K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Ceny a bytová politika

Datum: 17. 4. 2000, zdroj: OF 1/2000, rubrika: Bydlení a stavby

V oblasti bydlení se i v podmínkách normálně fungující tržní ekonomiky vyskytuje cenová intervence. Kromě toho se v cenách projevuje vliv územní a polohové atraktivity. Odůvodněně se hovoří o regionálních a místních trzích bytů. Společným jmenovatelem těchto odlišností jsou zvláštnosti trhu s byty a nezbytnost na ně reagující bytové politiky.

V bytovém hospodářství pak nalézáme investory, vlastníky a uživatele bytů, kteří se odlišují rozdílnými zájmy. Soukromí podnikatelé staví byty pro trh s cílem zhodnocení vloženého kapitálu. Bytová družstva mají za cíl vytváření příznivých podmínek pro své členy, zisková motivace není zde podmínkou. Existují bytové společnosti, které se zavazují poskytovat nájemní byty bez započtení ziskové složky, ovšem za určité participace státu na výstavbě.

Rozdílná cenová úroveň, výše nájemného, poskytování příspěvků na bydlení, to vše ukazuje na složitost bytové politiky, která musí současně zajišťovat:

  • efektivnost rozvoje bydlení, tj. využít a nepotlačovat soukromé iniciativy a konkurenční prostředí;
  • regulaci trhu s byty, která nesmí být natolik silná, aby odrazovala potenciální investory, avšak musí být natolik účinná, aby současně zamezovala vzniku nerovnováhy a sociální lability.

Většinou panuje shoda v tom, že trh s byty se vyznačuje zvláštnostmi jako je např. nepatrná možnost substituce, špatná transparentnost trhu, uzavřenost trhu. Přiznává se, že trh reaguje na vychýlení často strmým růstem cen a mnohem méně výrazně změnami ve výstavbě (pomalá reakce nabídky). Menší shoda nastává v otázkách zasahování státu, regionů a obcí, za diskusní je považována zejména podpora na vstupech.

Pro současné podmínky v České republice je potřebné nepochybně brát v úvahu obrovskou mezeru mezi kupní silou a patrně silně nadsazenými cenami bytů. V této situaci čistota cílových řešení obyčejně jen málo odpovídá reálné ekonomické situaci.

Ceny v oblasti bydlení

Existuje řada možností získání, udržení či naopak směny bytu, které se od sebe odlišují stupněm reality podle možností pohotových finančních zdrojů. Na tyto možnosti se váží různé druhy cen:

  • volné ceny s charakterem tržních cen utvářejících se působením nabídky a poptávky při prodeji či koupi domu nebo bytu od soukromého vlastníka či družstevního bytu. Volné ceny jsou i v transponované podobě smluvního nájemného u bytů z výstavby po 30. 6. 1993. Volné ceny nejsou nikterak ovlivňovány;
  • věcně usměrňované ceny nájemného, jsou typem tzv. cen nákladových. Stanovují se podle nařízení ministerstva financí s omezením maximální výše. Nesmí být vyšší, než činí trojnásobek a u bytů modernizovaných dvojnásobek maximálního regulovaného nájemného. Stanoví se u bytů, jejichž výstavbu podpořily veřejné rozpočty, prakticky jde o obecní byty.
  • regulované ceny nájemného platí u stávajících nájemních bytů se smlouvou uzavřenou před 30. 6. 1993. Toto nájemné pochází z doby před rokem 1989 a na základě ministerských nařízení je postupně zvyšováno (tzv. deregulace nájemného);
  • privatizační ceny se vyskytují v návaznosti na změnu vlastnictví komunálních bytů. Jejich základem jsou úřední odhady započítávající opotřebení bytového domu. Konečná výše je stanovena prodávajícím (obcí). V jednotlivých obcích jsou privatizační ceny rozdílně modifikovány podle místně stanovených slev;
  • pořizovací hodnoty bytů, obyčejně v přepočtu na 1 m2 plochy zahrnují náklady výstavby. Neprocházejí tržním ověřením, mají však dobrou vypovídací schopnost o tendencích stavebních nákladů.

