Ceny a bytová politika

V oblasti bydlení se i v podmínkách normálně fungující tržní ekonomiky vyskytuje cenová intervence. Kromě toho se v cenách projevuje vliv územní a polohové atraktivity. Odůvodněně se hovoří o regionálních a místních trzích bytů. Společným jmenovatelem těchto odlišností jsou zvláštnosti trhu s byty a nezbytnost na ně reagující bytové politiky.

V bytovém hospodářství pak nalézáme investory, vlastníky a uživatele bytů, kteří se odlišují rozdílnými zájmy. Soukromí podnikatelé staví byty pro trh s cílem zhodnocení vloženého kapitálu. Bytová družstva mají za cíl vytváření příznivých podmínek pro své členy, zisková motivace není zde podmínkou. Existují bytové společnosti, které se zavazují poskytovat nájemní byty bez započtení ziskové složky, ovšem za určité participace státu na výstavbě.

Rozdílná cenová úroveň, výše nájemného, poskytování příspěvků na bydlení, to vše ukazuje na složitost bytové politiky, která musí současně zajišťovat:

• efektivnost rozvoje bydlení, tj. využít a nepotlačovat soukromé iniciativy a konkurenční prostředí;
• regulaci trhu s byty, která nesmí být natolik silná, aby odrazovala potenciální investory, avšak musí být natolik účinná, aby současně zamezovala vzniku nerovnováhy a sociální lability.

Většinou panuje shoda v tom, že trh s byty se vyznačuje zvláštnostmi jako je např. nepatrná možnost substituce, špatná transparentnost trhu, uzavřenost trhu. Přiznává se, že trh reaguje na vychýlení často strmým růstem cen a mnohem méně výrazně změnami ve výstavbě (pomalá reakce nabídky). Menší shoda nastává v otázkách zasahování státu, regionů a obcí, za diskusní je považována zejména podpora na vstupech.

Pro současné podmínky v České republice je potřebné nepochybně brát v úvahu obrovskou mezeru mezi kupní silou a patrně silně nadsazenými cenami bytů. V této situaci čistota cílových řešení obyčejně jen málo odpovídá reálné ekonomické situaci.

Ceny v oblasti bydlení

Existuje řada možností získání, udržení či naopak směny bytu, které se od sebe odlišují stupněm reality podle možností pohotových finančních zdrojů. Na tyto možnosti se váží různé druhy cen:

• volné ceny s charakterem tržních cen utvářejících se působením nabídky a poptávky při prodeji či koupi domu nebo bytu od soukromého vlastníka či družstevního bytu. Volné ceny jsou i v transponované podobě smluvního nájemného u bytů z výstavby po 30. 6. 1993. Volné ceny nejsou nikterak ovlivňovány;
• věcně usměrňované ceny nájemného, jsou typem tzv. cen nákladových. Stanovují se podle nařízení ministerstva financí s omezením maximální výše. Nesmí být vyšší, než činí trojnásobek a u bytů modernizovaných dvojnásobek maximálního regulovaného nájemného. Stanoví se u bytů, jejichž výstavbu podpořily veřejné rozpočty, prakticky jde o obecní byty.
• regulované ceny nájemného platí u stávajících nájemních bytů se smlouvou uzavřenou před 30. 6. 1993. Toto nájemné pochází z doby před rokem 1989 a na základě ministerských nařízení je postupně zvyšováno (tzv. deregulace nájemného);
• privatizační ceny se vyskytují v návaznosti na změnu vlastnictví komunálních bytů. Jejich základem jsou úřední odhady započítávající opotřebení bytového domu. Konečná výše je stanovena prodávajícím (obcí). V jednotlivých obcích jsou privatizační ceny rozdílně modifikovány podle místně stanovených slev;
• pořizovací hodnoty bytů, obyčejně v přepočtu na 1 m² plochy zahrnují náklady výstavby. Neprocházejí tržním ověřením, mají však dobrou vypovídací schopnost o tendencích stavebních nákladů.

Pořizovací hodnoty jsou v ověřitelném rozboru cenového vývoje a jeho vlivu na čelném místě. Jejich prostřednictvím je možné doložit celkovou regionální i místní představu o vývojových cenových tendencích a porovnáním s příjmy domácností i o opatřeních v bytové politice.

Tendence vývoje

V další části se zaměřujeme pouze na první část těchto možností, tj. na celostátní, regionální a místní tendence pořizovacích hodnot, poskytujících informace pro bytovou politiku. V celostátním měřítku vykázal ČSÚ průměrné pořizovací hodnoty bytů dle tabulky 1.

