K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Docenit význam nájemního bydlení

Datum: 18. 7. 2000, zdroj: OF 3/2000, rubrika: Bydlení a stavby

Význam nájemního bydlení v celkové struktuře bytového hospodářství bývá často podceňován. Celá bytová problematika je velmi složitý a strukturovaný fenomén, který se vyvíjí dlouhodobě, obtížně snáší prudké společenské změny a má tendenci se novým poměrům jen pomalu přizpůsobovat. Na nájemním sektoru se navíc začínají projevovat jen těžko napravitelné chyby, způsobené necitlivou a nekoncepční politikou.

První vážnou chybou bylo předání státních bytů obcím bez závazných pravidel, jak nakládat s tímto obrovským majetkem, který byl špatnou údržbou značně zdevastován.

Živelná privatizace

Nízké nájemné z počátku devadesátých let neposkytovalo prostředky k řádné správě a údržbě bytového fondu. To přímo nutilo obce se tohoto majetku zbavovat privatizací. Zákon č. 72/94 Sb., o prodeji bytů byl však od samého počátku pochybený. Privatizace byla spíše živelná než promyšlená, probíhající bez existující koncepce rozvoje bydlení.

Důsledkem byl poměrně rychlý úbytek nájemního bytového fondu, který se snížil od roku 199l do konce roku 1998 o téměř 8 %. Vzniklo mnoho malých družstev vlastníků bytů, které si neumí poradit se správou a zvláště v panelové zástavbě nemají na jejich opravy.

Řada obcí si ve svém vlastnictví ponechala jen malý počet bytů k sociálním účelům. Opět to byl důsledek absence vlastní koncepce bytové politiky s dlouhodobějším výhledem, opřené o dobrou znalost výhledů ekonomického, demografického a sociálního rozvoje na svěřeném území. Tento stav se začíná napravovat a roste počet obcí a měst, které již nutnost strategických dokumentů pochopily.

Cenové disproporce

Chybí zákon o povinném registru všech bytů v obcích, který by zajišťoval průběžnou evidenci. Ve spojení s demografickými průzkumy by odpadly absurdní dohady, zda je bytů dost nebo málo, zmizela by zbytečná politizace tohoto věcného problému. Registr by napomohl i při odhalování černých pronájmů a vedl by k lepšímu využívání bytového fondu.

Druhá chyba spočívala v prioritě růstu cen služeb, především energií, před potřebou rychleji zvyšovat nájmy, aby vznikly zdroje na údržbu a správu bytového fondu. Mělo se tak dít plynule v závislosti na růstu příjmů obyvatelstva. Tento trend rychlejšího růstu cen služeb bohužel dále pokračuje.

Ani pozdější skokový nárůst nájmů nezměnil nepříznivý poměr ve struktuře nákladů na bydlení. Průměrná domácnost bude ještě v roce 2002 v nájemním sektoru vynakládat na služby zhruba 60 % a na nájemné 40 % z celkových výdajů na bydlení. Je to opačný poměr, než je běžný ve vyspělých zemích.

Cestou k odstranění této disproporce však není skokový růst nájmů, ale demonopolizace dodavatelů energií, vytvoření konkurenčního prostředí v této sféře a rozumná nájemní politika.

Neuvážené bylo rovněž překotné rušení bývalých bytových podniků, namísto jejich racionalizace. Převod správy na ziskové realitní kanceláře zvýšil natolik náklady, že u některých obcí dosahovaly poplatky za správu bytů až 50 % výtěžku z nájemného. Mnohé obce nedodržují nepsané pravidlo, že zdroje plynoucí z privatizace i správy bytů by měly být využívány opět na údržbu, opravy nebo přípravu výstavby nových bytů.

Vnitřní diferenciace

Obtížně se bude napravovat skutečnost, že ještě nedošlo k vnitřní diferenciaci nájemného podle kvality, polohy, stáří bytů a domů. Administrativní způsob regulace nájemného se realizoval příliš dlouho plošně a diferencoval výši nájemného jen podle velikostních skupin obcí a měst.

Trh s byty je především souborem lokálních trhů s byty, které bez diferenciace nájemného nevzniknou. Dá se očekávat, že vnitřní diferenciace nastane až s přechodem na smluvní nájemné, což může u části bytů (30--40 %) zvýšit nájemné rázem o 10--20 %. Tento proces však musí proběhnout, i když pro větší obce to bude značně pracné (podle průzkumů má vnitřně diferencované nájemné pouze 72 obcí.