Pořizovací hodnoty jsou v ověřitelném rozboru cenového vývoje a jeho vlivu na čelném místě. Jejich prostřednictvím je možné doložit celkovou regionální i místní představu o vývojových cenových tendencích a porovnáním s příjmy domácností i o opatřeních v bytové politice.

Tendence vývoje

V další části se zaměřujeme pouze na první část těchto možností, tj. na celostátní, regionální a místní tendence pořizovacích hodnot, poskytujících informace pro bytovou politiku. V celostátním měřítku vykázal ČSÚ průměrné pořizovací hodnoty bytů dle tabulky 1.

Tabulka 1: Průměrná pořizovací hodnota bytů
Rok Rodinné domky Bytové domy
tis. Kč 1998/1989 tis. Kč 1998/1989
1989 318,9 100,0 148,8 100,0
1991 394,9 123,8 162,3 109,0
1995 1437,5 450,8 936,4 629,0
1998 2304,9 722,7 1464,1 983,4

Vzestup pořizovacích hodnot u rodinných domů činil za období 1989--1998 více než sedminásobek, u bytových domů dokonce bezmála desetinásobek. Vedle přirozeného růstu nákladů je cenový zlom ovlivněn ukončením rozsáhlých dotací na výstavbu. U rodinných domů se zvýšil podíl nadstandardní výstavby. Kvalita bytů se přitom zvýšila všeobecně.

K výrazným cenovým změnám došlo i u bytů ve staré zástavbě. Zvýšily se ceny družstevních bytů, vzrostlo i regulované nájemné v obecních bytech a v restituovaných objektech. Regulované nájemné se zvýšilo bezmála na desetinásobek.

Cenové změny se postupně ocitají pod sílícím vlivem vývoje kupní síly jednotlivých sociálních skupin obyvatel. Část nabízených bytů z nové výstavby zůstává dočasně neobydlených. Průměrné pořizovací hodnoty nově dokončovaných bytů vykazují však stále tendenci růstu. Přetrvávají velké rozdíly tržního a regulovaného nájemného.

Ceny v krajích

Přestože od roku 1997 můžeme vývoj pořizovacích hodnot bytů sledovat podrobně podle jednotlivých obcí, větší význam má za toto krátké období rozbor pouze celostátní a krajský.

Za Českou republiku jsou patrné pořizovací hodnoty podle jednotlivých druhů výstavby bytů. Z údajů je potřebné si povšimnout nejen pořizovacích hodnot, ale i počtu dokončených bytů, kterých se tyto hodnoty týkají. Počet dokončených bytů je stále příliš nízký. Zarážející jsou nečekaně vysoké náklady nástaveb a přístaveb bytových domů.

Z údajů v tabulce 2 za 14 krajů podle hodnot v roce 1998 vyplývá, že finanční náročnost bytové výstavby se v jednotlivých krajských celcích dosti liší.

Tabulka 2: Pořizovací hodnoty bytů v krajích (Kč/m2)

