Úskalí nájemného
Rychle se blíží doba, kdy se bude muset rozhodnout o legislativní úpravě nájemného. Jiná cesta než forma zákona není možná. Obě strany nájemního vztahu musí znát svá práva a povinnosti. Dobrá nájemní politika je komplementární veličinou a nelze ji tvořit bez přihlédnutí k závažným souvislostem sociálním, ekonomickým a bytovým.
Nájemní politika limitována dvěma mantinely: úrovní příjmů a situací na trhu s byty. Při otázce, jaká nájemní politika je v současnosti přijatelná, se ptáme zároveň na příjmovou situaci občanů. A tu rozhodně nemůžeme považovat za uspokojivou. Více než 60 % občanů má nižší čisté příjmy než jsou příjmy průměrné. U poloviny z nich se měsíční příjmy pohybují kolem 8--10 tisíc korun za měsíc. Již z tohoto důvodu je skokové zvyšování nájemného nepřijatelné.
I na druhou otázku, jaká je situace na trhu s byty, získáme neuspokojující odpověď. V posledních letech činil průměrný přírůstek nových bytů pouze 2,6 bytů na 1000 obyvatel. To není ani polovina z průměrné výstavby z 80. let.
Nedostatek dostupných bytů
Bytová politika posledních let selhala. Došlo k útlumu funkce stavebních bytových družstev, která přestala zcela stavět nájemní byty a tzv. výstavba nájemních bytů v obcích je ve skutečnosti výstavbou do budoucího vlastnictví uživatelů. Jen byty v domech s pečovatelskou službou lze považovat za byty nájemní. Připočteme-li nedomyšlenou privatizaci bytového fondu a přeměnu řady bytů na jiné účely, zjistíme, že podíl nájemních bytů na celkovém bytovém fondu poklesl (z 38 % v roce 1991 na 28 % v roce 2001).
Vláda nepochopila význam nájemního bydlení pro mobilitu pracovních sil a mnohé obce hodnotí vlastní bytový fond jako zátěž a nikoli jako cenný majetek. Výrazně chybí byty malometrážní a cenově dostupné. Na trhu nabízené byty jsou pro většinu populace nedostupné. Vysoké ceny na volném trhu nejsou důsledkem regulovaného nájemného, ale chybějící nabídky cenově dostupných bytů.
Bohužel i mnohá zastupitelstva obcí pronajímají nájemní byty "obálkovou metodou". Občané s průměrnými příjmy a mladí lidé mají jen malou šanci svou bytovou situaci adekvátně řešit. Na tom nic nemění ani výsledky sčítání lidu, domů a bytů, které zjistilo existenci 540 tisíc tzv. trvale neobydlených bytů. Odborné analýzy prokazují, že pouze jejich část může být potencionální reservou. Situace nemusela býti tak tristní, kdyby existoval směrodatný registr bytů.
Regulované nájemné z bytů u nás nestagnovalo. Od r. 1992 se v průměru zvýšilo 9x a v Praze dokonce 15×. V hlavním městě dnes platí nájemce za byt o velikosti 70 m2 v průměru 27l6 Kč a přibližně stejnou částku za služby. V průměru ČR platí nájemci za bydlení 2l % ze svých čistých příjmů, které se však od roku 1990 zvýšily jen 3,5×.
Vývoj cen a nájmů
Mnohem rychleji než nájmy rostly ceny služeb. Úroveň nájmů znehodnocuje také neúměrně rychlý nárůst cen stavebních prací (ročně kolem l0 %), což ovlivňuje i ceny za údržbu a opravy. Přesto ministerstvo financí v r. 2000 zjistilo, že obce prostředky získané z nájmu obecních bytů používají z 24 % na jiné než bytové účely. Soukromí majitelům činžovních domů jsou v poněkud horší situaci, neboť na rozdíl od obcí nemohou příjem z nájmu diversifikovat.