Nízká výstavba

Chybou, která zatím dále pokračuje, je hluboce poddimenzovaná výstavba nájemních bytů, která se za stávající ekonomické situace může realizovat převážně s významnou podporou státu. V roce 1999 bylo z 23 734 dokončených bytů pouze 6 598 bytů nájemních. Obdobný poměr vykazují i zahajované byty. Tím se dále neúnosně zeštíhluje nájemní sektor bytů. V současné etapě chybí zejména levnější malometrážní byty.

Stavební bytová družstva nestaví vůbec. Již čtvrtým rokem se čeká, že bude schválen zákon o neziskových bytových společnostech. Zákon o družstvech, který by napravil dřívější chybnou politiku vůči bytovému družstevnictví se teprve začíná připravovat. O žádných prioritách v bytové politice se dosud nedá mluvit. Snad bude přínosem právě schválený Státní fond na podporu bydlení.

Celkově tedy můžeme konstatovat, že došlo k hlubokému podcenění významu a funkce nájemního bydlení. Transformace bytového hospodářství na tržní vztahy nutně vyžaduje zachování rozumné proporce mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Nájemní sektor by měl trvale představovat alespoň 30 % z celkového bytového fondu. Plní totiž tři nezastupitelné funkce:

  1. zajišťuje bydlení pro zhruba třetinu domácností, která i v budoucnu nebude schopna pořídit si vlastnické bydlení
  2. je důležitou podmínkou pro mobilitu pracovních sil (např. v USA se na silné vnitřní migraci až 16 % podílí 70 % domácností z nájemního sektoru, ale jen z 8 % domácností vlastnících byty)
  3. především v rámci obecního nájemního fondu je možné uspokojivě řešit i problém sociálního bydlení

Cena nájemního bydlení

Obecně platí, že nájemné by mělo vyjadřovat cenu za užívání bytu. Tato cena může být cenou tržní nebo nějakým způsobem cenou regulovanou. Tržní cena je výslednicí nabídky a poptávky na místním (lokálním) trhu s byty. Při převaze poptávky mají ceny tendenci stoupat. S vyšší nabídkou bytů ceny zpravidla klesají. Každá regulovaná cena znamená omezení trhu s byty a je zpravidla vynucena konkrétní sociálně ekonomickou situací (nízká kupní síla obyvatelstva,

nedostatek bytů na trhu). Regulovaná cena je vždy nižší než je cena tržní. Ani tržní cena však nemusí vždy znamenat kapitálové zhodnocení pronajatého bytu podle představ pronajimatele respektive nemusí plně krýt náklady na provoz, údržbu, správu bytu a přinášet určitý zisk.

Na našem trhu s byty máme tři druhy cen:

  1. nejrozšířenější (téměř 98 %) jsou ceny dosud administrativně regulované, kde je stanoveno maximální základní nájemné
  2. dále je to volné, tržní nájemné (necelé 0,5 %)
  3. ceny věcně usměrňované neboli nákladové (asi 1,5 %), což jsou ceny rovněž regulované a týkají se převážně nových nájemních bytů stavěných se státní účastí. Představují asi 4--4,5 % reprodukční kapitálové hodnoty bytů. V nich se předpokládá návratnost vloženého kapitálu přibližně do 40 let, což je v našich podmínkách cena nájmu (cca 4000 Kč) ještě na pokraji únosnosti pro domácností s mírně nadprůměrným příjmem.

Nereálné představy

Představa organizace majitelů soukromých domů, aby roční nájem činil 7 % reprodukční hodnoty bytu (návratnost kapitálu do 15--20 let) je u nás dlouhodobě nerealizovatelná. Vychází z vysoké pořizovací ceny při použití prostředků na volném kapitálovém trhu, nepřihlíží však ani k nízké koupěschopné poptávce, ani k tomu, že větší část činžovních domů restituentů již byla fakticky zhodnocena (což neznamená, že nemají určitou užitnou a tudíž i kapitálovou hodnotu).

