, umožňuje i další nástroj, který je také v kompetenci Státního fondu rozvoje bydlení. Jsou jím tzv. nízkoúročené úvěry obcím do jimi zřízených peněžních fondů. Úvěry mají splatnost 10 let, úročeny jsou 3 % p. a. a minimálně 20 % získaného úvěru musí být obcí poskytnuto soukromým vlastníkům (i zde za 3 procentní body). Podmínky jsou dané nařízením vlády č. 396/2001 Sb. Toto podpůrné opatření nahrazuje Program poskytování státních půjček na opravy, modernizaci a rozšíření bytového fondu, který byl do roku 2000 v kapitole Ministerstva pro místní rozvoj.

I v tomto případě byli zvýhodněni občané postižení v roce 2002 povodněmi. Vláda přijala novelu nařízení vlády č. 396/2001 Sb., o použití prostředků SFRB na opravy a modernizace bytů. Novela č. 397/2002 Sb. umožňuje poskytovat obcím, které byly postiženy povodněmi, úvěr s roční úrokovou sazbou 1 %. Z prostředků úvěru může obec poskytovat dále úvěry vlastníkům domů a bytů v obci.

Toto podpůrné opatření nemá pro oblast panelových bytových domů praktický význam. Protože se jedná o jediný nástroj státu, který umožňuje opravovat a modernizovat bytový fond postavený formou klasických technologií, jsou ve většině případů preferovány obcemi tyto akce.

RNDr. Jiří Klíma, ředitel odboru podpory bydlení MMR