V uvedeném rámci se připravuje zákon o nájmu z bytů. Situace je mediálně vzrušená. Ústavní soud zrušil dosavadní formu regulace nájemného a zdůraznil, že nájemní problematika musí být upravena zákonem. Samotný princip regulace však nezamítl. Následující reakce části majitelů domů, kteří ihned přistoupili na trojnásobné až šestinásobné zvýšení nájmů, přiměla vládu k přijetí moratoria na nájemné po dobu 3 měsíců. Jiná možnost pro zachování právních jistot neexistovala. Přitom před dvěma lety již vláda návrh zákona o nájmu Poslanecké sněmovně předložila, ten však byl bez rozpravy smeten se stolu. Dnes jsme mohli být dál.
Neúnosná argumentace
Majitelé domů při své představě o výši nájemného argumentují, že bytů je dostatek a jsou jen nedostatečně využívány. Stát by proto neměl podporovat novou výstavbu, ale dotovat příspěvky na bydlení tak, aby se nájmy mohly zvýšit na 100--200 Kč/m2 měsíčně. Požadují, aby nájemné činilo 7 % ročně z pořizovací ceny domu, tj. návratnost vloženého kapitálu 10--15 let. Nový dům však má životnost sto i více let. V předválečné ČSR se návratnost pohybovala od 35 do 40 let, a tomu odpovídala i výše nájmů.
Nájemné by podle majitelů domů v plném rozsahu mělo pokrýt potřebné opravy a údržbu zanedbaných bytů. Stávající nájemníci však nejsou schopni zaplatit mnohaletou devastaci bytového fondu. Kolik nájemníků je schopno platit 10 až 15 tisíc korun měsíčního nájemného?
V programovém prohlášení vlády je jasné zadání: "Vláda vycházeje z potřeby sociální únosnosti i ekonomických podmínek společnosti, připraví a předloží zákon o nájemném z bytu, který stanoví regulační pravidla místně obvyklého nájemného a pravidla služeb spojených s bydlením".
Vláda si zřejmě uvědomuje, že se nacházíme v relativně dlouhém přechodném období transformace. Tržní vztahy ve sféře bydlení se mohou uplatnit nejdříve u občanů s nadprůměrnými příjmy. Těm ostatním musí stát i obce různých formách pomáhat (jednou z účinných forem je právě regulace nájemného). K tomu je však potřebný konsensus napříč politickým spektrem.
Rozpory ministerstev
Již tři roky trvají rozpory v pojetí nájemní politiky mezi resorty financí a místního rozvoje. Shoda je pouze v tom, že musí jít o smluvní nájemné. Nedojde-li k dohodě, platí regulační limity podle zákona a přehledu o místně obvyklém nájemném, které sestavují obce.
Rozpor se týká přehledu o místně obvyklém nájemném a limitu, který by ročně neměl být překročen. Ministerstvo financí vychází z dosažené úrovně nájemného (regulovaného i volného). Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) trvá na tom, že přehled o místně obvyklém nájemném musí vycházet pouze z cen nájemného na volném trhu. Ministerstvo financí (MF) považuje za únosné ještě 10 % roční nárůst, v místech, kde je to potřebné. MMR trvá na 15 % nárůstu. MF doceňuje úlohu obcí v nájemní politice a nepředpokládá proto přechodné období. Počítá také s určitou formou dohadovací instituce, aby všechny rozpory mezi nájemci a pronajimateli nemusely být postupovány přímo soudu.
V obou návrzích však chybí kalkulace nezbytných nákladů na provoz a údržbu u nájemních domů různého typu a stáří i kalkulace přiměřeného zisku. K jakému kompromisu dospěje vláda a následně Parlament se lze zatím jen dohadovat. Přejme si, aby to bylo ku prospěchu obou stran nájemního vztahu.
Bydlení patří mezi základní lidská práva. Za dobré bude možné označit pouze takové řešení, kdy nájemné se neodtrhne od příjmových možností občanů, bude tedy sociálně průchodné a spravedlivé. Musí být provázeno efektivní podporou bytové výstavby ve všech formách vlastnictví tak, aby občané reálně nacházeli co nejrychleji možnost získat přiměřené bydlení.