Nájemné cca 10 tis. Kč a výše měsíčně, jak by vyplývalo ze současné pořizovací ceny, si u nás může dovolit jen úzká vrstva obyvatel. To je také hlavní důvod proč soukromý kapitál nemá zájem investovat do nájemního bydlení, ale také proč nelze v nájemní politice jít touto cestou. Proto také ještě po relativně dlouhé období bude muset rozvoj nájemního bydlení významně podpořit stát i obce z veřejných zdrojů.

Stát ovšem může, a bylo by to žádoucí, podpořit také soukromé investory nájemních bytů s podmínkou, že po určitou dobu 15--20 let budou pronajímat byty za dostupné nájemné pro širší okruh obyvatel. Pro nájemní politiku byla a vždy bude rozhodující koupěschopná poptávka.

Nelze souhlasit s tezí, že nájemní bydlení bude nejdražším bydlením. Pokud by to tak mělo být, tak v našich podmínkách nemá tento důležitý sektor šanci přežít a plnit svou nezastupitelnou funkci. V našich podmínkách je nájemní politika dlouhodobě podmíněna dvěma mantinely: růstem příjmů obyvatelstva a masovější bytovou výstavbou.

Dostupnost nájemního bydlení pro široké vrstvy obyvatelstva by pro vládní politiku měla být samozřejmostí. Nájemné v obecních bytech již dnes dostatečně kryje náklady na běžnou údržbu a provoz včetně pojištění. Dá se však usuzovat, že dosud není ziskové. Tím více je varující, že značná část výnosu z nájemného není obcemi využívána ve prospěch rozvoje bydlení.

Rizika smluvního nájmu

Jestliže se docení, že trh s byty je především lokálním trhem, pak je také logické, že se těžiště přechodu na smluvní nájemné bude přesouvat směrem k obcím, lokalitám. Do budoucna nebude možné určovat nájemní politiku pouze z centra, když víme, že v každé obci je situace s bydlením značně odlišná (jiná struktura bytového fondu, odlišná míra nabídky a poptávky, různý počet nájemních bytů, odlišná sociální skladba obyvatel atp.).

Základním nástrojem centra, který bude závazný i pro obce, bude zákon o nájemném, který určí pravidla smluvního nájmu na relativně dlouhé období včetně přechodných ustanovení a dále pak nezbytná metodická pomoc.

Každý, kdo má alespoň částečný přehled o bytové situaci v republice, jistě pochopí, že přechod na smluvní nájemné, kde skutečným základem vztahu bude dohoda mezi pronajimatelem a nájemcem, není bez rizik. Je nutné zdůraznit, že půjde o největší změnu v nájemní politice za dlouhé poslední desítky let. Má se přitom realizovat v době ze sociálního i ekonomického hlediska málo příznivé.

O to důležitější je kvalitní příprava zákona o nájmu. Na kvalitě zákona bude především záviset, zda se rizika přechodu podaří účinně snížit.

Z uvedené tabulky si lze udělat alespoň přibližnou představu o nájmu i celkových nákladech na bydlení ve vztahu k čistému příjmu různých typů domácností i obcí. Vyplývá z nich, že s žádným razantním zvyšováním nájmů nelze příliš kalkulovat. Manévrovací prostor je značně omezen.

Zákon o nájmu

V meziresortní skupině, která návrh připravuje existují mezi Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR) a Ministerstvem financí (MF) značné rozpory. Základní shoda je však v tom, že dohodnou-li se nájemce s pronajimatelem na ceně nájmu, tak dohoda platí. Obě ministerstva se rovněž shodla na vzniku arbitrážních (smírčích) komisí a na nutnosti ochrany nájemníků před libovůlí pronajimatelů. Před platností zákona o nájmu musí mít obce alespoň půl roku čas na zpracování prvního zrcadla nájmů v dané obci.

Jeden ze základních rozporů se týká definice místně obvyklého nájemného. MF sem zahrnuje i nájemné dosud regulované, MMR navrhuje, že to může být až nájemné nově sjednané za obvyklých obchodních podmínek. Další rozpor se týká prvního zrcadla nájmů v obci. MMR požaduje, aby zahrnovalo dvě hladiny nájemného -- nově sjednané podle tohoto zákona a dosud volné nájemné. MF navrhuje prostě vycházet z dosaženého stavu. Závažný rozpor se týká časové posloupnosti zavedení smluvního nájemného. MF trvá na jeho plošném zavedení ve stejném termínu, MMR chce postupnost zavádění, podle toho jak se bude v každé obci vyrovnávat nabídka s poptávkou na místním trhu. Předpokládá v tomto směru postup od menších obcí k větším.