VÚSC,
Česká republika

Rodinné domy

Bytové domy

Nástavby a přístavby

k rodinným domům

k bytovým domům

v Kč

ČR=100

v Kč

ČR=100

v Kč

ČR=100

v Kč

ČR=100

Hl. m. Praha

20 147

135,3

23 525

118,2

11 122

143,8

15 303

119,4

Středočeský

16 770

112,6

22 247

111,8

8043

104,0

12 116

94,6

Českobudějovický

13 826

92,8

14 293

71,8

7328

94,7

11 442

89,3

Plzeňský

14 474

97,2

14 806

74,4

7528

97,3

10 013

78,2

Karlovarský

14 393

96,6

16 993

85,4

7723

99,8

12 123

94,6

Ústecký

14 221

95,5

20 832

104,7

7713

99,7

15 714

122,7

Liberecký

15 967

107,2

19 861

99,8

8893

115,0

8482

66,2

Hradecký

13 203

88,6

17 068

85,8

6701

86,6

13 256

103,5

Pardubický

12 771

85,7

15 470

77,7

7730

99,9

11 128

86,9

Jihlavský

13 139

88,2

12 414

62,4

7389

95,5

12 611

98,4

Brněnský

14 494

97,3

19 444

97,7

8262

106,8

12 307

96,1

Olomoucký

12 048

80,9

18 360

92,3

6891

89,1

11 077

86,5

Zlínský

11 598

77,9

14 652

73,6

6984

90,3

13 798

107,7

Ostravský

12 824

86,1

17 699

88,9

7242

93,6

11 788

92,0

Česká republika

14 894

100,0

19 898

100,0

7735

100,0

12 812

100,0

Průměrnou pořizovací hodnotu v ČR u rodinných domů ovlivňují kraje Praha, Středočeský a Liberecký. Nejnižší pořizovací hodnota byla v roce 1998 ve Zlínském kraji a na severní Moravě. Středočeský, Plzeňský a Brněnský kraj ovlivnily vysoké pořizovací hodnoty ve velkoměstech.

Pořizovací hodnoty v bytových domech jsou ještě důsledněji vyšší v krajích s velkými městy. Průměrné hodnoty jsou relativně nízké v Jihlavském, Zlínském, Českobudějovickém a Plzeňském kraji.

V nástavbách je patrná krajská rozkolísanost, kde se v některých případech náklady silně přibližují cenám dokončených bytů v nových objektech (Českobudějovický, Ústecký, Hradecký a Zlínský kraj). U Jihlavského kraje je dokonce pořizovací hodnota přístaveb a nástaveb vyšší než nová výstavba, což je zjevná anomálie.

Ceny ve městech

O "neusazenosti" pořizovacích hodnot svědčí i údaje za města s 50 tis. a více obyvateli. Blíže viz tabulka 3. O rozdílnosti svědčí, že v některých městech se staví znatelně dráže než v průměru za ČR.

Tabulka 3: Pořizovací hodnoty ve městech s 50 000 a více obyvateli (Kč/m2)
 

Město

Průměrná hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů (v Kč)

v rodinných domech

v bytových domech

1997

1998

1997

1998

Praha

22 464

20 147

22 966

23 525

Kladno

15 148

14 500

x

x

České Budějovice

17 419

19 375

16 240

14 196

Plzeň

14 618

17 575

28 436

13 763

Karlovy Vary

13 335

15 558

17 300

19 569

Děčín

11 966

15 238

x

X

Chomutov

x

15 322

x

x

Liberec

14 366

20 054

18 539

31 582

Most

16 314

15 380

x

x

Teplice

17 787

17 311

10 586

x

Ústí nad Labem

16 272

13 289

x

18 967

Hradec Králové

13 672

13 837

19 581

17 626

Pardubice

11 064

13 013

x

17 258

Brno

16 665

19 957

20 756

22 793

Jihlava

20 224

21 439

x

x

Zlín

12 488

12 956

9 728

11 427

Frýdek-Místek

13 050

15 315

20 144

x

Karviná

8 512

10 439

x

x

Havířov

7 116

11 667

x

x

Olomouc

12 026

11 086

13 284

16 991

Opava

11 397

13 411

17 143

18 663

Ostrava

13 008

13 813

8 632

18 708

Průměr ČR

14 100

14 894

16 332

19 898

x) V těchto městech nebyl v příslušném roce dokončen žádný byt.

V některých městech po dva roky, v jiných celý rok nebyl dokončen žádný byt v bytových domech, proto chybí i údaje o pořizovací hodnotě. Zde se ukazuje úzká spojitost bytové politiky před rokem 1989 a důsledků v současné době (např. dřívější priority bydlení v severozápadních Čechách). Málo zdůvodnitelná je však absence výstavby v Pardubicích (1998) a Jihlavě (1997, 1998).

Závěrem

Pro všestrannější a hlubší rozbor by bylo potřebné mít k dispozici tržní ceny a provést jejich porovnání s čistými peněžními příjmy skupin domácností. Podobně pro účely přechodu k novému způsobu tvorby nájemného by rozbor podílů nájemného a ostatních nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností ukázal na další konkretizaci bytové politiky na různých úrovních.

doc. RNDr. Alois Andrle, CSc.

TOPlist
TOPlist