Tabulka 1: Průměrná pořizovací hodnota bytů

Vzestup pořizovacích hodnot u rodinných domů činil za období 1989--1998 více než sedminásobek, u bytových domů dokonce bezmála desetinásobek. Vedle přirozeného růstu nákladů je cenový zlom ovlivněn ukončením rozsáhlých dotací na výstavbu. U rodinných domů se zvýšil podíl nadstandardní výstavby. Kvalita bytů se přitom zvýšila všeobecně.

K výrazným cenovým změnám došlo i u bytů ve staré zástavbě. Zvýšily se ceny družstevních bytů, vzrostlo i regulované nájemné v obecních bytech a v restituovaných objektech. Regulované nájemné se zvýšilo bezmála na desetinásobek.

Cenové změny se postupně ocitají pod sílícím vlivem vývoje kupní síly jednotlivých sociálních skupin obyvatel. Část nabízených bytů z nové výstavby zůstává dočasně neobydlených. Průměrné pořizovací hodnoty nově dokončovaných bytů vykazují však stále tendenci růstu. Přetrvávají velké rozdíly tržního a regulovaného nájemného.

Ceny v krajích

Přestože od roku 1997 můžeme vývoj pořizovacích hodnot bytů sledovat podrobně podle jednotlivých obcí, větší význam má za toto krátké období rozbor pouze celostátní a krajský.

Za Českou republiku jsou patrné pořizovací hodnoty podle jednotlivých druhů výstavby bytů. Z údajů je potřebné si povšimnout nejen pořizovacích hodnot, ale i počtu dokončených bytů, kterých se tyto hodnoty týkají. Počet dokončených bytů je stále příliš nízký. Zarážející jsou nečekaně vysoké náklady nástaveb a přístaveb bytových domů.

Z údajů v tabulce 2 za 14 krajů podle hodnot v roce 1998 vyplývá, že finanční náročnost bytové výstavby se v jednotlivých krajských celcích dosti liší.

Tabulka 2: Pořizovací hodnoty bytů v krajích (Kč/m²)

Průměrnou pořizovací hodnotu v ČR u rodinných domů ovlivňují kraje Praha, Středočeský a Liberecký. Nejnižší pořizovací hodnota byla v roce 1998 ve Zlínském kraji a na severní Moravě. Středočeský, Plzeňský a Brněnský kraj ovlivnily vysoké pořizovací hodnoty ve velkoměstech.

Pořizovací hodnoty v bytových domech jsou ještě důsledněji vyšší v krajích s velkými městy. Průměrné hodnoty jsou relativně nízké v Jihlavském, Zlínském, Českobudějovickém a Plzeňském kraji.

V nástavbách je patrná krajská rozkolísanost, kde se v některých případech náklady silně přibližují cenám dokončených bytů v nových objektech (Českobudějovický, Ústecký, Hradecký a Zlínský kraj). U Jihlavského kraje je dokonce pořizovací hodnota přístaveb a nástaveb vyšší než nová výstavba, což je zjevná anomálie.

Ceny ve městech

O "neusazenosti" pořizovacích hodnot svědčí i údaje za města s 50 tis. a více obyvateli. Blíže viz tabulka 3. O rozdílnosti svědčí, že v některých městech se staví znatelně dráže než v průměru za ČR.

Tabulka 3: Pořizovací hodnoty ve městech s 50 000 a více obyvateli (Kč/m²)

x) V těchto městech nebyl v příslušném roce dokončen žádný byt.

V některých městech po dva roky, v jiných celý rok nebyl dokončen žádný byt v bytových domech, proto chybí i údaje o pořizovací hodnotě. Zde se ukazuje úzká spojitost bytové politiky před rokem 1989 a důsledků v současné době (např. dřívější priority bydlení v severozápadních Čechách). Málo zdůvodnitelná je však absence výstavby v Pardubicích (1998) a Jihlavě (1997, 1998).

Závěrem

Pro všestrannější a hlubší rozbor by bylo potřebné mít k dispozici tržní ceny a provést jejich porovnání s čistými peněžními příjmy skupin domácností. Podobně pro účely přechodu k novému způsobu tvorby nájemného by rozbor podílů nájemného a ostatních nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností ukázal na další konkretizaci bytové politiky na různých úrovních.

doc. RNDr. Alois Andrle, CSc.