Formulaci o dokončení deregulace do r. 2002 považuji za zavádějící. Půjde pouze o ukončení regulace dosavadním administrativním způsobem, proces zreálňování nájemného však v jiné formě bude pokračovat dále. Pronajimatelé i nájemci budou zákonem donuceni spolu jednat, přičemž obecným rámcem musí být vždy koupěschopná poptávka a dosažená úroveň příjmů obyvatel a situace na trhu s byty. Nutné je prosadit v zákoně také dostatečnou ochranu nájemců.

Velká odpovědnost bude spočívat i na obcích, které také dosud vlastní největší část nájemního bytového fondu a které nejlépe znají i místní bytovou a sociální situaci.

Příspěvek byl přednesen na regionální konferenci "Bydlení a bytová výstavba ve městech", kterou pořádala Česká společnost pro rozvoj bydlení koncem dubna v Sedlčanech. Redakčně kráceno.

Tabulka: Náklady na bydlení a peněžní příjmy domácností (Kč)
Domácnost 3 členná domácnost 4 členná domácnost
Rok 1999 2000 2001 2001 1999 2000 2001 2002
ČR celkem
Náklady na bydlení (NB) 3313 3560 3895 4253 3500 3763 4118 4498
-- čisté nájemné (ČN) 1300 1364 1500 1650 1335 1400 1540 1695
-- služby a energie 2013 2196 2395 2603 2165 2363 2578 2803
Čisté peněžní příjmy (ČPP) 20 229 21 180 22 324 23 440 24 085 25 217 26 579 27 908
ČN/ČPP 6,4 6,4 6,7 7,0 5,5 5,6 5,8 6,1
NB/ČPP 16,4 16,8 17,4 18,1 14,5 14,9 15,5 16,1
Praha
Náklady na bydlení (NB) 4030 4357 4785 5235 4561 4912 5384 5884
-- čisté nájemné (ČN) 1652 1733 1906 2097 1803 1891 2080 2289
-- služby a energie 2378 2624 2879 3138 2758 3021 3304 3595
Čisté peněžní příjmy (ČPP) 23 263 24 356 25 672 26 955 27 697 28 999 30 565 32 093
ČN/ČPP 7,1 7,1 7,4 7,8 6,5 6,5 6,8 7,1
NB/ČPP 17,3 17,9 18,6 19,4 16,5 16,9 17,6 18,3
Města nad 100 000 obyvatel (bez Prahy)
Náklady na bydlení (NB) 3524 3781 4132 4503 3842 4111 4481 4880
-- čisté nájemné (ČN) 1461 1533 1686 1854 1465 1537 1690 1860
-- služby a energie 2063 2248 2446 2649 2377 2574 2791 3020
Čisté peněžní příjmy (ČPP) 20 937 21 921 23 105 24 260 24 928 26 100 27 509 28 884
ČN/ČPP 7,0 7,0 7,3 7,6 5,9 5,9 6,1 6,4
NB/ČPP 16,8 17,2 17,9 18,6 15,4 15,8 16,3 16,9
Sídla do 10 000 obyvatel
Náklady na bydlení (NB) 2709 2924 3211 3518 2866 3097 3402 3728
-- čisté nájemné (ČN) 967 1014 1116 1227 1048 1099 1209 1330
-- služby a energie 1724 1910 2095 2291 1818 1998 2193 2398
Čisté peněžní příjmy (ČPP) 18 611 19 486 20 538 21 565 22 158 23 199 24 452 25 675
ČN/ČPP 5,2 5,2 5,4 5,7 4,7 4,7 4,9 5,2
NB/ČPP 14,6 15,0 15,6 16,3 12,9 13,4 13,9 14,5

Pramen: Propočty MPSV -- výchozí základnou pro popočet nákladů na bydlení jsou výsledky šetření o struktuře bytového fondu z roku 1998. Příjmy jsou odvozeny z údajů SRÚ a jejich diferenciace podle velikosti obce z Mikrocenzu domácností z roku 1996. Vývoj cen v letech 1999--2002 podle údajů Ministerstva financí. Vývoj čistých příjmů podle předpokladu MPSV.

PhDr. František Povolný

TOPlist
TOPlist