Podpora výstavby družstevních bytů

Na počátku října tohoto roku se v Bratislavě uskutečnilo setkání zástupců ministerstev Visegrádské čtyřky, která jsou v těchto zemích zodpovědná za politiku bydlení. Pracovní setkání bylo věnováno nájemnímu bydlení, jehož další rozvoj je ve všech zemích velmi žádoucí, ale současně velmi problematický.

Rozsah výstavby nájemních bytů je hodnocen jako nedostatečný. Soukromý sektor nemá o investice do oblasti nájemního bydlení zájem a proto plní investorskou roli (s výjimkou Polska) především obce, využívající k tomuto účelu nejrůznější formy státní podpory. Tato situace není vnímána jako příliš uspokojivá, a proto nejen Česká republika, ale i Slovensko a Maďarsko usilují o rozvoj nájemního bydlení, jehož poskytovateli jsou soukromé právnické osoby fungující na neziskovém principu, tak jako je tomu nejen v Nizozemí, Velké Británii a dalších vyspělých zemích, ale i v Polsku.

Koncept neziskových organizací zajišťujících standardní finančně dostupné nájemní bydlení pro domácnosti se středními a nižšími příjmy je v ČR v základních rysech připraven.

Neziskové bydlení

Realizace však není zatím možná, neboť jeho právní úprava musí navazovat na nový obchodní zákoník, ve kterém bude obsažena mj. nová úprava bytových družstev, a na nový občanský zákoník, ve kterém by měly být zakotveny zásady obecné prospěšnosti. Časový posun, který takto vzniká, však neznamená úplné odložení podpory rozvoje neziskového nájemního bydlení.

Vývoj na trhu s byty spolu se zkušenostmi s programem na podporu výstavby nájemních bytů totiž ukázaly, že v České republice je poměrně velký počet domácností se "středními" příjmy, které sice nemají dostatečné prostředky na pořízení bytu či rodinného domu do vlastnictví, ale mohou se na zajištění svého bydlení částečně finančně podílet. Tento potenciál je možno využít v rámci družstevního bydlení, které je založeno na finanční participaci člena družstva -- budoucího nájemce bytu na výstavbě, je spojeno s širokými užívacími právy k bytu a navíc má v České republice dlouhou tradici.

Ve snaze využít tyto skutečnosti připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj Návrh věcného záměru zákona o státní podpoře výstavby družstevních bytů a o změně některých zákonů. Věcný záměr zákona vláda v srpnu tohoto roku schválila a nyní je připravováno paragrafové znění zákona, které bude vládě předloženo do konce prvního čtvrtletí 2004.

Bytové družstvo

Návrh nevytváří zvláštní právnickou osobu zajišťující výstavbu a provoz neziskového nájemního bydlení, nýbrž využívá formu bytového družstva, jehož úprava je obsažena v současném znění obchodního zákoníku.

Těžištěm navrhované právní úpravy jsou ustanovení o podmínkách, které musí bytové družstvo po stanovenou dobu třiceti let dodržovat, chce-li využívat podporu ze státního rozpočtu na výstavbu nájemních -- družstevních bytů. Tyto podmínky jsou koncipovány tak, aby bylo zajištěno účelné a bezpečné využití prostředků státního rozpočtu, jejich ochrana a aby bylo stanovenou dobu zabráněno přeměně takto podporovaných družstevních bytů na vlastnické bydlení; tyto podmínky se týkají jak činnosti samotného bytového družstva, tak nakládání s bytovým fondem, který bude postaven s podporou veřejných prostředků.

Podpora na výstavbu družstevních bude moci být poskytnuta všem bytovým družstvům, která splní stanovené podmínky, to znamená nejen nově vzniklým, ale i již existujícím družstvům, která své právní poměry a svou činnost uvedou do souladu s požadavky zákona.

Z právního hlediska je připravovaná právní úprava úpravou speciální ve vztahu k obchodnímu zákoníku, občanskému zákoníku a zákonu o vlastnictví bytů. Návrh zákona bude obsahovat především ustanovení o podmínkách, které musí bytové družstvo splňovat včetně související kontroly a ustanovení o poskytování této podpory. Konkrétní výše poskytované podpory bude upravena nařízením vlády, což umožní případné reakce na vývoj situace v oblasti bydlení.

Základní principy

K základním principům činnosti družstva na dobu třiceti let, patří tyto:

• Členem bytového družstva budou pouze fyzické osoby, které do družstva vstupují výhradně s cílem zajistit si vlastní bydlení. Členství právnických osob, především podnikatelsky zaměřených, je vyloučeno, neboť tyto osoby by svou činností mohly ohrozit existenci bytového družstva.
• Hlavním předmětem činnosti bytového družstva bude uspokojování bytových potřeb členů prostřednictvím nájmu družstevních bytů, které byly postaveny s podporou veřejných prostředků.
• Družstva budou dále moci vykonávat činnosti spojené s provozem svého bytového fondu a poskytováním bydlení svým členům, popř. činnosti, které souvisejí např. s provozováním společných technických zřízení, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Jiné činnosti nebude moci družstvo vykonávat, aby v jejich důsledku nedošlo k ohrožení podpory ze státního rozpočtu ani cíle, kterým je zajišťování bydlení členům družstva.
• Družstvo nebude moci rozdělovat případný zisk mezi své členy, zřizovat zajištění pohledávek vůči třetím osobám svým majetkem, poskytovat dary či půjčky, zřizovat zástavní právo kromě zástavního práva souvisejícího se získáním prostředků na financováním výstavby, oprav či modernizací družstevních bytů, majetkově se účastnit na podnikání jiných právnických ani fyzických osob apod.
• Omezení se budou vztahovat také na změnu právní formy družstva a možnosti jeho založení a zrušení.

Další podmínky

Stanovy bytového družstva bude kontrolovat a schvalovat Ministerstvo pro místní rozvoj, aby bylo zaručeno, že v nich budou obsaženy principy předepsané tímto zákonem. Jedná se např. o podmínku složení dalšího členského vkladu ve výši minimálně 20 % z nákladů na pořízení příslušného bytu, o povinnost platit nájemné včetně splátek úvěrů či půjček použitých na výstavbu, opravy apod. bytového fondu.

Družstevní byt postavený s podporou bude moci využívat pouze člen družstva a proto bude podnájem bytu umožněn pouze ve vymezených případech. Při zániku členství za trvání družstva bude mít člen družstva nárok na vypořádací podíl, jehož vyplacení bude podmíněno vyklizením nájemního bytu.

Na výstavbu bytových domů s nájemními -- družstevními byty bude podpora poskytována ve formě dotace a návratné finanční výpomoci. Dotace se bude poskytovat v jednotné výši na byt, zatímco výše návratné finanční výpomoci se bude odvíjet od nákladů na pořízení jednotlivých bytů. Dotace i návratná finanční výpomoc budou muset být zajištěny zástavním právem státu na pozemku i stavbě.

Velikost podpory

Předpokládá se, že výše dotace bude činit cca 100 tisíc Kč na jeden byt a výše návratné finanční výpomoci se bude poskytovat v maximální výši 60 % z pořizovacích nákladů na jeden byt, maximálně však ve výši 700 tisíc Kč, s úrokem 3 % p. a. a splatností 20 let. Kombinace těchto dvou forem pomoci a členských vkladů družstevníků umožní výstavbu standardních bytových domů s nájemními -- družstevními byty, jejichž podlahová plocha nebude v zájmu snížení finanční náročnosti moci překročit 80 m².

Modelové výpočty ukazují, že takto financovaná standardní výstavba by se měla obejít bez využití dalších finančních prostředků ve formě komerčních úvěrů, a to zvláště tehdy, podpoří-li obec výstavbu např. poskytnutím pozemku či zajištěním technické infrastruktury.

Na poskytnutí podpory na výstavbu družstevních bytů nebude právní nárok, avšak družstvo, které splní podmínky stanovené zákonem včetně podmínek spojených s podáním žádosti o poskytnutí podpory, získá příslib, že mu bude v rámci možností státního rozpočtu podpora poskytnuta. Čerpání podpory bude umožněno až poté co družstvo doloží, že do výstavby vložilo vlastní finanční prostředky ve výši předepsané zákonem, tj. v minimální výši 20 % pořizovacích nákladů každého jednotlivého bytu.

Usměrňované nájemné

V těchto bytech bude stanoveno věcně usměrňované nájemné zahrnující ekonomicky oprávněné náklady včetně splátek návratné finanční výpomoci. Modelové výpočty ukazují, že nájemné spolu úhradou nákladů na energie a další služby se bude při ceně výstavby cca 18 000 Kč za 1 m² pohybovat od 5 do 7 tisíc Kč. Příjem domácnosti, která bude chtít toto bydlení využít, se bude muset pohybovat alespoň ve výši 2,1 až 2,6 násobku životního minima, aby domácnost nebyla nadměrně zatížena výdaji na bydlení.

Vzhledem k tomu, že návrh zákona včetně prováděcího předpisu bude připraven v prvním čtvrtletí příštího roku, lze očekávat, že výstavba prvních podporovaných družstevních bytů bude moci být zahájena již na konci roku 2004.